أسعار الأراضي الجديدة في هانوي ارتفعت عدة مرات.. خبراء يدلون بآرائهم

(دان تري) - صدرت للتو قائمة أسعار الأراضي الجديدة في هانوي، إلى جانب الآراء التي تفيد بأنها ستساعد في إتمام المشاريع وضمان الشفافية الضريبية... يشعر الخبراء بالقلق من أن المضاربين سوف يستغلون ذلك لرفع الأسعار.

قائمة أسعار الأراضي في هانوي هي الأعلى عند 695 مليون دونج/م2

أصدرت لجنة شعب هانوي للتو قائمة أسعار الأراضي المعدلة اعتبارًا من 20 ديسمبر إلى 31 ديسمبر 2025. وبالمقارنة مع قائمة أسعار الأراضي القديمة، فإن قائمة أسعار الأراضي السكنية المعدلة أعلى بمقدار 2-6 مرات.

تجدر الإشارة إلى أن أسعار الأراضي في العديد من الشوارع في منطقة Hoan Kiem بما في ذلك Ba Trieu (من Hang Khay إلى Tran Hung Dao)، وDinh Tien Hoang، وHai Ba Trung (من Le Thanh Tong إلى Quan Su)، وHang Dao، وHang Khay، وHang Ngang، وLe Thai To، وLy Thuong Kiet، وNha Tho، وTran Hung Dao (من Tran Thanh Tong إلى Le Duan) لديها أعلى سعر يزيد عن 695.3 مليون دونج/متر مربع.

وبحسب قائمة أسعار الأراضي المعدلة مسبقًا، فإن أعلى سعر للأراضي الحضرية في وسط مدينة هانوي هو 188 مليون دونج/م2 في 3 شوارع: هانج نجانج، وهانج داو، ولي ثاي تو. وبذلك أصبح أعلى سعر للأرض المعدل أعلى بنحو 3.7 مرة مما كان عليه قبل التعديل.

أعلى سعر للأراضي في قائمة أسعار الأراضي المعدلة في هانوي أعلى من قائمة أسعار الأراضي المعدلة في مدينة هوشي منه التي أُعلن عنها في أكتوبر/تشرين الأول الماضي، مع أعلى سعر يزيد عن 687 مليون دونج/متر مربع في شوارع دونج كوي، ولي لوي، ونجوين هوي (المنطقة 1).

وفي منطقة مركزية أخرى، با دينه، الشارع الذي يحمل أعلى سعر للأرض هو فان دينه فونج بأكثر من 450 مليون دونج/متر مربع. هذا السعر أعلى بـ 3.4 مرة من إطار سعر الأرض القديم. وتتمتع بعض الطرق الأخرى أيضًا بأسعار تتجاوز 400 مليون دونج/م2 مثل تران فو ودوك لاب.

في منطقة هاي با ترونغ، أعلى سعر للأراضي المعدلة هو في شارع نجوين دو (الجزء من كوانج ترونغ إلى تران بينه ترونغ)، شارع هوي (الجزء من نجوين دو إلى نجوين كونغ ترو) بأكثر من 368 مليون دونج/متر مربع. وهذا السعر أيضًا أكبر بنحو 3.5 أضعاف السعر القديم.

في منطقة تاي هو، يبلغ سعر شارع فان كاو أغلى سعر بما يزيد عن 256 مليون دونج/متر مربع. هذا السعر أعلى من السعر الحالي بنحو 3.3 مرة.

مشروع عقاري في منطقة هوانغ ماي، هانوي (تصوير: تران كانج).

وبالإضافة إلى ذلك، بعد التعديل، من المقرر أن تصبح 5 مناطق هي ثانه تري، وجيا لام، ودونغ آنه، وهواي دوك، ودان فونج، مناطق في هانوي ذات أعلى سعر يبلغ نحو 117 مليون دونج/متر مربع.

وفيما يتعلق بقائمة أسعار الأراضي المعدلة، قالت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في هانوي إن قائمة الأسعار الجديدة تساعد في تقليص الفارق، ما يجعل أسعار الأراضي في العاصمة أقرب تدريجيا إلى السوق. ويساعد هذا في إرساء سياسة متسقة في إدارة الأراضي ويوفق بين مصالح الدولة والمستخدمين والمحتاجين إلى الأراضي لتنفيذ المشروع. وبفضل ذلك ارتفعت إيرادات الموازنة من خلال تنفيذ الالتزامات المالية على أراضي المواطنين ورجال الأعمال.

وفي الحالات التي تكون فيها الضرائب والرسوم العقارية مرتفعة وغير مناسبة لدخل الناس، ترى هيئة الإدارة أنه من الضروري دراسة خفض معدلات الضرائب والرسوم، وليس خفض أسعار الأراضي.

وأكدت الوزارة أن قائمة الأسعار المعدلة لا تؤثر على التعويضات ودعم إخلاء المواقع عند استحواذ الدولة على الأرض. بل على العكس من ذلك، فهو يساهم بشكل فعال في تسوية الأراضي وجذب الاستثمارات وتنمية رأس المال.

وأضافت الوزارة أن "حقوق الأشخاص الذين تم استعادة أراضيهم مضمونة بشكل أفضل، مما يشجع الناس على الالتزام بسياسات تطهير الأراضي".

خبراء يخشون استمرار ارتفاع أسعار العقارات

وفي حديثها لمراسل صحيفة دان تري ، قالت السيدة فام مين - نائبة رئيس أبحاث السوق والاستشارات بإدارة ترويج الاستثمار في جمعية وسطاء العقارات في فيتنام - إن إصدار قائمة أسعار الأراضي الجديدة يظهر أن لوائح قانون الأراضي لعام 2024 دخلت حيز التنفيذ تدريجياً.

