اقتراح لتطوير المساكن التجارية لذوي الدخل المنخفض

[إعلان 1]

إعادة هيكلة تكلفة مشاريع الإسكان

وبحسب السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، فإن تكلفة الشقة متوسطة المدى (غرفتين) حاليًا تبلغ حوالي 2.5 مليار دونج (35 مليون دونج/م2)، أي حوالي 20 مرة أعلى من متوسط دخل الأسر والأفراد الذين يمكنهم توفير حوالي 100 مليون دونج/سنة.

إن الشقق ذات الأسعار المعقولة والتي تبلغ حوالي 2 مليار دونج أو أقل (25-30 مليون دونج/متر مربع) وشقق الإسكان الاجتماعي محدودة للغاية، لذا فهي غائبة تقريبًا عن سوق مدينة هوشي منه في العامين الماضيين.

العقارات - اقتراح لتطوير المساكن التجارية لذوي الدخل المحدود — من الضروري إعادة هيكلة حساب التكلفة والأسعار لمشاريع الإسكان التجاري لتلبية احتياجات الإسكان لغالبية ذوي الدخل المنخفض.

وشدد رئيس مجلس إدارة جمعية الإسكان التعاوني على كيفية خفض أسعار المساكن وتوفير المزيد والمزيد من مشاريع الإسكان التجاري بأسعار معقولة، والعديد من مشاريع الشقق السكنية التجارية منخفضة التكلفة والعديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي لتلبية احتياجات الإسكان لغالبية ذوي الدخل المتوسط. وفي الوقت نفسه، فإنها تضمن الأمن الاجتماعي على المدى الطويل في مجال الإسكان مع تطوير سوق العقارات في اتجاه شفاف وصحي ومستقر ومستدام.

الحل الذي اقترحته HoREA هو إعادة هيكلة التكلفة وحساب أسعار بيع مشاريع الإسكان التجاري.

وتشمل التكاليف الرئيسية لمشاريع الإسكان التجاري رسوم إنشاء صندوق الأراضي، وتكاليف البناء، والتكاليف المالية، وتكاليف الإدارة.

وفيما يتعلق بتكلفة إنشاء صناديق الأراضي، بحسب HoREA، من الضروري تغيير طريقة تحصيل رسوم استخدام الأراضي، وتحويلها إلى ضريبة تفرض على "عملية تغيير أغراض استخدام الأراضي من الأراضي الزراعية، الأراضي غير الزراعية إلى الأراضي السكنية"، بمعدل ضريبي شفاف (يمكن أن يكون حوالي 15-20٪ من سعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي).

وهذا يلغي آلية "الطلب والعطاء" والمضايقة؛ ولن يؤدي ذلك إلى خفض رسوم استخدام الأراضي مقارنة بالطريقة الحالية فحسب، بل سيساهم أيضًا في خفض تكاليف السكن، وبالتالي خلق الظروف لخفض أسعار المساكن.

كما أنه ليس هناك ما يدعو للقلق كثيراً إذا استمر المستثمرون في بيع المنازل بأسعار مرتفعة للغاية، لأنهم سوف يضطرون إلى دفع المزيد من ضريبة دخل الشركات، ومن حيث المبدأ، يتم تحديد الأسعار بواسطة السوق. إذا قاموا ببيع المنازل بأسعار مرتفعة للغاية، فقد يتم رفضهم ومقاطعتهم من قبل مشتري المنازل.

علاوة على ذلك، فإن ارتفاع أسعار المساكن يأتي أيضًا من المشاريع الراكدة والممتدة، مما يؤدي إلى زيادة تكاليف البناء. ويعود السبب إلى "الاختناقات المؤسسية القانونية"، مما يؤدي إلى عدم القدرة على بناء "إجراءات إدارية" قياسية ومعقولة، مما يؤدي إلى السلبية والمضايقة.

حول تكاليف الإدارة وقدرة المستثمرين في مشاريع الإسكان. لا تتأخر المشاريع فقط بسبب مشاكل في إجراءات الاستثمار والبناء والإجراءات الإدارية الطويلة، بل يمكن أن يكون التأخير أيضًا بسبب ضعف القدرة الإدارية للمستثمر أو نقص الموارد المالية، مما يزيد من تكاليف الإدارة والتكاليف المالية وتكاليف البيع وتكاليف ما بعد البيع وتكاليف وأسعار المساكن، ويمكن أن يؤثر حتى على جودة أعمال المشروع.

