أسعار الأراضي الجديدة في هانوي ارتفعت عدة مرات.. خبراء يدلون بآرائهم

(دان تري) - صدرت للتو قائمة أسعار الأراضي الجديدة في هانوي، إلى جانب الآراء التي تفيد بأنها ستساعد في إتمام المشاريع وضمان الشفافية الضريبية... ويشعر الخبراء بالقلق من أن المضاربين سوف يستغلون ذلك لرفع الأسعار.

قائمة أسعار الأراضي في هانوي هي الأعلى عند 695 مليون دونج/م2

أصدرت لجنة الشعب في هانوي للتو قائمة أسعار الأراضي المعدلة التي تسري اعتبارًا من 20 ديسمبر إلى 31 ديسمبر 2025. وبالمقارنة مع قائمة أسعار الأراضي القديمة، فإن قائمة أسعار الأراضي السكنية المعدلة أعلى بمقدار 2-6 مرات.

من الجدير بالذكر أن أسعار الأراضي في العديد من الشوارع في منطقة هوان كيم بما في ذلك با تريو (من هانغ خاي إلى تران هونغ داو)، ودينه تيان هوانغ، وهاي با ترونغ (من لي ثانه تونغ إلى كوان سو)، وهانغ داو، وهانغ خاي، وهانغ نغانغ، ولي تاي تو، ولي ثونغ كيت، ونها ثو، وتران هونغ داو (من تران ثانه تونغ إلى لو دوان) لديها أعلى سعر يزيد عن 695.3 مليون دونج فيتنامي/م2.

وبحسب قائمة أسعار الأراضي المعدلة مسبقًا، فإن أعلى سعر للأراضي الحضرية في وسط مدينة هانوي هو 188 مليون دونج/م2 في 3 شوارع: هانج نجانج، وهانج داو، ولي تاي تو. وبالتالي، أصبح أعلى سعر للأرض المعدل أعلى بنحو 3.7 مرة مما كان عليه قبل التعديل.

أعلى سعر للأراضي في قائمة أسعار الأراضي المعدلة في هانوي أعلى من قائمة أسعار الأراضي المعدلة في مدينة هوشي منه التي أُعلن عنها في أكتوبر/تشرين الأول الماضي، مع أعلى سعر يزيد عن 687 مليون دونج/متر مربع في شوارع دونج كوي، ولي لوي، ونجوين هوي (المنطقة 1).

وفي منطقة مركزية أخرى، با دينه، فإن الشارع الذي يتمتع بأعلى سعر للأرض هو فان دينه فونج بأكثر من 450 مليون دونج/متر مربع. هذا السعر أعلى بـ 3.4 مرة من إطار سعر الأرض القديم. وتتجاوز أسعار بعض الطرق الأخرى 400 مليون دونج/م2 مثل خط تران فو وخط دوك لاب.

في منطقة هاي با ترونغ، أعلى سعر للأراضي المعدلة هو في شارع نجوين دو (الجزء من كوانج ترونغ إلى تران بينه ترونغ)، شارع هيو (الجزء من نجوين دو إلى نجوين كونغ ترو) بأكثر من 368 مليون دونج/متر مربع. وهذا السعر أيضًا يزيد بنحو 3.5 أضعاف السعر القديم.

في منطقة تاي هو، يبلغ سعر شارع فان كاو أغلى سعر بما يزيد عن 256 مليون دونج/متر مربع. هذا السعر أعلى من السعر الحالي بحوالي 3.3 مرة.

مشروع عقاري في منطقة هوانغ ماي، هانوي (تصوير: تران كانغ).

وبالإضافة إلى ذلك، بعد التعديل، من المقرر أن تصبح 5 مناطق ثانه تري، وجيا لام، ودونغ آنه، وهواي دوك، ودان فونج مناطق في هانوي بأعلى سعر يبلغ نحو 117 مليون دونج/متر مربع.

وفيما يتعلق بقائمة أسعار الأراضي المعدلة، قالت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في هانوي إن قائمة الأسعار الجديدة تساعد في تقليص الفارق، مما يجعل أسعار الأراضي في العاصمة تقترب تدريجيا من السوق. ويساعد هذا في إرساء سياسة متسقة في إدارة الأراضي ويوفق بين مصالح الدولة والمستخدمين والمحتاجين إلى الأراضي لتنفيذ المشروع. وبفضل ذلك ارتفعت إيرادات الموازنة من خلال تنفيذ الالتزامات المالية على الأراضي للمواطنين والشركات.

وفي الحالات التي تكون فيها الضرائب والرسوم العقارية مرتفعة وغير مناسبة لدخل الناس، ترى هيئة الإدارة أنه من الضروري دراسة خفض معدلات الضرائب والرسوم، وليس خفض أسعار الأراضي.

وأكدت الوزارة أن قائمة الأسعار المعدلة لا تؤثر على التعويضات والدعم لإزالة المواقع عندما تستصلح الدولة الأراضي. بل على العكس من ذلك، فهو يساهم بشكل فعال في تسوية الأراضي وجذب الاستثمارات وتنمية رأس المال.

وأضافت الوزارة أن "حقوق الأشخاص الذين يتم استرداد أراضيهم مضمونة بشكل أفضل، مما يشجع الناس على الالتزام بسياسات تطهير الأراضي".

ويخشى الخبراء من استمرار ارتفاع أسعار العقارات.

