กรมก่อสร้างของนครโฮจิมินห์มีความรับผิดชอบต่อการละเมิดของ Gamuda Land หรือไม่?

หลายประเด็นยังคงไม่ชัดเจน

ตามที่รายงานก่อนหน้านี้ บริษัท แกมด้าแลนด์ จอยท์ สต็อก (Gamuda Land) ได้กระทำการละเมิดหลายประการระหว่างการดำเนินการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ 2 อาคาร A5 และ A6 ในโครงการสนามกีฬาและที่พักอาศัย Tan Thang (ชื่อทางการค้า Celadon City แขวง Son Ky เขต Tan Phu นครโฮจิมินห์)

โดยเฉพาะในเอกสารที่ตกลงให้ Gamuda Land เปิดการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตจำนวน 160 ยูนิตในอาคารอพาร์ตเมนต์ A5 และ 1,153 ยูนิตในอาคารอพาร์ตเมนต์ A6 ในเอกสาร 6351/SXD-PTN&TTBDS ของกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ (กรมก่อสร้าง) ระบุไว้อย่างชัดเจนว่าผู้ลงทุนได้จัดเตรียมบันทึกการประชุมสองฉบับลงวันที่ 29 พฤศจิกายน 2562 และ 29 เมษายน 2562 เกี่ยวกับการยอมรับการก่อสร้างรายการโครงสร้างใต้ดินของอาคารอพาร์ตเมนต์ A5 ให้แล้วเสร็จ

กรมโยธาธิการของนครโฮจิมินห์มีส่วนรับผิดชอบต่อการละเมิดลิขสิทธิ์ของ Gamuda Land หรือไม่? รูปภาพ 1 — โครงการศูนย์กีฬาและที่พักอาศัยตันถัง - เซลาดอนซิตี้

อย่างไรก็ตาม โครงการอาคารชุด A5 ได้รับใบอนุญาตการก่อสร้างจากกรมก่อสร้างแล้วเมื่อวันที่ 28 พฤษภาคม 2564 ดังนั้นส่วนใต้ดินของอาคารชุด A5 จึงได้ถูกก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์โดยบริษัท กามูด้าแลนด์ และมีรายงานการยอมรับก่อนที่จะได้รับใบอนุญาตการก่อสร้างจากหน่วยงานที่มีอำนาจ ขณะนี้ยังไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับบทลงโทษจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับพฤติกรรมดังกล่าว ในขณะเดียวกัน ยังมีการตั้งคำถามเกี่ยวกับหน่วยงานที่รับผิดชอบในการบริหารจัดการและกำกับดูแล เมื่ออนุญาตให้มีการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ เช่น โครงการอาคารชุด A5 โดยไม่ได้รับใบอนุญาตการก่อสร้าง

ต่อมาในเรื่องการขายที่อยู่อาศัยในอนาคต บริษัท Gamuda Land ได้อธิบายให้ลูกค้าทราบว่าบริษัทได้ส่งหนังสือแจ้งการมีสิทธิขายไปยังกรมก่อสร้างแล้ว ตามมาตรา 19 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 99/2015/ND-CP ลงวันที่ 20 ตุลาคม 2558 ของรัฐบาล ภายใน 15 วันนับจากวันที่ได้รับเอกสารคำร้องขอของผู้ลงทุน กรมก่อสร้างจะต้องตรวจสอบเอกสารดังกล่าว หากใบสมัครมีเอกสารเพียงพอตามที่กำหนดไว้ในข้อนี้ กรมก่อสร้างจะต้องส่งหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังผู้ลงทุนว่าบ้านนั้นมีสิทธิ์ขายหรือเช่าซื้อได้ หากคำร้องไม่มีเอกสารเพียงพอตามที่กำหนดต้องมีเอกสารระบุเหตุผล

กรมโยธาธิการของนครโฮจิมินห์มีส่วนรับผิดชอบต่อการละเมิดลิขสิทธิ์ของ Gamuda Land หรือไม่? รูปภาพ 2 — ในคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรถึงลูกค้า บริษัท Gamuda Land กล่าวว่าได้ส่งหนังสือแจ้งการมีสิทธิ์ในการเปิดการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตอย่างถูกต้องตามพระราชกฤษฎีกา 99/2015/ND-CP

