ปัญหาคอขวดด้านเงินทุนจะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากเสี่ยงต่อการล้มละลาย

ฉบับที่ 06 - อุปสรรคต่อการเข้าถึงสินเชื่อ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นาย Quyet กล่าวว่า ในหนังสือเวียนฉบับที่ 06 กฎเกณฑ์ของธนาคารแห่งรัฐที่ให้มีการอนุมัติสินเชื่อเฉพาะโครงการที่ตรงตามเงื่อนไขทางธุรกิจเท่านั้น จะเป็นปัญหาใหญ่สำหรับธุรกิจ ในความเป็นจริง ก่อนที่โครงการจะขายให้กับลูกค้า นักลงทุนจะต้องมีเงินทุนสำหรับการดำเนินการเบื้องต้นและการก่อสร้าง หากไม่มีเงินทุน ก็แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะทำอะไรได้

ในปัจจุบัน นักลงทุนส่วนใหญ่มักจะมีเงินลงทุนทั้งหมดเพียง 10 - 20% จากแหล่งทุนของตัวเองเท่านั้น และแม้แต่ธุรกิจที่ "แข็งแรง" ก็มีเงินลงทุนของตัวเองเพียง 25% เท่านั้น โดย 80% ที่เหลือได้มาจากธนาคารและลูกค้า

ระหว่างนี้ การจะดำเนินโครงการให้แล้วเสร็จจนกว่าจะมีสิทธิ์ขายได้ จะต้องนำเงินประมาณ 30 – 40% ของเงินลงทุนทั้งหมด ไปจ่ายค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าเคลียร์พื้นที่ ค่าภาษีที่ดิน ค่าก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน เป็นต้น

ดังนั้น หากพวกเขาไม่สามารถกู้ยืมเงินทุนจากธนาคารได้ นักลงทุนจะขาดเงินทุน 15 – 25 เปอร์เซ็นต์ สำหรับการก่อสร้างจนกว่าโครงการนั้นจะมีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการดำเนินกิจการ

“ การวิเคราะห์ดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าหากไม่มีการกู้ยืมจากธนาคาร ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เกือบทั้งหมดจะไม่สามารถดำเนินโครงการได้จนกว่าจะมีสิทธิ์ขายบ้าน ยกเว้นธุรกิจไม่กี่แห่งที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจสูง ” นาย Quyet กล่าว

ดังนั้น นาย Quyet จึงได้กล่าวไว้ว่า “ หากไม่มีบุคคล เราก็ควรปล่อยกู้ให้กับนักลงทุน เพราะหากไม่เป็นเช่นนั้น นักลงทุนแทบจะดำเนินโครงการก่อสร้างใดๆ ไม่ได้เลย ”

ผู้นำของจังหวัดดาดแซนเหนือเสนอว่า โครงการต่างๆ ควรต้องมีเงื่อนไขทางกฎหมายที่เพียงพอเท่านั้นเป็นฐานในการให้เงินกู้

นาย Quyet กล่าวว่า ในปัจจุบัน ธุรกิจส่วนใหญ่ต้องพึ่งพาธนาคารเพื่อเป็นเงินทุน ในขณะที่เงื่อนไขการกู้ยืมเงินทุนยังค่อนข้างเข้มงวด ก่อนหน้านี้ ธุรกิจต่างๆ จะสามารถกู้ยืมได้โดยอาศัยสินเชื่อและแผนธุรกิจ ซึ่งหมายความว่าจำเป็นต้องมีเพียงแผนธุรกิจที่ดีและเป็นไปได้เท่านั้นจึงจะสามารถขอกู้เงินได้ แต่ในปัจจุบันนี้การจะกู้ยืมเงินด้วยแผนธุรกิจที่มีความเป็นไปได้เป็นเรื่องยากมาก

“ หากหนังสือเวียนฉบับที่ 06 มีผลบังคับใช้ การกู้ยืมเพื่อธุรกิจจะยากขึ้นมาก” การมีแผนธุรกิจที่มีความเป็นไปได้แต่ขาดเงินทุนก็จะกลายเป็นสิ่งที่ไม่สามารถดำเนินการได้ ” นาย Quyet เป็นกังวล

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งกังวลเกี่ยวกับความเสี่ยงในการล้มละลาย หากหนังสือเวียนที่ 06 ของธนาคารแห่งรัฐเวียดนามมีผลบังคับใช้ (ภาพประกอบ)

ความยากในการกู้ยืม จะทำให้ธุรกิจลดการผลิตลง ธุรกิจไม่พัฒนา หรือพัฒนาช้า

นักลงทุนบางรายไม่สามารถลดขนาดได้เนื่องจากอยู่ในขั้นตอนการลงทุนอยู่แล้ว หากต้องการดำเนินการตามกำหนดเวลาต่อไป พวกเขาจะต้องลงทุนเครื่องจักรและแรงงานเพิ่มเติม นอกจากนี้ เมื่อคุณได้ลงนามในสัญญากับพันธมิตรแล้ว คุณต้องจ่ายเงินล่วงหน้าและชำระเงินให้กับพันธมิตร

เป็นเวลานานแล้วที่เงินทุนเหล่านี้ได้รับการกู้ยืมมาจากธนาคารถึง 50-60% ทำให้การดำเนินแผนและดำเนินงานให้เสร็จสมบูรณ์เป็นเรื่องยาก

“ ผมคิดว่า Circular 06 จะส่งผลกระทบรุนแรงที่สุดและทำให้ธุรกิจที่กำลังดำเนินโครงการต่างๆ ประสบความยากลำบากมากที่สุด ธุรกิจหลายแห่งอาจต้องล้มละลายอย่างแน่นอน ” นาย Quyet กล่าว

ธนาคารแห่งรัฐ "สั่งห้ามเรื่องนี้อย่างไม่เป็นธรรม" ใช่ไหม?

