การจัดการและดำเนินการประมูลที่ดินในบางพื้นที่ยังไม่ดี

(CLO) นายฮวงไห่ ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การจัดการและดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในบางพื้นที่และท้องถิ่นยังไม่ดีนัก มีนักลงทุนจำนวนมากรวมตัวกันเป็นสมาคมหรือกลุ่มเพื่อเข้าร่วมการประมูล

จนถึงปี 2024 อสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย

ในการประชุมฟอรั่มการพัฒนาอย่างยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจัดขึ้นเมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน นายฮวงไห่ ผู้อำนวยการกรมการเคหะและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงการก่อสร้าง กล่าวว่า แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ในช่วงปลายปีก็แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวในเชิงบวก โดยได้รับแรงหนุนจากเสถียรภาพของเศรษฐกิจและนโยบายสนับสนุนของรัฐบาล

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้เป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 เร็วกว่าข้อบังคับเดิม 5 เดือน ส่งผลให้กรอบกฎหมายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น และเปิดวงจรใหม่ของตลาดในทิศทางที่ปลอดภัย สุขภาพแข็งแรง และยั่งยืนมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ราคาในบางกลุ่มและบางภูมิภาคยังคงมีการผันผวน

นายฮวงไห่ ผู้อำนวยการกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง (ภาพ : ซีพี)

นายฮวงไห วิเคราะห์ว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นเป็นผลมาจากความผันผวนของต้นทุนที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้ รวมถึงผลกระทบจากการใช้วิธีการคำนวณและตารางราคาที่ดินใหม่ๆ

โดยเฉพาะในบางท้องถิ่นและบางพื้นที่ มีปรากฏการณ์การประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยผู้ชนะการเสนอราคาจะสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า

“การจัดการและดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในบางพื้นที่และท้องถิ่นยังไม่ดีนัก มีนักลงทุนจำนวนมากรวมตัวกันจัดตั้งกลุ่มหรือสมาคมเพื่อเข้าร่วมประมูล “พวกเขาจ่ายราคาที่ดินสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า จากนั้นจึงสามารถ “ละทิ้งเงินมัดจำ” ได้หลังจากชนะการประมูลที่ดิน โดยมีจุดมุ่งหมายเพื่อกำหนดระดับราคาเสมือนในพื้นที่เพื่อทำกำไร” นายไห่ กล่าว

ตามที่ผู้อำนวยการได้กล่าวไว้ ปรากฏการณ์ของการ "สร้างราคาเสมือนจริง" และ "ทำให้ราคาพุ่งสูง" โดยนักเก็งกำไรและบุคคลที่ประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ใช้ประโยชน์จากความไม่รู้ของผู้คนและลงทุนในพฤติกรรมแบบหมู่คณะเพื่อแสวงหากำไร

บุคคลเหล่านี้ประกอบอาชีพเป็นนายหน้าอิสระ ไม่มีใบรับรองการเป็นนายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ขาดความเชี่ยวชาญ มีความรู้ทางกฎหมายที่จำกัด ขาดความเป็นมืออาชีพ และมีจริยธรรมทางธุรกิจที่อ่อนแอ ซึ่งนำไปสู่การทำธุรกิจแบบฉวยโอกาส ร่วมกันขึ้นราคา ขึ้นราคาเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริง บิดเบือนตลาด ก่อให้เกิดความเสียหายแก่ลูกค้า และลดความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ ตลาดยังประสบปัญหาการขาดแคลนอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองความต้องการของคนส่วนใหญ่ ผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางในเขตเมือง โดยเฉพาะฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

สาเหตุเป็นเพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาและอุปสรรคในกระบวนการทางกฎหมาย โดยเฉพาะการกำหนดราคาที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ และการจัดสรรที่ดิน

ธุรกิจจำนวนมากประสบปัญหาในการขอสินเชื่อและเงินทุนจากการออกหุ้นกู้ขององค์กร โครงการต่างๆ จำนวนมากที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างหรืออยู่ระหว่างดำเนินการต้องถูกระงับชั่วคราว มีความคืบหน้าล่าช้า หรือความคืบหน้าในการก่อสร้างล่าช้า

“แม้ว่า พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และ พ.ร.บ.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 จะประกาศใช้และมีผลใช้บังคับแล้วก็ตาม แต่ยังคงมีข้อจำกัดบางประการ เนื่องจากต้องใช้เวลาสักระยะหนึ่งกว่าที่กลไก นโยบาย และกฎหมายที่ออกใหม่จะได้รับการนำไปปฏิบัติอย่างมีประสิทธิผลและนำไปปฏิบัติจริง” นายไห่ กล่าว

ขอให้ผู้ลงทุนเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ให้ครบถ้วน

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว นายไห่ได้เสนอแนะว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรเน้นการวิจัยและดำเนินการตามกลไก นโยบาย และกฎหมายที่ออกใหม่ เช่น กฎหมายที่ดิน 2024 กฎหมายที่อยู่อาศัย 2023 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2023 กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ 2024... และระเบียบข้อบังคับโดยละเอียด

ทั้งวิสาหกิจขนาดใหญ่และนักลงทุนยังต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบว่าด้วยเงื่อนไขการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย เปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินธุรกิจอย่างครบถ้วน ซื่อสัตย์ และถูกต้อง ในเวลาเดียวกัน ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องพิจารณาทบทวนและลดต้นทุนอย่างจริงจัง นำเทคโนโลยีสมัยใหม่มาใช้ในการก่อสร้างอย่างจริงจัง เพื่อลดต้นทุนผลิตภัณฑ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์จริงของตลาด ภายใต้แนวคิด “ประสานประโยชน์และแบ่งปันความยากลำบาก”

ภาพรวมของฟอรั่ม (ภาพ : วีวี)

นอกจากนี้ องค์กรต่างๆ ควรตรวจสอบพอร์ตการลงทุนและโครงสร้างผลิตภัณฑ์อย่างจริงจัง และปรับโครงสร้างธุรกิจให้สอดคล้องกับศักยภาพทางการเงินและศักยภาพในการบริหารจัดการ และหลีกเลี่ยงการกระจายการลงทุน

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องแก้ไขปัญหาและความท้าทายของธุรกิจและโครงการต่าง ๆ ในด้านกฎหมายและทุนอย่างจริงจัง ทบทวนและปรับโครงสร้างแหล่งเงินทุน รับผิดชอบในการมุ่งเน้นทรัพยากรทั้งหมดไปที่การจัดการหนี้เสียและหนี้ครบกำหนดเพื่อสร้างพื้นฐานและเงื่อนไขในการเข้าถึงแหล่งสินเชื่อ พันธบัตร หลักทรัพย์ ฯลฯ เพื่อดำเนินโครงการ

ที่มา: https://www.congluan.vn/bo-xay-dung-viec-quan-ly-thuc-hien-dau-gia-dat-tai-mot-so-dia-phuong-chua-tot-post323113.html