HoREA ได้ขอให้กระทรวงการคลังออกเอกสารให้คำแนะนำอย่างมืออาชีพในการจัดการบันทึกภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5,448 รายการอันเนื่องมาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออยู่ในนครโฮจิมินห์
บ่ายวันที่ 9 กันยายน สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้ออกเอกสารขอประสานงานในการจัดการกับความยากลำบากของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ในการใช้บัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดินปี 2024
คาดว่าพรุ่งนี้ (10 ก.ย.) กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม จะมีการประชุมหารือร่วมกับกระทรวงเศรษฐกิจและคณะกรรมการตุลาการรัฐสภา สำนักงานรัฐบาล กระทรวงการคลัง กระทรวงยุติธรรม กระทรวงก่อสร้าง กระทรวงการวางแผนและการลงทุน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เกี่ยวกับประเด็นของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เกี่ยวกับการใช้บัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567
 |
| HoREA เสนอให้ท้องถิ่นต่างๆ สามารถใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบันต่อไปได้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568 ในขณะที่ยังคงใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) ต่อไป ภาพ: เลอ โตอัน |
อ้างอิงข้อมูลจากกรมสรรพากรนครโฮจิมินห์ ตามรายงานของ HoREA เนื่องจากคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ยังไม่ได้ออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงใหม่ จึงมีบันทึกภาษีที่ค้างอยู่มากกว่า 8,800 รายการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 จนถึงปัจจุบัน
โดยมีรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่เกิดจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 5,448 รายการ และรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 2,737 รายการ เป็นรายการภาษีเงินได้ที่ไม่มีภาระผูกพันทางการเงินต่อรัฐ (ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ฯลฯ)
นอกจากนี้ ยังมีบันทึกการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 346 รายการเมื่อรับรู้สิทธิการใช้ที่ดิน และบันทึกการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 277 รายการเมื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน
ผ่านการวิจัย HoREA เสนอให้หน่วยงานภาษีแก้ไขกรณี 2,737 กรณีที่ภาระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาไม่ได้เกิดจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ฯลฯ โดยทันที เนื่องจากกรณีเหล่านี้ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องทางกฎหมาย
สำหรับบันทึกภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5,448 รายการที่เกิดจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ HoREA เสนอให้จัดประเภทบันทึกเหล่านี้เพื่อให้ได้แนวทางแก้ปัญหาที่เหมาะสม
ทั้งนี้ ปัญหาของไฟล์จำนวน 5,448 ไฟล์ดังกล่าวเกิดจากต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดตามมาตรา 17 ของหนังสือเวียนที่ 92/2015/TT-BTC ของกระทรวงการคลัง เกี่ยวกับการคำนวณภาษีจากรายได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งก็คือราคาโอนในแต่ละครั้งและอัตราภาษีนั่นเอง
หนังสือเวียนฉบับนี้กำหนดว่าราคาโอน (ทั้งที่ไม่รวมงานก่อสร้าง รวมงานก่อสร้างบนที่ดิน รวมถึงบ้าน และงานก่อสร้างที่จะก่อสร้างในอนาคต) ให้เป็นราคาที่ระบุไว้ในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ ณ เวลาโอนกรรมสิทธิ์
ในกรณีที่สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ระบุราคาที่ดินไว้ หรือราคาที่ดินในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ต่ำกว่าราคาที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนด ราคาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะเป็นราคาที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดไว้ ณ เวลาโอนกรรมสิทธิ์
HoREA เชื่อว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา คณะกรรมการประชาชนของเมืองได้ออกรายการราคาขั้นต่ำสำหรับบ้านและที่ดินเป็นฐานในการพิจารณาราคาโอนแต่ละรายการในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และในความเป็นจริง เมื่อหน่วยงานภาษีตรวจพบสัญญาณของการประกาศราคาโอนต่ำกว่าความเป็นจริง หน่วยงานจึงได้ขอให้คู่กรณีประกาศใหม่อีกครั้ง วิธีนี้ช่วยป้องกันการขาดทุนทางภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพ และสร้างความตระหนักรู้เกี่ยวกับภาระผูกพันทางภาษีของนิติบุคคลที่ต้องเสียภาษี
อย่างไรก็ตาม หนังสือเวียนที่ 92/2015/TT-BTC กำหนดไว้ด้วยว่า ในกรณีที่สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ระบุราคาไว้ หรือราคาในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ต่ำกว่าราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดไว้ ณ เวลาโอนกรรมสิทธิ์ ราคาโอนจะกำหนดตามบัญชีราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดไว้ ณ เวลาโอนกรรมสิทธิ์
ปัจจุบันคณะกรรมการประชาชนเมืองยังไม่ได้ออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุง ดังนั้นหน่วยงานภาษีจึงไม่กล้าที่จะจัดการกับกรณีดังกล่าวและได้รายงานเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังคณะกรรมการประชาชนเมืองแล้ว 2 ครั้ง
