ความสามารถในการชำระเงินของนักลงทุน

VIS Rating คาดว่าความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มปรับตัวดีขึ้นจากระดับที่อ่อนแอในปี 2566-2567

ความคาดหวังความสามารถในการชำระหนี้ของนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัว

VIS Rating คาดว่าความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มปรับตัวดีขึ้นจากระดับที่อ่อนแอในปี 2566-2567

รายงานอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งอ้างอิงจากข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย 30 อันดับแรกในแง่ของรายได้ ซึ่งประกาศโดย VIS Rating เมื่อวานนี้ช่วงบ่าย (28 พฤศจิกายน) ระบุว่า การขาย อสังหาริมทรัพย์ ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 เพิ่มขึ้น 48% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบ 4 ไตรมาสที่ผ่านมา ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงแข็งแกร่ง สะท้อนจากอัตราการดูดซับที่สูงและการเติบโตที่แข็งแกร่งของสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ 7% เทียบกับเพียง 1% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน

ความคาดหวังว่าราคาบ้านจะสูงขึ้น ประกอบกับเงินดาวน์ที่ลดลง จะยังคงผลักดันให้มีความต้องการบ้านที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นักพัฒนาหลายราย เช่น VHM, NLG, KDH, AGG และ HDC ต่างมียอดขายที่เพิ่มขึ้น โดยส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์ อย่างไรก็ตาม รายรับและกำไรของ นักลงทุน ใน Watchlist ของรายงานในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2024 ลดลง 20% และ 43% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากปริมาณการส่งมอบลดลงจากยอดขายที่อ่อนแอในปี 2023 ดังนั้น คาดว่า นักลงทุน มากกว่า 60% จะไม่สามารถทำแผนกำไรให้เสร็จสิ้นสำหรับทั้งปี 2024 ได้

คาดว่า นักลงทุน มากกว่า 60% จะไม่สามารถทำแผนกำไรได้สำเร็จตลอดปี 2567

กฎระเบียบ ด้านอสังหาริมทรัพย์ ใหม่ๆ หลายฉบับที่ออกในช่วงไม่นานมานี้จะส่งเสริมการพัฒนาโครงการขายในปี 2568 และปีต่อๆ ไป มีการออกพระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียนมากกว่า 20 ฉบับในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 เพื่อสนับสนุนการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แก้ไขแล้ว นักลงทุน จะมีคำแนะนำที่ชัดเจนยิ่งขึ้นในการดำเนินการและส่งเสริมการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ด้านต่างๆ เหล่านี้รวมถึงการประเมินมูลค่าที่ดิน การจัดซื้อที่ดิน ค่าธรรมเนียม และปัจจัยอื่นๆ อีกมากมาย

นอกจากนี้ ความพยายามของรัฐบาลในการเร่งอนุมัติทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงตั้งแต่ต้นปี 2567 ส่งผลให้มีโครงการที่ได้รับใบอนุญาตและมีสิทธิ์ขายใหม่เพิ่มขึ้นในไตรมาส 3 ปี 2567

ในปี 2568 VIS Rating คาดว่า ผู้พัฒนา จะเพิ่มจำนวนโครงการใหม่อย่างมาก ซึ่งจะช่วยปรับปรุงยอดขายและกระแสเงินสดของพวกเขา ความสามารถในการชำระหนี้ของภาคส่วนยังคงอ่อนแอในไตรมาส 3 ปี 2567 แต่คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนจะถูกควบคุมโดยกฎระเบียบใหม่และกระแสเงินสด ของผู้พัฒนา เพื่อปรับปรุงจากยอดขายที่เพิ่มขึ้น

ณ ไตรมาส 3 ปี 2567 นักลงทุน มากกว่าครึ่งหนึ่งที่ VIS Rating ติดตามมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนและโปรไฟล์การชำระหนี้ที่อ่อนแอ สาเหตุหลักมาจากการใช้เลเวอเรจที่มากเกินไปในการพัฒนาโครงการในปี 2564-2566 และสินค้าคงคลังของโครงการที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์และสินค้าคงคลังที่ยังไม่ได้ขายเนื่องจากภาวะตลาดที่แย่ลงตั้งแต่ปี 2566

คาดว่าศักยภาพการชำระหนี้ของ นักลงทุน อสังหาริมทรัพย์ จะเริ่มดีขึ้นจากระดับที่อ่อนแอในปี 2566-2567

อย่างไรก็ตาม เมื่อความคืบหน้าของการขายดีขึ้น VIS Rating คาดว่าศักยภาพในการชำระหนี้ของผู้พัฒนา อสังหาริมทรัพย์ จะเริ่มปรับปรุงจากระดับที่อ่อนแอในปี 2566-2567

ด้วยแนวโน้มเชิงบวกสำหรับการขายโครงการใหม่และกระแสเงินสด อัตราส่วนการชำระหนี้ของ ผู้พัฒนา จะค่อยๆ ปรับปรุงดีขึ้น กฎระเบียบใหม่ที่จะเริ่มมีผลบังคับใช้ในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2567 จะจำกัดการใช้หนี้สำหรับโครงการใหม่ ดังนั้น VIS Rating คาดว่าการเติบโตของหนี้สินจะยังคงชะลอตัวลงจากระดับสูงสุดที่ 15% ต่อปี ในช่วงปี 2565-2566

พันธบัตรมูลค่าประมาณ 22,000 พันล้านดองที่ นักลงทุน ออกจะครบกำหนดชำระในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 โดยส่วนใหญ่มีการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยล่าช้าในช่วงก่อนหน้านี้ พันธบัตรมูลค่าประมาณ 13,000 พันล้านดองที่จะครบกำหนดชำระในไตรมาสที่สี่ของปี 2567 ได้เลื่อนการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยในปี 2566 และประสบความสำเร็จในการเจรจากับผู้ถือพันธบัตรเพื่อขยายการชำระเงินไปจนถึงปีถัดไป

พันธบัตรมูลค่าประมาณ 13,000 พันล้านดองจะครบกำหนดในไตรมาสที่ 4 ปี 2567

พันธบัตรเหล่านี้ได้รับการออกโดยบริษัทที่เกี่ยวข้องกับองค์กร อสังหาริมทรัพย์ เช่น Van Thinh Phat, Novaland, Hung Thinh และ Sunshine

พันธบัตรที่เหลือมูลค่า 9,000 พันล้านดองนั้นออกโดยบริษัท 11 แห่ง รวมถึงบริษัท 7 แห่งที่มีโปรไฟล์เครดิตอ่อนแอและมีความเสี่ยงสูง โดยส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่ไม่มีกิจกรรมทางธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ไม่มีรายได้จากการดำเนินงาน และมีแหล่งเงินสดน้อยมาก

ด้านดีคือบริษัท อสังหาริมทรัพย์ สามารถเข้าถึงเงินทุนใหม่ได้ดีขึ้น ผู้ออกตราสารที่มีความเสี่ยงสูงเหล่านี้จะต้องพึ่งการสนับสนุนสภาพคล่องจากบริษัทที่เกี่ยวข้องหรือขออนุมัติจากผู้ถือพันธบัตรสำหรับการขยายระยะเวลาการชำระเงินเพื่อหลีกเลี่ยงความล่าช้าในการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยของพันธบัตร

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html