นักลงทุน “เหงื่อตก” เพราะราคาที่ดินในฮานอย

นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากในฮานอย "นั่งเฉย ๆ" เมื่อเห็นราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างวุ่นวายและเสมือนจริง

ตลาดเริ่มเย็นลง แต่ราคายังคงเพิ่มขึ้น

“ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยเพิ่มขึ้นสูงมาก ที่ดินรอบถนนวงแหวนหมายเลข 4 เพิ่มขึ้นอย่างน้อย 20% เมื่อเทียบกับช่วงตรุษจีน เมื่อซื้อบ้านหรือที่ดินในตอนนี้ หากเจ้าของเสนอราคา 10 ดอง ฉันจะจ่ายเพียง 6 ดอง จากนั้นจึงต่อรองราคาต่อไป ราคาปัจจุบันเป็นราคาเสมือนมาก ไม่ได้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สิน” นายโง ซวน ชุก ผู้อำนวยการศูนย์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย กล่าวกับผู้สื่อข่าวของหนังสือพิมพ์ Dau Tu

บุคคลนี้กล่าวว่าราคาที่ดินถูกดันขึ้นอย่างไร้เหตุผล โดยส่วนใหญ่มาจากการบอกเล่าปากต่อปากของผู้ขาย แต่ปริมาณการซื้อขายในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 นั้นไม่ได้คึกคักมากนัก แม้ว่าราคาจะปรับขึ้นสูงสุดอย่างต่อเนื่อง แต่ก็ทำให้ลูกค้าจำนวนมากเกิดความสับสนและลังเลที่จะจ่ายเงิน

“แม้ว่าปริมาณการซื้อขายจริงจะไม่มาก แต่ผู้ขายก็ขึ้นราคาอย่างต่อเนื่องเพื่อทดสอบตลาด ความตื่นเต้นในไตรมาสแรกของปี 2024 ได้ลดลงแล้ว และความตื่นเต้นของผู้ซื้อก็ลดลงเช่นกัน” นายชุกกล่าว

การกำหนดรายการราคาที่ดินประจำปีใน พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ.2567 ถือเป็นสาเหตุที่ผู้ขายนิยมปรับขึ้นราคาอสังหาริมทรัพย์

ในทำนองเดียวกัน นางสาวดิงห์ เฮือง ซึ่งเป็นนักลงทุนที่มีประสบการณ์มากมายในการใช้ประโยชน์จากวัฏจักรตลาดเพื่อ "โต้คลื่น" ก็แสดงความลังเลใจในบริบทของตลาดปัจจุบันเช่นกัน

“ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยเพิ่มขึ้นในทุกกลุ่ม จากการสังเกตของฉัน จำนวนธุรกรรมในปัจจุบันเท่ากับช่วงหลังเทศกาลตรุษจีนเท่านั้น แต่ราคายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ฉันและเพื่อนๆ หลายคนในชุมชนนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องรีบลงเงิน” นางสาวฮวงกล่าว

โดยอ้างอิงข้อเท็จจริง นักลงทุนรายนี้กล่าวว่าราคาที่ดินในเขตห่าดงเพิ่มขึ้น 15 - 20% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2567 โดยการเพิ่มขึ้นนี้เกิดขึ้นในพื้นที่ส่วนใหญ่ ตั้งแต่พื้นที่พลุกพล่าน เช่น เขตวานกวน ไปจนถึงสถานที่ที่อยู่ไกลจากใจกลางเมือง เช่น เขตเยนเงีย

“ในเขตฮาดง ที่ดินขนาด 50 ตร.ม. พร้อมถนนสายหลักผ่าน ตั้งอยู่ใกล้กับถนนวงแหวนหมายเลข 4 เคยเสนอขายในราคา 3,500 ล้านดองก่อนเทศกาลตรุษจีน แต่ตอนนี้ราคาพุ่งขึ้นเป็น 7,000 ล้านดองแล้ว สถานการณ์ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าในเวลาเพียงครึ่งปีไม่ใช่เรื่องแปลกสำหรับพื้นที่รอบถนนวงแหวนหมายเลข 4 อีกต่อไป” นางเฮืองกล่าว

สมาชิกทีม “ล่าที่ดิน” ที่ถือครองที่ดินหลายแปลงมูลค่ากว่า 300,000 ล้านดองในเขตด่งอันห์ เปิดเผยว่า ก่อนเทศกาลตรุษจีนของปีที่แล้ว ทีมเก็งกำไรได้ซื้อที่ดินหลายแปลงในเขตซวนคานห์และโกโลอา ปัจจุบันแปลงที่มีทำเลดีในพื้นที่ดังกล่าวมีราคาสูงถึง 200 ล้านดองต่อตรม.