ดังนั้น HoREA จึงได้ขอให้กระทรวงการคลังออกเอกสารให้คำแนะนำอย่างมืออาชีพในการจัดการบันทึกภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจำนวน 5,448 รายการอันเนื่องมาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออยู่ในนครโฮจิมินห์
โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบันทึกที่คู่โอนบันทึกราคาในสัญญาโอนเท่ากับหรือสูงกว่าราคาบ้านและที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดไว้ หน่วยงานภาษีจะดำเนินการแก้ไขการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่เกิดจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ต่อไป
กรณีกรมสรรพากรตรวจพบสัญญาณการประกาศราคาโอนต่ำกว่าราคาบ้านและที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนด กรมสรรพากรจะขอให้ทั้งสองฝ่ายประกาศราคาโอนใหม่ และพิจารณาแก้ไขการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่เกิดจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ เช่นเดียวกับที่เคยทำในปีที่ผ่านมา
จากบันทึกการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวน 346 รายการในการรับรู้สิทธิการใช้ที่ดินและบันทึกการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวน 277 รายการเมื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน HoREA เห็นว่าจำเป็นที่จะต้องพยายามออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในเร็วๆ นี้ภายใน 1-2 สัปดาห์ข้างหน้า เพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าวโดยเร็วที่สุด
นอกจากนี้ HoREA ยังได้เสนอให้อนุญาตให้ท้องถิ่นต่างๆ สามารถใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบันต่อไปได้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 โดยให้ใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) จากนั้นบันทึกการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวน 346 รายการเมื่อรับรู้สิทธิการใช้ที่ดินและบันทึกการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวน 277 รายการเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน (รวมถึงบันทึกภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5,448 รายการเนื่องจากการโอนอสังหาริมทรัพย์) จะได้รับการแก้ไขในทันที
HoREA เห็นว่าการปรับรายการราคาที่ดินเป็นสิ่งจำเป็น แต่ขอให้หน่วยงานที่ปรึกษาราคาที่ดินและหน่วยงานจัดทำร่างเร่งทบทวน "ปรับ" และกำหนดราคาที่ดินของร่างรายการราคาที่ดินที่ปรับแล้วให้สอดคล้องกับกฎหมายและใกล้เคียงกับสถานการณ์ราคาที่ดินจริงในเมือง
การออกกฎหมายฉบับใหม่จะช่วยเคลียร์รายการค้างอยู่ที่กรมสรรพากรจำนวน 8,808 รายการ และนำรายการราคาที่ดินไปใช้กับ 11 กรณี ตามที่กฎหมายที่ดินกำหนด เพื่อส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจและความมั่นคงทางสังคม
อย่างไรก็ตาม HoREA แนะนำให้ทบทวนวิธีการคำนวณเพื่อให้เกิดความยุติธรรม
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รมว.คมนาคม ได้เสนอให้ใช้วิธีการคำนวนตารางราคาที่ดินที่ปรับแล้ว โดยนำราคาชดเชยจริงตามเส้นทางที่ กทปส. เห็นชอบเป็นเกณฑ์ และใช้วิธีเปรียบเทียบเพื่อกำหนดราคาที่ดินเส้นทางข้างเคียงในพื้นที่เดียวกัน หรือระหว่างพื้นที่ในแต่ละอำเภอหรือแต่ละจังหวัด ทู ดึ๊ก
ทั้งนี้ เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่บุคคลและครัวเรือนที่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 และจะชำระเท่าเดิมหรือหากสูงกว่าก็จะไม่ต่างจากกรณีที่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมาตั้งแต่ต้นปีมากนัก
ด้านกลไกนโยบาย รมว.เกษตรฯ เสนอให้ราคาที่ดินของร่างบัญชีราคาที่ดินปรับแก้ ควรจะสร้างความเป็นธรรมให้กับบุคคลและครัวเรือนที่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหลังวันที่ 31 ก.ค. 67 โดยจะเท่าเทียมหรือถ้าสูงกว่าก็ไม่ต่างจากกรณีที่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามค่าสัมประสิทธิ์ปรับราคาที่ดิน พ.ศ. 2567 มากเกินไป และให้ปรับปรุงราคาที่ดินที่ทางเทศบาลได้ชดเชย สนับสนุน และตั้งถิ่นฐานใหม่ให้ครบถ้วนเมื่อรัฐทวงคืนที่ดิน...
รมว.เกษตรฯ เสนอไม่ใช้วิธีการคิดตารางราคาที่ดินปรับแก้ โดยการคูณตารางราคาที่ดิน 02 ด้วยค่าสัมประสิทธิ์ ในการคำนวณราคาที่ดินทั้งหมดในร่างตารางราคาที่ดินปรับแก้ เช่นเดียวกับกรณีร่างตารางราคาที่ดินปรับแก้ของเขต 1 เขต 4 และเขต 5 พร้อมกันนี้ เสนอให้จัดทำร่างตารางราคาที่ดินปรับแก้ของเขตเหล่านี้ขึ้นใหม่
นอกจากนี้ รมว.คมนาคม ยังได้เสนอให้ไม่ใช้วิธีการคิดตารางราคาที่ดินปรับแก้ โดยนำตารางราคาที่ดิน 02 คูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ในการคำนวณแบบสม่ำเสมอให้แต่ละกลุ่มเส้นทางในร่างตารางราคาที่ดินปรับแก้ เช่น เขต 10 เขตฝู่ญวน และเสนอให้จัดทำร่างตารางราคาที่ดินปรับแก้ของเขตเหล่านี้ขึ้นใหม่
นอกจากนี้ กระทรวงเกษตรฯ ยังได้เสนอไม่ให้พัฒนาราคาที่ดินตามร่างบัญชีราคาที่ดินปรับแก้แล้วใน 6 อำเภอ (ได้แก่ อำเภอ 3 อำเภอ 6 อำเภอ 7 อำเภอ 11 อำเภอ 12 อำเภอบิ่ญถัน) 4 อำเภอ (ได้แก่ อำเภอฮอกมอน อำเภอกู๋จี อำเภอบิ่ญชาน อำเภอเกิ่นเทอ) และอำเภอเมือง กกท. มีราคาที่ดินสูงที่สุดในร่างบัญชีราคาที่ดินปรับแล้ว สูงกว่าระดับสูงสุดของกรอบสัมประสิทธิ์ (K) สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัย ตามมติที่ 11
ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/horea-hien-ke-go-vuong-8808-ho-so-nha-dat-tai-tphcm-d224435.html
การแสดงความคิดเห็น (0)