ราคาอสังหาฯ ฮานอยยังพุ่ง โควิด-19 ระบาด ที่ดินถูกนักเก็งกำไรหลอกขาย 7 กรณีเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต... คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด
 |
| ในขณะที่กลุ่มและประเภทอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ส่วนใหญ่มีความสนใจลดลงในเดือนพฤษภาคม 2567 แต่อพาร์ตเมนต์ในฮานอยเป็นกลุ่มเดียวที่มีการเติบโต โดยมีอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 9% (ภาพ : ลินห์ อัน) |
ราคาอพาร์ทเม้นท์ในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ข้อมูลขนาดใหญ่ของ Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าหลังจากการเติบโตอย่างรวดเร็วติดต่อกันสามเดือนในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 อพาร์ตเมนต์ในฮานอยเริ่มชะลอตัวลงในเดือนเมษายน 2024 โดยเฉพาะในเดือนเมษายน 2024 ระดับความสนใจและจำนวนรายการอพาร์ทเมนท์ในฮานอยลดลง 30% และ 2% ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม การเสื่อมถอยเกิดขึ้นเพียงในเดือนเมษายนเท่านั้น ตั้งแต่เดือนพฤษภาคมเป็นต้นมา อพาร์ตเมนต์ในฮานอยค่อยๆ กลับมามี "สภาพ" เหมือนเดิม
ในขณะที่กลุ่มและประเภทอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ส่วนใหญ่มีความสนใจลดลงในเดือนพฤษภาคม 2567 แต่อพาร์ตเมนต์ในฮานอยเป็นกลุ่มเดียวที่มีการเติบโต โดยมีอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 9% เมื่อเทียบกับเดือนพฤษภาคม ระดับดอกเบี้ยคงที่ในเดือนมิถุนายน 2567
ในความเป็นจริง หลังจากที่ราคาอสังหาริมทรัพย์หยุดชะงักมาเป็นเวลาหนึ่งเดือนเศษ ตั้งแต่ปลายเดือนพฤษภาคม 2567 จนถึงปัจจุบัน ราคาอพาร์ตเมนต์ก็ยังคงเพิ่มขึ้นในระดับใหม่ นั่นหมายความว่าราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยยังคงเพิ่มสูงขึ้นต่อไป
ตัวอย่างเช่น ตามการสำรวจของ Batdongsan.com.vn ในโครงการ Vinhomes Smart City อพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอน + 1 ห้องชุด ขึ้นอยู่กับอาคาร ที่ตั้ง และทิศทางของระเบียง ในช่วงปลายเดือนเมษายนถึงต้นเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2567 มีราคาขายอยู่ที่ 2.4-2.6 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ ในขณะนี้ราคาเสนอขายอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้อยู่ที่ 2.7-2.8 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ ในทำนองเดียวกัน อพาร์ตเมนต์สตูดิโอมีราคาอยู่ที่ 1.8-1.9 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 150-200 ล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ เมื่อเทียบกับเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2567 อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ หรือ 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำในโครงการนี้ก็เพิ่มขึ้น 200-250 ล้านดองเมื่อเทียบกับประมาณ 2 เดือนที่แล้ว
โครงการ Gemek เพิ่มขึ้นจาก 2.7-2.8 พันล้านดอง สำหรับอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ เป็น 2.750-2.9 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการนี้มีอพาร์ทเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ซึ่งเจ้าของเสนอราคาสูงกว่า 3 พันล้านดอง/อพาร์ทเมนต์
ราคาอพาร์ทเม้นท์ Nam Trung Yen ส่วนใหญ่เป็นอพาร์ทเม้นท์เก่า 2 ห้องนอน ก็เพิ่มขึ้นจาก 2.8-3 พันล้านดอง/อพาร์ทเม้นท์ เป็น 3.1-3.4 พันล้านดอง/อพาร์ทเม้นท์ ราคาอพาร์ทเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำในโครงการ Handiresco ก็เพิ่มขึ้นจาก 4,000-4,200 ล้านดองต่ออพาร์ทเมนต์ในเดือนพฤษภาคม เป็น 4,300-4,500 ล้านดองต่ออพาร์ทเมนต์
การเพิ่มขึ้นของราคาเฉลี่ย 250-300 ล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ยังเกิดขึ้นกับโครงการต่างๆ บนถนน Le Van Luong เช่น Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace หรืออพาร์ตเมนต์ที่ตั้งอยู่บนแกน Trung Hoa - Nhan Chinh
เพราะเหตุใดเขตThanh Oai กรุงฮานอย จึงหยุดการประมูลที่ดินกะทันหัน?
เขตThanh Oai (ฮานอย) ได้หยุดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินจำนวน 57 แปลง ในพื้นที่ดัม หมู่บ้านมุกซา ตำบลกาวเดือง และคืนเงินค่าซื้อเอกสารและเงินมัดจำจากลูกค้า โดยอ้างว่าต้องกำหนดราคาเริ่มต้นใหม่
บริษัท Truong Son Joint Stock Auction ซึ่งเป็นผู้จัดการประมูลที่ดินครั้งแรกในเขต Thanh Oai จำนวน 57 แปลง ในตำบล Cao Duong เมื่อวันที่ 17 สิงหาคม ได้ประกาศหยุดจัดการประมูลกะทันหัน และจะคืนเงินค่าซื้อเอกสารและเงินมัดจำให้แก่ลูกค้า
บริษัทดังกล่าวกล่าวว่า หน่วยงานได้รับหนังสือแจ้งจากศูนย์พัฒนาที่ดินอำเภอThanh Oai โดยมีเนื้อหาว่า "หยุดจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินครั้งแรกจำนวน 57 แปลง ในพื้นที่เขื่อน หมู่บ้าน Muc Xa ตำบล Cao Duong อำเภอThanh Oai กรุงฮานอย"
สาเหตุคือคณะกรรมการประชาชนเขตThanh Oai กำหนดราคาเริ่มต้นในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดิน 114 แปลงในตำบลCao Duong ใหม่ตามมติของคณะกรรมการประชาชนนครฮานอย
ก่อนหน้านี้ ตามประกาศ ที่ดินจำนวน 57 แปลง ในพื้นที่หมู่บ้านมุกซา ตำบลกาวเดือง มีพื้นที่ตั้งแต่ 74.63-134.69 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 8,097 ล้านดอง/ตร.ม.
ด้วยราคาเริ่มต้นข้างต้น (ไม่รวมภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าบริการ) เงินมัดจำสำหรับที่ดินจะอยู่ระหว่างเกือบ 121-218 ล้านดอง
ทราบกันว่าในเดือนสิงหาคม อำเภอถั่นโอยจะไม่จัดการประมูลที่ดินใดๆ ทั้งสิ้น
ก่อนหน้านี้เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม อำเภอThanh Oai ได้จัดการประมูลที่ดินจำนวน 68 แปลง ในพื้นที่ Ngo Ba หมู่บ้านThanh Thanh ตำบลThanh Cao การประมูลครั้งนี้สร้างความฮือฮาให้กับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และความเห็นของประชาชน เมื่อราคาที่ชนะการประมูลสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 7-8 เท่า จากราคาเริ่มต้น 8.6-12.5 ล้าน VND/m2 ราคาที่ชนะสูงที่สุดก็ทะลุ 100 ล้าน VND/m2 แล้ว
หลายความเห็นกล่าวว่าเหตุผลที่การประมูลนี้ดึงดูดนักลงทุนจำนวนมากก็เพราะราคาเริ่มต้นที่ต่ำ ด้วยราคาเริ่มต้นดังกล่าว ผู้ลงทุนจะต้องฝากเงินเพียง 20% หรือประมาณ 200 ล้านดอง
ความเสี่ยงของผู้ซื้อ
ในช่วงที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ มีความผันผวนด้านราคาอย่างมาก โดยเฉพาะกลุ่มอพาร์ทเม้นท์ รองลงมาคืออสังหาฯ แบบโครงการ และที่ดินในทำเลต่างๆ อย่างไรก็ตาม ด้วยการเพิ่มขึ้น 6-8 เท่าจากผลการประมูลล่าสุดที่อำเภอThanh Oai ถือว่าร้อนแรงเกินไป แม้จะไม่ปกติในแง่ของราคาที่ชนะการประมูลและจำนวนผู้เข้าร่วมก็ตาม
จากบันทึกจริงและบนเว็บไซต์ Batdongsan.com.vn พบว่าราคาที่ดินในพื้นที่อยู่อาศัยในหมู่บ้านบางแห่งของตำบลThanh Cao อำเภอThanh Oai ราคาที่ดินที่ขายในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 27 - 30 ล้านดองต่อตร.ม. เท่านั้น ราคาได้เพิ่มขึ้นมาประมาณ 80% จากประมาณ 15 ล้านดอง/ตรม. ในปี 2020 มาเป็นเกือบ 30 ล้านดอง/ตรม. ในปี 2024 ดังนั้นราคาประมูลที่ชนะในวันที่ 10 สิงหาคม จึงสูงกว่าราคาขายที่นิยมในปัจจุบันถึง 2.3 - 3.7 เท่า
หรือจากการสำรวจราคาที่ดินในพื้นที่ชานเมืองบางแห่งของกรุงฮานอยเมื่อเร็วๆ นี้ พบว่าแม้ราคาที่ดินจะมีการปรับขึ้นโดยเฉพาะในท้องที่ที่เตรียมจะกลายเป็นเขตหรือทำเลที่มีความได้เปรียบในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน แต่ก็ไม่มีการเพิ่มขึ้นที่ไม่สมเหตุสมผลเหมือนปรากฏการณ์การประมูลที่ดินในThanh Oai
เช่น การประมูลที่ดินเมื่อปลายเดือนมิถุนายน ที่อำเภอเมลินห์ ผลการประมูลที่ชนะไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก โดยราคาที่ชนะการประมูลอยู่ที่ 20 - 40 ล้านดอง/ตรม. ขณะที่อำเภอเมลินห์ยังมีช่องทางให้พัฒนาด้วยระบบโครงสร้างพื้นฐานตั้งแต่สะพาน วงแหวน 4 วงแหวน 3,5... ในทำนองเดียวกัน ในเขตทาชทาด ราคาที่ดินในทำเลสวยๆ บางแห่งในตำบลบิ่ญเยนเพิ่งปรับขึ้นเพียงไม่กี่ล้านดอง/ตรม. แม้ว่าจะมีข้อมูลที่เป็นประโยชน์มากมายที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ตาม...
จากความเป็นจริงดังกล่าวข้างต้น ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าความนิยมที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้เป็นการหลอกลวงเพื่อแสวงหากำไรของนักเก็งกำไรและนายหน้าเป็นหลัก กลุ่มผู้รวบรวมที่ดินหลายกลุ่มเคยใช้การประมูลตามภูมิภาคเพื่อดันราคาให้สูงขึ้นเพื่อสร้างราคาที่สูงขึ้น หากที่ดินที่ประมูลขายไม่ได้ จะต้องเสียเงินมัดจำ ตามระเบียบ ผู้เข้าร่วมประมูลต้องจ่ายเงินมัดจำ 20% ของมูลค่ารวมของที่ดิน โดยคำนวณจากราคาเริ่มต้น
ตามข้อมูลออนไลน์จาก Batdongsan.com.vn ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยมีความผันผวนอย่างมากในระดับความสนใจ โดยทั่วไปแล้ว กลุ่มที่ดินและที่ดินสำหรับอยู่อาศัยมีแนวโน้มฟื้นตัวหลังจากตกลงสู่จุดต่ำสุดในปี 2566 โดยมีจำนวนการค้นหาเพิ่มขึ้น 118% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน บ้านส่วนตัว ทาวน์เฮาส์ และวิลล่า เพิ่มขึ้นร้อยละ 33, 27 และ 9 ตามลำดับ ในเขตชานเมือง ด่งอันห์ มีอัตราการเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ยสูงสุดที่ 104%, กว๊อกโอย เพิ่มขึ้น 101%, เกียลัม เพิ่มขึ้น 95%, ฮอยดุก เพิ่มขึ้น 79%, ทัคทา เพิ่มขึ้น 48%...
