شقق من 5

العديد من التحديات على المدى القصير

أظهر تقرير سوق العقارات في مدينة هو تشي منه للربع الرابع من عام 2023 الذي أصدرته شركة سافيلز مؤخرًا أن قطاع الشقق يواجه العديد من التحديات قصيرة الأجل.

وبناء على ذلك، فإن العرض الأولي في عام 2023 سيصل إلى 10700 وحدة فقط، وهو أدنى رقم في السنوات العشر الماضية. وفي الربع الرابع من عام 2023 وحده، بلغ العرض الأولي 7600 وحدة، دون تغيير على أساس ربع سنوي ولكن بانخفاض بنسبة 5% على أساس سنوي. يشكل العرض الجديد 37% من العرض الأولي. ومن بينها مشروعان بارزان، The Privia والمرحلة التالية، The Glory Heights، قادا 88% من العرض الجديد. وفي الوقت نفسه، لم يسجل التقرير أي إمدادات جديدة من الدرجة الأولى خلال الربع.

وبالإضافة إلى ذلك، انخفض حجم معاملات الشقق على مدى السنوات العشر الماضية بشكل مطرد بنسبة 7% سنويا. وفي ظل ندرة المعروض وارتفاع أسعار البيع في عام 2023، سجل السوق 6200 صفقة فقط. وفي الربع الرابع وحده، تحسن وضع المعاملات بنحو 3000 وحدة، بزيادة قدرها 52% على أساس ربع سنوي و120% على أساس سنوي.

إن العرض الأولي المسجل في عام 2023 هو الأدنى في السنوات العشر الماضية.

وقال السيد تروي جريفث، نائب المدير العام لشركة سافيلز فيتنام: "لا تزال التحديات قصيرة الأجل التي يواجهها قطاع الشقق ناجمة عن ندرة العرض الجديد وارتفاع أسعار البيع. عندما تتحسن معنويات مشتري المنازل ولا توجد الكثير من خيارات الاستثمار البديلة، فإن سوق الإسكان سوف يتعافى.

وتحسن معدل الامتصاص بنسبة 14 نقطة مئوية على أساس ربع سنوي و23 نقطة مئوية على أساس سنوي ليصل إلى 40%. بلغت نسبة العرض الجديد 78% من حجم المعاملات وتم امتصاص 84%؛ وتحظى هذه المشاريع بمبيعات جيدة بفضل الإجراءات القانونية الواضحة قبل الإطلاق، وشروط الدفع الطويلة، ودعم القروض المصرفية، والأسعار المعقولة من 2 إلى 5 مليار دونج/وحدة. وباستثناء العرض الجديد، ظلت معاملات السوق ضعيفة، حيث تم بيع 670 وحدة فقط، وهو ما يعادل معدل امتصاص بلغ 14%.

تقرير عن معاملات الشقق حسب بيانات سافيلز.

إحدى النقاط الإيجابية في بيانات سافيلز هي أنه في عام 2024، من المتوقع أن يزيد العرض الجديد أربعة أضعاف مقارنة بعام 2023. ستشكل الدرجة B 44% من حصة السوق، وستستحوذ الدرجة A على 37% بينما ستستحوذ الدرجة C على 19% فقط من حصة السوق. ومن المتوقع بحلول عام 2026 أن يتم فتح 40,800 وحدة للبيع من 116 مشروعاً.

يمكن العثور على شقق بأسعار معقولة فقط في المقاطعات المحيطة بمدينة هوشي منه.

وبحسب تقرير سافيلز أيضًا، عادت أسعار البيع الأولية في الربع الرابع من عام 2023 إلى مستوى عام 2020 عند 69 مليون دونج/م2، بانخفاض 36% على أساس ربع سنوي و45% على أساس سنوي بعد أن اضطرت العديد من المشاريع الباهظة الثمن إلى إغلاق محفظة منتجاتها مؤقتًا. إلى جانب ذلك، اختفت المنتجات التي تقل قيمتها عن 2 مليار دونج تمامًا من السوق العام الماضي. تتصدر العروض التي تتراوح أسعارها بين 2 إلى 5 مليارات دونج السوق بنسبة تقارب 90%.

في الفترة من 2024 إلى 2026، سينخفض ​​​​المعروض من الشقق التي تتراوح أسعارها بين 2 و5 مليارات دونج بشكل كبير، بينما ستظهر منتجات تتراوح أسعارها بين 5 و10 مليارات دونج وتهيمن على السوق. يمكن للمشترين في مدينة هوشي منه اختيار استكشاف المقاطعات المجاورة للعثور على خيارات سكنية أكثر بأسعار معقولة. ومن المتوقع أن تشكل مناطق بينه دونج ودونج ناي ولونج آن بحلول عام 2024 ما يصل إلى 96% من المعروض من الشقق التي يقل سعرها عن 5 مليارات دونج.

وبحسب مسح أجرته شركة سافيلز في عام 2023 في 30 مشروعًا من الدرجة الأولى والثانية، كانت العائدات الإيجارية مستقرة على أساس سنوي عند 4.8%، لكن نمو قيمة الأصول انخفض بنسبة 1.9 نقطة مئوية على أساس سنوي إلى 2.9% سنويًا. ونتيجة لذلك، انخفض إجمالي العائدات من الاستثمار في الشقق في عام 2023 بمقدار 1.7 نقطة مئوية على أساس سنوي إلى حوالي 7.7% سنويا.

قالت السيدة جيانج هوينه، نائبة المدير ورئيسة قسم الأبحاث في شركة S22M Savills HCMC: "تميل أرباح الاستثمار من الشقق في مدينة هو تشي منه إلى الانخفاض قليلاً في الفترة 2019-2023. وبحسب بياناتنا، فإن مناطق مثل المنطقة القديمة الثانية والمنطقة الثالثة والمنطقة العاشرة شهدت أعلى عوائد الاستثمار على مر الزمن.

السيدة جيانج هوينه، نائبة المدير ورئيسة قسم الأبحاث في شركة S22M Savills HCMC

على مدى العقد الماضي، شهد المعروض من الشقق الجديدة في 22 منطقة في مدينة هوشي منه انخفاضًا قدره 253 ألف وحدة. والجدير بالذكر أن العرض في منطقة المقاطعة 9 القديمة انخفض بنسبة 21% مع معدل زيادة في الأسعار بلغ 15% سنويا. وانخفض العرض في المنطقة الأولى أيضًا بنسبة 2% لكنه شهد زيادة كبيرة في الأسعار على أساس سنوي بلغت 39%.

وأضاف الخبير أيضا أنه على الرغم من انخفاض الأرباح الإجمالية خلال السنوات الخمس الماضية، إلا أنها لا تزال أعلى من أسعار الفائدة على الودائع. وهذا يدل على أن الشقق لا تزال قناة استثمارية مربحة. وفي الأمد القريب، من المتوقع أن ترتفع العائدات الإيجارية مع انخفاض عدد الشقق المسلمة وبقاء أسعار الفائدة على الودائع منخفضة.

مصدر: https://www.congluan.vn/can-ho-chung-cu-gia-tu-5--10-ty-dong-se-chiem-linh-thi-truong-giai-doan-2024-den-2026-post281674.html