พื้นที่ขายปลีกยังว่าง ราคายังสูงลิ่ว

ขายไม่ได้และไม่มีส่วนลด

รายงานล่าสุดของ Cushman & Wakefield ระบุว่าถนน Dong Khoi (เขต 1 นครโฮจิมินห์) อยู่อันดับที่ 13 ในรายชื่อถนนที่มีพื้นที่ขายปลีกที่มีราคาแพงที่สุดในโลก ถนนฟิฟท์อเวนิวในนิวยอร์ก (สหรัฐอเมริกา) เป็นสถานที่ที่มีราคาแพงที่สุดในโลก รองลงมาคือถนน Via Monte Napoleone ในมิลาน (อิตาลี) และถนนจิมซาจุ่ยในฮ่องกง (จีน) เป็นสถานที่ที่มีราคาแพงเป็นอันดับสามของโลก รายงานระบุว่าราคาค่าเช่าพื้นที่บนถนนดงคอยเท่ากับ 350 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน ตัวเลขดังกล่าวเพิ่มขึ้นร้อยละ 17 ในช่วงเวลาเดียวกัน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 40 เมื่อเทียบกับก่อนการระบาดของโควิด-19 ดังนั้นราคาค่าเช่าถนน Dong Khoi จึงสูงกว่าถนนที่มีราคาแพงที่สุดในเมืองมิวนิก (เยอรมนี) อัมสเตอร์ดัม (เนเธอร์แลนด์) หรือกรุงเทพมหานคร (ประเทศไทย) ทำให้ถนน Dong Khoi ขึ้นมาอยู่ในอันดับที่ 13 ของการจัดอันดับถนนที่มีราคาขายปลีกแพงที่สุดในโลก

Dù không cho thuê được nhưng nhiều mặt bằng vẫn “neo” giá thuê khá caoẢnh: ĐÌNH SƠN — แม้ว่าจะไม่สามารถให้เช่าได้ แต่สถานที่หลายแห่งยังคงมีราคาค่าเช่าค่อนข้างสูง

นอกจากถนนดงคอยแล้ว ถนนตรังเตียน (ฮานอย) ยังอยู่ในกลุ่มพื้นที่ขายปลีกที่มีราคาเช่าแพงที่สุดในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกอีกด้วย ราคาค่าเช่าที่นี่เพิ่มขึ้น 20% ในช่วงเวลาเดียวกัน และเพิ่มขึ้น 50% เมื่อเทียบกับก่อนเกิดโรคระบาด โดยแตะเกือบ 300 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน ตัวเลขนี้ทำให้ Trang Tien Street ขยับขึ้นสามอันดับ สู่อันดับที่ 17 ในภูมิภาคเมื่อเปรียบเทียบกับปีที่แล้ว

ถึงแม้จะแพงมากแต่เมื่อสำรวจถนนหลายสายที่เป็นทำเล “สีทอง” และ “เพชร” ในย่านใจกลางเมืองโฮจิมินห์ เช่น ด่งคอย เลเลย เหงียนเว้ เหงียนไตร เหงียนดิญเจียว... พบว่ามีสถานที่ให้เช่าปิดหลายแห่ง มีการแขวนป้ายให้เช่า ที่น่ากล่าวถึงก็คือมีทาวน์เฮาส์ติดถนนหลายแห่งที่ปิดไปหลายปีแล้ว แต่เจ้าของไม่ยอมลดราคาเช่า

พวกเราแอบอ้างว่าเป็นผู้เช่าและติดต่อเบอร์โทรศัพท์ที่โพสต์ไว้บนบ้านหลังหนึ่งบนถนน Dong Khoi ผ่านนายหน้าที่ชื่อ Khuong และได้รับคำแนะนำให้ซื้อบ้านหลังหนึ่งมีพื้นที่ 200 ตรม. มีชั้นล่าง 1 ชั้นและ 7 ชั้น ราคาเช่า 30,000 เหรียญสหรัฐฯ/เดือน หรือประมาณ 700 ล้านดอง/เดือน เมื่อเราบอกว่าเศรษฐกิจไม่ดีและขอส่วนลด เราก็ "สรุป" ว่าได้ 25,000 ดอลลาร์ต่อเดือน “พื้นที่นี้ว่างมา 4 เดือนแล้ว ถ้าจริงใจก็ตั้งราคาไว้ได้เลย ลดได้อีกไม่ได้แล้ว” คุณควง กล่าว

ค่าเช่าร้านแพง เจ้าของร้านก็เลยขายแพงตามไปด้วย ทำให้มีลูกค้าต่างชาติมาแค่ครั้งเดียวแล้วไม่กลับมาอีกเลย ธุรกิจและเจ้าของที่ดินจำเป็นต้องตระหนักถึงความจริงนี้เพื่อเปลี่ยนแปลงและดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติกลับมาโดยการลดราคาค่าเช่า อย่างไรก็ตาม เพื่อลดค่าเช่า อัตราดอกเบี้ยธนาคารจะต้องลดลงอย่างรวดเร็ว

