กฎหมายที่อยู่อาศัย ปี 2566 เปลี่ยนแปลงการบริหารจัดการและการดำเนินงานของอาคารชุดอย่างไร?

มีข้อสังเกตด้านดีหลายประการเมื่อบังคับใช้กฎหมายใหม่

ด้วยเหตุนี้ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 จึงได้กำหนดประเด็นใหม่ๆ มากมายเกี่ยวกับการพัฒนาที่อยู่อาศัย การปรับปรุง การก่อสร้างอาคารชุดเก่า การเคหะสงเคราะห์ และการจัดการและการใช้ตึกชุด นาย Tran Ngoc Duy รองผู้อำนวยการฝ่ายบริหารอสังหาริมทรัพย์ Savills Hanoi ประเมินผลกระทบต่อตลาดและการจัดการโครงการว่า กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 จะช่วยให้ทุกอย่างเป็นระบบมากขึ้น ส่งผลดีต่อกระบวนการฟื้นตัวของตลาด

นอกจากนี้ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ยังช่วยขจัดข้อจำกัดในกฎหมายฉบับเก่า โดยชี้แจงประเด็นและระยะเวลาของโครงการ คุณภาพการก่อสร้าง สิทธิความเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ฯลฯ โดยเฉพาะในด้านการจัดการและการดำเนินการโครงการที่อยู่อาศัย ช่วยแก้ไขข้อขัดแย้งทั่วไประหว่างลูกค้าและหน่วยงานจัดการ และกำหนดสิทธิและความรับผิดชอบของคู่สัญญาได้ชัดเจนยิ่งขึ้น

อย่างไรก็ตามผลกระทบของกฎหมายนี้จะคงอยู่ในระยะยาว ในความเป็นจริง เมื่อนำไปประยุกต์ใช้เร็วกว่าแผนเดิม 5 เดือน ยังไม่มีกฎระเบียบหรือคำแนะนำที่ชัดเจนในการดำเนินการมากนัก ตัวอย่างเช่น มีเพียงพระราชกฤษฎีกา 95/2024/ND-CP ซึ่งกำกับดูแลกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่เท่านั้นที่ประกาศใช้เมื่อวันที่ 24 กรกฎาคม 2024 และมีการออกหนังสือเวียน 05/2024/TT-BXD เมื่อวันที่ 31 กรกฎาคม 2024

คุณ Tran Ngoc Duy – รองผู้อำนวยการฝ่ายบริหารอสังหาริมทรัพย์ Savills Hanoi

เมื่อพูดถึงการเปลี่ยนแปลงระหว่างกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 และกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2014 ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวว่ากฎหมายฉบับใหม่มุ่งเน้นไปที่คุณภาพของการก่อสร้างและการบริการระหว่างการดำเนินการ ในส่วนของคุณภาพการก่อสร้าง แทนที่จะกำหนดระยะเวลาการใช้งานไว้ที่ 50 ปีเหมือนอย่างเดิม กฎหมายฉบับใหม่กลับกำหนดให้ปรับระยะเวลาการใช้งานโครงการตามคุณภาพการก่อสร้างจริง เพื่อให้สามารถบำรุงรักษาซ่อมแซมโครงการที่เสื่อมสภาพได้อย่างทันท่วงที

ในส่วนของคุณภาพการให้บริการ กฎหมายฉบับใหม่ได้นำการเปลี่ยนแปลงมาสู่การจัดการการดำเนินงาน เช่น การระบุรายละเอียดรายการรายรับ/รายจ่าย และมีข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับขีดความสามารถของหน่วยจัดการ นอกจากนี้กองทุนประกันอัคคีภัยและค่าตอบแทนคณะกรรมการบริหารจะแยกออกจากค่าบริการและถือเป็นค่าใช้จ่ายแยกต่างหาก หน่วยงานจัดการการดำเนินงานจำเป็นต้องทำงานร่วมกับคณะกรรมการจัดการ/นักลงทุน เพื่อออกตารางคำนวณต้นทุนบริการใหม่ให้รวดเร็วตามบทบัญญัติของกฎหมาย

พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ยังกำหนดด้วยว่ารายได้ทั้งหมดจากการใช้ประโยชน์พื้นที่ส่วนกลาง เช่น กำไรจากการโฆษณาในล็อบบี้ ลิฟต์ หรือลานจอดรถสองล้อ และบริเวณสาธารณูปโภคส่วนกลาง จะต้องโอนเข้ากองทุนบำรุงรักษา

“ก่อนหน้านี้ รายได้เหล่านี้ถูกเพิ่มเข้าในกองทุนการจัดการและการดำเนินงานเพื่อชดเชยต้นทุนการดำเนินงาน การเปลี่ยนแปลงนี้จะส่งผลกระทบต่อรายได้ของกองทุนการจัดการ โดยหน่วยปฏิบัติการจะต้องปรับสมดุลงบประมาณและแผนการดำเนินงานใหม่เพื่อให้สอดคล้องกับกฎระเบียบใหม่ เพื่อให้แน่ใจว่าการดำเนินงานจะมีเสถียรภาพและไม่ส่งผลกระทบต่อประชาชน” นาย Tran Ngoc Duy กล่าว

นอกจากนี้ ระยะเวลาสัญญาให้บริการยังกำหนดไว้สูงสุด 3 ปี ตามระยะเวลาของคณะกรรมการบริษัทอีกด้วย หน่วยจัดการการปฏิบัติการจะต้องมั่นใจและรักษาคุณภาพและกำลังการผลิตตลอดช่วงระยะเวลาการดำเนินการ สิ่งนี้จะส่งเสริมให้หน่วยงานจัดการเน้นไปที่ประสิทธิภาพการทำงานมากขึ้น ไม่เพียงแต่เพื่อตอบสนองความต้องการเร่งด่วนเท่านั้น แต่ยังเพื่อให้มั่นใจถึงความสามารถในการแข่งขันในการต่อสัญญาหลังจากหมดอายุอีกด้วย