กรณีที่ผู้ลงทุนได้ยื่นเอกสารแล้วแต่พ้นกำหนดเวลาดังกล่าวแล้ว กรมโยธาธิการยังไม่ได้ออกหนังสือแจ้งเป็นหนังสือ และบ้านนั้นมีสิทธิซื้อขายหรือเช่าซื้อได้ ผู้ลงทุนมีสิทธิลงนามในสัญญาซื้อขายหรือเช่าซื้อบ้านในอนาคต แต่ต้องรับผิดชอบต่อการซื้อขายหรือเช่าซื้อบ้านดังกล่าว กรมก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในการแจ้งหรือแจ้งเป็นหนังสือว่าที่พักอาศัยนั้นมีสิทธิขายหรือเช่าซื้อได้ หลังจากได้รับใบสมัครจากผู้ลงทุนแล้ว

โดยที่ Gamuda Land ยืนยันอย่างต่อเนื่องว่าได้บรรลุเงื่อนไขในการเปิดขายอพาร์ทเมนต์คอมเพล็กซ์ A5 และ A6 ก่อนที่จะมีการประกาศ 6351 กรมก่อสร้างจะรับผิดชอบหรือไม่หากไม่มีการแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรว่าที่อยู่อาศัยดังกล่าวมีสิทธิ์ในการขายหรือเช่าซื้อ หลังจากได้รับใบสมัครจากผู้ลงทุน Gamuda Land ตามที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา 99/2015/ND-CP เนื่องจากการประกาศดังกล่าวถือเป็นปัจจัยสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการตัดสินใจของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ในการลงโทษทางปกครองต่อนักลงทุนรายนี้และเรียกร้องให้คืนเงินทุนที่ระดมทุนมาโดยฝ่าฝืนกฎระเบียบ

หลังจากหมดระยะเวลารับประกันแล้วยังสามารถเปิดขายได้หรือไม่ ?

นอกจากนี้ การค้ำประกันของธนาคารในการซื้อและขายที่อยู่อาศัยในอนาคตยังเป็นเครื่องหมายคำถามสำหรับลูกค้าจำนวนมากที่ซื้ออพาร์ทเมนท์ในโครงการอพาร์ทเมนท์ A5 และ A6 ของบริษัทลงทุน Gamuda Land อีกด้วย

ตามบทบัญญัติในมาตรา 3 วรรค 4 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 บ้านและงานก่อสร้างที่เกิดขึ้นในอนาคต หมายความว่า บ้านและงานก่อสร้างที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์และนำใช้งานได้ มาตรา 3 วรรค 19 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 กำหนดให้ที่อยู่อาศัยในอนาคต คือ ที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการลงทุนและการก่อสร้าง และยังไม่ผ่านการรับเข้าใช้งาน การค้ำประกันของธนาคารในการซื้อและขายที่อยู่อาศัยในอนาคตถือเป็นรากฐานที่สำคัญซึ่งให้การคุ้มครองผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตโดยตรง

ทั้งนี้ ณ เวลานี้ โครงการ A5 Apartment Complex ของบริษัท Gamuda Land ยังไม่ได้รับอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ในการดำเนินการตรวจสอบผลงานรับเข้าดำเนินการ เมื่อวันที่ 1 มิถุนายน กรมโยธาธิการและผังเมือง ยังได้ส่งเอกสารขอร้องให้คณะกรรมการประชาชนอำเภอตานฟูระงับไม่ให้ที่ดินกามูดาส่งมอบห้องชุดที่อาคารชุด A5 จนกว่าโครงการก่อสร้างจะได้รับการอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจ พร้อมผลการตรวจสอบการแล้วเสร็จของโครงการถูกต้องตามระเบียบ

กรมโยธาธิการของนครโฮจิมินห์มีส่วนรับผิดชอบต่อการละเมิดลิขสิทธิ์ของ Gamuda Land หรือไม่? รูปภาพ 3 — ระยะเวลาการรับประกันตามข้อตกลงการรับประกันระหว่าง Gamuda Land และ MSB ณ A5 Apartment Complex คือ จนถึงวันที่ 31 มกราคม 2566

อย่างไรก็ตาม ตามข้อตกลงการรับประกันวงเงินหมายเลข 0106/2020/TTBL ของธนาคาร Vietnam Maritime Commercial Joint Stock Bank (MSB Bank) ระยะเวลาการรับประกันสูงสุดสำหรับ A5 Apartment Complex จะใช้ได้จนถึงวันที่ 31 มกราคม 2023 เท่านั้น กล่าวคือ ณ เวลาที่กรมก่อสร้างออกประกาศเลขที่ 6351/SXD-PTN-TTBDS เมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม ตกลงให้ Gamuda Land เปิดการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตสำหรับอพาร์ทเมนต์ 160 ยูนิตในอาคารอพาร์ทเมนต์ A5 นั้น สัญญาการค้ำประกันได้หมดอายุลงแล้ว