ويشهد السوق توقف العديد من المشاريع العقارية بسبب مشاكل في تحديد رسوم استخدام الأراضي. ويساعد إصدار قائمة أسعار الأراضي الجديدة المشاريع على الحصول على أساس قانوني لمواصلة البناء والتنفيذ وتوفير العرض الجديد لسوق العقارات.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن النقطة الإيجابية المتمثلة في تحديد أسعار الأراضي بالقرب من السوق ستساعد الدولة على تحصيل الضرائب الصحيحة والكافية على معاملات نقل العقارات.

ومع ذلك، وفقا لها، هناك قيد يتمثل في أن أسعار العقارات في هانوي ارتفعت في الآونة الأخيرة إلى مستويات عالية للغاية، وافتراضية، وبعيدة كل البعد عن قدرة الناس على تحمل التكاليف. وتظهر هذه الزيادة في الأسعار دلائل على تأثر مجموعات الاستثمار والمضاربة عندما يكون المعروض في السوق منخفضا ومركزا في أيدي مجموعة واحدة فقط من المستثمرين.

وأكدت السيدة مين أن "قائمة أسعار الأراضي تعتمد على سعر السوق المرتفع الحالي، وهو ما يشرع هذا السعر المرتفع بشكل غير مرئي".

وأوضحت أن ارتفاع أسعار الأراضي حاليا سيؤدي إلى زيادة تكاليف تنفيذ المشاريع، وسيواصل المستثمرون رفع أسعار البيع إلى مستويات أعلى. وفي الوقت نفسه، فإن السعر الحالي يجعل من الصعب على أولئك الذين لديهم احتياجات حقيقية الشراء.

يشعر الخبراء بالقلق من أن المضاربين يستغلون ارتفاع أسعار الأراضي لرفع الأسعار (صورة توضيحية: دوونج تام).

ومن جانب المستثمر، قالت السيدة مين، ستكون هناك أيضًا صعوبات في عملية تطهير الموقع والاستحواذ على الأراضي لتنفيذ المشروع. وفي المشاريع الكبيرة، يجوز للدولة أن تشارك في عملية الاستحواذ على الأراضي. ولكن على العكس من ذلك، بالنسبة للمشاريع الصغيرة والمتوسطة، سيتعين على المستثمرين التفاوض على سعر استرداد الأراضي مع الناس.

وأضافت أن تحديد قائمة أسعار للأراضي قريبة من السوق سيساعد على التوفيق بين مصالح الأطراف الثلاثة: الدولة والمستثمرين والشعب، إلا أن قائمة أسعار الأراضي الحالية تزيد من تكاليف المدخلات، ما يضطر المستثمرين إلى زيادة أسعار البيع، ما يجعل الأمر أكثر صعوبة على المستهلكين النهائيين مقارنة بالسابق.

وبحسب السيدة مين، لتحديد الأسعار القريبة من السوق بشكل دقيق، تحتاج الدولة إلى أداة لقياس المؤشر على مدى سنوات عديدة بناءً على بيانات الشراء والبيع في كل منطقة. ومن هناك، سوف تكون المحليات قادرة على توفير البيانات حول أسعار الأراضي التي تعتبر معقولة للسوق.

قال الخبير العقاري تران خان كوانج إن قائمة أسعار الأراضي التي صدرت مؤخرًا شهدت زيادة كبيرة جدًا، ففي المناطق الضواحي في مدينة هوشي منه زادت حوالي 10 مرات، وفي هانوي زادت حوالي 4-6 مرات.

يتم تنفيذ المشاريع، ويمثل استخدام الأراضي حاليا حوالي 15-20% من إجمالي رأس مال الاستثمار في المشروع. إن الارتفاع المفاجئ في أسعار الأراضي من شأنه أن يزيد من تكاليف الاستثمار في المشاريع. وبالتالي يضطر المستثمرون إلى رفع أسعار العقارات.

وقال "إن الأشهر الستة الأولى من تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة لن يكون لها تأثير واضح لأن معظم المعاملات في هذا الوقت استكملت الإجراءات القانونية. ومع ذلك، بعد ذلك، فإن المنتجات المحسوبة وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الجديدة ستتسبب في زيادة الأسعار المحلية بنحو 30٪. في الواقع، طبقت مدينة هوشي منه قائمة أسعار الأراضي الجديدة قبل هانوي، كما حدثت زيادة الأسعار في بعض المناطق".

وقال السيد كوانج إنه بالإضافة إلى الجوانب الإيجابية لقائمة أسعار الأراضي الجديدة مثل الشفافية في ضريبة نقل العقارات، والعدالة تجاه الأشخاص الذين يتم استرداد أراضيهم... سيكون هناك قيود أخرى.

وعلى وجه التحديد، سوف تواجه الشركات صعوبة أكبر في تطهير الأراضي، لأن الناس سوف يتوقعون الحصول على سعر أعلى عندما يتم استصلاح أراضيهم. وبالإضافة إلى ذلك، فإن المجموعات المضاربة التي ذهبت خطوة للأمام لجمع تلك العقارات سوف تستغل قائمة أسعار الأراضي الجديدة لدفع الأسعار إلى مستويات عالية للغاية.

حتى المستثمرين الكبار الذين تتوفر لديهم منتجات عقارية يستغلون ذلك لرفع الأسعار. ومن هناك، سيستمر مشتري المنازل الحقيقيون في مواجهة الصعوبات.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm