ผิดหวังกับการ “กิน” ตามแผน
หลังจากช่วงเต้นรำ ที่ดินที่ "ตาม" การวางแผนก็เริ่มสูญเสียความน่าดึงดูดใจ เจ้าของที่ดินหลายรายต้องลดราคาขายหรือยอมรับการขาดทุนเพื่อ "กำจัดสินค้าของตน"
อย่างไรก็ตาม นักลงทุนส่วนใหญ่ในปัจจุบันเป็นเจ้าของเงินสด ระมัดระวังสูง และศึกษาวิจัยตลาดอย่างรอบคอบ ก่อนที่จะ "ลงเงิน" ดังนั้นเจ้าของที่ดินจึงไม่สามารถลดราคาหรือลดการขาดทุนได้ง่าย
ทุ่มเงินกว่า 7,000 ล้านดองซื้อที่ดิน 2 แปลงในเขตเมลินห์ เพื่อ “ตามรอย” โครงการถนนวงแหวนรอบที่ 4 ในเขตเมืองหลวง แต่จนถึงขณะนี้ นายทราน วัน ฮันห์ ยัง “ขายทอดตลาด” ไม่ได้ นายฮันห์กล่าวว่า เขาซื้อที่ดิน 2 แปลงนี้เมื่อประมาณปลายปี 2565 โดยขณะนั้นโครงการวงแหวนรอบ 4 มีเพียงข้อมูลผังเมืองเท่านั้น
“ตลาดอสังหาฯ คึกคักมากในช่วงนั้น และความคาดหวังถึงผลกำไรจากการวางแผนล่วงหน้าทำให้ผมตัดสินใจลงทุน” คุณฮันห์ กล่าว อย่างไรก็ตาม เมื่อเข้าสู่ปี 2565 ตลาดอสังหาฯ กลับเข้าสู่ภาวะซบเซา ทำให้ความคาดหวังของคุณฮันห์พังทลายลง
“รายได้ของผมลดลง เงินกู้ธนาคารกว่า 3 พันล้านดองจากเงินลงทุนทั้งหมด 7 พันล้านดองในที่ดิน 2 แปลงกลายเป็นภาระทางการเงิน เมื่อต้นปีผมตัดสินใจขายทั้ง 2 แปลง “เราได้กู้ทุนและ “หนี” หนี้ แต่จนถึงขณะนี้ยังไม่มีผู้ซื้อ” นายฮันห์กล่าว พร้อมยืนยันว่าราคาขายที่ดิน 2 แปลงข้างต้นได้ลดการสูญเสียไปกว่า 1 พันล้านบาท บาท เทียบกับเวลาที่ซื้อ
นักลงทุนรอ "คลื่น" การวางแผนก่อนจึงจะขายเมื่อขาดทุน (ภาพประกอบ: ฮาฟอง)
นอกจากนายฮันห์แล้ว นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อีกหลายรายก็ยอมรับว่าการลงทุนตามการวางแผนนั้นมีโอกาสที่จะสร้างผลกำไรที่ดีได้ แต่ก็มีความเสี่ยงมากมายเช่นกัน
สำหรับโครงการถนนวงแหวนที่ 4 ความคืบหน้าในการวางแผนและดำเนินการอยู่ในเกณฑ์ดี แต่จังหวะเวลาในการลงทุนเพื่อ “ปฏิบัติตาม” แผนดังกล่าวต้องตรงกับช่วง “ไข้ที่ดินระบาด” ราคาที่นักลงทุนซื้อนั้นสูง ส่งผลให้สภาพคล่องต่ำ และมีปัญหาเพิ่มมากขึ้นเมื่อตลาด "ปรับตัวลดลง"
ในทำนองเดียวกัน นักลงทุนจำนวนมากที่คาดหวังจะ "แสวงหากำไร" จากแผนการแบ่งเขตแม่น้ำแดงกำลังเผชิญกับ "ภาวะกลืนไม่เข้าคายไม่ออก" เพื่อลงทุนตามแผนนี้ นักลงทุนจำนวนมากจึงยอมซื้อที่ดินในเขตชานเมืองในราคาที่สูง ทำให้ยากต่อการ “ขายออก” ในเวลานี้
นักลงทุนคาดหวังว่าการดำเนินการตามโครงการวางแผนจะก่อให้เกิด "คลื่นลูกใหม่" ส่งผลให้สภาพคล่องของผลิตภัณฑ์อสังหาฯ ตามแผนดังกล่าวดีขึ้น
ระมัดระวังในการใช้เลเวอเรจทางการเงิน
นายเหงียน วินห์ เจ้าของพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมลินห์ (ฮานอย) กล่าวว่า การลงทุนตามแผนโครงสร้างพื้นฐานนั้นเป็นวิธีการลงทุนที่ได้รับความนิยมมายาวนาน เนื่องจากมีประโยชน์มากมายมหาศาล อย่างไรก็ตาม นักลงทุนต้องพิจารณา โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อใช้เลเวอเรจทางการเงิน เนื่องจากนักลงทุนไม่ใช่ทุกคนจะสามารถ "กิน" ได้ตามนั้น
นายวินห์ยังยอมรับด้วยว่า “ไข้ที่ดิน” ล่าสุดเกิดขึ้นในพื้นที่ที่มีการนำข้อมูลการวางแผนหรือการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานไปใช้ สถานการณ์นี้ผ่านไปอย่างรวดเร็ว ทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมาก “ติดแหง็ก”
วิลล่าหลายแห่งในเขตเมืองทางตะวันตกของฮานอยถูกทิ้งร้างมานานหลายทศวรรษ (ภาพประกอบ: ฮาฟอง)
ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าว ผู้ขายจำเป็นต้องลดราคาจริงอย่างจริงจัง แทนที่จะแค่ลดการสูญเสียเสมือนจริงเท่านั้น ส่วนลดยังต้องลึกซึ้งมากขึ้นเพื่อโน้มน้าวใจผู้ซื้อให้ "จ่ายเงิน" ในบริบทของผู้ซื้อที่ลังเลใจ
นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่าโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่สร้างและขยายใหม่นั้นสร้างมูลค่ามหาศาลให้กับอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณใกล้เคียง อย่างไรก็ตามการดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐานดังกล่าวจะต้องเป็นการดำเนินการในระยะยาว
“ข้อมูลข่าวสารที่ร้อนแรงเกินควรและ “ไข้แผ่นดิน” เป็นเพียงกลอุบายของ “ผู้ขับเคลื่อน” ในการสร้างคลื่นตลาด นักลงทุนต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง เรียนรู้เกี่ยวกับตลาดอย่างละเอียด เข้าใจอย่างชัดเจนเกี่ยวกับการวางแผน “สภาพคล่องเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการฝังกลบ “เมืองหลวง” นายดิงห์เตือน
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)