การไม่มีใบอนุญาตก่อสร้างคือ 'ข้อดี' ของที่ดิน Gamuda Land เมื่อต้องขึ้นศาล?

เซ็นสัญญาซื้อขาย 3 ปี ลูกค้ารับเพียงเงินต้น

ตามคำพิพากษาชั้นต้นหมายเลข 309/2022/DS-ST ลงวันที่ 14 พฤศจิกายน 2565 ในเรื่อง “ข้อพิพาทเรื่องสัญญาซื้อขายห้องชุด” ของศาลประชาชนเขตเตินฟู นาย NLV ซึ่งเป็นลูกค้าที่ซื้อบ้านในโครงการอาคารชุด A5 - Diamond Alnata (ซึ่งเป็นของโครงการอาคารชุดพักอาศัยและกีฬา Celadon City - Tan Thang แขวง Son Ky เขตเตินฟู นครโฮจิมินห์) ได้ฟ้องนักลงทุนบริษัท Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land) ในข้อหาละเมิดเงื่อนไขของสัญญา

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หลังจากเซ็นสัญญาซื้อขายในเดือนมิถุนายน 2019 คุณ V. ได้ชำระเงินให้กับ Gamuda Land เป็นงวดๆ 3 งวด รวมเป็นเงินกว่า 1.7 พันล้านดอง โดยกำหนดส่งมอบห้องชุดคือวันที่ 7 สิงหาคม 2021 เมื่อชำระเงินงวดที่ 4 คุณ V. ได้เตรียมการเงินให้พร้อมแล้ว แต่ยังไม่ได้รับแจ้งการชำระเงินจากผู้ลงทุน ลูกค้ารายนี้ได้ส่งคำขอเป็นลายลักษณ์อักษรถึง Gamuda Land เพื่อขอออกหนังสือแจ้งการชำระเงินครั้งต่อไปตามที่ตกลงไว้

เมื่อวันที่ 16 กันยายน 2563 บริษัท Gamuda Land ได้ตอบกลับเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุปัญหาทางการเงิน ไม่ยอมออกหนังสือแจ้งชำระเงินใดๆ เพิ่มเติม และขอให้ระงับการชำระเงินจนกว่าการก่อสร้างชั้น 6 จะเสร็จสิ้น นักลงทุนรายนี้ยังได้เสนอที่จะเจรจาปรับเวลาส่งมอบบ้านและรับส่วนลด แต่ไม่ได้ระบุระยะเวลาปรับอย่างชัดเจน

บ้านที่ไม่ได้มีใบอนุญาตก่อสร้างสามารถกลายมาเป็นข้อได้เปรียบของ Gamuda Land ได้เมื่ออาคารมีรูปแบบเป็นรูปภาพ 1 — ขณะนี้โครงการเซลาดอนซิตี้ประสบปัญหาทางกฎหมายและข้อพิพาทกับลูกค้ามากมาย

นาย V. ไม่เห็นด้วยกับคำร้องขอข้างต้น จึงได้ส่งคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรไปยัง Gamuda Land และระบุว่าปัญหาทางการเงินไม่ได้เกิดจากเหตุสุดวิสัย นอกจากนี้การล่าช้าในการส่งมอบบ้านจะส่งผลกระทบต่อที่พักและธุรกิจของครอบครัวนายวี

นายวี. ยังกล่าวอีกว่า เมื่อถึงเวลาส่งมอบบ้านตามที่ระบุในสัญญา บริษัท Gamuda Land ไม่ตอบรับเกี่ยวกับความล่าช้าในการส่งมอบบ้านให้กับลูกค้า เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2564 โดยตามเงื่อนไขสัญญาซื้อขาย นายวี ได้ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาโดยฝ่ายเดียวและเรียกร้องค่าชดเชยตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้อันเนื่องมาจากบริษัท Gamuda Land ล่าช้าในการส่งมอบห้องชุด อย่างไรก็ตาม ในวันที่ 9 พฤศจิกายน 2021 Gamuda Land ได้คืนเงินต้นที่ได้รับเพียงบางส่วนเท่านั้น โดยไม่มีค่าปรับใดๆ จากการผิดสัญญา แม้ว่าลูกค้าจะส่งจดหมายสอบถามมา แต่ Gamuda Land ก็ยังไม่ตอบกลับ

