รมว.คลังเสนอเก็บมัดจำบ้านและที่ดินเป็นเงินไม่เกิน 5%

ล่าสุด HoREA ได้ส่งเอกสารถึงคณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติ คณะกรรมการเศรษฐกิจสภานิติบัญญัติแห่งชาติ และกระทรวงก่อสร้าง โดยเสนอว่าจะต้องวางเงินมัดจำก่อนเซ็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย และแปลงที่อยู่อาศัยในอนาคต เพื่อปกป้องลูกค้าและป้องกันการฉ้อโกง

ตามรายงานของ HoREA พบว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีกรณีที่ "นักเก็งกำไร นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจที่ไม่ซื่อสัตย์" กระทำการฉ้อโกงโดยการรับ "เงินมัดจำ" ที่สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน ที่ดิน และงานก่อสร้างในอนาคตที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขในการทำสัญญา ซึ่งโดยทั่วไปจะเป็นกรณีที่บริษัท Alibaba ก่อตั้งโครงการ "ผี" แบ่งและขายที่ดินอย่างผิดกฎหมาย และได้รับ "เงินมัดจำ" ที่สูงมากเมื่อเทียบกับมูลค่าของทรัพย์สินที่ฝากไว้ แล้วฉ้อโกงจนก่อให้เกิดความเสียหายแก่ลูกค้า และยังก่อให้เกิดความไม่มั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

กลุ่ม "นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน นายหน้าบ้าน ผู้ประกอบการฉ้อโกง" ได้อาศัยพ.ร.บ.การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 ที่ไม่บัญญัติให้ต้องมี "เงินมัดจำ" ก่อนที่บ้าน ฐานรากบ้าน งานก่อสร้างที่เกิดขึ้นในอนาคตจะเข้าข่ายต้องขออนุญาตประกอบกิจการ ทำสัญญา และได้อาศัยบทบัญญัติในมาตรา 3 วรรคสอง และมาตรา 328 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 ที่อนุญาตให้ "บุคคลธรรมดาและนิติบุคคลจัดตั้ง ใช้สิทธิ และยุติสิทธิและภาระผูกพันทางแพ่งของตนได้โดยอาศัยข้อผูกมัดและข้อตกลงโดยสมัครใจ" ทำให้ "ผู้รับเงินมัดจำ" ได้รับ "เงินมัดจำ" มูลค่าสูงถึงร้อยละ 90-95 ของมูลค่าทรัพย์สินที่ฝากไว้ แล้วจึงยักยอก "เงินมัดจำ" ไปโดยทุจริต จนทำให้ "ผู้ฝาก" เสียหายในสถานการณ์หนึ่ง

ประการแรก ในกรณีที่ “เงินมัดจำ” ต่ำ แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์กลับเพิ่มขึ้น ผู้รับเงินมัดจำก็ยินดีที่จะ “ยกเลิกการซื้อขาย” และคืน “เงินมัดจำ” (เพิ่มเป็นสองเท่า) ให้กับผู้ฝาก

ประการที่สอง ในกรณีที่ “เงินฝาก” มีมูลค่ามากหรือมีมูลค่ามาก ผู้รับเงินฝากอาจฉ้อโกงและยักยอก “เงินฝาก” ของลูกค้าไป

สาม ในกรณีที่ผู้รับเงินฝากลากยาวเกินไป ไม่ปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายในการดำเนินการโครงการ หรือยักยอกเงินทุนของลูกค้าและนักลงทุนโดยเจตนา

สมาคมพบว่าสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างที่มีจุดประสงค์เพื่อรองรับที่พักอาศัยในอนาคต นักลงทุนจำเป็นต้องรับ "เงินมัดจำ" เพื่อสำรวจตลาดและความต้องการของลูกค้า ในเวลาเดียวกันลูกค้ายังต้องการ "ฝากเงิน" เพื่อ "ล็อค" ราคาขายและรับสิทธิพิเศษและส่วนลดดีๆ สำหรับลูกค้าที่ "ฝากเงิน"

อย่างไรก็ตาม ข้อ d. วรรค 4 มาตรา 24 แห่งร่างพ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ระบุเพียง 01 กรณี “เงินฝาก” เท่านั้น โดยผู้ลงทุนจะต้อง “d) รับเงินฝากจากลูกค้าได้เฉพาะเมื่องานบ้านหรือการก่อสร้างนั้นได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขการประกอบธุรกิจครบถ้วนและได้ทำธุรกรรมตามบทบัญญัติของพ.ร.บ. นี้แล้วเท่านั้น” นี่คือข้อกำหนด "เงินมัดจำ" ที่มุ่งหวัง "การรับประกันการปฏิบัติตามสัญญา" หลังจากที่บ้าน รากฐาน หรือโครงการก่อสร้างในอนาคตได้บรรลุเงื่อนไขในการเริ่มดำเนินกิจการและมีการลงนามในสัญญาแล้ว อย่างไรก็ตามบทบัญญัติเกี่ยวกับ “เงินมัดจำ” เพื่อวัตถุประสงค์ในการ “รับรองการปฏิบัติตามสัญญา” นั้นมีความถูกต้อง แต่ไม่จำเป็นที่จะต้องนิยามใหม่โดยแท้จริงในกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะได้มีการบัญญัติไว้ในมาตรา 328 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 แล้ว

