ความจริงเกี่ยวกับกลเม็ดการขายอพาร์ทเม้นท์ขาดทุน
ในโครงการที่ถือว่าเป็น "หรูหรา" ในเขตไห่บาจุง "เจ้าของบ้าน" บางรายกำลังขายอพาร์ทเมนท์ในราคาขาดทุน 300 ล้านถึง 800 ล้านดอง ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์พร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบชุดขนาดพื้นที่ 100 ตร.ม. และ 3 ห้องนอนในโครงการนี้ เมื่อต้นปี 2022 มีราคาสูงกว่า 5 พันล้านดอง ตอนนี้ “เจ้าของบ้าน” ตกลงที่จะลดการสูญเสียลง 500 ล้านดองเหลือ 4.5 พันล้านดอง ราคาอยู่ที่ประมาณ 45 ล้านดองต่อตร.ม.
นอกจากนี้ในโครงการนี้ อพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอน พื้นที่ 48 ตารางเมตร เดิมมีราคาขายอยู่ที่ 3 พันล้านดอง แต่ตอนนี้ “เจ้าของบ้าน” ตกลงที่จะลดราคาลงเหลือ 2.5 - 2.7 พันล้านดอง
“เจ้าของบ้าน” จำนวนมากยอมรับการขาดทุนสูงถึง 300 - 400 ล้านดองต่อยูนิต บางคนถึงกับ “เล่นใหญ่” และลดการสูญเสียได้ถึง 800 ล้านดอง (ภาพ: BDS)
นายโดเกียนหุ่ง ผู้อำนวยการฝ่ายซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในเขตถันซวน ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวของหนังสือพิมพ์นักข่าวและความคิดเห็นสาธารณะว่า นับตั้งแต่ปี 2020 เป็นต้นมา สถานการณ์ของการ "ตัดขาดทุน" ในอพาร์ตเมนต์เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง มีบางกรณีของการ "ตัดขาดทุน" จริงๆ แต่ส่วนใหญ่เป็นเพียงกลอุบายของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น
นายหุ่ง กล่าวว่า ในบริบทที่อุปทานอพาร์ตเมนต์ลดลงเรื่อยๆ ตลอดหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงที่ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม. แทบจะหายไปในฮานอย จึงไม่มีสิ่งที่เรียกว่าการลดการสูญเสียอพาร์ตเมนต์แต่อย่างใด
“อพาร์ทเมนต์ส่วนใหญ่ที่มีราคาต่ำกว่า 35 ล้านดอง/ตร.ม. ในฮานอยมีราคาที่เพิ่มขึ้นทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง” นายหุ่งกล่าว
ตัวอย่างเช่น ในตลาดหลัก โครงการในเมืองในเขตนามตูเลียม ในเดือนมิถุนายนปีที่แล้ว ราคาขายอพาร์ทเมนท์ในโครงการนี้ผันผวนอยู่ระหว่าง 41 - 42 ล้านดอง/ตร.ม. แต่ปัจจุบันได้เพิ่มขึ้นเป็น 45 - 47 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง
หรือโครงการในเมืองอื่นใน Gia Lam ในเดือนมิถุนายน 2022 มีราคาขายอยู่ระหว่าง 30 - 32 ล้านดอง/ตรม. แต่ขณะนี้ผู้ลงทุนได้กำหนดราคาใหม่ไว้ที่มากกว่า 35 ล้านดอง/ตรม. อีกด้วย
ในขณะเดียวกันในตลาดรอง มีโครงการใหม่ที่เปิดตัวในปี 2020 ตั้งอยู่บนถนน Quang Trung (เขต Ha Dong) เมื่อเปิดขายมีราคาอยู่ที่ประมาณ 26 - 29 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับทำเล แต่ปัจจุบันเจ้าของขายได้ในราคาสูงกว่า 40 ล้านดอง/ตร.ม. โดยในเวลาเพียง 3 ปี โปรเจ็กต์นี้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเกือบ 40%
“ด้วยเหตุนี้ ในบริบทปัจจุบันที่อุปทานขาดแคลนอย่างรุนแรง ราคาอพาร์ตเมนต์จึงเพิ่มขึ้นได้ง่าย แต่ลดลงได้ยาก” นายหุ่งกล่าว
รายงานไตรมาสแรกของปีนี้ของ Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่า 43% ของคนที่มีความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์ยังคงรอให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง
อย่างไรก็ตาม นายเหงียน กัวก์ อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn แสดงความเห็นว่าราคาอพาร์ทเมนท์ในอนาคตอันใกล้นี้จะไม่ลดลงมากนัก เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงเป็นจุดเด่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์
นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยมีแนวโน้มลดลงอย่างรวดเร็ว แต่ในความเป็นจริงไม่เป็นเช่นนั้น นอกจากนี้ราคาบ้านในปัจจุบันยังสูงกว่ามากเมื่อเทียบกับตอนที่นักลงทุนเริ่มต้นดำเนินการ ดังนั้นส่วนลดสูงจึงถือเป็นกลยุทธ์ทางธุรกิจของนักลงทุน
“ในปีนี้ตลาดอพาร์ทเมนต์ในฮานอยจะได้รับความสนใจมากกว่าสินค้าแนวราบ เนื่องจากราคาสินค้าแนวราบอยู่ในระดับสูง” นายดิงห์กล่าว
นอกจากนี้ ตามความเห็นของนายดิงห์และผู้เชี่ยวชาญหลายๆ คน มีความเห็นเหมือนกันว่าวิกฤตอุปทานในตลาดไม่สามารถแก้ไขได้ในระยะสั้น และตามกฎของตลาด เมื่อความต้องการสูงแต่สินค้าหายากขึ้น แน่นอนว่าราคาจะเพิ่มขึ้นและไม่สามารถลดลงได้
มีกรณีการตัดขาดทุนจริง
ดังที่นายหุ่งได้แบ่งปันว่า ยังมีบางกรณีที่การสูญเสียที่เกิดขึ้นจริงลดลงด้วย แต่เกิดขึ้นได้ยาก เช่น เจ้าของบ้านรายหนึ่งที่กำลังขาดทุนจากธุรกิจ ต้องการเงินด่วน จึงยอมขายขาดทุนเพื่อฟื้นทุน
“ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำ มีหลายกรณีที่นักธุรกิจต้องขายบ้านและรถเพื่อหาเงินมารักษาบริษัทของตน มีกรณีเช่นนี้เกิดขึ้นบ้าง แต่ไม่มากนัก เจ้าของบ้านส่วนใหญ่จะขายให้คนรู้จักในราคาดี” นายหุ่งกล่าว
มีบางกรณีที่เกิดการ "ตัดขาดทุน" จริงๆ แต่ส่วนใหญ่เป็นเพียงกลอุบายของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น (ภาพ : เอ็มดี)
ประการที่สอง โครงการที่มี “เรื่องอื้อฉาว” เช่น โครงการอพาร์ตเมนต์ที่คุณภาพไม่สมดุลกับราคา หรือโครงการที่มีการละเมิดกฎเกณฑ์ด้านการก่อสร้างและการออกแบบจำนวนมาก จนไม่ผ่านเกณฑ์การให้ “สมุดแดง” หรือ “สมุดชมพู” แก่ลูกบ้าน ก็ทำให้หลายคนยอมรับ “การขาดทุน” เพื่อหาโครงการอื่นทำแทน
“ในฮานอยมีโครงการอพาร์ตเมนต์จำนวนมากที่ละเมิดกฎการก่อสร้างและการออกแบบ ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากไม่ได้รับหนังสือรับรองมาหลายสิบปีแล้ว ในกรณีนี้ หลายคนจะตัดสินใจเลิกขาดทุนและมองหาโครงการอื่น” นายหุ่งกล่าว
ประการที่สาม มีกรณีที่เจ้าของบ้านซื้ออพาร์ทเมนท์โดยมีสัญญาเป็นเจ้าของ 50 ปี และหลังจากนั้นประมาณ 10-15 ปีก็ยอมรับที่จะ "ตัดขาดทุน" เพื่อหาโครงการอื่น
“กรณีนี้ไม่เกิดขึ้นบ่อยนัก แต่ก็เกิดขึ้นได้ เพราะโครงการอพาร์ตเมนต์ที่มีกรรมสิทธิ์ระยะยาวหรือถาวรจะมีราคาสูงกว่าอพาร์ตเมนต์ที่มีกรรมสิทธิ์ 50 ปี ในระหว่างการใช้งานจะมีการหักค่าเสื่อมราคาออกจากราคาขาย ดังนั้นจึงมีสถานการณ์ที่ต้องตัดขาดทุน” นายหุ่งกล่าว
สุดท้ายกรณีที่ชัดเจนที่สุดคือโครงการอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ที่มีราคาสูงลิ่วซึ่ง "ขายไม่ได้" และไม่สามารถขายได้ ดังนั้นพวกเขาจึงต้อง "ตัด" ขาดทุนเพื่อดันสินค้าออกไปอย่างรวดเร็ว
“โครงสร้างกลุ่มอพาร์ตเมนต์ในเวียดนามขาดแคลนสินค้าราคาไม่แพงอย่างร้ายแรง แต่มีอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์มากเกินไป เนื่องจากมีอุปทานเกินความต้องการ เจ้าของบ้านจึงต้องยอมรับความสูญเสียเมื่อต้องโอนกรรมสิทธิ์” นายหุ่งกล่าว
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)