การควบคุมความแตกต่างของค่าเช่าที่ดิน
นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า มูลค่าเพิ่มจากที่ดิน (ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน) เกิดขึ้นจากหน่วยงานหลักสองแห่ง คือ รัฐบาลและนักลงทุน (ซึ่งบทบาทของนักลงทุนเอกชนมีความสำคัญมาก) ดังนั้นนโยบายการเงินที่ดินและราคาที่ดินจำเป็นต้องมีการกำกับดูแลให้เกิดความยุติธรรมและเสถียรภาพทางสังคมแก่รายได้งบประมาณแผ่นดินและผลประโยชน์ของนักลงทุน
ประการแรก รัฐสร้างมูลค่าเพิ่มจากที่ดิน (ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน) ผ่านการวางแผนการใช้ที่ดิน การก่อสร้าง การวางผังเมือง การวางแผนบูรณาการรูปแบบการขนส่ง (TOD) และให้สามารถแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามการวางแผนให้นักลงทุนดำเนินโครงการลงทุนทางธุรกิจได้ ดังนั้น รัฐจึงมีสิทธิที่จะควบคุมมูลค่าเพิ่มจากที่ดิน (ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน) เพื่อใช้สนองผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ
ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นแหล่งรายได้มหาศาลของงบประมาณแผ่นดิน
ตัวอย่างเช่น ในนครโฮจิมินห์ พื้นที่เกษตรกรรม 1 เฮกตาร์สามารถสร้างมูลค่าได้เพียงประมาณ 500 ล้านดองต่อปี แต่เมื่อเปลี่ยนจุดประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมแล้ว ที่ดินสำหรับการผลิต อุตสาหกรรม พาณิชยกรรม บริการ และในเมือง 1 เฮกตาร์จะสร้างมูลค่าได้สูงถึง 55 พันล้านดองต่อปี ซึ่งสูงกว่าถึง 100 เท่า โดยพิสูจน์ได้จากการที่เขต 7 ก่อตั้งขึ้นเมื่อปี พ.ศ.2540 (แยกจากอำเภอเกษตรกรรมนาเบ) ขณะนั้นรายรับงบประมาณแผ่นดินอยู่ที่เพียง 59,000 ล้านดองเท่านั้น แต่ผ่านไป 25 ปี ในปี 2022 รายรับงบประมาณแผ่นดินเพิ่มขึ้นเป็น 5,550 ล้านดอง สูงกว่าปี 1997 ถึง 94 เท่า
ดังนั้นในปี 2561 รัฐบาลจึงอนุญาตให้นครโฮจิมินห์แปลงที่ดินเกษตรกรรม 26,000 เฮกตาร์ให้เป็นที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม การผลิต อุตสาหกรรม การพาณิชย์ การบริการ และในเขตเมืองในช่วงปี 2568/2563 ปัจจุบันนครโฮจิมินห์กำลังดำเนินโครงการปรับเปลี่ยนเขตชานเมือง 5 แห่งให้เป็นเขตเมือง ขณะเดียวกัน รัฐสภาเพิ่งออกมติที่ 98 เกี่ยวกับการนำกลไกและนโยบายเฉพาะบางประการมาใช้ในการพัฒนานครโฮจิมินห์ ซึ่งจะสร้างเงื่อนไขให้เมืองสามารถพัฒนาอย่างรวดเร็วในปีต่อๆ ไป ซึ่งรวมถึงทรัพยากรจากที่ดินด้วย
ในขณะเดียวกันนักลงทุน (ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนเอกชน) สร้างมูลค่าเพิ่มจากที่ดิน (ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน) ผ่านการลงทุนในการก่อสร้างและกิจกรรมทางธุรกิจของงานบนที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ ส่วนใหญ่เกิดจากความคิดสร้างสรรค์ของนักลงทุนและความสามารถทางการเงินซึ่งสะท้อนออกมาในผลตอบแทนจากการลงทุนของโครงการ ยิ่งอัตราการลงทุนสูงขึ้น มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ก็จะสูงขึ้น และผู้ลงทุนก็มีสิทธิได้รับผลประโยชน์จากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น (ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน) หลังจากปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินกับรัฐแล้ว
จึงจำเป็นต้องพัฒนากลไกในการควบคุมมูลค่าเพิ่มจากที่ดิน (ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน) ให้สมดุลระหว่างรัฐและรัฐวิสาหกิจ
ทำให้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นภาษี
ประเด็นอีกประการหนึ่งที่จำเป็นต้องหยิบยกขึ้นมาพูดก็คือ รัฐควรจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินอย่างสมเหตุสมผลและยุติธรรม โดยไม่จัดเก็บมากเกินไปหรือปล่อยให้หลุดลอยไป
ตามที่ธุรกิจหลายแห่งระบุว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นภาระสำหรับพวกเขาในปัจจุบัน และเป็นสิ่งที่ธุรกิจเหล่านี้ไม่ทราบ เนื่องจากพวกเขาไม่สามารถชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมาเป็นเวลานาน
วิธีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในปัจจุบันทำให้ธุรกิจได้รับความเสียหาย และเกิดกลไกของการขอและการให้ ตลอดจนการคุกคาม นักลงทุนในโครงการจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวนมหาศาล เท่ากับประมาณ 70% ของค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ และเกือบจะต้องซื้อสิทธิการใช้ที่ดินคืนเป็นครั้งที่สอง และภาระนี้สุดท้ายแล้วตกอยู่ที่ผู้ซื้อบ้าน ดังนั้น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจึงคิดเป็นสัดส่วนที่มากในโครงสร้างต้นทุนที่อยู่อาศัย คิดเป็นประมาณร้อยละ 10 ของต้นทุนอพาร์ทเมนต์ ประมาณร้อยละ 30 ของต้นทุนทาวน์เฮาส์ และประมาณร้อยละ 50 ของต้นทุนวิลล่า ขณะนี้รัฐบาลได้รับรายได้จากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นจำนวนมาก แต่ในระยะยาว หากจัดสรรที่ดินทั้งหมด แหล่งรายได้งบประมาณจำนวนมากนี้จะไม่มีอยู่อีกต่อไป และจะต้องได้รับการเสริมและแทนที่ด้วยภาษีทรัพย์สิน
แทนที่จะเก็บทั้งหมดในคราวเดียว หลายคนได้เสนอให้แปลงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นภาษี
ดังนั้น ธุรกิจต่างๆ จึงเสนอให้ควบคุมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นภาษีที่เรียกเก็บจากการแปลงที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย โดยมีอัตราภาษีประมาณร้อยละ 10 – 15 คำนวณจากบัญชีราคาที่ดินที่ออกโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ซึ่งมีการปรับปรุงทุกปีด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) ตามราคาตลาด วิธีนี้จะช่วยให้เกิดความโปร่งใส ยกเลิกกลไกการขออนุญาต และลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินอันสูงในปัจจุบันให้อยู่ในระดับที่สมเหตุสมผลมากขึ้น บนพื้นฐานดังกล่าว กฎหมายว่าด้วยภาษีทรัพย์สิน (ที่ดินอยู่อาศัย ที่อยู่อาศัย) จะได้รับการเสริมเพื่อสร้างแหล่งรายได้ที่มั่นคงและยั่งยืนสำหรับงบประมาณแผ่นดินของจังหวัดและเมืองที่บริหารจัดการโดยส่วนกลาง
เพื่อเร่งการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ผู้เชี่ยวชาญและภาคธุรกิจแนะนำให้คงไว้ซึ่งวิธีการส่วนเกินในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับแปลงที่ดินและพื้นที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา มีขนาดใหญ่ และมูลค่าเกิน 200,000 ล้านดอง เนื่องจากไม่อนุญาตให้ใช้วิธีการค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินสำหรับโครงการเหล่านี้ ในความเป็นจริง โครงการอสังหาริมทรัพย์เกือบ 90% ในอดีตจะต้องใช้การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินด้วยวิธีส่วนเกิน
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)