أسعار الأراضي "تتبع" خط السكة الحديد الشمالي فائق السرعة

بعد المعلومات حول تخطيط محطة نغوك هوي، المحطة الرئيسية للسكك الحديدية عالية السرعة بين الشمال والجنوب، ارتفعت أسعار الأراضي في هذه المنطقة بشكل كبير. بميزانية تتراوح بين 3 إلى 4 مليارات دونج، من الصعب على المستثمرين شراء قطعة أرض بها موقف سيارات عند الباب.

بعد المعلومات حول تخطيط محطة نغوك هوي، المحطة الرئيسية للسكك الحديدية عالية السرعة بين الشمال والجنوب، ارتفعت أسعار الأراضي في هذه المنطقة بشكل كبير. بميزانية تتراوح بين 3 إلى 4 مليارات دونج، من الصعب على المستثمرين شراء قطعة أرض بها موقف سيارات عند الباب.

يؤدي تخطيط محطة نغوك هوي إلى ارتفاع أسعار الأراضي في هذه المنطقة بشكل كبير. في الصورة: منظور عام لمجمع نغوك هوي.

أكثر من 100 مليون دونج/م2

منذ عام 2004، وافق رئيس الوزراء على سياسة الاستثمار لمشروع خط السكك الحديدية الحضرية رقم 1، قسم نغوك هوي - ين فيين. ومع ذلك، بعد مرور ما يقرب من عقدين من الزمن، لا تزال هذه المنطقة "غير نشطة" ولا تزال عملية تطهير الموقع متوقفة. لم يتبدد الجو الكئيب هنا إلا عندما حددت وزارة النقل محطة نغوك هوي كجزء من نظام السكك الحديدية عالية السرعة بين الشمال والجنوب.

لقد أدت المعلومات المذكورة أعلاه إلى ازدهار سوق العقارات في منطقة ثانه تري (هانوي)، وخاصة في بلدية نغوك هوي، حيث تقع المحطة. وبحسب سكان محليين، شهدت هذه المنطقة ارتفاعاً حاداً في الأسعار في بداية العام بسبب حمى الأراضي في ضواحي هانوي بشكل عام. وبعد ذلك، ومع ورود معلومات جديدة حول مشروع السكك الحديدية فائقة السرعة بين الشمال والجنوب، استمرت أسعار الأراضي السكنية حول موقع بناء المحطة في الارتفاع إلى مستوى جديد.

إذا كان بإمكان المشترين في نهاية الربع الأول من عام 2024 العثور على قطع أرض بها ممرات لوقوف السيارات عند الباب مقابل حوالي 60 مليون دونج/متر مربع، فقد ارتفع السعر الآن إلى ما يقرب من 80 مليون دونج/متر مربع. بالنسبة للأراضي الواقعة على الطرق الرئيسية، فإن السعر يتجاوز 110 مليون دونج/م2.

بالنسبة للمشاريع الوطنية الرئيسية، قد يستغرق تقدم البناء سنوات عديدة. وبالتالي، إذا اضطر المستثمرون إلى اقتراض الأموال، فإنهم سيواجهون خطر تقليص الخسائر.

في المنطقة المحيطة بمحطة نغوك هوي، والتي تتراوح قدرتها المالية بين 3 و4 مليارات دونغ فيتنامي، يصعب على المستثمرين شراء قطع أراضي مع وجود سيارات متوقفة عند البوابة. وإن وُجدت، فعادةً ما تكون قطع أراضي صغيرة أو لا تتوافق مع مبادئ فنغ شوي، كما قال السيد شوان ثانه، وهو وسيط عقاري.

تعتبر كمية العقارات السكنية المتاحة في السوق محدودة نسبيًا. بالنسبة للأراضي ذات المواقع الجميلة والأزقة الواسعة، يتم حساب السيولة أسبوعيًا. في أيدي "المتصفحين" ذوي الخبرة، يمكن لقطع الأراضي هنا أن تجلب أرباحًا تصل إلى عدة مئات من ملايين الدونغ بعد وقت قصير.

قال السيد ثانه: "تُعدّ بلدية نغوك هوي والبلديات المجاورة لها، مثل داي آنغ، وليان نينه، ونهي خي، وخان ها، من أكثر المناطق استقطابًا للاستثمار في مقاطعة ثانه تري. وعلى وجه الخصوص، ستكون بلديتا داي آنغ وليان نينه من أكثر المناطق تطورًا في المستقبل القريب، مع إضافة منطقتين حضريتين جديدتين في عامي 2028 و2029".

وبحسب شركة CBRE، فإن العقارات القريبة من محطات القطارات سيكون متوسط ​​سعرها أعلى بنسبة تتراوح بين 10% إلى 20% من المناطق الأخرى. في حال حدوث أزمة في سوق العقارات، فإن مشاريع الإسكان المرتبطة بشكل جيد بخط المترو سوف تكون قادرة على التعافي بشكل أسرع.