ในการพิจารณาคดีชั้นต้น โดยผ่านกระบวนการพิจารณาคดีและการศึกษาเอกสารคดี คณะพิจารณาคดี (TAP) ของศาลประชาชนเขต Tan Phu ได้สรุปว่า Gamuda Land ได้ชะลอการส่งมอบอพาร์ตเมนต์ให้กับนาย V. ตัวแทนของบริษัทกล่าวว่าการระบาดของ COVID-19 ส่งผลกระทบต่อความคืบหน้าในการก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม เวลาในการจำกัดการเดินทางและกิจกรรมสาธารณะของผู้คนมีเพียงช่วงสั้น ๆ เท่านั้นในปี 2021

ก่อนหน้านี้ในเดือนพฤษภาคม 2563 บริษัท Gamuda Land ได้ออกเอกสารขอขยายเวลาส่งมอบบ้านออกไปเป็นเดือนกุมภาพันธ์ 2565 โดยพิสูจน์ได้ว่าความคืบหน้าในการก่อสร้างของบริษัท Gamuda ล่าช้ากว่าที่ตกลงไว้ในสัญญา จนกระทั่งเกิดการระบาดของโรคระบาด

ตามข้อตกลงในสัญญาซื้อขายอพาร์ทเม้นท์ กำหนดส่งมอบอพาร์ทเม้นท์คือเดือนสิงหาคม 2564 ซึ่งเมื่อถึงเวลานี้ งานก่อสร้างจะต้องเสร็จสิ้นเบื้องต้นก่อน ดังนั้นเมื่อเกิดโรคระบาด ระยะเวลาการเว้นระยะห่างทางสังคม (ตั้งแต่วันที่ 31 พฤษภาคม 2564 ถึง 30 กันยายน 2564) ส่งผลต่อระดับความเสร็จสมบูรณ์ของโครงการเพียงอย่างเดียว

บ้านที่ยังไม่มีใบอนุญาตก่อสร้างสามารถกลายมาเป็นข้อได้เปรียบของ Gamuda Land ได้เมื่อการก่อสร้างอยู่ในระยะที่ 2 — ผู้อยู่อาศัยจำนวนมากที่เซ็นสัญญาซื้ออพาร์ทเมนท์ในโครงการ Diamond Alnata ได้ยื่นฟ้องนักลงทุนเพื่อเรียกร้องสิทธิ์ของพวกเขา

ในการพิพากษา ศาลประชาชนเขต Tan Phu ได้ยอมรับคำร้องในคดีของนาย NLV บางส่วน โดยกำหนดให้ Gamuda Land ชำระเงินค่าปรับที่ละเมิดสัญญาเป็นเงินกว่า 500 ล้านดอง (คิดเป็น 30% ของยอดเงินที่ชำระทั้งหมดตามเงื่อนไขสัญญา) และดอกเบี้ยจากการชำระเงินต้นล่าช้า

อย่างไรก็ตามข้อพิพาทระหว่างนายวี.และบริษัทกามูด้าแลนด์ไม่ได้จบเพียงแค่นั้น ในช่วงต้นเดือนมกราคม พ.ศ. 2566 ศาลประชาชนนครโฮจิมินห์ได้เปิดการพิจารณาอุทธรณ์หลังจากการอุทธรณ์ของ Gamuda Land ในการพิจารณาคดีครั้งนี้ ตัวแทนสำนักงานอัยการประชาชนนครโฮจิมินห์กล่าวว่า การที่บริษัท Gamuda Land ล่าช้าในการส่งมอบอพาร์ตเมนต์มีความเกี่ยวข้องกับเหตุสุดวิสัยที่เกิดจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19

