ล่าสุด HoREA ได้ส่งเอกสารถึงคณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติ คณะกรรมการเศรษฐกิจสภานิติบัญญัติแห่งชาติ และกระทรวงก่อสร้าง โดยเสนอว่าจะต้องวางเงินมัดจำก่อนเซ็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย และแปลงที่อยู่อาศัยในอนาคต เพื่อปกป้องลูกค้าและป้องกันการฉ้อโกง
ตามรายงานของ HoREA พบว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีกรณีมากมายที่ "นักเก็งกำไร นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจที่ไม่ซื่อสัตย์" กระทำการฉ้อโกงโดยการรับ "เงินมัดจำ" ที่สัญญาว่าจะซื้อและขายบ้าน ที่ดิน และงานก่อสร้างในอนาคตที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขในการทำสัญญา โดยทั่วไปจะเป็นกรณีของบริษัท Alibaba ที่จัดตั้งโครงการ "ผี" แบ่งและขายที่ดินอย่างผิดกฎหมาย และได้รับ "เงินมัดจำ" ที่สูงมากเมื่อเทียบกับมูลค่าของทรัพย์สินที่ฝากไว้ แล้วกระทำการฉ้อโกง ทำให้ลูกค้าได้รับความเสียหาย และยังเป็นสาเหตุของความไม่มั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย
กลุ่ม "นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน นายหน้าบ้าน ผู้ประกอบการฉ้อโกง" ได้อาศัยพ.ร.บ.การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 ที่ไม่กำหนดให้ต้องมี "เงินมัดจำ" ก่อนถึงเวลาที่บ้าน ฐานรากบ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างที่จะก่อสร้างขึ้นในอนาคตมีสิทธิเข้าทำการค้า ทำสัญญา และอาศัยบทบัญญัติในมาตรา 3 วรรคสอง และมาตรา 328 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 ที่อนุญาตให้ "บุคคลธรรมดาและนิติบุคคลจัดตั้ง ใช้ และยุติสิทธิและภาระผูกพันทางแพ่งของตนได้โดยอาศัยเสรีภาพ ความสมัครใจ และความตกลง" ทำให้ "ผู้รับเงินมัดจำ" ได้รับ "เงินมัดจำ" มูลค่าสูง อาจสูงถึงร้อยละ 90-95 ของมูลค่าทรัพย์สินที่ฝากไว้ แล้วยักยอก "เงินมัดจำ" ไปโดยทุจริต จนทำให้ "ผู้ฝาก" เสียหายในสถานการณ์หนึ่ง
ประการแรก ในกรณีที่ “เงินมัดจำ” ต่ำ แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์กลับเพิ่มขึ้น ผู้รับเงินมัดจำก็ยินดีที่จะ “ยกเลิกการซื้อขาย” และคืน “เงินมัดจำ” (เพิ่มเป็นสองเท่า) ให้กับผู้ฝาก
ประการที่สอง ในกรณีที่ “เงินฝาก” มีมูลค่ามากหรือมีมูลค่ามาก ผู้รับเงินฝากอาจฉ้อโกงและยักยอก “เงินฝาก” ของลูกค้าไป
สาม ในกรณีที่ผู้รับเงินฝากลากยาวเกินไป ไม่ปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายในการดำเนินการโครงการ หรือยักยอกเงินทุนของลูกค้าและนักลงทุนโดยเจตนา
สมาคมพบว่าสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างที่มีจุดประสงค์เพื่อรองรับที่พักอาศัยในอนาคต นักลงทุนจำเป็นต้องรับ "เงินมัดจำ" เพื่อสำรวจตลาดและความต้องการของลูกค้า ในเวลาเดียวกันลูกค้ายังต้องการ "ฝากเงิน" เพื่อ "ล็อค" ราคาขายและรับสิทธิพิเศษและส่วนลดดีๆ สำหรับลูกค้าที่ "ฝากเงิน"
อย่างไรก็ตาม ข้อ d. วรรค 4 มาตรา 24 แห่งร่างพ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ระบุเพียง 01 กรณี “เงินฝาก” เท่านั้น โดยผู้ลงทุนจะต้อง “d) รับเงินฝากจากลูกค้าได้เฉพาะเมื่องานบ้านหรือการก่อสร้างนั้นได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขการประกอบธุรกิจครบถ้วนและได้ทำธุรกรรมตามบทบัญญัติของพ.ร.บ. นี้แล้ว” นี่คือข้อกำหนด "เงินมัดจำ" เพื่อวัตถุประสงค์ "การรับประกันการปฏิบัติตามสัญญา" หลังจากที่บ้าน รากฐาน หรือโครงการก่อสร้างในอนาคตได้ตรงตามเงื่อนไขในการเริ่มดำเนินกิจการและมีการลงนามในสัญญาแล้ว อย่างไรก็ตามบทบัญญัติเกี่ยวกับ “เงินมัดจำ” เพื่อวัตถุประสงค์ในการ “รับรองการปฏิบัติตามสัญญา” นั้นมีความถูกต้อง แต่ไม่จำเป็นที่จะต้องนิยามใหม่โดยแท้จริงในกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะได้มีการบัญญัติไว้ในมาตรา 328 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 แล้ว
