เปิดตลาด
โดยเฉพาะ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ที่รัฐสภาได้ผ่านเมื่อไม่นานนี้ กำหนดว่า กรณีซื้อขายบ้านแบบมีกำหนดระยะเวลา ผู้ซื้อบ้านจะได้รับหนังสือรับรอง (สมุดสีชมพู) ภายในระยะเวลาถือครองกรรมสิทธิ์ตามที่ตกลงกัน เมื่อหมดระยะเวลาการเป็นเจ้าของบ้าน ความเป็นเจ้าของบ้านจะถูกโอนกลับคืนสู่เจ้าของที่ขายบ้านตามข้อตกลงในสัญญา ในกรณีที่ผู้ขายไม่ได้รับบ้านคืนภายหลังพ้นกำหนดระยะเวลาถือครองกรรมสิทธิ์ คดีจะต้องยุติลงตามบทบัญญัติของมาตรา 166 แห่งพระราชบัญญัตินี้ และบทบัญญัติทางกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ไม่เพียงเท่านั้น พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ยังกำหนดด้วยว่าคู่สัญญาสามารถตกลงกันให้ผู้ขายขายบ้านให้กับผู้ซื้อภายในระยะเวลาหนึ่งได้อีกด้วย กรณีเป็นธุรกรรมซื้อขายบ้านที่มีข้อตกลงเรื่องระยะเวลาถือครองกรรมสิทธิ์ หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ออกสมุดสีชมพู จะต้องระบุระยะเวลาถือครองกรรมสิทธิ์บ้านให้ชัดเจนในสมุดสีชมพู
ภายใต้กฎระเบียบใหม่ของกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 ไม่เพียงแต่คอนโดเทลเท่านั้น แต่ยังรวมถึงออฟฟิศเทลและอพาร์ทเมนท์พร้อมบริการด้วยที่จะได้รับสมุดสีชมพู
นายเหงียน เตี๊ยน ดุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ซาวิสต้า วิเคราะห์ว่า เมื่อเดือนเมษายน 2566 พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 ได้ออกให้สิทธิคอนโดมิเนียมประเภทคอนโดเทลทั่วประเทศได้รับสมุดสีชมพู อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่นั้นมา มีโครงการที่ได้รับใบรับรองเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้น อพาร์ทเม้นท์ออฟฟิศเทล และอพาร์ทเม้นท์เซอร์วิส ไม่ได้รับการรับรอง จนถึงปัจจุบัน เมื่อพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ได้รับการผ่านโดยรัฐสภา กฎหมายดังกล่าวได้ครอบคลุมโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทที่มีระยะเวลาจำกัดสำหรับการอนุมัติสมุดสีชมพู และจะช่วยเปิดทางสู่ปัญหาคอขวดในตลาด เนื่องจากก่อนหน้านี้ลูกค้าที่ซื้อโครงการประเภทนี้จะไม่ได้รับสมุดสีชมพู ดังนั้นการทำธุรกรรมจึงถูกบล็อก “นี่คือประเด็นใหม่และน่ายินดีอย่างยิ่ง เนื่องจากช่วยคลี่คลายปัญหาคอขวดต่างๆ ของตลาดได้หลายประการ ในขณะเดียวกันก็รับประกันสิทธิของเจ้าของในการทำธุรกรรมการซื้อ ขาย โอนจำนอง และเช่าอพาร์ตเมนต์โดยไม่ต้องผ่านนักลงทุน... กฎระเบียบที่นำมาปฏิบัติจะช่วยเปิดทางและมีส่วนช่วยในการกระตุ้นธุรกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับรีสอร์ท อพาร์ตเมนต์สำนักงาน และอพาร์ตเมนต์พร้อมบริการ” นายดุง กล่าว
ผู้นำบริษัทอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทในบิ่ญถ่วนแสดงความยินดีเมื่ออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่มีกำหนดเวลาได้รับอนุญาตให้ออกสมุดสีชมพู โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทที่บริษัทต่างๆ มากมายตั้งแต่เหนือจรดใต้กำลังลงทุน เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทถือเป็น “ลูกผสม” มายาวนาน โดยรัฐอนุญาตให้ธุรกิจต่างๆ ลงทุน ซื้อขายได้ แต่ไม่ได้รับ “ใบสูติบัตร” ซึ่งเป็นสมุดสีชมพู เรื่องนี้ไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้ซื้อบ้านด้วย เนื่องจากไม่ได้รับใบรับรอง จึงไม่สามารถจำนองกรณีต่างๆ มากมายกับธนาคารได้ และรัฐยังสูญเสียรายได้จากภาษีอีกด้วย “ปัจจุบันตลาดยังคงมีปัญหา โดยอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทยิ่งมีปัญหาหนักขึ้นไปอีก ดังนั้น ด้วยนโยบายใหม่นี้ เราหวังว่าจะช่วยให้ลูกค้ารู้สึกมั่นใจมากขึ้นในการซื้อบ้าน จากนั้นเราจะสามารถช่วยให้ตลาดฟื้นตัวได้เร็วกว่าที่คาดไว้” เขาหวัง
ความคาดหวังที่จะช่วยลดราคา