นอกจากนี้ จากปัญหาที่กล่าวมาข้างต้น ลูกค้าหลายรายที่ซื้ออพาร์ทเม้นท์ในโครงการ A5 Apartment Complex ต่างแสดงความผิดหวังที่ Gamuda Land ได้รับอนุญาตให้เปิดขายอพาร์ทเม้นท์ ทั้งที่ยังมีอีกหลายปัญหาที่ยังไม่ได้รับการชี้แจง

นายดี.วี.ที. ลูกค้าที่ทำสัญญาซื้อขายกับบริษัท กามูด้าแลนด์ เพื่อซื้ออพาร์ทเม้นท์ในโครงการไดมอนด์ อัลนาต้า กล่าวว่า “เราได้ส่งคำร้องถึงทางการเพื่อสะท้อนปัญหาของผู้ลงทุน โดยเฉพาะปัญหาทางกฎหมายของโครงการที่บริษัท กามูด้าแลนด์ยังไม่ได้รับการแก้ไข แต่ยังไม่ชัดเจนว่าเหตุใดบริษัทจึงยังได้รับอนุญาตให้เปิดขายโดยกรมโยธาธิการและผังเมือง ทั้งที่ยังคงมีปัญหาอีกมากมาย” ไม่ต้องพูดถึงว่าแม้นักลงทุนรายนี้จะยังไม่สามารถแก้ไขปัญหาที่มีอยู่ได้ แต่ได้ขอให้ลูกค้าทำตามภาระผูกพันทางการเงินเพื่อรับบ้านเรียบร้อยแล้ว

ลูกค้ารายนี้ยังกล่าวอีกว่า เนื่องจากบริษัท Gamuda Land ส่งมอบอพาร์ทเมนท์ตามที่ตกลงไว้ในสัญญาล่าช้า จึงเกิดความขัดแย้งระหว่างผู้ลงทุนกับลูกค้ามากมาย ข้อพิพาทดังกล่าวเกิดขึ้นจากการชำระค่าปรับส่งมอบล่าช้า 18% ต่อปี และชำระเงิน 30% ของยอดเงินที่ชำระให้แก่ลูกค้าที่ต้องการยกเลิกสัญญา ซึ่งเป็นสิทธิของผู้ซื้อซึ่งระบุไว้ชัดเจนในสัญญาซื้อขาย แต่ในปัจจุบันนี้ Gamuda Land ยังไม่ได้ปฏิบัติตามสิทธิอันชอบธรรมของลูกค้าเหล่านี้

นักข่าวและหนังสือพิมพ์มติมหาชนจะยังคงทำงานร่วมกับเจ้าหน้าที่เพื่อชี้แจงประเด็นดังกล่าวข้างต้น

ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 13 เมษายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้มีคำสั่งปรับบริษัท Gamuda Land เนื่องจากเซ็นสัญญาซื้อขายห้องชุดในอาคารชุด A5 ของโครงการ Celadon City โดยไม่มีเอกสารจากกรมก่อสร้างที่แจ้งว่ามีสิทธิขายหรือให้เช่าที่พักอาศัยในอนาคตได้ตามกฎหมาย
ตามมาตรา 58 วรรค 4 แห่งพระราชกฤษฎีกา 16/2022 ของรัฐบาล คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ตัดสินใจปรับบริษัท Gamuda Land เป็นเงิน 900 ล้านดองเวียดนามในข้อหาระดมเงินทุนผิดกฎหมาย
บริษัทนี้ยังต้องดำเนินมาตรการแก้ไขเพื่อคืนทุนที่ระดมมาโดยฝ่าฝืนกฎระเบียบด้วย ระยะเวลาดำเนินการแก้ไขคือ 10 วัน นับจากวันที่ได้รับคำตัดสิน ต้นทุนในการดำเนินการแก้ไขทั้งหมดจะต้องเป็นความรับผิดชอบของบริษัทเอง
ล่าสุดตามข้อมูลจากคณะกรรมการประชาชนอำเภอตานฟู บริษัท Gamuda Land ได้ชำระค่าปรับตามคำสั่งลงโทษแล้วพร้อมทั้งได้ยื่นคำร้องคัดค้านคำสั่งลงโทษผู้ฝ่าฝืนทางปกครองดังกล่าวด้วย

แหล่งที่มา