กรมก่อสร้างของนครโฮจิมินห์มีความรับผิดชอบต่อการละเมิดของ Gamuda Land หรือไม่?

หลายประเด็นยังคงไม่ชัดเจน

ตามที่รายงานก่อนหน้านี้ บริษัท แกมด้าแลนด์ จอยท์ สต็อก (Gamuda Land) ได้กระทำการละเมิดหลายประการระหว่างการดำเนินการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ 2 อาคาร A5 และ A6 ในโครงการสนาม กีฬา และที่พักอาศัย Tan Thang (ชื่อทางการค้า Celadon City แขวง Son Ky เขต Tan Phu นครโฮจิมินห์)

โดยเฉพาะในเอกสารที่ตกลงให้ Gamuda Land เปิดการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตจำนวน 160 ยูนิตในอาคารอพาร์ตเมนต์ A5 และ 1,153 ยูนิตในอาคารอพาร์ตเมนต์ A6 ในเอกสาร 6351/SXD-PTN&TTBDS ของกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ (กรมก่อสร้าง) ระบุไว้อย่างชัดเจนว่าผู้ลงทุนได้จัดเตรียมบันทึกการประชุมสองฉบับลงวันที่ 29 พฤศจิกายน 2562 และ 29 เมษายน 2562 เกี่ยวกับการยอมรับการก่อสร้างโครงสร้างใต้ดินของอาคารอพาร์ตเมนต์ A5 ให้แล้วเสร็จ

แผนกก่อสร้างของนครโฮจิมินห์มีความรับผิดชอบต่อการละเมิดของ Gamuda Land หรือไม่? ภาพที่ 1 — โครงการศูนย์กีฬาและที่พักอาศัยตันถัง - เซลาดอนซิตี้

อย่างไรก็ตาม โครงการ A5 Apartment Complex ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างจากกรมโยธาธิการแล้วเมื่อวันที่ 28 พฤษภาคม 2564 ดังนั้น ส่วนใต้ดินของโครงการ A5 Apartment Complex จึงเสร็จสมบูรณ์โดยบริษัท Gamuda Land และมีรายงานการยอมรับก่อนที่จะได้รับใบอนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานที่มีอำนาจ ขณะนี้ยังไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับบทลงโทษจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับพฤติกรรมดังกล่าว ในขณะเดียวกัน ยังมีการตั้งคำถามเกี่ยวกับหน่วยงานที่รับผิดชอบในการบริหารจัดการและกำกับดูแล เมื่ออนุญาตให้มีการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ เช่น โครงการอาคารชุด A5 โดยไม่ได้รับใบอนุญาตการก่อสร้าง

ต่อมาในเรื่องการขายที่อยู่อาศัยในอนาคต บริษัท Gamuda Land ได้อธิบายให้ลูกค้าทราบว่าบริษัทได้ส่งหนังสือแจ้งการมีสิทธิขายไปยังกรมก่อสร้างแล้ว ตามมาตรา 19 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 99/2015/ND-CP ลงวันที่ 20 ตุลาคม 2558 ของ รัฐบาล ภายใน 15 วันนับจากวันที่ได้รับเอกสารคำร้องขอของผู้ลงทุน กรมก่อสร้างจะต้องตรวจสอบเอกสารดังกล่าว หากใบสมัครมีเอกสารเพียงพอตามที่กำหนดไว้ในข้อนี้ กรมก่อสร้างจะต้องส่งหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังผู้ลงทุนว่าบ้านนั้นมีสิทธิ์ขายหรือเช่าซื้อได้ หากคำร้องไม่มีเอกสารเพียงพอตามที่กำหนดต้องมีเอกสารระบุเหตุผล

แผนกก่อสร้างของนครโฮจิมินห์มีความรับผิดชอบต่อการละเมิดของ Gamuda Land หรือไม่? ภาพที่ 2 — ในคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรถึงลูกค้า บริษัท Gamuda Land กล่าวว่าได้ส่งหนังสือแจ้งการมีสิทธิ์ในการเปิดการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตอย่างถูกต้องตามพระราชกฤษฎีกา 99/2015/ND-CP

