يجب أن نكون أقوى للردع!

(CLO) تحدث العديد من الخبراء واقترحوا أنه يجب علينا اتخاذ إجراءات قوية ضد حالات تخريب مزادات الأراضي لتكون بمثابة رادع ومثالا للآخرين. ولذلك فإنهم يتفقون بشدة مع قرار شرطة هانوي باحتجاز عدد من الأشخاص الذين "خربوا" مزاد الأراضي في سوك سون في المزاد الأخير مؤقتًا.

ثغرات في مزادات الأراضي

في عام 2024، كانت جميع مزادات الأراضي تقريبًا في الضواحي في هانوي متورطة في فضيحة تتعلق بدفع أسعار مرتفعة بشكل غير عادي ثم إلغاء الودائع.

على سبيل المثال، في المزاد العلني لـ 58 قطعة أرض في سوك سون في 29 نوفمبر/تشرين الثاني، ظهر بعض "المخربين" الذين عرضوا عمدا سعرا لا يصدق يصل إلى 30 مليون دونج/متر مربع، ثم تنازلوا في منتصف الطريق.

وفي تحليل أعمق لهذه المسألة، قال الخبير العقاري السيد نجوين ثانه توان: وفقاً لأنظمة مزاد الأراضي، في حال فوز العميل بالمزاد، بعد 120 يوماً من النتائج ولكنه لم يدفع أو لم يدفع كامل مبلغ الفوز، فسيتم فقدان الوديعة. سيكون الإيداع بحد أدنى 5٪ وبحد أقصى 20٪ من سعر الأرض الابتدائي.

الصورة: بعض قطع الأراضي التي تم بيعها بالمزاد العلني في سوس سون في نهاية الأسبوع الماضي. الصورة: ST

ومع ذلك، فإن السعر الابتدائي في مزادات الأراضي في هانوي في الآونة الأخيرة كان منخفضا نسبيا. لذلك، حتى لو قام العملاء بإلغاء إيداعهم في منتصف العملية، فلن يسبب ذلك الكثير من الضرر لـ "محفظتهم".

هذا ينطبق على مزادات الأراضي في ثانه أواي وهواي دوك التي جرت في سبتمبر ومنتصف نوفمبر 2024. ومع ذلك، في حالة مزاد الأراضي في سوك سون، فإن العميل الذي دفع 30 مليار دونج/م2 في الجولة الخامسة ولم يشارك في المزاد في الجولة السادسة (الجولة التي تحدد النتيجة) يُعتبر قد استسلم "بشكل صحيح"، ولا يتحمل العميل نفسه أي مسؤولية، ولا يتعرض لأي ضرر، ولا حتى يخسر وديعته.

بعد مزاد ثانه أواي في سبتمبر 2024، عدّلت المحليات الأسعار الأولية لقطع الأراضي المعروضة للبيع تصاعديًا، مما رفع سعر الإيداع قبل المشاركة في المزاد. والغرض من ذلك هو منع إلغاء الإيداع. ومع ذلك، يستخدم المضاربون العقاريون العديد من الحيل التي تجعل الحلول المقترحة سابقًا شبه عديمة الجدوى، كما قال السيد توان.

في غضون ذلك، قال السيد نجوين كوانج هوي، الرئيس التنفيذي لكلية التمويل والمصارف في جامعة نجوين تراي (NTU)، إن رفع أسعار الأراضي إلى مستويات عالية للغاية في الجولات الأولى، ثم التوقف عن المشاركة في الجولة الأخيرة، لم يتسبب في خسارة الموارد فحسب، بل أثر أيضًا على سمعة المزاد.

ولكن هذه ليست الثغرة الوحيدة الموجودة. وبحسب السيد هوي، هناك فجوتان أخريان: مستوى الودائع الحالي لا يزال منخفضا، وليس رادعاً، وفترة السداد طويلة، أو لا توجد لوائح واضحة بشأن تقدم استخدام الأراضي، مما يتسبب في التخلي عن الأراضي وإهدار الموارد.

ولذلك، لإغلاق هذه "الثغرة"، قال السيد هوي إنه من الضروري زيادة السعر الابتدائي إلى أعلى، وعندها سيكون مبلغ الإيداع كبيراً ويجبر المستثمرين على المشاركة في مزادات جادة. وفي الوقت نفسه، من الضروري زيادة سعر الفائدة على الإيداع إلى 30-50% من السعر الابتدائي، بدلاً من 5-20% فقط كما هو الحال الآن.

وبالإضافة إلى ذلك، ينبغي تقصير مدة الدفع بعد الفوز بالمزاد، مع التنظيم بأن يتم سداد المبلغ الفائز بالمزاد بالكامل خلال 10-20 يومًا من إعلان النتائج. بعد هذه الفترة، إذا لم يتم دفع المبلغ بالكامل، سيتم إلغاء حق الفوز بالمزاد، وسيخسر الفائز كامل الوديعة.

وأكد السيد هوي أن "الأسعار القريبة من السوق، وزيادة الودائع، وتقصير أوقات الدفع، والتحويلات المحدودة، والبناء المطلوب في الموعد المحدد، لن يؤدي فقط إلى خلق بيئة لعب شفافة، بل سيساهم أيضًا في التنمية الاقتصادية المستدامة، وضمان الاستغلال الأمثل لموارد الأراضي".

