ระวังก่อนเกิด “ไข้” ตลาดอสังหาฯ

มุมหนึ่งของเมืองทานห์ฮัวมีแปลงที่ดินหลายแปลงที่วางแผนและประมูลขายแต่ยังไม่ได้ใช้งาน

จากข้อมูลหลายแหล่ง ระบุว่าในช่วงนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในThanh Hoa มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในเมืองThanh Hoa และเขตใกล้เคียง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่ดินถือเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักมาก โดยมีราคาเพิ่มขึ้น 20 – 30% ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา

ที่น่าสังเกตคือ สิ่งนี้ไม่เพียงเกิดขึ้นกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่มีสถานะทางกฎหมายเต็มรูปแบบเท่านั้น แต่แม้แต่แปลงที่ดินที่ไม่มีใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินหรืออยู่ในพื้นที่การวางแผนก็เป็นที่ต้องการอย่างมากเช่นกัน ที่ดินหลายแปลงที่ไม่ทราบแหล่งที่มายังคงถูกขายในราคาสูง โดยนายหน้ายินดีจ่ายเงินมัดจำเพื่อ "จอง" ที่ไว้สำหรับลูกค้า ปรากฏการณ์ดังกล่าวทำให้บรรดานักลงทุนเกิดความตื่นตระหนก และเพิ่มความเสี่ยงที่จะเกิดฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์ไปพร้อมกัน

นาย Tran Bui L. จากแขวง Quang Hung (เมืองThanh Hoa) เปิดเผยว่า เมื่อปลายปี 2567 เขาได้ซื้อทาวน์เฮาส์ในโครงการที่อยู่อาศัย Green Park ในเขตเมืองของเมือง Nam Thanh Hoa ในราคา 31 ล้านดองต่อตร.ม. ปัจจุบันนายหน้ากำลังติดต่อเขา โดยเสนอที่จะนำที่ดินดังกล่าวคืนซึ่งมีราคาต่างกันเกือบ 7 ล้านดองต่อตรม.

นับตั้งแต่ต้นปี พ.ศ. 2568 การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่จัดขึ้นในท้องถิ่นต่างๆ ในจังหวัดก็ดึงดูดใบสมัครเข้าร่วมเป็นจำนวนมากเช่นกัน ล็อตที่ชนะการประมูลหลายรายการถูกปรับราคาขึ้นสูงกว่าราคาเริ่มต้น 2-3 เท่า สำหรับที่ดินในทำเลที่สวยงาม ผู้เข้าร่วมประมูลจะจ่ายเงินสูงกว่าราคาเริ่มต้น 3 – 4 เท่า

โดยทั่วไปในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินจำนวน 132 แปลง ในเขตที่อยู่อาศัยของหมู่บ้าน 5, 6 และ 7 ตำบลฮวงกิม (Hoang Hoa) พื้นที่ผังเมืองเลขที่ 103/MBQH-UBND ลงวันที่ 16 ธันวาคม 2019 บางแปลงที่ประมูลมีราคาสูงกว่าราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 800 ล้านถึงมากกว่า 1 พันล้านดอง โดยเฉพาะที่ดินมีราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 1.2 พันล้านดอง แต่ราคาที่ชนะประมูลกลับสูงถึง 3.6 - 3.9 พันล้านดองเลยทีเดียว นายเหงียน วัน ฮุย นักลงทุนที่มีความสับสน กล่าวว่า “ราคาประมูลที่ชนะที่ 103 ชุมชนฮวง กิม สูงเกินไปเมื่อเทียบกับความเป็นจริง ที่ดินแปลงหนึ่งในเขตชานเมืองซึ่งมีโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ถูกปรับขึ้นเป็นเกือบ 4 พันล้านดองต่อแปลง ซึ่งสูงเกินกว่าความต้องการที่แท้จริงมาก”