ตามที่บุคคลนี้กล่าว ทีมงานดังกล่าวจะเริ่มดำเนินการจัดซื้อที่ดินเป็นแปลงๆ ตั้งแต่ปี 2566 ในราคาที่ต่ำกว่าราคาปัจจุบันประมาณ 3 เท่า ส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกธนาคารยึดจึงมีราคาถูกกว่าราคาตลาด

เมื่อหารือถึงการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในปัจจุบัน สมาชิกกลุ่มเก็งกำไรก็ยอมรับว่าราคาที่ดินถูกผลักดันให้สูงเกินไป จำนวนเงินที่ผู้ขายเสนอเป็นตัวแทนความคาดหวังในอนาคต มากกว่าจะสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของผลิตภัณฑ์ในปัจจุบัน

นักลงทุนต้องมีสติอยู่เสมอ

นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างยอมรับว่าการกำหนดรายการราคาที่ดินประจำปีในพระราชบัญญัติที่ดินปี 2567 เป็นเหตุผลที่ผู้ขายใช้มากที่สุดในการขึ้นราคาอสังหาริมทรัพย์

ก่อนหน้านี้ราคาค่าชดเชยจะอิงตามกรอบราคาที่ดินที่รัฐบาลออกทุก ๆ ห้าปี ช่องว่างเวลาเช่นนี้เองที่ทำให้เกิดช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างราคาชดเชยและราคาธุรกรรมจริง แต่ในกฎหมายใหม่นั้นราคาที่ดินจะกำหนดตามหลักตลาด ดังนั้นเมื่อธุรกิจดำเนินโครงการต่างๆ ต้นทุนการชดเชยการเคลียร์พื้นที่จะเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับเดิม เพื่อให้แน่ใจว่าบรรลุเป้าหมายกำไร นักลงทุนจึงถูกบังคับให้เพิ่มราคาผลิตภัณฑ์สำหรับผู้ใช้ปลายทาง

“เมื่อราคาของอพาร์ทเมนท์ ตึกแถว และวิลล่าเพิ่มขึ้น กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยก็ไม่สามารถอยู่นอกตลาดได้ แม้ว่ารายการราคาที่ดินประจำปีจะไม่ถูกนำมาใช้จนกว่าจะถึงปี 2026 แต่โบรกเกอร์กำลังใช้เหตุผลนี้เพื่อดันราคาขายให้สูงขึ้นในขณะนี้” นางสาวฮวงวิเคราะห์

นักลงทุนรายนี้ได้กล่าวเสริมว่า ในบริบทของกฎหมายสามฉบับที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้แก่ กฎหมายที่ดินปี 2024 กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 ซึ่งเพิ่งจะประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม นักลงทุนไม่มีพื้นฐานมากนักที่จะลงทุนในข้อตกลงใหญ่ๆ

นาย Ngo Xuan Chuc ซึ่งมีมุมมองเดียวกันยังกล่าวอีกว่า นักลงทุนควรสงบสติอารมณ์และหลีกเลี่ยง FOMO (ความกลัวในการพลาดโอกาส) ตามตลาด หากเป็นไปได้ ผู้ซื้อสามารถรอจนถึงสิ้นปีเพื่อดูภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับผลกระทบของกฎหมาย 3 ฉบับใหม่ จากนั้นจึงตัดสินใจขั้นสุดท้ายได้

จากการสำรวจสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเว็บไซต์ข้อมูล Batdongsan.vn ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 พบว่าจำนวนการค้นหาที่ดินเพื่อขายในฮานอย (แปลงที่ดิน ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย) ในช่วง 6 เดือนแรกของปีเพิ่มขึ้น 118% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566

แม้ว่าความเชื่อมั่นของผู้ซื้อจะบันทึกการฟื้นตัวในเชิงบวก แต่ผู้เชี่ยวชาญจากเว็บไซต์นี้กล่าวว่าตลาดไม่น่าจะประสบความผันผวนครั้งใหญ่ในไตรมาสหน้า สาเหตุมาจากการที่ผู้ซื้อยังต้องการเห็นผลกระทบจากนโยบายการบริหารจัดการมากขึ้น และอัตราดอกเบี้ยเงินฝากก็กำลังเพิ่มสูงขึ้นอีกครั้ง

ความรู้สึกนี้สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนในผลการสำรวจสถานการณ์การซื้อขายที่ดินของนายหน้าจำนวน 325 รายในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ดังนั้น นายหน้าจำนวน 35% กล่าวว่าปริมาณการซื้อขายหยุดลงเพียงที่ระดับคงที่เท่านั้น 29% กล่าวว่าปริมาณธุรกรรมลดลง

นายเหงียน กว็อก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com ให้ความเห็นว่าการเคลื่อนไหวเพื่อสำรวจครั้งนี้จะดำเนินต่อไปตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นไตรมาสที่ 4 ของปี 2567 และสิ้นสุดในต้นปี 2568 เมื่อตลาดเข้าสู่ช่วงที่มั่นคงเท่านั้น อสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ จึงจะฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ คาดว่าระยะนี้จะเกิดขึ้นเร็วที่สุดในไตรมาสแรกของปี พ.ศ. 2569

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-toat-mo-hoi-vi-gia-dat-nen-ha-noi-d222125.html