يجب أن نكون أكثر صرامة في حالات تخريب مزادات الأراضي

وأمام هذا الوضع، طبقت الوزارات والفروع والمحليات عدداً من الحلول، مثل إعادة احتساب السعر الابتدائي، وتحديد علناً بعض الجهات التي دفعت أسعاراً مرتفعة بشكل غير عادي ثم ألغت ودائعها أو تنازلت عن نصف المبلغ. ومع ذلك، تقول آراء كثيرة أن هذه الحلول ليست فعالة جدًا.

تم بيع بعض قطع الأراضي بالمزاد العلني في سوك سون في نهاية الأسبوع الماضي. الصورة: ST

وبدلاً من ذلك، تحدث العديد من الخبراء واقترحوا أن نتخذ إجراءات قوية ضد حالات تخريب مزادات الأراضي لزيادة الردع وتقديم مثال للآخرين. ولذلك فإنهم يتفقون بشدة مع قرار شرطة هانوي باحتجاز عدد من الأشخاص الذين "خربوا" مزاد الأراضي في سوس سون في المزاد الأخير مؤقتًا، بتهمة التواطؤ في رفع الأسعار في أنشطة مزاد العقارات.

وقال المحامي دانج فان كونج، رئيس مكتب تشينه فاب للمحاماة: "بسبب الأرباح الكبيرة من الفوز بأسعار الأراضي في المزادات، ظهر مؤخرًا في العديد من المناطق عدد من الأشخاص المشاركين في مزادات حقوق استخدام الأراضي الذين يتصرفون مثل البلطجية، "العصابات" التي تتلاعب بأنشطة مزادات حقوق استخدام الأراضي مثل القتال لشراء الوثائق، وإجبارهم على إعادة بيع الوثائق، وإعادة بيع قطع الأراضي الفائزة، وعرقلة أنشطة مزادات حقوق استخدام الأراضي، وعدم السماح للأشخاص من أماكن أخرى بالمشاركة في المزادات، مما يتسبب في انعدام الأمن والاضطرابات والسلامة الاجتماعية.

وقد تم محاكمة العديد من الأشخاص جنائيا بتهم ارتكاب جرائم مختلفة، بما في ذلك الإخلال بالنظام العام.

ومع ذلك، فإن أنشطة الإخلال بالنظام العام لا تقتصر فقط على استخدام القوة البدنية أو العنف أو الأسلحة أو استخدام الكلمات أو التهديدات أو الإهانات لعرقلة أنشطة منظمي المزادات. ويظهر فعل عرقلة المزاد أيضًا من خلال دفع سعر مرتفع ثم التخلي عمدًا عن العربون، بهدف جعل المزاد غير ناجح.

وبحسب السيد كوونج، يحظر القانون بشكل صارم على المشاركين في المزادات والفائزين بالمزاد والأفراد والمنظمات الأخرى القيام بالأعمال المحددة في الفقرة 5 من المادة 9 من قانون المزادات العقارية لعام 2016، بما في ذلك أعمال عرقلة أنشطة المزادات العقارية.

إذا لم تكن لدى شخص ما الحاجة، أو كان غير قادر على دفع ثمن استخدام الأرض، أو لا يريد الشراء ولكنه لا يزال يشارك في المزاد، ويدفع سعراً مرتفعاً ثم يخسر الوديعة، مما يتسبب في فشل المزاد واضطراره إلى إعادة طرحه في المزاد، فهذا يعد انتهاكاً للقانون وعملاً من أعمال الإخلال بالنظام العام.

قد يتعرض الأشخاص الذين يعرقلون مزادات حقوق استخدام الأراضي لعقوبات إدارية أو ملاحقة جنائية.

وقد حدد المرسوم 82 مستوى العقوبات الإدارية لمن يعرقل أنشطة المزاد العقاري، بغرامة تتراوح بين 7 و10 ملايين دونج.

في حالة عرقلة مزاد حقوق استخدام الأراضي عن طريق دفع سعر مرتفع بشكل غير عادي ثم التخلي عن الوديعة، مما يجعل المزاد غير قابل للتنظيم أو غير ناجح، مما يسبب آثارًا سلبية على الأمن الاجتماعي والنظام، يمكن مقاضاة الشخص الذي يرتكب هذا الفعل بتهمة الإخلال بالنظام العام كما هو منصوص عليه في المادة 318 من قانون العقوبات، ويمكن أن تكون أقصى عقوبة لهذه الجريمة من سنتين إلى 7 سنوات سجنًا.

في مزاد حقوق استخدام الأراضي المذكور أعلاه، يُعدّ عرضُ أكثر من 30 مليار دونج لشراء أرض سكنية في مقاطعة سوك سون أمرًا غير مألوف، ويُظهر تجاهلًا لأنشطة المزاد. لذلك، ستُجري السلطات تحقيقاتٍ وتُحدّد هويات مَن دفعوا أسعارًا مرتفعة ثم تخلّوا عن ودائعهم، وستُقيّم في الوقت نفسه العواقبَ لتحديد مستوى التعامل وفقًا لأحكام القانون، كما صرّح السيد كونغ.

فيت فو

المصدر: https://www.congluan.vn/nhung-ke-ho-cua-cac-phien-dau-gia-dat-can-manh-tay-hon-nua-de-ran-de-post324232.html