ธุรกรรมอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยมีการเคลื่อนไหวมากที่สุดในช่วงปลายปี อย่างไรก็ตามหากไม่ระมัดระวัง ผู้ซื้อที่ดินและนักลงทุนอาจตกหลุมพรางของนายหน้าที่ดินได้อย่างง่ายดาย
นาย Do Ngoc Thang ผู้อำนวยการฝ่ายขายประจำภูมิภาคของ OneHousing ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวว่า ความเสี่ยงทางกฎหมาย ราคาที่ "สูงเกินจริง" และนายหน้าที่ไม่เป็นมืออาชีพ เป็นกับดัก 3 ประการที่ผู้ซื้อบ้านมักเผชิญในช่วงปลายปี
คุณโด หง็อก ทัง – ผู้อำนวยการฝ่ายขายประจำภูมิภาค บริษัท OneHousing (ภาพ: PH)
เผย 3 กับดักที่ผู้ซื้อบ้านต้องเผชิญเมื่อสิ้นปี
ในปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ โดยรวมยังคงซบเซาอยู่ครับ แล้วตลาดที่ดินเพื่ออยู่อาศัยในช่วงปลายปีจะเป็นอย่างไรบ้างครับ?
- ในส่วนของภาคที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน ในกรุงฮานอยที่มี 4 เขตใจกลางเมือง และปัจจุบันมี 12 เขตใจกลางเมือง ไม่ได้รับผลกระทบจากแนวโน้มของตลาดที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงมากนัก
ในเขตเมืองชั้นใน – ที่กองทุนที่ดินไม่สามารถขยายได้แต่จำนวนประชากรยังคงเพิ่มขึ้น และที่สำคัญที่สุดคือความต้องการที่แท้จริงสำหรับการอยู่อาศัย การลงทุน การทำธุรกิจ การเช่า... มีอยู่เสมอ ดังนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมืองชั้นในจึงแทบจะไม่เปลี่ยนแปลง บางครั้งเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยแต่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้ซื้อบ้านไม่ต้องกังวลเรื่องการขาดทุน และมีสถานที่ปลอดภัยสำหรับกระแสเงินสดที่ดี
ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปี การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยจะมีการเคลื่อนไหวมากที่สุด ซึ่งถือเป็นธรรมเนียมปฏิบัติประจำปีเช่นกัน
ด้วยความคิดที่ต้องการปิดการขายอย่างรวดเร็ว ผู้ซื้อบ้านอาจเผชิญความเสี่ยงอะไรบ้างเมื่อซื้อบ้านในช่วงปลายปี? กับดักใดบ้างที่รอคอยผู้ซื้อบ้านอยู่ในตลาดปัจจุบัน?
- ความเสี่ยงของการซื้อบ้านไม่ได้มีเพียงแค่ช่วงปลายปีเท่านั้น ปัญหาเรื้อรังของลูกค้าที่ซื้ออสังหาฯ ก็คือ 1. ความถูกต้องตามกฎหมาย 2. การประเมินราคา และ 3. คำแนะนำของนายหน้า
ในทางกฎหมาย ลูกค้าอาจพบกับความเสี่ยงเมื่อทำธุรกรรมบ้านโดยไม่มีใบรับรอง ซื้อขายโดยใช้เอกสารที่เขียนด้วยลายมือหรือเอกสารที่ได้รับการรับรอง การแบ่งปันใบรับรอง ใบรับรองอยู่ในสถานะเครดิตไม่ดี หรือเจ้าของบ้านฝากเงินสำหรับ 2-3 คน... ความเสี่ยงที่พบบ่อยที่สุดคือ เจ้าของบ้านถือหนังสือปกแดงเพื่อกู้ยืมจากสถาบันการเงิน ซึ่งทุกคนจะต้องทราบเอกสารการขายหรือเขียนสัญญาวางมัดจำ
หากนายหน้าไม่ตรวจสอบอย่างรอบคอบเพื่อลูกค้า ผู้ซื้อจะมีความเสี่ยงมากมายและอาจเกิดผลที่ไม่อาจคาดเดาได้ เนื่องจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่อยู่ที่หลายพันล้านดอง
ประการที่สองคือเรื่องราคา ปลายปีก็จะมีการโฆษณาประชาสัมพันธ์ข้อมูลต่างๆ ออกมาเยอะมาก "ซื้อหนี้แล้วต้องขายบ้าน ขายด่วน สิ้นปีราคาช็อก..." ซึ่งน่าจะเป็นข้อมูลที่เอาใจคนโลภหวังกำไรนั่นเอง หากนายหน้าแนะนำคุณว่าราคานั้นถูกกว่าตลาดมาก ฉันแนะนำให้คุณตั้งคำถามกับเรื่องนี้และระวังสิ่งที่มีราคาถูกอย่างไม่คาดคิด ทุกสิ่งทุกอย่างมีราคาของมัน
สำหรับนายหน้า เรื่องราวเริ่มแรกของการ "ตกปลา" เพื่อหาทรัพย์สินราคาถูกหรือลดราคาอย่างน่าตกใจ... แต่ที่จริงแล้วมันไม่เป็นความจริง มันเป็นกลอุบายเพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อแล้วนำพวกเขาไปที่ทรัพย์สินอื่น ๆ ไม่ใช่เรื่องใหม่อีกต่อไป และกลายเป็นเรื่องปกติในตลาดหลายแห่งไปแล้ว หรือไม่ใช่เรื่องแปลกที่นายหน้าจะใช้ประโยชน์จากจิตวิทยาในการปิดการขายอย่างรวดเร็วของผู้ซื้อเพื่อขึ้นราคาและ "กิน" ส่วนต่าง
“นายหน้าที่ดิน” มีลูกเล่นเพียบส่งท้ายปี (ภาพ : วีเอ็นที)
ในตลาด “พื้นที่สีเทา” เช่นนี้ ผู้ซื้ออาจมีความเสี่ยงได้ตลอดเวลา ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ยาวนานหลายสิบปี คุณสามารถให้คำแนะนำอะไรกับผู้ซื้อบ้านได้บ้าง?
- การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยยังคงเกิดขึ้นทุกวัน สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้ซื้อเมื่อเข้าสู่ตลาดคือการวิจัยอย่างรอบคอบเพื่อระบุความเสี่ยงที่อาจเผชิญ
ในเรื่องความถูกต้องตามกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์ จากประสบการณ์พบว่าผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบหนังสือปกแดงอย่างละเอียดและข้อมูลในหนังสือจะต้องถูกต้องก่อนจะวางเงินมัดจำ และแน่นอนว่าคุณควรทำธุรกรรมผ่านบริษัทนายหน้าที่มีชื่อเสียง เนื่องจากพวกเขาเป็นผู้เชี่ยวชาญที่ดีที่สุดในการรับรองว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ถูกต้องตามกฎหมาย
ในเรื่องราคา วันนี้คุณไปดูห้องชุด A, ห้องชุด B, ห้องชุด C ที่มีผังห้องแบบนี้, ทำเลแบบนี้, ซอยแบบนี้,... แล้วคุณก็ประมาณราคาเฉลี่ยในบริเวณนี้ได้เองว่าประมาณเท่าไร? หากลูกค้าได้พบกับนายหน้าที่เป็นมืออาชีพและมีความรู้ซึ่งสามารถแนะนำเราได้ว่าทำไมเราจึงควรซื้อพื้นที่นี้ ราคาเท่าไร กระบวนการธุรกรรมทางกฎหมายเป็นอย่างไร... เราก็จะรู้สึกปลอดภัยมากขึ้น
ในการทำธุรกรรมที่อยู่อาศัย ความเป็นมืออาชีพของนายหน้าถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง นอกเหนือจากความถูกต้องตามกฎหมายและราคาแล้ว ดังที่ผมได้กล่าวไปข้างต้น นายหน้าจะปรากฏตัวตลอดกระบวนการของลูกค้าเสมอ ตั้งแต่การค้นหา เยี่ยมชมบ้าน ไปจนถึงการดำเนินการตามขั้นตอนการซื้อและขาย
ดังนั้น ตั้งแต่การพบกันครั้งแรก คุณจะสามารถสอบถามได้ว่าพวกเขามีอาชีพ มีความทุ่มเท เข้าใจในพื้นที่หรือไม่ ฯลฯ หรือไม่
การพบกับนายหน้ามืออาชีพที่ทำงานให้กับหน่วยงานหรือองค์กรขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงสามารถช่วยให้ลูกค้าลดความเสี่ยงทั้งหมดในกระบวนการทำธุรกรรมที่ดินที่อยู่อาศัยได้ เนื่องจากหน่วยงานนายหน้าจะเป็นผู้รับผิดชอบต่อธุรกรรมของลูกค้าเอง แทนที่จะเป็นนายหน้าอิสระ
การค้นหา “โอกาสในอันตราย” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย
ตามที่คุณกล่าวไว้ ยังคงมีลูกค้าจำนวนมากที่มองเห็นโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ในความคิดของคุณ กลุ่มราคาไหนที่ผู้ซื้อสามารถเล็งไว้ได้ในช่วงปลายปีนี้ และตลาดนี้สามารถรองรับกระแสเงินสดของผู้ซื้อได้จริงหรือไม่
- ส่วนราคาในการลงทุนอสังหาฯ เพื่อการอยู่อาศัยนั้น ขึ้นอยู่กับฐานะการเงินของผู้ซื้อเป็นหลัก เนื่องจากในตลาด นอกจากหน่วยงานนายหน้าขนาดใหญ่ที่มีความร่วมมืออย่างใกล้ชิดกับธนาคารแล้ว หน่วยงานอื่นๆ มักไม่มีโซลูชั่นทางการเงินสำหรับผู้ซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัย
สำหรับที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในเขตตัวเมือง กลุ่มราคาที่มีการซื้อขายสูงที่สุดคือ 3,000-6,000 ล้านบาท คนเวียดนามมีทัศนคติเรื่องความปลอดภัยและความมั่นคง ผู้คนจำนวนมากยังคงชอบอาศัยอยู่ในบ้านบนพื้นดิน สำหรับบ้านที่อยู่ในซอย รถมอเตอร์ไซค์เข้าได้ ราคาอยู่ที่ประมาณ 100 ล้าน/ตรม. ถึง 120 ล้าน/ตรม. บ้าน 50ตรม. อยู่ที่ประมาณ 5พันล้าน สร้าง 5 ชั้น ชั้นละ 35-40ตรม. พื้นที่ใช้สอยก็มากถึงเกือบ 200ตรม.