ศาลประชาชนนครโฮจิมินห์ยอมรับคำอุทธรณ์ของนาย V บางส่วน โดยเรียกร้องให้ Gamuda Land ชำระดอกเบี้ยล่าช้าของเงินต้นกว่า 10 ล้านดอง และไม่ยอมรับค่าปรับ 30 เปอร์เซ็นต์จากการผิดสัญญาตามที่ศาลชั้นต้นประกาศ

ขอเรียกร้องให้สัญญาซื้อขายเป็นโมฆะเพราะขายบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาต?

จากเนื้อหาการพิจารณาคดีข้างต้น ลูกค้าบางรายที่ซื้อบ้านในโครงการเซลาดอนซิตี้ ฟ้องร้องผู้ลงทุน โดยอ้างว่าตัวแทนของบริษัท กามูด้าแลนด์ ได้ให้เหตุผลแปลกๆ เพื่อหลีกเลี่ยงไม่จ่ายผลประโยชน์ให้แก่ลูกค้า นั่นก็เพราะว่าโครงการนี้ก่อสร้างขึ้นโดยไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างมาเพื่อยื่นคำร้องต่อศาลให้ศาลพิพากษาให้สัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ โดยต้องคืนเงินต้นที่ลูกค้าชำระไปแล้วเท่านั้น

โดยเฉพาะในการพิจารณาคดีชั้นต้น ตัวแทนของบริษัท Gamuda Land ได้ยื่นคำร้องต่อคณะผู้พิพากษาให้ประกาศว่าสัญญาซื้อขายอพาร์ทเมนท์เป็นโมฆะ เหตุผลที่ให้ไว้คือ ขณะที่ลงนามในสัญญา บริษัท Gamuda ยังไม่ได้รับใบอนุญาตการก่อสร้างจากหน่วยงานที่มีอำนาจ ดังนั้นสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างสองฝ่ายจึงถือเป็นโมฆะนับตั้งแต่เวลาที่ลงนาม วิธีแก้ไขผลที่ตามมาจากสัญญาที่ไม่ถูกต้องคือการคืนสิ่งที่ได้รับให้กัน

ที่ดิน Gamuda ได้คืนเงินที่คุณ V. ชำระไปแล้วกว่า 1.7 พันล้านดอง หากนายวี. ตกลงไกล่เกลี่ย บริษัท Gamuda Land จะสนับสนุนเงิน 400 ล้านดองเพื่อช่วยให้คู่กรณียุติข้อพิพาทได้ หากไม่ยินยอมให้ไกล่เกลี่ย บริษัท Gamuda จะยื่นคำร้องต่อศาลประชาชนเพื่อตัดสินตามบทบัญญัติของกฎหมาย

บ้านที่ยังไม่มีใบอนุญาตก่อสร้างสามารถกลายมาเป็นข้อได้เปรียบของ Gamuda Land ได้เมื่อการก่อสร้างเข้าสู่เฟสที่ 3 — ตัวแทนของบริษัท Gamuda Land ได้ยื่นคำร้องต่อศาลชั้นต้นให้ประกาศว่าสัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ เนื่องจากไม่มีใบอนุญาตการก่อสร้างในขณะที่ลงนามในสัญญา

ส่วนมุมมองของนักลงทุนรายนี้ นายวี กล่าวว่า ตนได้ซื้ออพาร์ทเม้นท์จากบริษัท Gamuda Land ผ่านนายหน้าของบริษัท และมีความมั่นใจในชื่อเสียงของบริษัท จึงไม่ได้ศึกษาค้นคว้าในประเด็นทางกฎหมายอย่างละเอียดถี่ถ้วน เมื่อบริษัทเสนอขายอพาร์ทเมนท์ บริษัทจะมุ่งมั่นต่อลูกค้าในการรับรองด้านกฎหมาย เหตุผลที่บริษัท Gamuda ประกาศว่าสัญญาเป็นโมฆะก็คือ เมื่อลงนามสัญญากับคุณ Van และคุณ Vy นั้นไม่มีใบอนุญาตการก่อสร้าง ซึ่งถือเป็นเรื่องไร้เหตุผล

