หากซื้อที่ดินที่มีเอกสารลายมือเขียนก่อนปี 2536 จะสามารถขอสมุดปกแดงได้หรือไม่ ?

การซื้อขายที่ดินด้วยกระดาษลายมือหมายถึงการโอนสิทธิการใช้ที่ดินโดยผ่านสัญญาแต่ไม่มีการรับรองหรือรับรองสัญญาซื้อขายฉบับนี้

ดังนั้น ความถูกต้องของการซื้อขายที่ดินด้วยเอกสารลายมือเขียนจึงกำหนดไว้ดังนี้

- กรณีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก่อนวันที่ 1 ก.ค. 2557 แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 82 วรรค 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2557/นด-ฉก. โดยแก้ไขเพิ่มเติมเป็นมาตรา 54 แห่งพระราชกฤษฎีกา 01/2560/นด-ฉก. เกี่ยวกับขั้นตอนการลงทะเบียนและออกหนังสือรับรองในกรณีที่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแล้วแต่ยังไม่ได้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ ดังนี้

“ ๑. ในกรณีการใช้ที่ดินต่อไปนี้ที่ยังไม่ได้รับหนังสือรับรองและไม่ใช่กรณีตามวรรค ๒ แห่งมาตรานี้ ผู้ใช้ที่ดินต้องดำเนินการจดทะเบียนที่ดินและออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ยึดติดที่ดินเป็นครั้งแรก ตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติที่ดินและบทบัญญัติแห่งพระราชกฤษฎีกานี้ โดยไม่ต้องดำเนินการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน” หน่วยงานที่รับคำขอไม่อาจขอให้ผู้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินยื่นสัญญาหรือเอกสารการโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายได้:

ก) การใช้ที่ดินโดยการโอนหรือบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2551

ข) การใช้ที่ดินโดยการโอนหรือบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2551 ถึงวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2557 โดยมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินตามที่กำหนดในมาตรา 100 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน และมาตรา 18 แห่งพระราชกฤษฎีกานี้

กรณีซื้อขายที่ดินด้วยเอกสารลายมือชื่อ (ไม่มีการรับรองหรือรับรอง) ก่อนปี 2536 สามารถดำเนินการออกหนังสือปกแดงเล่มแรกได้

ตามหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้น หากที่ดินที่จะใช้เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 เมื่อดำเนินการจดทะเบียนที่ดิน หน่วยงานที่รับคำขอจะไม่สามารถขอให้ผู้รับโอนยื่นสัญญาที่ได้รับการรับรองหรือรับรองได้

กล่าวอีกนัยหนึ่ง คดีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินด้วยเอกสารที่เขียนด้วยลายมือก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 ยังคงถือว่าถูกต้องอยู่

- กรณีโอนตั้งแต่วันที่ 1 ก.ค.57 จนถึงปัจจุบัน ข้อ ก. มาตรา 167 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2556 กำหนดให้สัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการใช้ที่ดิน และทรัพย์สินอันติดมากับที่ดินระหว่างครัวเรือนกับบุคคล ต้องมีการรับรองโดยสำนักงานทนายความหรือผู้รับรอง มิฉะนั้นจะเป็นโมฆะ เว้นแต่มาตรา 129 วรรค 2 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ.2558

ดังนั้นการซื้อขายที่ดินด้วยเอกสารลายมือตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2557 จนถึงปัจจุบัน จะไม่ถือว่าถูกต้อง

กรณีที่มีการใช้ประโยชน์ที่ดินแล้วแต่ยังไม่ได้รับหนังสือรับรอง ผู้ใช้ที่ดินต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดินเป็นครั้งแรก โดยไม่ต้องดำเนินการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน

หมายเหตุ หน่วยงานที่รับคำร้องไม่อนุญาตให้ขอให้ผู้โอนสิทธิการใช้ที่ดินยื่นสัญญาหรือเอกสารเกี่ยวกับการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน หาก:

- การใช้ที่ดินโดยรับโอนหรือบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2551;

- การใช้ที่ดินโดยการโอนหรือบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2551 ถึงก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 โดยมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดิน

- การใช้ที่ดินอันเกิดจากการรับสิทธิการใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2557

ฉะนั้น ในกรณีที่คู่สัญญาซื้อขายที่ดินด้วยเอกสารลายมือชื่อ (ไม่มีการรับรองหรือรับรอง) ก่อนปี 2536 ก็สามารถดำเนินการออกหนังสือปกแดงเล่มแรกได้

บ่าวหุ่ง

แหล่งที่มา