นอกจากนี้ หากมีการลงนามในสัญญาแล้ว ผู้ลงทุนก็สามารถเรียกเก็บ “เงินชำระงวดแรก” ได้ไม่เกินร้อยละ 30 ของมูลค่าสัญญา ตามบทบัญญัติในมาตรา 37 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 และมาตรา 26 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 (แก้ไขเพิ่มเติม) ดังนั้น “เงินมัดจำ” เพื่อ “ค้ำประกันการปฏิบัติตามสัญญา” ในเวลานี้จึงแทบจะไม่ถือเป็น “ความเสี่ยง” สำหรับลูกค้าเลย และสามารถปรับเปลี่ยนได้อย่างสมบูรณ์ตามบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558
ตามที่ HoREA ได้ร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) จำเป็นต้องกำหนดเงื่อนไขในการรับ “เงินมัดจำเพื่อเป็นหลักประกันการเซ็นสัญญา” ให้เหมาะสมกับแต่ละเรื่อง
โดยเฉพาะผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย และงานก่อสร้างในอนาคต จะได้รับอนุญาตให้รับ “เงินมัดจำ” ได้เฉพาะเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ “อนุมัตินโยบายการลงทุนในเวลาเดียวกับการอนุมัติผู้ลงทุน” (ตามที่กำหนดในข้อ 4 มาตรา 29 แห่งพระราชบัญญัติการลงทุน พ.ศ. 2563) จากนั้น “ผู้ลงทุน” จะกลายมาเป็น “ผู้ลงทุน” ตามบทบัญญัติของข้อ 2 มาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติการก่อสร้าง พ.ศ. 2557 แก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมในข้อ 4 มาตรา 1 แห่งพระราชบัญญัติการก่อสร้าง (แก้ไขเพิ่มเติม) พ.ศ. 2563 “ผู้ลงทุนคือผู้ลงทุนที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่” และมีข้อเสนอให้กำหนดว่ามูลค่าของ “เงินมัดจำ” จะต้องไม่เกิน 5% ของมูลค่าทรัพย์สินที่ฝากไว้ ซึ่งก็คือที่อยู่อาศัยหรืองานก่อสร้างในอนาคต
สำหรับผู้ขายที่ดิน (แบ่งเป็นแปลงๆ แบ่งเป็นแปลงๆ) การ “วางมัดจำ” จะสามารถรับได้ต่อเมื่อหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องอนุญาตให้มีการ “แบ่งแปลง” ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดินแล้ว และมูลค่า “วางมัดจำ” ที่เสนอไม่เกิน 5% ของมูลค่าที่ดิน
สมาคมเห็นว่า พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) (ร่าง 3) มาตรา 7 บัญญัติให้มีการควบคุมพฤติกรรมการวางเงินมัดจำก่อนลงนามสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัยได้อย่างถูกต้องเหมาะสม และบัญญัติว่า “จำนวนเงินมัดจำที่ได้รับต้องไม่เกินร้อยละ 5 ของมูลค่าบ้านหรืองานก่อสร้างที่ซื้อขายเช่าซื้อ” ผู้ขายและผู้ให้เช่าจะต้องระบุราคามัดจำสำหรับการขายหรือเช่าบ้านหรือค่าก่อสร้างอย่างชัดเจนในสัญญา แต่ที่น่าเสียดายอย่างยิ่งคือบทบัญญัติที่ถูกต้องนี้ถูกลบออกจากร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับที่ 4, 5, 6 (แก้ไขเพิ่มเติม) และร่างกฎหมายปัจจุบัน
“ดังนั้น จึงจำเป็นต้องเพิ่มกฎเกณฑ์เกี่ยวกับ “เงินฝาก” ในร่าง พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ก่อนถึงเวลาที่บ้าน ที่ดิน และงานก่อสร้างในอนาคตจะมีสิทธิประกอบธุรกิจและเซ็นสัญญาได้” HoREA เสนอ
ภูมิปัญญา
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)