โดยผู้เชี่ยวชาญได้อธิบายว่า อาจเกิดจากความกลัวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นหลังจากกฎหมายที่ดินปี 2024 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 และกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ในทางกลับกัน ข้อมูลที่ฮานอยมุ่งมั่นที่จะมี 5 เขตใหม่ (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri และ Dan Phuong) ภายในปี 2030 ก็ทำให้ที่ดินในท้องถิ่นเหล่านี้ดึงดูดความสนใจของนักลงทุนจำนวนมากเช่นกัน
คุณเหงียน กว็อก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn คาดการณ์ว่าตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ของปี 2568 เป็นต้นไป ที่ดินเปล่าจะเริ่มเข้าสู่แนวโน้มการฟื้นตัวหลัก “คลื่น” ในปัจจุบันมีเพียงบางพื้นที่เท่านั้น ดังนั้นนักลงทุนควรศึกษาตลาดอย่างรอบคอบและเรียนรู้เกี่ยวกับความผันผวนของราคาผ่านแหล่งข้อมูลที่เป็นกลาง
นอกจากนี้ จากสถานการณ์ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ถูกดันสูงเกินไปเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริง ผู้เชี่ยวชาญบางคนเชื่อว่าการกระทำที่จัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างราคาเสมือนนั้นเป็นอันตรายอย่างยิ่ง ส่งผลโดยตรงต่อผู้ซื้อ ไม่ต่างจากการจัดการตลาดหุ้นเลย ทำให้ตลาดอสังหาฯ ขาดความโปร่งใส และไม่มั่นคง ขณะที่รัฐไม่มีมาตรการลงโทษที่เข้มงวด
ผู้คนคาดหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลงไปสู่ระดับที่เหมาะสมเมื่อนโยบายการจัดการใหม่และกฎหมายข้อบังคับมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ นี่คือทางแก้ปัญหาสำหรับผู้ที่ต้องการมีโอกาสเป็นเจ้าของบ้านในเร็วๆ นี้ตามเป้าหมายของรัฐบาล
กรณีเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ไม่ต้องขออนุญาต
พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้มีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตอีกหลายกรณีตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567
7 กรณีเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต
ตามบทบัญญัติแห่งมาตรา 121 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 หากไม่เข้าข่าย 7 กรณี ดังต่อไปนี้ ตามมาตรา 121 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 จะไม่ต้องขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้จากหน่วยงานที่รับผิดชอบ
โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณีดังกล่าว ได้แก่ การปรับเปลี่ยนที่ดินเพื่อปลูกข้าว ที่ดินป่าประโยชน์พิเศษ ที่ดินป่าคุ้มครอง และที่ดินป่าเพื่อการผลิต ไปเป็นที่ดินประเภทอื่นในกลุ่มที่ดินเพื่อการเกษตร แปลงที่ดินเกษตรกรรมให้เป็นที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม; แปลงที่ดินประเภทอื่นมาเป็นที่ดินปศุสัตว์แบบเข้มข้นเมื่อมีการดำเนินโครงการปศุสัตว์แบบเข้มข้นขนาดใหญ่
การแปลงที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรที่รัฐจัดสรรให้โดยไม่ได้เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินไปเป็นที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรประเภทอื่นที่รัฐจัดสรรให้โดยเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดิน แปลงที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่มิใช่ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยให้เป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย
แปลงที่ดินเพื่อก่อสร้างสาธารณูปโภค ที่ดินเพื่อประโยชน์สาธารณะเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ ให้เป็นที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่ทางการเกษตรและธุรกิจ; การแปลงที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่ภาคเกษตรกรรมและธุรกิจที่ไม่ใช่ที่ดินเชิงพาณิชย์หรือบริการให้เป็นที่ดินเชิงพาณิชย์หรือบริการ
การแปลงการใช้ที่ดินจะต้องเป็นไปตามการวางผัง
การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินยังต้องเป็นไปตามผังเมืองและได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ ซึ่งมีกำหนดไว้ชัดเจนในมาตรา 116 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567
โดยให้คณะกรรมการประชาชนประจำอำเภอที่ดินตั้งอยู่เป็นหน่วยงานที่มีอำนาจอนุมัติการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน
แปลงพื้นที่ใช้ประโยชน์ที่ดิน ปี 2567
ปัจจุบันพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 ยังไม่มีเอกสารกำหนดพื้นที่สูงสุดและขีดจำกัดในการแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินแต่อย่างใด
ข้อจำกัดการใช้ที่ดินขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้ที่ต้องการเปลี่ยนแปลงจุดประสงค์การใช้ที่ดิน อย่างไรก็ตาม กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะตรวจสอบเอกสาร ความจำเป็นในการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ตรวจยืนยันพื้นที่และการวางแผนเพื่อดูว่าสามารถโอนขีดจำกัดทั้งหมดนั้นได้หรือไม่
แผนการใช้ที่ดินในระดับอำเภอประจำปีจะถูกกำหนดโดยหน่วยงานที่มีอำนาจ
ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html
การแสดงความคิดเห็น (0)