وفي حديثها لمراسل دان تري ، قالت السيدة فام مين - نائب رئيس أبحاث السوق والاستشارات في إدارة ترويج الاستثمار في جمعية وسطاء العقارات في فيتنام - إن إصدار قائمة أسعار الأراضي الجديدة يظهر أن لوائح قانون الأراضي لعام 2024 دخلت حيز التنفيذ تدريجياً.

ويشهد السوق توقف العديد من المشاريع العقارية بسبب مشاكل في تحديد رسوم استخدام الأراضي. ويساعد إصدار قائمة أسعار الأراضي الجديدة المشاريع على الحصول على أساس قانوني لمواصلة البناء والتنفيذ وتوفير عرض جديد لسوق العقارات.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن النقطة الإيجابية المتمثلة في تحديد أسعار الأراضي بالقرب من السوق ستساعد الدولة على تحصيل الضرائب الصحيحة والكافية على معاملات نقل العقارات.

ومع ذلك، وفقا لها، هناك حد يتمثل في أن أسعار العقارات في هانوي ارتفعت في الآونة الأخيرة إلى مستويات عالية للغاية، وهي افتراضية وتتجاوز قدرة الناس على تحمل التكاليف. وتظهر هذه الزيادة في الأسعار دلائل على تأثير جماعات الاستثمار والمضاربة عندما يكون المعروض في السوق منخفضا ومركزا في أيدي مجموعة واحدة فقط من المستثمرين.

وأكدت السيدة مين أن "قائمة أسعار الأراضي تعتمد على سعر السوق المرتفع الحالي، وهو ما يشرع هذا السعر المرتفع بشكل غير مرئي".

وأوضحت أن ارتفاع أسعار الأراضي حالياً سيزيد من تكاليف تنفيذ المشاريع، وسيواصل المستثمرون رفع أسعار البيع إلى مستويات أعلى. وفي الوقت نفسه، فإن السعر الحالي يجعل من الصعب على أولئك الذين لديهم احتياجات حقيقية الشراء.

يشعر الخبراء بالقلق من أن المضاربين يستغلون ارتفاع أسعار الأراضي لرفع الأسعار (صورة توضيحية: دونج تام).

ومن جانب المستثمر، قالت السيدة مين، ستكون هناك أيضًا صعوبات في عملية تطهير الموقع والاستحواذ على الأراضي لتنفيذ المشروع. وفي المشاريع الكبيرة، يجوز للدولة أن تشارك في عملية الاستحواذ على الأراضي. ولكن على العكس من ذلك، بالنسبة للمشاريع الصغيرة والمتوسطة، سيتعين على المستثمرين التفاوض على سعر استرداد الأراضي مع الناس.

إن تحديد قائمة أسعار للأراضي قريبة من السوق سيساعد على تحقيق التوافق بين مصالح الأطراف الثلاثة: الدولة والمستثمرين والمواطنين. إلا أن قائمة أسعار الأراضي الحالية ترفع تكاليف الإنتاج، مما يُجبر المستثمرين على رفع أسعار البيع، مما يُصعّب الأمر على المستهلكين النهائيين أكثر من ذي قبل، على حد قولها.

وبحسب السيدة مين، لتحديد الأسعار القريبة من السوق بشكل دقيق، تحتاج الدولة إلى أداة لقياس المؤشر على مدى سنوات عديدة بناءً على بيانات الشراء والبيع في كل منطقة. ومن هناك، سوف تكون المحليات قادرة على توفير البيانات حول أسعار الأراضي المعقولة للسوق.

قال خبير العقارات تران خانه كوانج إن قائمة أسعار الأراضي التي صدرت مؤخرًا شهدت زيادة كبيرة جدًا، ففي الضواحي في مدينة هوشي منه زادت حوالي 10 مرات، وفي هانوي زادت حوالي 4-6 مرات.

يتم تنفيذ المشاريع، ويمثل استخدام الأراضي حاليًا حوالي 15-20% من إجمالي رأس مال استثمار المشروع. إن الارتفاع المفاجئ في أسعار الأراضي من شأنه أن يزيد من تكاليف الاستثمار في المشاريع. وبالتالي يضطر المستثمرون إلى رفع أسعار العقارات.

لن يكون للأشهر الستة الأولى من تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة تأثير واضح، لأن معظم المعاملات في هذا الوقت قد استكملت إجراءاتها القانونية. ومع ذلك، بعد ذلك، ستؤدي المنتجات المحسوبة وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الجديدة إلى زيادة في الأسعار المحلية بنحو 30%. في الواقع، طبقت مدينة هو تشي منه قائمة أسعار الأراضي الجديدة قبل هانوي، وقد حدثت زيادة في الأسعار أيضًا في بعض المناطق.

وقال السيد كوانج إنه بالإضافة إلى الجوانب الإيجابية لقائمة أسعار الأراضي الجديدة مثل الشفافية في ضريبة نقل العقارات، والعدالة تجاه الأشخاص الذين يتم استرداد أراضيهم... ستكون هناك قيود أخرى.

وعلى وجه التحديد، ستواجه الشركات صعوبة أكبر في تطهير الأراضي، لأن الناس سيتوقعون الحصول على سعر أعلى عند استصلاح أراضيهم. وبالإضافة إلى ذلك، فإن المجموعات المضاربة التي كانت متقدمة بخطوة واحدة في جمع تلك العقارات سوف تستغل قائمة أسعار الأراضي الجديدة لدفع الأسعار إلى مستويات عالية للغاية.

حتى المستثمرين الكبار الذين تتوفر لديهم المنتجات العقارية يستغلون ذلك لرفع الأسعار. ومن هناك، سيستمر مشتري المنازل الحقيقيون في مواجهة الصعوبات.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm