กฎหมายที่ดินจะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในฮานอยเข้าสู่ “วัฏจักรใหม่”

ตลาดอพาร์ทเมนต์ได้รับความสนใจอย่างกะทันหันจากตลาดฮานอย

ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 กลุ่มที่อยู่อาศัยยังคงเป็นจุดร้อนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มอพาร์ตเมนต์มีความสนใจเพิ่มขึ้นอย่างมาก ส่งผลให้ราคาผลิตภัณฑ์ในตลาดรองเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

รายงานไตรมาส 2/2024 ของ Savills Vietnam แสดงให้เห็นว่านับตั้งแต่ปี 2020 ราคาหลักเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 18% ต่อปี ในขณะที่ราคารองเพิ่มขึ้น 14% ต่อปี

ภายในกลางปี ​​2567 ราคาหลักของกลุ่มอพาร์ตเมนต์จะสูงถึง 65 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบรายไตรมาส และ 24% ต่อปี ที่น่าสังเกตคือ Savills ไม่มีการบันทึกอุปทานใหม่ต่ำกว่า 45 ล้านหน่วยในไตรมาส 2/2024

Savills Vietnam มองว่าสาเหตุหลักของการที่ราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนั้นเป็นเพราะอุปทานที่จำกัดและความไม่สมดุลของผลิตภัณฑ์

ที่มา: รายงานภาพรวมตลาด Savills 6 เดือน/2024

ในไตรมาส 2/2567 มีอุปทานใหม่ลดลง 34% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 25% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยมีปริมาณ 2,697 ยูนิต อุปทานขั้นต้นอยู่ที่ 10,317 หน่วย ลดลงร้อยละ 20 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และร้อยละ 49 เมื่อเทียบกับปีก่อน

ธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ที่บันทึกไว้ในช่วง 6 เดือนแรกของปีอยู่ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์คลาส B คลาส B คิดเป็น 96% จากยอดจำหน่ายทั้งหมด 5,085 หน่วย

กลุ่มธุรกิจนี้ให้บริการคุณภาพที่ตอบสนองความต้องการในการใช้ชีวิตประจำวัน ช่วยให้ผู้ซื้อสามารถรักษาสมดุลระหว่างต้นทุนการซื้อบ้านและคุณภาพชีวิตได้

นางสาวโด ทิ ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกที่ปรึกษาและวิจัย Savills Hanoi กล่าวว่า “เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในตลาดรองเพิ่มขึ้นร้อยละ 25 แม้แต่กลุ่มคลาส B และคลาส C ก็ยังเพิ่มขึ้นร้อยละ 27 ถึง 29”

กลุ่มวิลล่าฟื้นตัวช้า

สำหรับกลุ่มวิลล่า/ทาวน์เฮาส์ รายงานของ Savills แสดงให้เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ช้า

ในช่วง 6 เดือนแรกของปี จำนวนธุรกรรมในกลุ่มวิลล่า/ทาวน์เฮาส์ลดลง 40% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ถึงแม้จะเพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยมีจำนวนถึง 111 ยูนิต อัตราการดูดซับในไตรมาสนี้อยู่ที่เพียง 18% เท่านั้น อุปทานใหม่มีอัตราการดูดซึมอยู่ที่ 48% ลดลง 15 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส และลดลง 3 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นรายปี

ธุรกรรมหลักส่วนใหญ่เกิดขึ้นในเขตห่าดงที่ 61% โดยเป็นโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่ใกล้จะเสร็จสมบูรณ์ เช่น ถนนเลกวางเดา ซึ่งคาดว่าจะเริ่มดำเนินการได้ในไตรมาสที่สี่ของปี 2024 ตามมาด้วยเขตฮวงมายและเขตเถิงตินที่ 14% และ 9% ตามลำดับ

นางสาวโด ทิ ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาและวิจัย Savills ฮานอย

นางสาวฮัง อธิบายว่า “ตลาดบ้านเดี่ยว/ทาวน์เฮาส์ในโครงการต่างๆ ยังไม่มีทีท่าจะฟื้นตัว ราคาปรับตัวสูงขึ้นมาก แต่สภาพคล่องยังไม่ดีนัก ในขณะเดียวกัน ตลาดใกล้เคียงยังมีอุปทานใหม่ที่มีราคาที่แข่งขันได้ และความต้องการซื้อก็สูงขึ้น”

โดยเฉพาะอย่างยิ่งอุปทานวิลล่าในโครงการใหม่ๆ ยังคงมีอยู่อย่างมากมาย รายงานของ Savills ระบุว่าอุปทานใหม่มีจำนวนถึง 128 ยูนิต เพิ่มขึ้น 38% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส แต่ลดลง 2% เมื่อเทียบเป็นรายปี

อุปทานใหม่มาจากโครงการที่มีอยู่ 2 โครงการในฮาดง ได้แก่ An Quy Villa ที่มีวิลล่า 54 หลัง ในขณะที่ An Lac Green Symphony ใน Hoai Duc มีทาวน์เฮาส์ใหม่ 12 หลัง และ Him Lam Thuong Tin มีอาคารพาณิชย์ใหม่ 11 หลัง

อุปทานขั้นต้นอยู่ที่ 608 ยูนิต จาก 16 โครงการ ลดลง 9% เทียบกับไตรมาสก่อน และ 24% เทียบกับปีก่อน วิลล่าเป็นประเภทที่โดดเด่น โดยมีอุปทานหลักอยู่ที่ 39% เนื่องจากมีอุปทานใหม่ในไตรมาสนี้

ในช่วง 6 เดือนแรกของปี ราคาหลักของวิลล่าในโครงการเพิ่มขึ้นร้อยละ 9 แตะที่ 178 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน

ราคาทาวน์เฮาส์ลดลง 2% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส เหลือ 188 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยสาเหตุหลักมาจากหน่วยราคาสูงถูกขายหมด และเหลือเพียงหน่วยราคาถูกกว่าเท่านั้น

ราคาอาคารพาณิชย์ก็เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 ในทุกไตรมาส แตะที่ 288 ล้านดอง/ตร.ม. ของที่ดิน

กฎหมายที่ดินสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์

นางฮัง เผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในฮานอยคาดว่าจะเข้าสู่ "รอบใหม่" เนื่องจากกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมที่ผ่านมา

“เมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้เร็ว ปัญหาทางการตลาดหลายๆ อย่างจะได้รับการแก้ไข และผลกระทบจะเกิดขึ้นเร็วขึ้น”

เช่น ปัญหาเรื่องอุปทานที่จำกัดในหลายพื้นที่ เมื่ออุปทานมีจำกัด ทางเลือกของผู้คนก็ลดลง ส่งผลให้ราคาไม่มั่นคงและสูงขึ้น การแก้ไขปัญหาด้านอุปทานจะส่งผลดีต่อตลาดโดยรวม

อย่างไรก็ตาม ควรสังเกตว่าแม้ว่ากฎหมายจะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ แต่การแก้ไขปัญหาด้านอุปทานที่จำกัดยังคงต้องใช้เวลา เนื่องจากขณะนี้โครงการต่างๆ กำลังรอเอกสารแนวทางอยู่” นางฮัง กล่าว

นางสาวฮังชี้ให้เห็นว่าราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันอยู่ในระดับสูง ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมากต่อการตัดสินใจลงทุนและสภาพคล่องในตลาด

ขณะที่แนวปฏิบัติต่างๆ ทยอยออกอย่างเต็มรูปแบบ คาดว่าราคาจะมีเสถียรภาพมากขึ้นและเกิดความแน่นอนต่อผลประโยชน์ของประชาชนมากขึ้น เช่น เงื่อนไขและกฎเกณฑ์การขายสินค้าที่จะจัดทำขึ้นในอนาคต

โครงการที่ยังไม่ได้รับการอนุมัติจะมีพื้นฐานสำหรับการแก้ไข และปัญหาอื่นๆ อีกมากมายก็สามารถแก้ไขได้ รวมถึงการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเช่าที่ดิน และการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม...

กฎหมายที่ดินจะช่วยรักษาเสถียรภาพราคาอสังหาริมทรัพย์และดูแลผลประโยชน์ของประชาชนได้ดียิ่งขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญคาดว่าการผ่านกฎหมายในระยะเริ่มต้นจะช่วยสนับสนุนตลาดได้ในระยะเริ่มต้น ส่งผลดีต่อจิตวิทยาของผู้ซื้อและนักลงทุน และช่วยให้พวกเขารู้สึกมั่นใจมากขึ้นในการตัดสินใจ รวมไปถึงแผนธุรกิจและแผนพัฒนาในอนาคตอันใกล้นี้

โดยทั่วไป กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดว่าผู้ลงทุนจะสามารถเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกิน 5% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ทั้งนี้ ให้เก็บเงินมัดจำได้เฉพาะกรณีที่บ้านเรือนและงานก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขการประกอบกิจการครบถ้วนตามบทบัญญัติของพ.ร.บ.การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2566 เท่านั้น

สิ่งนี้ช่วยปกป้องผู้ซื้อจากความเสี่ยงของการจัดสรรทุนก่อนที่จะดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายที่จำเป็น ส่งผลให้ผู้ซื้อมีเวลาเตรียมการเงินมากขึ้น

ขณะเดียวกันกฎระเบียบนี้ยังมีส่วนช่วยสร้างความเชื่อมั่นในการทำธุรกรรมในตลาดเพิ่มมากขึ้น

นอกจากนี้ ในระยะข้างหน้านี้ ด้วยที่ดิน โครงการ และซัพพลายที่มีจำกัดในใจกลางเมือง แนวโน้มการย้ายเข้าชานเมืองจะยังคงเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลต่อทั้งกลุ่มอพาร์ทเมนต์และวิลล่า/ทาวน์เฮาส์

สำหรับอพาร์ทเมนท์ ความต้องการส่วนใหญ่มาจากกลุ่มรายได้ปานกลาง ราคาที่เอื้อมถึงของกลุ่มนี้คือผลิตภัณฑ์ราคาต่ำกว่า 3 พันล้านเหรียญสหรัฐ ในขณะที่ตลาดฮานอยไม่มีตัวเลือกมากนักสำหรับช่วงราคานี้

ดังนั้นผู้ซื้อจึงได้พิจารณาโครงการที่ตั้งอยู่ในเขตชานเมือง เช่น นามตูเลียม ฮาดง และเกียลัม ที่ให้อุปทานมากถึง 93% ของกลุ่มนี้

สำหรับวิลล่า/ทาวน์เฮ้าส์ ณ สิ้นปี 2567 จะมีโครงการใหม่ 13 โครงการ รวม 2,951 ยูนิต

ในทำนองเดียวกัน สำหรับวิลล่า/ทาวน์เฮาส์ ภายในสิ้นปี 2567 จะมีโครงการจำนวน 13 โครงการที่จัดหายูนิตรวมทั้งสิ้น 2,951 ยูนิต โดยส่วนใหญ่จะอยู่ในเขตด่งอันห์ ซึ่งมีอุปทานในอนาคตร้อยละ 34 รองลงมาคืออำเภอห่าดง 19% และอำเภอหว่ายดึ๊ก 16%

ในการประเมินแนวโน้มนี้ นางสาวฮังอธิบายว่า “ในบริบทนี้ เมืองจำเป็นต้องลงทุนในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรอบๆ พื้นที่ เพื่อลดภาระของใจกลางเมือง และเพื่อกระจายประชากรไปยังเขตนอกเมือง”

ในปัจจุบันมีเขตเมืองใหม่ๆ ในพื้นที่ห่างไกลจากใจกลางเมืองที่มีการลงทุนระบบสาธารณูปโภคแบบซิงโครนัสและมีคุณภาพ และมีการทำธุรกรรมเพิ่มมากขึ้น ทำให้ผู้คนเปิดใจในการย้ายเข้ามาในพื้นที่เหล่านี้มากขึ้น

ความต้องการยังมาจากผู้คนที่สามารถทำงานจากระยะไกล ไม่จำเป็นต้องเดินทางมากนัก แต่ยังคงสามารถใช้ระบบสาธารณูปโภคแบบซิงโครนัสและโครงสร้างพื้นฐานด้านภูมิทัศน์ที่ดีได้”

ตามประกาศของกรมขนส่งกรุงฮานอย ขณะนี้มีโครงการลงทุนก่อสร้างถนน 11 ​​โครงการที่คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างในฮานอย กระทรวงและสาขากลาง 13 แห่งจะย้ายออกไปนอกตัวเมือง โดยมุ่งเน้นไปที่พื้นที่ทะเลสาบตะวันตกและเมตรี

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm