ความท้าทายยังคงอยู่

ความท้าทายยังคงได้รับการยอมรับ

ไตรมาสที่ 4 ของปี 2566 เป็นช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยในฮานอยบันทึกจำนวนอุปทานใหม่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ทั้งในกลุ่มอาคารราบและอพาร์ตเมนต์

สำหรับกลุ่มอพาร์ตเมนต์ รายงานตลาดของ Savills Vietnam แสดงให้เห็นว่าในไตรมาสที่สี่ของปี 2566 มีอุปทานเพิ่มขึ้น 52% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส แต่ลดลง 1% เมื่อเทียบเป็นรายปีเหลือ 2,876 ยูนิต อุปทานขั้นต้นอยู่ที่ 11,911 หน่วย ลดลง 40% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 41% เมื่อเทียบกับปีก่อน อย่างไรก็ตาม จำนวนอุปทานใหม่ที่บันทึกไว้ในไตรมาสนี้มีเพียง 10,403 หน่วย โดยคลาส B คิดเป็น 84% ของอุปทานทั้งหมด สำหรับกลุ่มแนวราบ ในปี 2566 มีอุปทานใหม่รวม 272 ยูนิต ลดลง 82% เมื่อเทียบกับปีก่อน อุปทานใหม่มีจำนวน 87 ยูนิต รวมถึง 58 ยูนิตจากโครงการ Solasta Mansion ใหม่ในห่าดง และ 29 ยูนิตจากโครงการ An Lac Green Symphony ที่มีอยู่แล้วในหว่ายดึ๊ก อุปทานขั้นต้นอยู่ที่ 710 ยูนิต จาก 16 โครงการ ลดลง 2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 23% เมื่อเทียบกับปีก่อน ทาวน์เฮ้าส์เป็นสินค้าหลัก มีส่วนแบ่งการตลาดถึง 44%

ช่วงราคาที่นิยมของทั้งสองกลุ่มยังคงสูงอยู่ โดยอพาร์ตเมนต์ราคา 51-70 ล้านดอง/ตร.ม. คิดเป็น 63% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด เพิ่มขึ้น 24% เมื่อเทียบเป็นรายปี อพาร์ทเม้นท์ในช่วงราคานี้มีสัดส่วน 49% ของยูนิตที่ขายได้ เพิ่มขึ้น 21% จากปีก่อน อพาร์ตเมนต์ราคาสูงกว่า 4,000 ล้านดองคิดเป็น 42% ของยูนิตที่ขายได้ในปี 2023 เพิ่มขึ้นจาก 3% ในปี 2019 อพาร์ตเมนต์ราคาระหว่าง 2,000 ล้านดองถึง 4,000 ล้านดองคิดเป็น 55% ของส่วนแบ่งการตลาด มีเพียงร้อยละ 3 ของอพาร์ทเมนต์เท่านั้นที่มีราคาขายต่ำกว่า 2 พันล้านดอง

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยในฮานอย: ความท้าทายยังคงอยู่ — เนื่องจากอุปทานมีจำกัด ราคาขายขั้นต้นเฉลี่ยในตลาดโดยรวมจึงยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง (ภาพ: Social Network)

นอกจากนี้ แม้ว่าผู้พัฒนาส่วนใหญ่ไม่ได้เปลี่ยนแปลงราคา แต่สินค้าคงเหลือชั้นต่ำที่มีราคาสูงก็ทำให้ราคาหลักเพิ่มขึ้น ตัวอย่างเช่น ราคาวิลล่าหลักเพิ่มขึ้น 55% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาสเป็น 160 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลมาจากอุปทานราคาถูกในเมลินห์ที่ขายออกไปในไตรมาสที่สามของปี 2023 ราคาที่ดินใกล้เคียงเพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาสเป็น 194 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน ราคาอาคารพาณิชย์ก็เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 ต่อไตรมาสเป็น 328 ล้านดองต่อตารางเมตรที่ดิน

นางสาวโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและให้คำปรึกษาของ Savills Hanoi กล่าวว่า “ราคาที่อยู่อาศัยยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องเนื่องจากต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น โครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการพัฒนา และคุณภาพที่ปรับปรุงดีขึ้น อุปทานในตลาดยังคงมีจำกัด ทำให้ราคาขายหลักเฉลี่ยของตลาดโดยรวมยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง”

จำนวนยูนิตที่ขายได้ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 อยู่ที่ 3,045 ยูนิต เพิ่มขึ้น 45% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับปีก่อน อุปทานใหม่มีอัตราการดูดซึมอยู่ที่ 46% ขณะเดียวกัน กลุ่มอาคารแนวราบมีปริมาณธุรกรรมต่ำที่สุดในรอบหลายปี ปริมาณธุรกรรมในไตรมาส 4 ปี 2566 ลดลง 37% QoQ และ 67% YoY อัตราการดูดซึมในไตรมาสนี้อยู่ที่เพียง 9% เท่านั้น ลดลง 5 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และลดลง 12 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นรายปี ในปี 2566 มียอดขายเพียง 359 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดตั้งแต่ปี 2557 ยอดซื้อขายคอนโดมิเนียมแนวราบรวมลดลง 76% เมื่อเทียบกับปีก่อน และอัตราการดูดซับในปี 2566 อยู่ที่เพียง 36% ลดลง 31 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปีก่อน