อุปทานในใจกลางกรุงฮานอยแทบไม่มีความผันผวนมากนัก เนื่องจากกองทุนที่ดินไม่สามารถขยายตัวได้ การซื้อขายที่ดินที่อยู่อาศัยในตัวเมืองจะหมุนเวียนไปตามอุปสงค์ อุปทานและอุปสงค์จะมีความสมดุลเสมอ แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปจะมีความผันผวนก็ตาม เมื่อคนหนึ่งมีความต้องการที่จะขาย ก็จะมีคนต้องการซื้อ และในทางกลับกัน
ตัวอย่างเช่น เมื่อฉันแต่งงานใหม่ๆ ฉันอยากซื้อบ้านขนาด 30 ตรม. เท่านั้น แต่หลังจากทำธุรกิจและหารายได้ได้มากมายเป็นเวลา 3-5 ปี แน่นอนว่าฉันต้องการหาที่อยู่ที่กว้างขึ้น ในเวลานี้ ฉันอยากจะขายและจะยังคงอยากซื้อต่อไป หรือหลายๆ คนอาศัยอยู่ในบ้านหลังใหญ่แต่เมื่อธุรกิจของพวกเขาประสบปัญหา พวกเขาก็ขายบ้านหลังใหญ่แล้วย้ายไปอยู่บ้านหลังเล็กกว่าเพื่อหาเงินทุนในการทำธุรกิจ... อุปทานและอุปสงค์ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยนั้นมีอยู่เสมอ ฉันไปมา 5 บ้านแล้ว
ส่วนราคาในการลงทุนอสังหาฯ เพื่อการอยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับฐานะการเงินของผู้ซื้อเป็นหลัก (ภาพ : OH)
สิ่งนี้เป็นจริงสำหรับกลุ่มที่ดินในเขตชานเมืองซึ่งได้รับความนิยมอย่างมากกับนักลงทุนเมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมาในช่วงที่ตลาดเฟื่องฟูหรือไม่?
- เมื่อประมาณ 2-3 ปีก่อน นักลงทุนที่เข้าร่วมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองต่างได้รับผลกำไรงามๆ แบบว่า “เมื่อน้ำขึ้น เรือก็ต้องขึ้น”
อย่างไรก็ตาม เราได้เห็นบทเรียนในอดีต ในปี 2010 อสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่เมื่อฟองสบู่แตก มันก็เริ่มลดลง และนักลงทุนจำนวนมากต้องดิ้นรน แม้กระทั่งล้มละลาย ต้องขายบ้านหลายหลังในเวลานั้น... สถานการณ์นี้เกิดขึ้นซ้ำอีกในปี 2022 และต้นปี 2023 ข่าวการขายขาดทุนเพื่อชำระหนี้บัตรเครดิตแพร่หลายไปทั่ว
ส่วนตัวผมมองว่าเมื่อตลาดฟื้นตัว ก็จะอยู่ในกลุ่มที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง เช่น อพาร์ตเมนต์ และทาวน์เฮาส์ เป็นอันดับแรก ที่ดินในเขตชานเมืองจะเผชิญความยากลำบากมากขึ้นเมื่อรัฐสภาใหม่ผ่านกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มความเข้มงวดในการแบ่งย่อยและการขายที่ดินเพื่อหลีกเลี่ยงการเก็งกำไร
เนื่องจากข้อบังคับทางกฎหมายมีการปรับปรุงดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งเสริมความโปร่งใสของตลาด กลุ่มที่ดินในเขตชานเมืองจึงมีความน่าสนใจน้อยลงเรื่อยๆ ในพอร์ตการลงทุนของลูกค้า
สุดท้ายคุณมีคำแนะนำใดๆ สำหรับผู้ซื้อบ้านในช่วงปลายปีนี้หรือไม่?
- คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อคือ หากมีสินค้าที่ตรงตามเกณฑ์ ตรงตามเจ้าของบ้านที่ต้องการขาย ยินดีขาย มีเงื่อนไขทางกฎหมายที่เป็นมาตรฐาน และมีเงินทุนเพียงพอ ฯลฯ ก็ควรซื้อเพื่อจะได้นอนหลับสบาย ไม่ต้องกังวลว่าวันนี้จะต้องไปดูบ้านแล้วพรุ่งนี้ เน้นเวลาไปทำธุรกิจ ทำให้ช่วงวันหยุดตรุษจีนมีความสุขและอบอุ่น เพราะที่ดินที่อยู่อาศัยในตัวเมืองไม่เคยลดราคาเลย
ขอบคุณมาก!
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)