นาย Quyet กล่าวว่า หนังสือเวียนหมายเลข 06 ได้สร้างกำแพงป้องกันที่ระมัดระวังมากเกินไปสำหรับธนาคาร

ความจริงยังมี "ปัญหา" ใหญ่ที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข นั่นก็คือ ปัญหาทางกฎหมาย ดังนั้น โครงการต่างๆ มากมาย นักลงทุนจึงได้ลงทุน และธนาคารต่างๆ ก็ได้ให้สินเชื่อ แต่ขั้นตอนการอนุมัติทางกฎหมายยังคงล่าช้า สุดท้ายธนาคารที่ให้สินเชื่อก็ล่าช้า และธุรกิจต่างๆ ก็ยังล่าช้าเช่นกัน

ตัวอย่างเช่น โครงการนี้คาดหวังไว้ในตอนแรกว่าจะดำเนินการได้ภายใน 1 ปี แต่ในความเป็นจริงกลับใช้เวลานานถึง 2 ปี จึงทำให้ธนาคารต้องล่าช้าแผนการกู้คืนทุน ผู้ประกอบการเองก็ไม่สามารถยืนยันได้ว่าโครงการของตนจะมีสิทธิ์ดำเนินการได้เมื่อใด ดังนั้น ธนาคารจึงใช้ความระมัดระวังเพื่อหลีกเลี่ยงการ "ถือครอง" หนี้เสีย

กระบวนการดำเนินโครงการให้สามารถประกอบธุรกิจได้นั้นต้องผ่านหลายขั้นตอน เช่น การประเมินราคาที่ดิน การขออนุญาตจากกรมก่อสร้าง กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เป็นต้น ซึ่งธนาคารจะไม่ทราบว่าจะสามารถกู้ทุนคืนได้เมื่อใด

“ ธนาคารยังกลัวความไม่แน่นอนทางกฎหมายอีกด้วย เนื่องจากพวกเขาไม่ทราบว่าโครงการจะเริ่มดำเนินการเมื่อใด หากปล่อยกู้ ธนาคารจะไม่สามารถกู้คืนทุนได้ ทำให้เกิดหนี้เสีย ดังนั้น ผมคิดว่าปัญหาที่แท้จริงตอนนี้คือการคลี่คลายปมทางกฎหมาย ” นาย Quyet กล่าว

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ซึ่งมีความเห็นตรงกันกล่าวว่า บางทีธนาคารแห่งรัฐอาจกำลัง "ห้ามวิชาที่ผิด" อยู่ เพราะโครงการอสังหาฯที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขทางธุรกิจกับโครงการอสังหาฯที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขทางกฎหมายนั้นแตกต่างกัน

นายเล ฮวง ชาว กล่าวว่า เมื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์มีการจัดตั้งกองทุนและได้รับการอนุมัติการลงทุน นั่นหมายความว่าบริษัทนั้นได้รับการยอมรับในฐานะนักลงทุนเนื่องจากมีที่ดิน จะดีมากหากโครงการมีใบอนุญาตก่อสร้าง นั่นคือเงื่อนไขทางกฎหมายของโครงการแต่ไม่ใช่เงื่อนไขทางธุรกิจ

“ ในเวลานี้ นักลงทุนจำเป็นต้องกู้ยืมเงินทุน แต่ทำไมถึงห้ามปล่อยกู้ บริษัทต่างๆ มีโครงการ มีหลักทรัพย์ค้ำประกัน และพิสูจน์แล้วว่าสามารถชำระหนี้ได้ ทำไมไม่ให้กู้ยืมล่ะ ” นายเล ฮวง เฉา กล่าวถาม

“ สำหรับโครงการที่รัฐบาลมอบหมายให้นักลงทุนนั้น ในช่วงแรกจำเป็นต้องมีเงินทุนสำหรับการลงทุนมาก การกล่าวว่าการกู้ยืมในขณะนี้ไม่มีความเสี่ยงนั้นไม่เป็นความจริง ผมยอมรับว่ากิจกรรมทางธุรกิจใดๆ ก็มีความเสี่ยง แต่ปัญหาอยู่ที่ระดับความเสี่ยง โครงการได้ก่อตั้งขึ้นแล้ว ซึ่งหมายความว่ามีที่ดิน นักลงทุนได้ใช้เงินไปมาก ” นายเล ฮวง โจว วิเคราะห์เพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องราวของความเสี่ยงของโครงการ

ง็อกวี

มีประโยชน์
อารมณ์
ความคิดสร้างสรรค์
มีเอกลักษณ์
ความโกรธ