การสร้างความโปร่งใสในการบริหารจัดการการดำเนินงาน

เมื่อพูดถึงผลกระทบต่อผู้อยู่อาศัย รองผู้อำนวยการแผนกบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ Savills Hanoi ยังกล่าวอีกว่า กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 ได้มีการปรับปรุงที่สำคัญเมื่อเทียบกับข้อบังคับปี 2014 โดยเสริมสร้างกรอบกฎหมายให้แข็งแกร่งขึ้น รับประกันความโปร่งใสในการบริหารจัดการและการดำเนินงาน และปกป้องสิทธิของผู้อยู่อาศัย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายฉบับใหม่ได้เพิ่มกฎระเบียบเกี่ยวกับการพิจารณาความเป็นเจ้าของร่วมและแยกกันในกรณีที่สัญญาไม่ได้ระบุไว้ชัดเจน เพื่อช่วยปกป้องสิทธิของผู้ซื้อบ้าน กฎหมายนี้เสริมวิธีการกำหนดกรรมสิทธิ์ร่วมกันของอุปกรณ์และส่วนประกอบที่ติดอยู่กับระเบียงและชาน

การแยกค่าประกันอัคคีภัยและค่าตอบแทนคณะกรรมการบริหารออกจากราคาหน่วยค่าบริการอย่างชัดเจน ช่วยให้ผู้อยู่อาศัยเข้าใจจุดประสงค์ของการใช้ค่าธรรมเนียมได้ดีขึ้น นอกจากนี้ กฎหมายฉบับใหม่ยังกำหนดให้รายได้จากการใช้ประโยชน์จากบริการเพื่อทรัพย์สินส่วนกลางจะต้องถูกโอนเข้ากองทุนบำรุงรักษาแทนที่จะนำไปเสริมกองทุนจัดการการดำเนินงาน ซึ่งจะช่วยสร้างกลไกที่เอื้ออำนวยต่อการบำรุงรักษาสิ่งของส่วนกลางและปรับปรุงคุณภาพโครงสร้างพื้นฐาน

กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ทำให้กระบวนการบริหารจัดการอาคารชุดมีความโปร่งใส เพื่อให้แน่ใจว่าสิทธิของผู้อยู่อาศัยได้รับการปกป้อง

นอกจากนี้ ระเบียบใหม่ว่าด้วยการประกาศแผนการฝึกอบรมความรู้และทักษะวิชาชีพด้านการบริหารจัดการและการดำเนินการอาคารชุดแก่คณะกรรมการบริหารจัดการในงานประชุมอาคารชุด ยังกำหนดให้สมาชิกของคณะกรรมการบริหารจัดการต้องได้รับการอบรมและได้รับใบรับรอง (ไม่เกิน 3 เดือน นับจากวันที่ตัดสินใจรับรอง) เพื่อให้มั่นใจว่าสมาชิกของคณะกรรมการบริหารจัดการมีความรู้และทักษะวิชาชีพที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการและการดำเนินการอาคารชุดเป็นอย่างดี

กฎหมายที่อยู่อาศัยซึ่งกำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา 95/2024/ND-CP ยังกำหนดให้นักลงทุนเปิดเผยเอกสารทางกฎหมายของโครงการต่อผู้ซื้อและผู้เช่าอย่างเปิดเผย ซึ่งรวมถึงรายงานการอนุมัติการเสร็จสิ้นโครงการ เอกสารอนุมัติผลการยอมรับการป้องกันและดับเพลิง หนังสือแจ้งการอนุมัติจากหน่วยงานก่อสร้างเฉพาะทาง แบบแปลนพื้นที่จอดรถ ฯลฯ ข้อบังคับนี้อาจส่งผลกระทบต่อความคืบหน้าการดำเนินการโครงการของนักลงทุนและการจัดหาอพาร์ตเมนต์สู่ตลาด แต่จะช่วยให้เกิดความโปร่งใส ปลอดภัยในการดำเนินการ และลดความเสี่ยงสำหรับผู้ซื้อบ้าน

นอกจากนี้ การจำแนกประเภทอาคารอพาร์ตเมนต์ยังมีการควบคุมอย่างเข้มงวดและมีเกณฑ์ที่เฉพาะเจาะจงยิ่งขึ้น ช่วยให้ผู้ซื้อประเมินคุณภาพของโครงการได้อย่างถูกต้อง ป้องกันสถานการณ์ของการจำแนกประเภทตนเองที่จะดันให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล

“แทนที่จะใช้ระเบียบ A, B, C โครงการต่างๆ จะถูกจัดประเภทเป็น 1, 2, 3 โดยการจัดประเภทจะอิงตามเกณฑ์บังคับ 8 ประการ ได้แก่ ทำเลที่ตั้ง ที่ตั้งของอาคารอพาร์ตเมนต์ สิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารอพาร์ตเมนต์ ที่จอดรถ ทางเดิน ล็อบบี้ ลิฟต์ แหล่งจ่ายไฟฟ้า อพาร์ตเมนต์ เกณฑ์ขั้นต่ำคือการปฏิบัติตามมาตรฐานการก่อสร้าง นอกจากนี้ยังมีเกณฑ์เพิ่มเติมอีก 5 ประการ ได้แก่ บริการจัดการและการดำเนินงาน สิ่งแวดล้อม ความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย อาคารสีเขียว การใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ การเปลี่ยนผ่านสู่ระบบดิจิทัลและบ้านอัจฉริยะ” ผู้เชี่ยวชาญของ Savills วิเคราะห์

ที่มา: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html