كن حذرًا عند شراء أرض "عالقة" في التخطيط

وفي حديثه للصحفيين من صحيفة داو تو، قال السيد نجوين هوو كوونج، رئيس نادي هانوي للعقارات، إنه من الطبيعي أن ترتفع أسعار العقارات مع تطوير البنية التحتية للنقل. وقد حدث هذا الاتجاه في حالة الطريق الدائري الرابع، عندما تسابق المستثمرون إلى "تمشيط" قطع الأراضي المحيطة بالطريق من أجل التقدم في التخطيط.

من الطبيعي أن ترتفع أسعار الأراضي استجابةً لمعلومات التخطيط الرسمية الصادرة عن الجهات الحكومية، وخاصةً في حالة مشروع سكة ​​حديد الشمال-الجنوب فائق السرعة. وصرح السيد كونغ قائلاً: "هذا مشروعٌ رئيسي، لذا فإن المعلومات المتعلقة بهذا المشروع العظيم، ليس فقط لمستثمري العقارات، بل للجميع، مُتحمسةٌ للغاية".

ومع ذلك، أكد رئيس مجلس إدارة هيئة الطاقة المتجددة في الهند أيضًا أن المشترين بحاجة إلى تحديد نطاق التخطيط للمشروع بوضوح لتجنب الخضوع لموافقة الموقع. وسيكون هذا أحد العوامل التي تحدد "الربح أو الخسارة" لقطعة الأرض. وبالإضافة إلى ذلك، يجب على المستثمرين أيضًا معرفة ما إذا كانت الأرض تستفيد من نظام البنية التحتية التقنية للدولة أو مشاريع الرعاية الاجتماعية.

يمكن تحديد ذلك من خلال التخطيط التفصيلي، والتخطيط الإقليمي، والتخطيط بنسبة 1/2000، والتخطيط بنسبة 1/500... إذا كان المستثمر متأكدًا من عدم تأثر الأرض بالتخطيط، فيُعتبر ذلك نصرًا جزئيًا. وإلا، فإن المخاطر المحتملة تكون عالية جدًا. حتى أن هناك حالات قام فيها البائع بتزوير معالم التخطيط لارتكاب الاحتيال، كما حذّر السيد كونغ.

وبالإضافة إلى عامل التخطيط، أشار الخبير من هيئة الطاقة المتجددة في هانوفر إلى أن المستثمرين يحتاجون أيضًا إلى تحديد صحتهم المالية، والغرض من استخدام الأرض و"شجاعة" أنفسهم. وبحسب السيد كوونج، فإن قطع الأراضي "التي تلي" المشروع ستكون مناسبة للمستثمرين المتوسطين والطويلي الأجل ولن تعتمد كثيرا على الرفع المالي.

يجب على المشترين الموازنة بين قدرتهم على الدفع وعدم التأثر بالعواطف. ففي المشاريع الوطنية الرئيسية، قد يستغرق إنجاز الإنشاءات سنوات طويلة. لذلك، إذا اضطر المستثمرون إلى الاقتراض ولم يكونوا واثقين من "التمويل" قصير الأجل، فسيواجهون خطر تقليص الخسائر، كما حذّر السيد كونغ.

وعلى نحو مماثل، ذكر السيد نجو شوان تشوك، وهو مستثمر ومدير إحدى شركات الوساطة العقارية في هانوي، أن السوق كان يتفاعل دائماً بشكل إيجابي في البداية مع المعلومات المتعلقة بالتخطيط، وبالتالي ارتفعت أسعار العقارات بشكل "مذهل". بعد تلك الزيادة في الأسعار، سوف تستقر معنويات السوق مرة أخرى وتتسبب في استقرار مستوى الأسعار تدريجيا، حتى أنها قد تنخفض في بعض الأماكن ذات الأسعار المرتفعة بشكل غير عادي.

محطة نغوك هوي هي أكبر محطة سكة حديد في الشمال، وقد يتم تعديل نطاق التخطيط وتوسيعه. إذا لم يحالف الحظ المستثمرين في شراء قطعة أرض ضمن المخطط، فسيُعتبرون خاسرين. حتى عند تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة، لن يكون مستوى التعويض مساويًا لسعر السوق. وبالنظر إلى إطار أسعار الأراضي الحالي، فإن مستوى التعويض أقل من ثلث السعر الفعلي، كما قال السيد تشوك بصراحة.

وبحسب هذا المستثمر فإن حجم المشروع كبير جدًا، وبالتالي لا يمكن أن تتم عملية إخلاء الموقع بين عشية وضحاها. ومن ثم فإن مدة تنفيذ المشروع قد تكون أطول من المتوقع. لذلك، بالنسبة للمستثمرين ذوي رأس المال الصغير والذين يضطرون إلى اقتراض المال من البنوك، يجب عليهم التفكير بعناية، وتجنب الوقوع في فخ الشعور بالخوف من تفويت الفرصة ووضع الأموال بناءً على الشائعات.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html