นอกจากนี้ หากมีการลงนามในสัญญาแล้ว ผู้ลงทุนก็สามารถเรียกเก็บ “เงินชำระงวดแรก” ได้ไม่เกินร้อยละ 30 ของมูลค่าสัญญา ตามบทบัญญัติในมาตรา 37 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 และมาตรา 26 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 (แก้ไขเพิ่มเติม) ดังนั้น “เงินมัดจำ” เพื่อ “ค้ำประกันการปฏิบัติตามสัญญา” ในเวลานี้จึงแทบจะไม่ถือเป็น “ความเสี่ยง” สำหรับลูกค้าเลย และสามารถปรับเปลี่ยนได้อย่างสมบูรณ์ตามบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558

ตามที่ HoREA ได้ร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) จำเป็นต้องกำหนดเงื่อนไขในการรับ “เงินมัดจำเพื่อเป็นหลักประกันการเซ็นสัญญา” ให้เหมาะสมกับแต่ละเรื่อง

โดยเฉพาะสำหรับผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย และงานก่อสร้างในอนาคต จะได้รับอนุญาตให้รับ "เงินมัดจำ" ได้เฉพาะหลังจากที่หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ "อนุมัตินโยบายการลงทุนในเวลาเดียวกับการอนุมัติผู้ลงทุน" (ตามที่กำหนดในข้อ 4 มาตรา 29 แห่งพระราชบัญญัติการลงทุน พ.ศ. 2563) จากนั้น "ผู้ลงทุน" จะกลายมาเป็น "ผู้ลงทุน" ตามบทบัญญัติของข้อ 2 มาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติการก่อสร้าง พ.ศ. 2557 แก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมในข้อ 4 มาตรา 1 แห่งพระราชบัญญัติการก่อสร้าง (แก้ไขเพิ่มเติม) พ.ศ. 2563 "ผู้ลงทุนคือผู้ลงทุนที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่" และมีข้อเสนอให้กำหนดว่ามูลค่า "เงินมัดจำ" จะต้องไม่เกิน 5% ของมูลค่าทรัพย์สินที่ฝากไว้ ซึ่งก็คือที่อยู่อาศัยหรืองานก่อสร้างในอนาคต

สำหรับผู้ขายที่ดิน (แบ่งเป็นแปลงๆ แบ่งเป็นแปลงๆ) การ “วางมัดจำ” จะสามารถรับได้ต่อเมื่อหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องอนุญาตให้มีการ “แบ่งแปลง” ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดินแล้ว และมูลค่า “วางมัดจำ” ที่เสนอไม่เกิน 5% ของมูลค่าที่ดิน

ทางสมาคมเห็นว่า พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) มาตรา 24 วรรค 7 (ร่าง 3) มีข้อกำหนดที่ถูกต้องมากในการควบคุมพฤติกรรมการวางเงินมัดจำก่อนทำสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัย และกำหนดว่า “จำนวนเงินมัดจำที่ได้รับต้องไม่เกินร้อยละ 5 ของมูลค่าบ้านหรือสิ่งก่อสร้างที่ซื้อขายแบบเช่าซื้อ ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าต้องระบุราคาขายหรือราคาเช่าซื้อของบ้านหรือสิ่งก่อสร้างให้ชัดเจนในสัญญาวางเงินมัดจำ” แต่ที่น่าเสียดายอย่างยิ่งคือกฎเกณฑ์ที่ถูกต้องนี้ถูกถอดออกจากร่างพระราชบัญญัติว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับที่ 4, 5, 6 (แก้ไขเพิ่มเติม) และร่างพระราชบัญญัติฉบับปัจจุบัน

“ดังนั้น จึงจำเป็นต้องเพิ่มกฎเกณฑ์เกี่ยวกับ “เงินฝาก” ในร่าง พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ก่อนถึงเวลาที่บ้าน ที่ดิน และงานก่อสร้างในอนาคตจะมีสิทธิประกอบธุรกิจและเซ็นสัญญาได้” HoREA เสนอ

ภูมิปัญญา

แหล่งที่มา