นางฮังวิเคราะห์ว่า “จิตวิทยาของผู้ซื้อยังคงน่าเป็นห่วง โดยจำนวนยูนิตที่ขายได้ในไตรมาสแรกของปี 2566 ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่นักลงทุนมีชื่อเสียง มีหลักประกันทางกฎหมาย และปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน ดังนั้น แม้ว่าโครงการเหล่านี้จะได้รับการสนับสนุนในแง่ของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จากธนาคารสำหรับความต้องการที่อยู่อาศัยจริง แต่ผู้ซื้อยังมีความกังวลบางประการเกี่ยวกับปัจจัยทางกฎหมาย นอกจากนี้ ธนาคารยังกังวลเกี่ยวกับนักลงทุนที่ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางกฎหมายต่อโครงการในการดำเนินการกู้เงินให้เสร็จสิ้น ซึ่งสิ่งนี้ส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อและจำนวนบ้านที่ขายได้อย่างมองไม่เห็น และอธิบายได้ว่าแม้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลง แต่อัตราการดูดซับก็ยังไม่สูง”

ผู้ซื้อบ้านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงจะมีโอกาสอะไรบ้าง?

ตามที่นางสาวฮังได้กล่าวไว้ ในบริบทของการมีอุปทานจำกัดและราคาหลักที่สูง โอกาสสำหรับผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงอาจอยู่ในตลาดรอง ตลาดรองมีข้อได้เปรียบคือสามารถซื้อได้โดยมีทางเลือกมากกว่า ซื้อได้ง่ายและมีกฎหมายรับรองมากกว่า ตัวอย่างเช่น ราคาของวิลล่ารองต่อตารางเมตรของที่ดินต่ำกว่าราคาหลักเฉลี่ย 7% ทาวน์เฮาส์รองต่ำกว่าผลิตภัณฑ์หลัก 24% และทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์รองต่ำกว่าราคาหลักในตลาด 40%

อสังหาริมทรัพย์ - ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในฮานอย: ยังคงมีอุปสรรค (รูปที่ 2) — นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา Savills ฮานอย

ในเวลาเดียวกัน ผู้ซื้อบ้านสามารถคาดหวังว่าจะมีอุปทานใหม่มาจากโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังพัฒนา โครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ถนนวงแหวนหมายเลข 3, 5 และ 4 จะช่วยขยายตลาดที่อยู่อาศัยของฮานอย โดยมุ่งหวังที่จะกระจายความต้องการในตัวเมืองและพื้นที่ใจกลางเมือง โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วจะส่งเสริมให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยในจังหวัดและพื้นที่ใกล้เคียงที่มีราคาเหมาะสมและกองทุนที่ดินที่ใหญ่ขึ้น

รายงานของ Savills ยังระบุอีกว่านี่เป็นจุดบวกสำหรับอุปทาน เนื่องจากผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่นอกใจกลางเมืองและจังหวัดใกล้เคียงจะช่วยตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของฮานอยได้มากขึ้น ทั้งนี้ ในปี 2567 ตลาดจะมีอพาร์ตเมนต์ใหม่เปิดจำนวน 12,100 ยูนิต โดย 87% ของส่วนแบ่งตลาดจะอยู่ในเขตฮวงมาย นามตูเลียม และฮาดง หุ่งเอียนและบั๊กนิญจะจัดหาอพาร์ตเมนต์ประมาณ 203,000 ยูนิตตั้งแต่ปี 2024 ถึง 2026 คาดว่าภายในปี 2026 กลุ่มอาคารเตี้ยจะมีหน่วยใหม่ 14,000 ยูนิตจาก 37 โครงการ โครงการขนาดใหญ่ เช่น Vinhomes Co Loa หรือ Vinhomes Wonder Park จะช่วยสร้างอุปทานที่อยู่อาศัยแนวราบแห่งใหม่สู่ตลาด

นอกจากนี้ การผ่านกฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และล่าสุดกฎหมายที่ดิน คาดว่าจะมีผลกระทบเชิงบวกต่อตลาด “กฎระเบียบที่กำหนดให้ผู้ลงทุนต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินก่อนจะผลิตสินค้าในอนาคตถือเป็นเนื้อหาอย่างหนึ่งที่ช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ ดังนั้น เชื่อได้ว่าในปี 2024-2025 และช่วงเวลาต่อจากนี้ ความเชื่อมั่นของตลาดจะแข็งแกร่งยิ่งขึ้น สินค้าจะมาจากนักลงทุนที่มีชื่อเสียงและมีศักยภาพทางการเงินที่แท้จริง ส่งผลให้ตลาดมีความสมดุลและมีความหลากหลายมากขึ้นในด้านสินค้า” นางฮังกล่าว

นาม อันห์

แหล่งที่มา