กรณีผู้ลงทุนได้ยื่นเอกสารหลักฐานแล้วแต่พ้นกำหนดเวลาดังกล่าวแล้ว กรมโยธาธิการยังไม่ได้ออกหนังสือแจ้งเป็นหนังสือและผู้อาศัยได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขในการซื้อขายหรือเช่าซื้อ ผู้ลงทุนมีสิทธิลงนามในสัญญาซื้อขายหรือเช่าซื้อที่พักอาศัยที่จะเกิดขึ้นในอนาคต แต่ต้องรับผิดชอบต่อการซื้อขายหรือเช่าซื้อที่พักอาศัยดังกล่าว กรมก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในการแจ้งหรือแจ้งเป็นหนังสือว่าที่พักอาศัยนั้นมีสิทธิขายหรือเช่าซื้อได้ หลังจากได้รับใบสมัครจากผู้ลงทุนแล้ว

โดยที่ Gamuda Land ยืนยันอย่างต่อเนื่องว่าได้บรรลุเงื่อนไขในการเปิดขายอพาร์ทเมนต์คอมเพล็กซ์ A5 และ A6 ก่อนที่จะมีการประกาศ 6351 กรมก่อสร้างจะรับผิดชอบหรือไม่หากไม่มีการแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรว่าที่อยู่อาศัยดังกล่าวมีสิทธิ์ในการขายหรือเช่าซื้อ หลังจากได้รับใบสมัครจากผู้ลงทุน Gamuda Land ตามที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา 99/2015/ND-CP เนื่องจากการประกาศครั้งนี้ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการตัดสินใจของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ในการลงโทษทางปกครองต่อนักลงทุนรายนี้และเรียกร้องให้คืนเงินทุนที่ระดมทุนมาโดยฝ่าฝืนกฎระเบียบ

หลังจากหมดระยะเวลารับประกันแล้วยังสามารถเปิดขายได้หรือไม่ ?

นอกจากนี้ การค้ำประกันของธนาคารในการซื้อและขายที่อยู่อาศัยในอนาคตยังเป็นเครื่องหมายคำถามสำหรับลูกค้าจำนวนมากที่ซื้ออพาร์ทเมนท์ในโครงการอพาร์ทเมนท์ A5 และ A6 ของบริษัทลงทุน Gamuda Land อีกด้วย

ตามบทบัญญัติในมาตรา 3 วรรค 4 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 บ้านและงานก่อสร้างที่เกิดขึ้นในอนาคต หมายความว่า บ้านและงานก่อสร้างที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ใช้งาน มาตรา 3 วรรค 19 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 กำหนดให้ที่อยู่อาศัยในอนาคต คือ ที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการลงทุนและการก่อสร้าง และยังไม่ผ่านการรับเข้าใช้งาน การค้ำประกันของธนาคารในการซื้อและขายที่อยู่อาศัยในอนาคตถือเป็นรากฐานที่สำคัญซึ่งให้การคุ้มครองผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตโดยตรง

ทั้งนี้ ณ เวลานี้ โครงการ A5 Apartment Complex ของบริษัท Gamuda Land ยังไม่ได้รับอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ในการดำเนินการตรวจสอบผลงานรับเข้าดำเนินการ เมื่อวันที่ 1 มิถุนายน กรมโยธาธิการและผังเมือง ยังได้ส่งเอกสารร้องขอให้คณะกรรมการประชาชนอำเภอเตินฟูระงับไม่ให้ที่ดินกามูดาส่งมอบห้องชุดที่อาคารชุด A5 จนกว่าโครงการก่อสร้างจะได้รับการอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจ พร้อมผลการตรวจสอบการยอมรับการดำเนินการแล้วเสร็จของโครงการตามกฎหมาย

แผนกก่อสร้างของนครโฮจิมินห์มีความรับผิดชอบต่อการละเมิดของ Gamuda Land หรือไม่? ภาพที่ 3 — ระยะเวลาการรับประกันตามข้อตกลงการรับประกันระหว่าง Gamuda Land และ MSB ณ A5 Apartment Complex คือ จนถึงวันที่ 31 มกราคม 2566

อย่างไรก็ตาม ตามข้อตกลงการค้ำประกันหมายเลข 0106/2020/TTBL ของธนาคาร Vietnam Maritime Commercial Joint Stock Bank (MSB Bank) ระยะเวลาการค้ำประกันสูงสุดสำหรับ A5 Apartment Complex นั้นใช้ได้จนถึงวันที่ 31 มกราคม 2023 เท่านั้น กล่าวคือ เมื่อกรมก่อสร้างออกประกาศหมายเลข 6351/SXD-PTN-TTBDS เมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม ตกลงให้ Gamuda Land เปิดการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตสำหรับอพาร์ตเมนต์ 160 ยูนิตใน Apartment Complex A5 ข้อตกลงการค้ำประกันนั้นได้หมดอายุลงแล้ว