ตามที่สถาปนิก Tran Tuan กล่าวไว้ เนื่องจากความเจริญรุ่งเรืองแต่กลับไม่มีหนังสือสีชมพูออกมาเลย ทำให้มีอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กประเภทใหม่ปรากฏขึ้นในตลาด โดยพื้นฐานแล้วอพาร์ตเมนต์เหล่านี้เป็นอพาร์ตเมนต์พร้อมบริการ เจ้าของอาคารเหล่านี้มักจะขายหรือให้เช่าแบบระยะยาวโดยใช้สัญญาการขายที่เขียนด้วยลายมือ หลายๆ คนยอมควักเงินเพื่อซื้อบ้านเพราะว่ารายได้น้อยไม่มีเงินเพียงพอที่จะซื้อทาวน์เฮาส์หรืออพาร์ทเมนท์ เนื่องจากไม่ได้รับการจัดการอย่างเข้มงวดจึงก่อให้เกิดผลที่ตามมามากมาย โดยล่าสุดคือเหตุเพลิงไหม้อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในฮานอย เมื่ออพาร์ทเม้นท์ประเภทนี้ได้รับการยอมรับและบริหารจัดการแล้ว จะเป็นการช่วยให้กลับสู่ธรรมชาติที่แท้จริง ช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยซื้อบ้านราคาถูกแต่ปลอดภัยได้
นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวต้อนรับกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 ซึ่งสืบทอดระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยระยะเวลาจำกัดจากกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2014 เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคกลุ่มหนึ่งที่ต้องการซื้อและเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยเพียงช่วงระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น กฎระเบียบเกี่ยวกับการถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยระยะเวลาจำกัดยังสนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยระยะเวลาจำกัด เช่น อพาร์ตเมนต์พร้อมบริการที่สร้างบนที่ดินที่มีระยะเวลาการถือครองที่ดินสูงสุด 50 ปี ซึ่งมีราคาขายต่ำกว่าอพาร์ตเมนต์ที่มีระยะเวลาการถือครองไม่มีกำหนด นายเล ฮวง โจว ยกตัวอย่าง โครงการ B บนถนน Nguyen Huu Canh (เขต Binh Thanh นครโฮจิมินห์) ประกอบด้วยพื้นที่ 1 ซึ่งเป็นอาคารอพาร์ทเมนท์ระดับไฮเอนด์ที่สร้างบนที่ดินที่อยู่อาศัยระยะยาวที่มั่นคง โดยผู้ซื้ออพาร์ทเมนท์สามารถถือครองได้ไม่จำกัดระยะเวลา พื้นที่ 2 เป็นพื้นที่สำนักงานให้เช่า เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์สร้างบนที่ดินที่มีระยะเวลาใช้งาน 50 ปี โดยผู้ซื้อเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์จะถือครองกรรมสิทธิ์ 50 ปี และราคาขายจะต่ำกว่าพื้นที่ 1 เมื่อถึงเวลานั้น ลูกค้าจะมีทางเลือกมากขึ้นและรู้สึกปลอดภัยมากขึ้น เพราะอพาร์ทเมนท์ที่ซื้อไม่ว่าจะถือครองระยะยาวหรือระยะสั้นจะได้รับหนังสือสีชมพูและได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย
หรือกรณีนาย ก มีที่ดินเปล่าให้เช่าแก่นาย ข เป็นเวลา 20 ปี นาย บี ได้รับอนุญาตให้ลงทุนสร้างอาคารชุดเพื่อขายห้องชุดในกรรมสิทธิ์บ้านแบบจำกัดให้แก่ลูกค้า คุณ B ใช้เวลา 1 ปีในการสร้างและขายห้องชุดดังกล่าวให้กับลูกค้าที่เป็นเจ้าของมานาน 19 ปี ในราคาที่ถูกกว่าราคาห้องชุดประเภทเดียวกันที่เป็นเจ้าของมาอย่างไม่มีกำหนด หลังจากผ่านไป 20 ปี ลูกค้าก็คืนห้องชุดให้กับคุณ B และคุณ B ก็รื้ออาคารเพื่อคืนที่ดินให้กับคุณ A อีกตัวอย่างหนึ่งก็คือ คุณ C ขายบ้านของเขาให้กับคุณ D เป็นระยะเวลา 20 ปี ในราคาที่ต่ำกว่าราคาขายขาดเช่นกัน “กรณีซื้อบ้านที่มีกรรมสิทธิ์จำกัดข้างต้นทั้งหมดได้รับอนุมัติให้อยู่ในหนังสือสีชมพูแบบจำกัดระยะเวลาและดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย ซึ่งจะส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้แข็งแกร่ง มีสุขภาพดี และปลอดภัยในหลาย ๆ ส่วน นอกจากนี้ยังจะสร้างการแข่งขันซึ่งช่วยลดราคาอสังหาริมทรัพย์” นายโจววิเคราะห์
เมื่อได้รับการรับรองตามกฎหมายแล้ว ธุรกิจต่างๆ ก็กล้าที่จะลงทุนในส่วนนี้เช่นกัน ช่วยให้ตลาดมีอุปทานอพาร์ทเมนท์เพิ่มมากขึ้น จึงแข่งขันกับอพาร์ทเมนท์แบบถือครองระยะยาวได้ และอาจทำให้เกิดการปฏิวัติด้านราคาได้
สถาปนิก ตรัน ตวน
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)