لذلك، تحتاج الشركات إلى التركيز على زيادة الموارد المالية، وتحسين جودة حوكمة الشركات، والابتكار، وتطبيق تكنولوجيا المعلومات، والرقمنة، والذكاء الاصطناعي، وإدارة المشاريع وفقًا للعمليات العلمية (BIM)، لتحسين الإنتاجية والجودة والكفاءة والتحكم في المخاطر، كما أشار البروفيسور الدكتور بول كروغمان (الحائز على جائزة نوبل في الاقتصاد عام 2008): "إنتاجية العمل ليست كل شيء. ولكنها على المدى الطويل، تكاد تكون كل شيء".

وهناك أيضًا تكاليف "غير محددة" في عملية إعداد الاستثمار وتنفيذ المشروع. وبحسب HoREA، فإن حجم التكاليف "غير المحددة"، سواء زادت أو نقصت، يعتمد على نتائج "قيام الدولة بإنشاء بيئة أعمال أكثر شفافية وشفافية وخاضعة للمساءلة بشكل متزايد"، وفقًا للمعايير الدولية.

حلول لزيادة المعروض من المساكن التجارية منخفضة التكلفة

وبحسب جمعية الإسكان التنموي في أيرلندا، فإن هناك طريقة فعالة أخرى تتمثل في زيادة المعروض من المساكن الاجتماعية والمساكن التجارية منخفضة التكلفة، على أساس بناء وإتقان آليات سياسة الدعم الفعالة.

العقارات - مقترح لتطوير المساكن التجارية لذوي الدخل المحدود (الشكل 2). — اقترحت جمعية رجال الأعمال الماليزيين أن تصدر الحكومة قريبًا قرارًا لتشجيع الشركات على الاستثمار في مشاريع الإسكان التجاري حيث لا تتجاوز أسعار الشقق 20 مليون دونج / م 2 في المحافظات ولا تتجاوز 22-25 مليون دونج / م 2 في الفئة الأولى والمناطق الحضرية الخاصة.

واقترحت الجمعية أيضا أن تنظر الحكومة ووزارة البناء في إتقان آلية وسياسات تطوير الإسكان الاجتماعي، وخاصة الإسكان الاجتماعي للإيجار والإسكان الاجتماعي بالتقسيط، وجذب المزيد من الشركات للمشاركة والاستخدام الفعال لأموال الأراضي المخطط لها لتطوير الإسكان الاجتماعي، لزيادة المعروض من الإسكان الاجتماعي لتلبية الطلب الهائل من المستفيدين من سياسات الإسكان الاجتماعي، والمساهمة في خفض أسعار المساكن التجارية.

وبالإضافة إلى ذلك، اقترحت HoREA ترتيب "مصادر إعادة رأس المال من ميزانية الدولة" و"تعويض أسعار الفائدة" لبنك فيتنام للسياسات الاجتماعية و04 بنوك تجارية (معينة من قبل بنك الدولة) لتنفيذ حوافز ائتمانية للمستفيدين من سياسات الإسكان الاجتماعي في السنوات الخمس المقبلة.

وفيما يتعلق بزيادة المعروض من المساكن التجارية منخفضة التكلفة، قالت الهيئة إن قانون الأراضي لا ينص على أي إعفاء أو تخفيض لرسوم استخدام الأراضي لجميع مشاريع الإسكان التجاري، كما ينص قانون الضرائب فقط على تخفيض ضريبة القيمة المضافة وضريبة دخل الشركات بنسبة 50% لمشاريع الإسكان الاجتماعي، كما لا ينص قانون الإسكان على آليات وسياسات لدعم مشاريع الإسكان التجاري منخفضة التكلفة.

في الواقع، مشاريع الإسكان التجاري لها مستويات عديدة، مثل مشاريع الإسكان الراقية (الفاخرة)، ومشاريع الإسكان المتوسطة الراقية، ومشاريع الإسكان المتوسطة، ومشاريع الإسكان التجاري منخفضة التكلفة. وحتى لو كان سعر مشروع الإسكان التجاري منخفض التكلفة يعادل سعر الإسكان الاجتماعي، فإنه لن يتمتع بسياسات تفضيلية.

لكن واقع حزمة الائتمان التفضيلية البالغة 30 مليار دونج (2013-2016) يظهر أن هناك نوع من المساكن التجارية بسعر يعادل سعر المساكن الاجتماعية، لا يتجاوز 1.05 مليار دونج/وحدة.

واقترحت جمعية الإسكان والتنمية الريفية أن تصدر الحكومة قريبا قرارا لتنفيذ "مشروع تطوير الإسكان التجاري منخفض التكلفة" مع آليات وسياسات تفضيلية بشأن رسوم استخدام الأراضي والضرائب والائتمان لتشجيع الشركات على الاستثمار في مشاريع الإسكان التجاري بأسعار شقق لا تتجاوز 20 مليون دونج/م2 في المحافظات ولا تتجاوز 22-25 مليون دونج/م2 في المناطق الحضرية من الدرجة الأولى والخاصة.

[إعلان 2]
مصدر