นอกจากนี้ จากปัญหาที่กล่าวมาข้างต้น ลูกค้าหลายรายที่ซื้ออพาร์ทเม้นท์ในโครงการ A5 Apartment Complex ต่างแสดงความผิดหวังที่ Gamuda Land ได้รับอนุญาตให้เปิดขายอพาร์ทเม้นท์ ทั้งที่ยังมีอีกหลายปัญหาที่ยังไม่ได้รับการชี้แจง

นายดี.วี.ที. ลูกค้าที่ทำสัญญาซื้อขายกับบริษัทกามูดาแลนด์เพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครงการไดมอนด์ อัลนาตา กล่าวว่า “เราได้ส่งคำร้องไปยังทางการเพื่อสะท้อนปัญหาของผู้ลงทุนโดยเฉพาะปัญหาทางกฎหมายของโครงการที่บริษัทกามูดาแลนด์ยังไม่ได้รับการแก้ไข แต่ยังไม่ชัดเจนว่าเหตุใดบริษัทจึงยังได้รับอนุญาตให้เปิดขายโดยกรมก่อสร้าง ทั้งที่ยังคงมีปัญหาอีกมากมาย นอกจากนี้ แม้จะยังไม่สามารถแก้ไขปัญหาที่มีอยู่ได้ แต่ผู้ลงทุนรายนี้ก็ยังขอให้ลูกค้าชำระภาระทางการเงินเพื่อรับบ้าน”

ลูกค้ารายนี้ยังกล่าวอีกว่า เนื่องจากบริษัท Gamuda Land ส่งมอบอพาร์ทเมนท์ตามที่ตกลงไว้ในสัญญาล่าช้า จึงเกิดความขัดแย้งระหว่างผู้ลงทุนกับลูกค้ามากมาย ข้อพิพาทดังกล่าวเกิดขึ้นจากการชำระค่าปรับส่งมอบล่าช้า 18% ต่อปี และชำระเงิน 30% ของยอดเงินที่ชำระให้แก่ลูกค้าที่ต้องการยกเลิกสัญญา ซึ่งเป็นสิทธิของผู้ซื้อซึ่งระบุไว้ชัดเจนในสัญญาซื้อขาย แต่ในปัจจุบันนี้ Gamuda Land ยังไม่ได้ปฏิบัติตามสิทธิอันชอบธรรมของลูกค้าเหล่านี้

นักข่าวและหนังสือพิมพ์มติมหาชนจะยังคงทำงานร่วมกับเจ้าหน้าที่เพื่อชี้แจงประเด็นดังกล่าวข้างต้น

ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 13 เมษายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้มีคำสั่งปรับบริษัท Gamuda Land เนื่องจากเซ็นสัญญาซื้อขายห้องชุดในอาคารชุด A5 ของโครงการ Celadon City โดยไม่มีเอกสารจากกรมก่อสร้างที่แจ้งว่ามีสิทธิขายหรือให้เช่าที่พักอาศัยในอนาคตตามกฎหมายกำหนด
ตามมาตรา 58 วรรค 4 แห่งพระราชกฤษฎีกา 16/2022 ของรัฐบาล คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์มีมติปรับบริษัท Gamuda Land เป็นเงิน 900 ล้านดองเวียดนามในข้อหาระดมเงินทุนผิดกฎหมาย
บริษัทนี้ยังต้องดำเนินมาตรการแก้ไขเพื่อคืนทุนที่ระดมมาโดยฝ่าฝืนกฎระเบียบด้วย ระยะเวลาดำเนินการแก้ไขคือ 10 วัน นับจากวันที่ได้รับคำตัดสิน ต้นทุนในการดำเนินการแก้ไขทั้งหมดจะต้องเป็นความรับผิดชอบของบริษัทเอง
ล่าสุดตามข้อมูลจากคณะกรรมการประชาชนอำเภอตานฟู บริษัท Gamuda Land ได้ชำระค่าปรับตามคำสั่งลงโทษแล้วพร้อมทั้งได้ยื่นคำร้องคัดค้านคำสั่งลงโทษผู้ฝ่าฝืนกฎทางปกครองดังกล่าวด้วย

แหล่งที่มา