VCCI: ควรคงวิธีส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดินไว้

ANTD.VN - สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) เชื่อว่ามีความจำเป็นที่จะต้องพิจารณาการลบวิธีการส่วนเกินออกจากวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน

VCCI : ควรคงวิธีส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดิน ภาพที่ 1

ควรจะคงไว้ซึ่งวิธีส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดินหรือไม่?

ในร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP เกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดิน และร่างหนังสือเวียนที่แก้ไขและเพิ่มเติมบทความต่างๆ ของหนังสือเวียน 36/2014/TT-BTNMT ที่ให้รายละเอียดเกี่ยวกับวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน จัดทำและปรับรายการราคาที่ดิน; ในส่วนของการประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะและการให้คำปรึกษาราคาที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (ทส.-มก.) ได้เสนอให้ยกเลิกวิธีการคำนวณราคาที่ดินส่วนเกิน

อย่างไรก็ตาม VCCI เชื่อว่าการยกเลิกวิธีส่วนเกินจะทำให้เกิดปัญหาในกระบวนการประเมินมูลค่าที่ดิน

วิธีการส่วนเกินเป็นวิธีการกำหนดราคาที่ดินโดยพิจารณาจากจุดประสงค์ในการพัฒนาที่เป็นไปได้ในอนาคต ที่ดินประเภทนี้ที่มีศักยภาพในการพัฒนา มักไม่มีทรัพย์สินที่มีลักษณะคล้ายคลึงหรือคล้ายคลึงกันที่มีการซื้อขายในตลาดสำเร็จเพื่อใช้ในการเปรียบเทียบ (โดยมีเงื่อนไขว่ามีแปลงที่ดินที่เปรียบเทียบได้อย่างน้อย 03 แปลงที่ได้รับการโอนในตลาดหรือชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน)

หากเปรียบเทียบกับวิธีการประเมินราคาที่ดินโดยอาศัยวัตถุประสงค์การใช้งานในปัจจุบัน เช่น วิธีเปรียบเทียบ และวิธีรายได้ เราจะเห็นข้อดีข้อเสียของแต่ละวิธีได้อย่างชัดเจน

ตาม VCCI วิธีการเปรียบเทียบมีข้อจำกัดในแง่ของข้อมูลการเปรียบเทียบ เพราะข้อมูลการทำธุรกรรมมักจะจับคู่กับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการประเมินได้ยาก จำเป็นต้องมีข้อมูลการทำธุรกรรมที่ชัดเจนและถูกต้องจำนวนมาก แต่ในความเป็นจริง ในหลายๆ กรณี ราคาธุรกรรมบนกระดาษและราคาธุรกรรมจริงนั้นแตกต่างกัน

ในขณะเดียวกัน วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินจะดำเนินการโดยการคูณราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ซึ่งมีข้อจำกัดเช่นกัน ค่าสัมประสิทธิ์ปรับราคาที่ดินออกโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัด โดยวิเคราะห์และเปรียบเทียบราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินกับราคาที่ดินทั่วไปในท้องตลาด

ดังนั้นการกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การปรับจะต้องอิงกับข้อมูลเชิงเปรียบเทียบด้วย จึงอาจพบข้อบกพร่องในแง่ของข้อมูลและข้อมูลอินพุต เช่น วิธีการเปรียบเทียบ

ตามข้อมูลของ VCCI ฐานข้อมูลที่ดินของประเทศเราในปัจจุบันไม่ได้สะท้อนความเป็นจริงของตลาดอย่างแท้จริง ดังนั้น การใช้เพียงวิธีประเมินค่า 3 วิธีตามร่างอาจจะทำให้เกิดความยากลำบากในการดำเนินการเนื่องจากข้อบกพร่องดังกล่าวข้างต้น

ในทางกลับกัน วิธีการคงเหลือจะขึ้นอยู่กับหลักการดังต่อไปนี้: มูลค่าปัจจุบันของสินทรัพย์คือมูลค่าคงเหลือที่ได้จากการประมาณการการพัฒนาที่สันนิษฐานลบด้วยต้นทุนทั้งหมดที่เกิดขึ้นในการสร้างการพัฒนาดังกล่าว

สาระสำคัญของวิธีนี้คือการคำนวณราคาที่ดินแบบย้อนหลัง นั่นคือ เริ่มต้นด้วยรายได้จากการขายผลิตภัณฑ์การพัฒนาในอนาคตที่แล้วเสร็จ และหักค่าใช้จ่ายในการพัฒนาที่จำเป็นในการลงทุนในการสร้างผลิตภัณฑ์นั้น ที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาจะประเมินค่าด้วยวิธีนี้ ในขณะที่วิธีการประเมินอื่น ๆ จะไม่สามารถใช้ได้

VCCI เชื่อว่าวิธีการส่วนเกินนั้นเป็นวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่องค์กรประเมินค่าระดับมืออาชีพนำมาใช้ และถือเป็นวิธีการประเมินมูลค่าอย่างหนึ่งที่นำมาใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการพัฒนา (ที่ดินว่างเปล่าที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาหรือที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินซึ่งสามารถปรับปรุงหรือรื้อถอนเพื่อสร้างสิ่งปลูกสร้างใหม่บนที่ดินเพื่อการใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิผลมากที่สุด)

วิธีการส่วนเกินได้รับการกำหนดไว้ในมาตรฐานการประเมินมูลค่าของเวียดนามฉบับที่ 11 ที่ออกพร้อมกับหนังสือเวียนที่ 145/2016/TT-BTC

กรณีที่ร่าง พ.ร.บ.แก้ไขวิธีการประเมินราคาที่ดินแบบส่วนเกิน ส่งผลให้หลักเกณฑ์การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่สอดคล้องกันในเอกสารกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

สำหรับเป้าหมายในการบริหารจัดการภาครัฐ สาเหตุประการหนึ่งที่ต้องนำวิธีส่วนเกินออกจากวิธีการประเมินราคาที่ดิน เนื่องจาก “เป็นวิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผู้บริหารคำนวณเพื่อตัดสินใจลงทุน (ราคาที่ดินควรจะทราบไว้ล่วงหน้า) ไม่เหมาะกับงานประเมินราคาที่ดินเพื่อบริหารจัดการภาครัฐ”

มุมมองของ VCCI คือหากพิจารณาใช้วิธีนี้เพื่อคำนวณประสิทธิภาพการลงทุนเท่านั้น แสดงว่ามูลค่าที่ดินได้รับการคำนวณไว้เพื่อให้ได้การใช้ที่ดีที่สุดและมีประสิทธิผลสูงสุด และราคาที่ดินดังกล่าวสอดคล้องกับหลักตลาด

รัฐจึงใช้วิธีการประเมินราคานี้ในการกำหนดประเภทที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาเพื่อกำหนดราคาที่ดินที่สอดคล้องกับราคาตลาด จึงกำหนดภาระผูกพันทางการเงินที่นักลงทุนจะต้องปฏิบัติตามต่อรัฐ

ดังนั้น VCCI จึงขอแนะนำให้คณะผู้จัดทำร่างพิจารณาไม่ยกเลิกวิธีส่วนเกินในวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน

ลิงค์ที่มา