ในระหว่างการไกล่เกลี่ยของศาล Gamuda Land ได้ออกใบอนุญาตการก่อสร้างให้กับศาล ซึ่งออกในเดือนพฤษภาคม 2021 แสดงให้เห็นว่านาย V. ผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์ ไม่สามารถทราบได้ว่า Gamuda Land ลงนามในสัญญากับลูกค้าเมื่อใดหากไม่มีใบอนุญาตการก่อสร้าง นั่นจึงไม่ใช่เหตุผลที่จะต้องยกเลิกสัญญาในเวลาที่ทำสรุป ดังนั้น นายวี.จึงไม่ยอมรับการคืนดีกัน

นายพี.ดี.ที. ลูกค้าที่ซื้ออพาร์ตเมนท์ที่โครงการ A5 Apartment Complex และกำลังเตรียมฟ้องบริษัทกามูด้าแลนด์ในศาล กล่าวว่า “หลังจากศึกษาเนื้อหาการพิจารณาคดีของนายวี. พบว่าคำร้องของผู้ลงทุนขอยกเลิกสัญญาเพราะลงนามโดยไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง ทำให้เราสูญเสียความเชื่อมั่น และการเจรจาจะไม่คืบหน้าอย่างแน่นอน ดังนั้น ผมจะรอฟังคำตัดสินของศาลในเร็วๆ นี้ เนื่องจากทางการได้ดำเนินการกับการละเมิดสัญญาของบริษัทกามูด้าแลนด์แล้ว ความล่าช้าในการส่งมอบจึงได้รับการพิจารณาอย่างชัดเจนเช่นกัน การเรียกร้องสิทธิของผมและลูกค้ารายอื่นๆ ในการพิจารณาคดีครั้งต่อไปจะมีผลลัพธ์ที่แตกต่างกันอย่างแน่นอน เราไม่สามารถปล่อยให้พวกเขาเก็บเงินของเราไว้เป็นจำนวนมากเป็นเวลาหลายปี แล้วได้รับเงินจำนวนเท่ากันคืนเนื่องจากการละเมิดสัญญาของผู้ลงทุนเอง”

เมื่อวันที่ 13 เมษายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกคำตัดสินปรับ Gamuda Land จากการละเมิดที่เกิดขึ้นในโครงการพื้นที่เมือง Celadon City ผู้ลงทุนรายนี้ละเมิดกฎหมายเมื่อลงนามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในโครงการอาคารชุด A5 โดยไม่มีเอกสารจากกรมก่อสร้างที่แจ้งว่ามีสิทธิขายและให้เช่าที่พักอาศัยในอนาคตตามกฎหมาย
ตามมาตรา 58 วรรค 4 แห่งพระราชกฤษฎีกา 16/2022 ของรัฐบาล คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์มีมติปรับบริษัท Gamuda Land เป็นเงิน 900 ล้านดองเวียดนามในข้อหาระดมเงินทุนผิดกฎหมาย
นอกจากนี้บริษัทนี้ยังต้องดำเนินมาตรการแก้ไขคืนทุนที่ระดมมาผิดกฎเกณฑ์ด้วย ระยะเวลาดำเนินการแก้ไขคือ 10 วัน นับจากวันที่ได้รับคำตัดสิน ต้นทุนในการดำเนินการแก้ไขทั้งหมดจะต้องเป็นความรับผิดชอบของบริษัทเอง

แหล่งที่มา