คุณฮวง ตวน อันห์ (ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์)

นายหน้าชื่อ Kha แนะนำพื้นที่ 2 แห่งบนถนน Nguyen Hue (เขต 1) รวมถึงพื้นที่กว้าง 12 เมตร ยาว 25 เมตร พื้นที่ใช้สอยรวมประมาณ 700 ตารางเมตร เสนอราคา 25,000 เหรียญสหรัฐต่อเดือน หรือมากกว่า 600 ล้านดองต่อเดือน หากเช่าลูกค้าจะต้องมัดจำล่วงหน้า 3 เดือน และเซ็นสัญญา 3 ปี ติดกันเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ขนาดประมาณ 1,100 ตรม. ติดถนน 2 ด้าน ราคาเช่าประมาณ 45,000 เหรียญสหรัฐ/เดือน หรือมากกว่านั้น

1 พันล้านดอง/เดือน ทราบกันว่าเจ้าของร้านอาหารเป็นผู้เช่าพื้นที่นี้ในราคา 38,000 เหรียญสหรัฐต่อเดือน เนื่องจากธุรกิจขาดทุน เจ้าของร้านอาหารจึงคืนสถานที่เมื่อต้นปี 2566 และก็ว่างมาจนถึงปัจจุบัน “เศรษฐกิจไม่ดี คนจำนวนมากขาดทุนและต้องคืนที่ดิน ที่ดินขนาดใหญ่แบบนี้เช่ายากมาก ถ้าจริงใจก็ต่อรองราคาได้” นายหน้ากล่าว

พื้นที่บริเวณมุมถนน Nguyen Thi Minh Khai - Cach Mang Thang 8 ที่มีพื้นที่ใช้สอยกว่า 1,100 ตร.ม. มีนายหน้าชื่อ Dat บอกว่ามีค่าเช่าประมาณ 1 พันล้านดอง/เดือน เมื่อถามถึงเรื่องลดราคาเพราะว่าพื้นที่นี้ว่างมาเกือบ 2 ปีแล้ว ดัตก็ยืนยันว่า “มันว่างแต่เราลดราคาไม่ได้เพราะทำเลดี ถ้าเช่าก็ต่อรองราคาเอาเองเผื่อโชคดี พรุ่งนี้เราจะได้เจอเจ้าของโดยตรง”

บนถนนเลโลอิ (เขต 1) ซึ่งเป็นถนน "พันล้านดอลลาร์" ของเมือง มีบ้านให้เช่าว่างเปล่าจำนวนมากแขวนป้ายพร้อมเบอร์โทรศัพท์ขวางกันอยู่ เมื่อโทรไปสอบถามพื้นที่ เจ้าของบ้านบอกว่าราคาอยู่ที่ 400 ล้านดอง/เดือน สำหรับบ้าน 3 ชั้น พื้นที่ 400 ตรม. นายหน้าอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งกล่าวว่าราคาค่าเช่าพื้นที่ใจกลางเขต 1 ยังคงสูงมาก แม้จะมีบ้านว่างจำนวนมากก็ตาม ราคาเช่าพื้นที่ที่นี่มีตั้งแต่ 200 - 600 ล้านดองต่อเดือน ขึ้นอยู่กับพื้นที่และทำเล สถานที่ขนาดใหญ่ว่างเปล่ามาเป็นเวลานานแต่เจ้าของไม่ลดราคา

ราคาสูงยังขาดทุนเมื่อเทียบกับดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร

ตามการประเมินของ Savills ในไตรมาสที่ 3 ปี 2023 แม้ว่าอุปทานจะลดลงเล็กน้อย แต่ความสามารถในการดำเนินงานของพื้นที่ขายปลีกให้เช่ายังคงอยู่ที่ 91% ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสหนึ่งไปสู่อีกไตรมาสหนึ่ง โดยพื้นที่นอกใจกลางเมืองโฮจิมินห์มีสัดส่วนถึงร้อยละ 91 ของอุปทานทั้งหมด ในด้านราคาค่าเช่า เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ในพื้นที่ใจกลางเมืองยังมั่นใจกับราคาค่าเช่าที่สูงคงที่สูงกว่านอกใจกลางเมืองถึง 3 เท่า

แม้ว่าธุรกิจจะซบเซาและผลตอบแทนค่าเช่าที่สูง แต่รายงานของ CBR Vietnam ระบุว่าราคาค่าเช่าในพื้นที่ใจกลางเมืองแห่งนี้ยังมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้น 1 - 1.5% ต่อปี ที่น่าสังเกตคือไม่เพียงแต่ราคาจะสูงเท่านั้น แต่พื้นที่ใจกลางเมืองในปัจจุบันยังประสบปัญหาต่างๆ มากมาย เช่น การขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจ ใบอนุญาตป้องกันและระงับอัคคีภัย เป็นต้น ดังนั้น ผู้ค้าปลีกจึงมักมองหาพื้นที่เพิ่มเติมในพื้นที่นอกใจกลางเมืองเพื่อเปิดร้านค้าปลีกชั่วคราวในระยะเวลาอันสั้น ดังนั้นบริเวณใจกลางเมืองจึงยังคงร้างผู้คนอยู่

นายฮวง ตวน อันห์ ผู้ประกอบธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ วิเคราะห์ว่า เหตุผลที่ราคาค่าเช่าสูงแต่เจ้าของบ้านไม่ปรับลดค่าเช่า เนื่องมาจากก่อนหน้านี้ซื้อบ้านมาในราคา 400-600 ล้านดอง/ตรม. บ้านขนาด 200 ตรม. มีราคาอยู่ที่ประมาณ 1 แสนล้านดอง หากราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 5% ต่อปีต่อทรัพย์สิน รายได้ต่อเดือนคือ 416 ล้านดอง ในขณะเดียวกัน เจ้าของบ้านจะต้องจ่ายดอกเบี้ยให้ธนาคารปีละร้อยละ 10 หรือประมาณ 800 ล้านดอง ทำให้สูญเสียเงินประมาณ 400 ล้านดองต่อเดือน เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ เจ้าของบ้านคาดหวังว่าราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นเหมือนเมื่อ 10 ปีที่แล้ว อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้เป็นไปไม่ได้ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ในปัจจุบันสูงเท่ากับในประเทศจีนและสิงคโปร์ สูงกว่ายุโรปอเมริกา; สูงกว่าไทย มาเลเซีย ฟิลิปปินส์ หลายเท่า... ถ้าราคาอสังหาฯ ไม่ขึ้น ค่าเช่าขาดทุนนานๆ เจ้าของคงต้องขายทิ้งแน่

“อย่างไรก็ตาม มีข้อขัดแย้งที่ผู้เช่าธุรกิจในขณะนี้ไม่สามารถจ่ายเงิน 416 ล้านดองต่อเดือนสำหรับพื้นที่ 200 ตร.ม. ได้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงและอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่สูงทำให้ทุกคนสูญเสียเงิน ซึ่งเป็นสาเหตุที่พื้นที่ปิดตัวเป็นเวลานานในใจกลางเมือง ลองดูพื้นที่รอบ ๆ ตลาดเบนถัน ซึ่งส่วนใหญ่ให้บริการลูกค้าต่างชาติ ค่าเช่าที่สูงหมายความว่าเจ้าของร้านค้าก็ขายในราคาสูงเช่นกัน ดังนั้นลูกค้าต่างชาติจำนวนมากจึงมาเพียงครั้งเดียวและไม่กลับมาอีก ธุรกิจและเจ้าของพื้นที่จำเป็นต้องตระหนักถึงข้อเท็จจริงนี้เพื่อเปลี่ยนแปลงและดึงดูดลูกค้าต่างชาติให้กลับมาโดยลดราคาเช่าพื้นที่ อย่างไรก็ตาม เพื่อลดค่าเช่า อัตราดอกเบี้ยธนาคารจะต้องลดลงอย่างมาก” นายฮวง ตวน อันห์ วิเคราะห์

ดร. ซู หง็อก เคออง รองผู้อำนวยการสถาบันสารสนเทศและเศรษฐศาสตร์ประยุกต์ กล่าวว่า พื้นที่ใจกลางเมืองโฮจิมินห์ส่วนใหญ่จะเป็นพื้นที่ธุรกิจในกลุ่มสินค้าที่ให้บริการนักท่องเที่ยวต่างชาติ เมื่อจำนวนแขกลดลงและรายได้ลดลง ผู้เช่าไม่มีแหล่งที่มาของรายได้อีกต่อไปและถูกบังคับให้คืนสถานที่ สำหรับธุรกิจแบบเครือข่าย เนื่องจากมีรายได้ลดลง จึงทำให้การขยายตัวต่อไปได้จำกัด ธุรกิจต่างๆ จะต้องคำนึงถึงต้นทุน หากค่าเช่าสูงเกินไป ธุรกิจต่างๆ จะต้องหาพื้นที่อื่นมาจ่ายค่าเช่าสถานที่หรือปิดสาขาบางแห่ง

ตามการสำรวจของ Savills พบว่าอุตสาหกรรมบริการอาหารมีสัดส่วน 37% ของพื้นที่ให้เช่าพื้นที่ขายปลีกทั้งหมด รองลงมาคือกลุ่มอุตสาหกรรมแฟชั่นซึ่งมีส่วนแบ่งการตลาด 24% ส่วนที่เหลืออีก 13% เช่น สุขภาพ ความงาม และบันเทิง

ลิงค์ที่มา