في نهاية العام، ما هو قطاع العقارات الذي سيجذب التدفقات النقدية؟

[إعلان 1]

الشقق لا تزال تقود السوق

وبحسب الخبراء، ستواصل الشقق، وخاصة الشقق الفاخرة، قيادة السوق. تساهم المناطق الإضافية الواقعة على مشارف هانوي ومدينة هوشي منه في توفير المعروض من الشقق الجديدة.

وعلى وجه التحديد، شهد سوق الشقق في هانوي ارتفاعات في الأسعار على مدى 22 ربعًا متتاليًا، وكان "ساخنًا" بشكل خاص من نهاية عام 2023 إلى نهاية الربع الثالث من هذا العام.

يُظهر تقرير سوق سافيلز للربع الثالث من عام 2024 أن أسعار الشقق في هانوي تستمر في الارتفاع بشكل حاد. بلغت الأسعار الأولية 69 مليون دونج/م2، بزيادة 6% على أساس ربع سنوي و28% على أساس سنوي. لقد تجاوز هذا السعر متوسط السعر في مدينة هوشي منه.

وتتوقع شركة كوشمان آند ويكفيلد أن تستمر أسعار الشقق الأولية في الارتفاع بسبب ندرة العرض. وجاءت هذه الزيادة في الأسعار أيضًا مدفوعة بإمدادات الفئة المتوسطة والراقية التي تمثل 98% من المعروض الجديد، في حين يظل المعروض من الشقق ذات الأسعار المعقولة محدودًا.

ويتوقع السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة، أن تستمر أسعار الشقق في الارتفاع، لأنه على المدى القصير، لن يشهد المعروض من الشقق أي تغييرات كبيرة.

يتذبذب سعر الشقق في هانوي حاليًا بين 50 و100 مليون دونج للمتر المربع، بينما تكاد الشقق التي يقل سعرها عن 30 مليون دونج للمتر المربع أن تنعدم. وصرح السيد تشونغ قائلًا: "سيستمر هذا الاتجاه في ارتفاع الأسعار خلال الأشهر الأخيرة من العام ".

يعتقد معظم الخبراء أن أسعار الشقق لن تنخفض في المستقبل القريب، وبالتالي فإن هذا القطاع لا يزال يجذب التدفق النقدي للمستثمرين.

في نهاية العام، ما هو قطاع العقارات الذي سيجذب التدفقات النقدية؟ (الصورة: مينه دوك).

قطع الأراضي الواقعة على مشارف هانوي سترتفع فيها درجات الحرارة

وستكون الأشهر الأخيرة من عام 2024 أيضًا هي الوقت الذي ترتفع فيه حرارة قطاع الأراضي في ضواحي هانوي. في العادة، في بعض البلديات في مناطق دان فونج، وهواي دوك، ومي لينه، ودونغ آنه...، يبلغ سعر بيع العديد من قطع الأراضي 120-160 مليون دونج/متر مربع، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 20-30% مقارنة بسعر البيع في بداية العام. ويرجع سبب عودة أسعار الأراضي إلى "العرش" إلى البنية التحتية والمشاريع العقارية الضخمة التي يتم بناؤها والتي على وشك الانتهاء في هذه المناطق.

وفقًا للسيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة PropertyGuru Vietnam: " الأرض هي دائمًا محور الاستثمار عندما يكون سوق العقارات مزدهرًا، خاصة في المناطق ذات إمكانات التنمية الاقتصادية والبنية التحتية المرورية المريحة.

ومع ذلك، على مدى العامين الماضيين، شهد هذا القطاع فترة من الركود مع تباطؤ المعاملات والفوائد. وبحلول عام 2024، سيكون لهذا القطاع مكان مشرق. في الآونة الأخيرة، ونتيجة لتأثير حرارة مزادات الأراضي في ضواحي هانوي، عادت جاذبية الأراضي تدريجيا .

وتشير أسعار البيع المحددة لبعض مشاريع الفلل والمنازل في هانوي، التي جمعتها وزارة البناء مؤخرا، إلى ميل إلى الاستمرار في الارتفاع مقارنة بالربع السابق. معظم المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها في الربع الثالث من عام 2024 تقع في مواقع مواتية، وتقع في مناطق ذات استثمار قوي في البنية التحتية، وبالتالي فإن سعر الطلب مرتفع نسبيًا.

