شقق من 5

[إعلان 1]

العديد من التحديات على المدى القصير

يُظهر تقرير سوق العقارات في مدينة هو تشي منه للربع الرابع من عام 2023، الذي أصدرته شركة سافيلز مؤخرًا، أن قطاع الشقق يواجه العديد من التحديات قصيرة الأجل.

وبناء على ذلك، فإن العرض الأولي في عام 2023 سيصل إلى 10700 وحدة فقط، وهو أدنى رقم في السنوات العشر الماضية. وفي الربع الرابع من عام 2023 وحده، بلغ العرض الأولي 7600 وحدة، دون تغيير على أساس ربع سنوي، ولكنه انخفض بنسبة 5% على أساس سنوي. ويشكل العرض الجديد 37% من العرض الأولي. ومن بينها مشروعان بارزان، The Privia والمرحلة التالية، The Glory Heights، شكلا 88% من العرض الجديد. وفي الوقت نفسه، لم يسجل التقرير أي إمدادات جديدة من الدرجة الأولى خلال الربع.

وبالإضافة إلى ذلك، انخفض حجم معاملات الشقق خلال السنوات العشر الماضية بشكل مطرد بنسبة 7% سنويا. وفي ظل ندرة المعروض وارتفاع أسعار البيع في عام 2023، سجل السوق 6200 صفقة فقط. وفي الربع الرابع وحده، تحسن وضع المعاملات بواقع 3000 وحدة، بزيادة قدرها 52% على أساس ربع سنوي و120% على أساس سنوي.

الشقق التي تتراوح أسعارها بين 5 إلى 10 مليارات دونج ستهيمن على السوق من عام 2024 إلى عام 2026، الصورة 1 — إن العرض الأولي المسجل في عام 2023 هو الأدنى في السنوات العشر الماضية.

علق السيد تروي غريفيث، نائب المدير العام لشركة سافيلز فيتنام، قائلاً: "لا تزال التحديات قصيرة الأجل التي يواجهها قطاع الشقق ناجمة عن ندرة المعروض الجديد وارتفاع أسعار البيع. مع تحسن معنويات مشتري المنازل وقلة خيارات الاستثمار البديلة، سيتعافى سوق الإسكان."

وتحسن معدل الامتصاص بنسبة 14 نقطة مئوية على أساس ربع سنوي و23 نقطة مئوية على أساس سنوي إلى 40%. بلغت نسبة العرض الجديد 78% من حجم المعاملات وتم استيعاب 84%؛ وتحظى هذه المشاريع بمبيعات جيدة بفضل الوثائق القانونية الواضحة قبل الإطلاق، وشروط الدفع الطويلة، ودعم القروض المصرفية، والأسعار المعقولة من 2 إلى 5 مليار دونج/وحدة. وباستثناء العرض الجديد، ظلت معاملات السوق ضعيفة مع بيع 670 وحدة فقط، وهو ما يعادل معدل امتصاص بنسبة 14%.

الشقق التي تتراوح أسعارها بين 5 إلى 10 مليارات دونج ستهيمن على السوق من عام 2024 إلى عام 2026، الصورة 2 — تقرير عن معاملات الشقق وفقا لبيانات سافيلز.

إحدى النقاط الإيجابية في بيانات سافيلز هي أنه في عام 2024، من المتوقع أن يزيد العرض الجديد أربعة أضعاف مقارنة بعام 2023. ستشكل الدرجة B 44٪ من حصة السوق، وستبلغ الدرجة A 37٪ بينما ستبلغ الدرجة C 19٪ فقط من حصة السوق. ومن المتوقع بحلول عام 2026 أن يتم فتح 40,800 وحدة للبيع من 116 مشروعاً.

يمكن العثور على شقق بأسعار معقولة فقط في المقاطعات المحيطة بمدينة هوشي منه.

وبحسب تقرير سافيلز أيضًا، عادت أسعار البيع الأولية في الربع الرابع من عام 2023 إلى مستوى عام 2020 عند 69 مليون دونج/م2، بانخفاض 36% على أساس ربع سنوي و45% على أساس سنوي بعد أن اضطرت العديد من المشاريع الباهظة الثمن إلى إغلاق محفظة منتجاتها مؤقتًا. إلى جانب ذلك، اختفت المنتجات التي تقل قيمتها عن 2 مليار دونج تمامًا من السوق العام الماضي. العرض بأسعار تتراوح بين 2 إلى 5 مليار دونج يتصدر السوق بنسبة تقارب 90%.

في الفترة من 2024 إلى 2026، من المتوقع أن ينخفض المعروض من الشقق التي تتراوح أسعارها بين 2 إلى 5 مليارات دونج بشكل كبير، في حين ستظهر منتجات تتراوح أسعارها بين 5 إلى 10 مليارات دونج وتهيمن على السوق. يمكن للمشترين في مدينة هوشي منه اختيار استكشاف المقاطعات المجاورة للعثور على خيارات سكنية أكثر بأسعار معقولة. ومن المتوقع أن تشكل مناطق بينه دونج ودونج ناي ولونج آن بحلول عام 2024 ما يصل إلى 96% من المعروض من الشقق التي يقل سعرها عن 5 مليارات دونج.

وبحسب مسح أجرته شركة سافيلز في عام 2023 على 30 مشروعًا من الدرجة الأولى والثانية، كانت عائدات الإيجار مستقرة على أساس سنوي عند 4.8%، لكن نمو قيمة الأصول انخفض بنسبة 1.9 نقطة مئوية على أساس سنوي إلى 2.9% سنويًا. ونتيجة لذلك، انخفضت العائدات الإجمالية من الاستثمار في الشقق في عام 2023 بنحو 1.7 نقطة مئوية على أساس سنوي إلى حوالي 7.7% سنويا.

حللت السيدة جيانج هوينه، نائبة المدير ورئيسة قسم الأبحاث في شركة S22M Savills HCMC، الوضع قائلةً: "تميل أرباح الاستثمار في الشقق في مدينة هو تشي منه إلى الانخفاض بشكل طفيف خلال الفترة 2019-2023. ووفقًا لبياناتنا، حققت مناطق مثل المنطقة القديمة 2 والمنطقة 3 والمنطقة 10 أعلى أرباح استثمارية في الآونة الأخيرة".

الشقق التي تتراوح أسعارها بين 5 إلى 10 مليارات دونج ستهيمن على السوق من عام 2024 إلى عام 2026، الصورة 3 — السيدة جيانج هوينه، نائب المدير ورئيس قسم الأبحاث في شركة S22M Savills HCMC

على مدى العقد الماضي، شهد المعروض من الشقق الجديدة في 22 منطقة في مدينة هوشي منه انخفاضًا قدره 253 ألف وحدة. والجدير بالذكر أن العرض في منطقة الحي التاسع القديم انخفض بنسبة 21% مع معدل زيادة في الأسعار بنسبة 15% سنويا. وانخفض العرض في المنطقة الأولى أيضًا بنسبة 2%، لكنه شهد زيادة كبيرة في الأسعار على أساس سنوي بنسبة 39%.

وأضاف الخبير أنه على الرغم من انخفاض إجمالي الأرباح خلال السنوات الخمس الماضية، إلا أنها لا تزال أعلى من أسعار الفائدة على الودائع. وهذا يدل على أن الشقق لا تزال قناة استثمارية مربحة. ومن المتوقع أن ترتفع العائدات الإيجارية على المدى القصير مع انخفاض عدد الشقق المسلمة وبقاء أسعار الفائدة على الودائع منخفضة.

[إعلان 2]
مصدر