ตามความคิดเห็นของผู้คน พบว่าเมื่อเร็ว ๆ นี้ การประมูลได้เห็นกลุ่ม "นายหน้าที่ดิน" มืออาชีพเข้าร่วมในการขึ้นราคาเพื่อสร้างผลกระทบ "ความขาดแคลน" จากนั้นนำไปขายต่อในตลาดรอง

“กระแส” การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองยังคง “ร้อนแรง” ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองทัญฮว้า เนื่องจากมีความได้เปรียบตรงที่เป็นศูนย์กลางการปกครองและเศรษฐกิจของจังหวัด ในกลุ่มอาคารหลายกลุ่มในเมืองThanh Hoa นักลงทุนยังคงหารือกันอย่างกระตือรือร้นเกี่ยวกับ "ศักยภาพ" และ "โอกาส" ที่จะเพิ่มราคาอาคารในอนาคต และคาดหวังว่าจะมีการยอมรับระดับการซื้อขายที่สูง ปัจจุบันราคาที่ดินบริเวณรอบ ๆ เช่น ใกล้ห้างสรรพสินค้า Aeon Mall Thanh Hoa อาคารใหม่ในเขต Dong Hai, Dong Ve, Dong Huong... อยู่ในเกณฑ์ “ร้อนแรง” โดยมีราคาขายอยู่ที่ 35 - 40 ล้านดอง/ตร.ม.

ไม่เพียงแต่ที่ดิน ตลาดอพาร์ทเมนท์ในเมืองทัญฮว้าก็มีราคาเพิ่มขึ้นอย่างมากเช่นกัน โครงการอพาร์ทเม้นท์ที่สร้างเสร็จแล้วบางโครงการมีราคาปรับเพิ่มขึ้น 25-30% เมื่อเทียบกับกลางปี ​​2567 นักลงทุนจำนวนมากกำลัง “แห่” ซื้ออพาร์ทเมนท์ในทำเลใกล้ศูนย์ราชการ โรงพยาบาล ศูนย์การค้า... โดยคาดหวังว่าจะขายได้ในราคาพรีเมียมในช่วงสั้นๆ สถานการณ์นี้ไม่เพียงแต่ทำให้ตลาดเกิดความปั่นป่วนเท่านั้น แต่ยังก่อให้เกิดความเสี่ยงอย่างยิ่งต่อนักลงทุนที่ไม่มีประสบการณ์ โดยเฉพาะผู้ที่ซื้อตามจิตวิทยาของกลุ่มคน

ปัจจุบันเมืองถันฮวา กำลังเตรียมการประมูลที่ดินใหม่หลายแปลง เมื่อวันที่ 26 มีนาคม 2568 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้ออกมติเลขที่ 878/QD-UBND อนุมัติรายชื่อโครงการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน 892 โครงการในจังหวัดในปี 2568 (ระยะที่ 1) รายชื่อโครงการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่ได้รับการอนุมัติ 892 โครงการ ประกอบด้วย โครงการที่โอนไปตั้งแต่ปี 2567 จำนวน 738 โครงการ และโครงการใหม่ 154 โครงการ กระจายอยู่ในเขต อำเภอ และเทศบาลในจังหวัด โดยมีพื้นที่ทั้งหมดที่คาดว่าจะประมูลได้ 730.9 เฮกตาร์ หลังจากหักค่าเคลียร์พื้นที่และค่าลงทุนโครงสร้างพื้นฐานแล้ว คาดว่ารายได้สุทธิจะสูงกว่า 17,000 พันล้านดอง นี่ถือเป็นก้าวสำคัญในการใช้ประโยชน์จากทรัพยากรที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ เพิ่มรายได้งบประมาณ และตอบสนองความต้องการที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินให้เช่า พร้อมกันนี้ยังเป็นโอกาสให้นักลงทุนที่มีความต้องการอย่างแท้จริงสามารถเข้าถึงกองทุนที่ดินที่เป็นทางการที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน อย่างไรก็ตาม นี่ยังมีความเสี่ยงที่ราคาเสมือนจริงจะพุ่งสูงเกิดขึ้นซ้ำๆ หากไม่ได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวด โดยเฉพาะในการคัดเลือกผู้เข้าร่วมการประมูลและการติดตามธุรกรรมหลังจากได้รับการเสนอราคา

โครงการที่พักอาศัยในตัวเมืองกวนเหล่า (เยนดิญ)

ตามที่นักลงทุนมืออาชีพกล่าวไว้ การที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ Thanh Hoa ในพื้นที่ที่ไม่มีปัจจัยโครงสร้างพื้นฐานที่พลิกผันมากนัก "มีความร้อนแรงขึ้น" ผิดปกติ ถือเป็นสัญญาณของ "ไข้เสมือนจริง" ที่เกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่า ในบริบทนี้ นักลงทุนรายย่อยที่ขาดข้อมูลซึ่งรีบเร่งลงทุนเงินโดยคาดหวังว่าจะทำกำไรอาจตกหลุมพรางได้ง่าย

เพื่อควบคุมตลาด เมื่อวันที่ 26 กุมภาพันธ์ 2025 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้ออกประกาศอย่างเป็นทางการฉบับที่ 2397/UBND-CN เกี่ยวกับการมุ่งเน้นที่การแก้ไขและจัดการการจัดการราคา การเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ และการตรวจสอบและสอบสวนโครงการลงทุนและก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ ด้วยเหตุนี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจึงได้ขอให้กรมก่อสร้างเร่งประกาศข้อมูลด้านที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ และเผยแพร่เอกสารประกาศอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถประกอบธุรกิจได้ โครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย; การวางแผนการใช้ที่ดิน; การวางผังเมืองและชนบท โครงการพัฒนาเมือง...เพื่อให้ข้อมูลตลาดแก่สาธารณชนและโปร่งใส เอกสารดังกล่าวได้ขอให้กรมก่อสร้างควบคุมกิจกรรมของตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจบริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อย่างเคร่งครัด ให้แน่ใจว่ากิจกรรมเหล่านี้มีความโปร่งใสและเป็นมืออาชีพ ป้องกันและจำกัดการขาดการควบคุมซึ่งอาจทำให้เกิดความไม่มั่นคงของตลาดได้ เสริมสร้างการตรวจสอบเพื่อแก้ไขอย่างทันท่วงที ป้องกันและจัดการอย่างเคร่งครัดในกรณีที่เกิดการละเมิดภายในขอบเขตอำนาจการดำเนินกิจการของบริษัท ผู้ลงทุน แพลตฟอร์มซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ บริษัทผู้ให้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในพื้นที่ โดยมุ่งเน้นในเรื่องความถูกต้องตามกฎหมาย เงื่อนไข การเปิดเผยข้อมูล...ของอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาทำธุรกิจที่มีการขึ้นราคาผิดปกติ ไม่แสวงหากำไร เพื่อก่อกวนตลาด

ทันห์ฮวาเป็นจังหวัดที่มีศักยภาพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว เนื่องจากการขยายตัวเป็นเมืองอย่างรวดเร็ว โครงสร้างพื้นฐานที่ปรับปรุงดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง และความสนใจจากบริษัทขนาดใหญ่หลายแห่ง อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ตลาดพัฒนาอย่างแข็งแรง นักลงทุนจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับปัจจัยทางกฎหมายและศักยภาพที่แท้จริง แทนที่จะวิ่งไล่ตาม "กระแส" เสมือนจริงที่เกิดจากข่าวลือ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าว นักลงทุนต้องตื่นตัวเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกคลื่นจิตวิทยาหลอกหลอนและซื้อสินทรัพย์ที่ไม่มีมูลค่าที่แท้จริง ควรลงทุนเฉพาะในพื้นที่ที่มีการวางแผนที่ชัดเจน เอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วน และมีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงเพื่อสภาพคล่องที่ง่ายดาย

บทความและภาพ : ทุ่งลำ

ที่มา: https://baothanhhoa.vn/than-trong-truoc-con-sot-cua-thi-truong-bat-dong-san-244653.htm