وتشهد بعض المشاريع في مناطق مثل دونج آنه ولونج بين (هانوي) زيادات أعلى في الأسعار الثانوية (حوالي 5%) بفضل تطوير البنية الأساسية ومنتجات المشاريع الجديدة التي يتم إكمالها تدريجياً.

لا تقتصر عملية الاحترار على الأراضي في مناطق هانوي فحسب، بل تشمل أيضاً الأراضي في العديد من المقاطعات الضواحي. قال السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة، إنه عندما ترتفع أسعار العقارات في هانوي، فإن الطلب على الاستثمار لن يزيد بشكل حاد في المستقبل القريب. في الوقت الحالي، ليس لدى العملاء الذين لديهم 5 إلى 10 مليارات دونج في أيديهم أي فرصة تقريبًا للاستثمار في سوق هانوي.

وبحسب ملاحظاته، فمنذ شهر مايو/أيار فصاعداً، يتجه التدفق النقدي نحو المقاطعات الضواحي في هانوي مثل: باك نينه، وباك جيانج، وهونج ين، وهاي دونج... وفيما يتعلق بالسوق الإقليمية، يعتقد السيد تشونغ أن الأراضي سوف تتعافى لأن هذا لا يزال هو الذوق المشترك للمستثمرين.

" يُعدّ تحوّل الاستثمار إلى المناطق الحضرية في النصف الثاني من عام ٢٠٢٤ اتجاهًا حتميًا نظرًا لعوامل مثل الأسعار واللوائح القانونية وتطوير البنية التحتية. تتمتع المناطق الحضرية بإمكانيات تنمية أكثر استدامة بفضل التخطيط المتزامن وتطوير البنية التحتية. وهذا لا يُسهم فقط في زيادة قيمة العقارات، بل يُحسّن أيضًا جودة حياة السكان"، كما أشار السيد تشونغ.

العقارات الصناعية هي نقطة مضيئة

وبحسب معهد دات زانه لأبحاث العقارات، سجل سوق العقارات الصناعية العديد من الإشارات الإيجابية في الربع الثالث من عام 2024. وفي الشمال، بلغ معدل إشغال المناطق الصناعية 83%، في حين بلغ هذا الرقم في الجنوب 92%. ومن الجدير بالذكر أن اتجاه عمليات الدمج والاستحواذ ونقل تدفقات رأس المال من العقارات السكنية إلى العقارات الصناعية قد زاد بشكل حاد. وقد برزت عدة مشاريع بارزة لشراء المصانع والبنية التحتية الصناعية برأس مال استثماري يصل إلى مئات الملايين من الدولارات.

ومن المتوقع أن يظل سوق العقارات الصناعية في المناطق الاقتصادية الرئيسية في الشمال والجنوب خلال الربع الأخير من العام نقطة مضيئة تجذب الاستثمارات.

وأكد السيد لي دينه تشونغ، في نفس الرأي، أن سوق العقارات الفيتنامية يتعافى تدريجيا، لكن كل قطاع لا يزال يواجه تحدياته الخاصة. ويواصل قطاع العقارات الصناعية الحفاظ على زخمه مع تنفيذ عدد كبير من المشاريع الجديدة، إلى جانب تدفقات رأس المال الأجنبي المباشر الوفيرة بشكل متزايد.

وواصل معدل إشغال المناطق الصناعية العاملة ارتفاعه بشكل مطرد، ليصل إلى نحو 75%. ومن بينها بلغت نسبة المحافظات الشمالية الرئيسية 82% والمحافظات الجنوبية الرئيسية 92%.

ومع ذلك، لا يزال من الصعب زيادة معدل الإشغال في المناطق الصناعية القائمة بسبب "الانتظار" بين العرض والطلب: يستثمر مستثمرو المناطق الصناعية في البنية التحتية فقط عندما يكون لديهم عملاء "مغلقون"، في حين يرغب المستثمرون فقط في الاستثمار في المشاريع التي تحتوي بالفعل على البنية التحتية.

ويتمثل التحدي الكبير الذي يواجه هذا القطاع أيضًا في ضرورة تحويل المناطق الصناعية إلى "مناطق خضراء" لتلبية المعايير المرتفعة بشكل متزايد للمستثمرين والتوافق مع توجهات التنمية المستدامة في البلاد.

تشاو آنه

[إعلان 2]
مصدر