ราคาอพาร์ทเม้นท์ในฮานอย 'เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว' อย่างต่อเนื่อง มีอะไรผิดปกติหรือไม่?

นายเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ SGO Homes เปิดเผยถึงราคาอพาร์ตเมนต์ล่าสุดในฮานอยว่า ในแง่ของความต้องการของผู้บริโภคแล้ว แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นนั้นเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ อย่างไรก็ตาม เป็นเรื่องผิดปกติที่ราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงเวลาสั้นๆ

นายจุงกล่าวว่าสาเหตุหลักที่ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงนั้นเป็นเพราะนักลงทุนรายใหญ่ผูกขาดอุปทานและผลักดันราคา นอกจากนี้ ต้นทุนการลงทุนที่สูง ความต้องการที่สูงในขณะที่อุปทานมีน้อย ส่งผลให้ผู้ลงทุนมีความคาดหวังผลกำไรที่สูงขึ้น ก็เป็นสาเหตุที่ผลักดันให้ราคาสูงขึ้นผิดปกติเช่นกัน

นางสาวเหงียน ฮว่า อัน ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE สาขาฮานอย ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า " นี่เกือบจะเป็นครั้งแรกที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วภายในระยะเวลาสั้นเช่นนี้ ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5% ต่อปี แม้แต่ในช่วงปี 2009 - 2019 ราคาอพาร์ตเมนต์ก็ผันผวนเพียงเล็กน้อย มีช่วงหนึ่งที่ราคาลดลงและเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเพียง 2% ต่อปี ตั้งแต่ปี 2022 จนถึงปัจจุบัน ราคาอพาร์ตเมนต์ในเมืองนี้เพิ่งเริ่มเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว "

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ยังได้ประเมินด้วยว่าในช่วงที่ผ่านมาราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างผิดปกติอย่างมาก โดยอยู่ในบริบทของเศรษฐกิจ ตลาด และรายได้ของประชาชนที่ยังไม่ฟื้นตัว ปรากฏการณ์นี้อาจเกิดจากอิทธิพลของกลุ่มผลประโยชน์

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า การที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเร็วๆ นี้ถือเป็นเรื่องผิดปกติ (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

“ ราคาบ้านกำลังเพิ่มขึ้นแต่การซื้อขายไม่ได้เกิดขึ้น นี่อาจเป็นกลอุบายของกลุ่มนักลงทุนที่มีเจตนาไม่ชัดเจน ” นายดิงห์ประเมิน

ตามที่เขากล่าว กลุ่มผลประโยชน์เหล่านี้สามารถใช้กลอุบายเพื่อเพิ่มราคาได้ เนื่องจากในความเป็นจริงแล้ว อุปทานของอพาร์ตเมนต์กำลังประสบปัญหา ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดไม่ได้รับอนุมัติโครงการใหม่ๆ เพื่อรับใบอนุญาตการลงทุน โครงการในตลาดส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าที่ถูกซื้อและขายใหม่อีกครั้ง อุปทานมีไม่เพียงพอและมีคุณภาพไม่ดี อุปทานสำหรับประชาชนและผู้มีรายได้น้อยมีน้อยมาก โครงสร้างผลิตภัณฑ์ไม่เหมาะสม

นายดิงห์ กล่าวว่า นี่ไม่ใช่สัญญาณที่ดีสำหรับตลาด เนื่องจากราคาที่สูงจะส่งผลตามมา เช่น ผู้คนจะเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยาก ต้นทุนการลงทุนในการผลิตสูงขึ้น และทำให้ผู้ลงทุนที่แท้จริงไม่สามารถเข้าถึงทรัพยากรที่ดินได้ ดังนั้นรัฐบาลจึงได้ดำเนินมาตรการควบคุมที่เหมาะสมด้วย

ตลาดไม่ได้ร้อนแรงอย่างที่ลือกันใช่ไหม?

ดร. ดินห์ เธียน ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ ได้ชี้ให้เห็นถึงความเป็นจริงว่า ไม่มีตลาดอสังหาริมทรัพย์ใดที่การซื้อขายจะได้แต่กำไรเท่านั้น ไม่ขาดทุน มีแต่การเพิ่มขึ้นเท่านั้น ไม่ลดลง

“ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามขยายตัวและมุ่งเน้นตลาดมากขึ้น คำถามคือทำไมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันจึงเงียบเหงา การซื้อขายทำได้ยาก แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้น ตามกฎของเศรษฐกิจตลาด เมื่อผลิตภัณฑ์การลงทุนมีราคาเพิ่มขึ้น แสดงว่าความต้องการและความเต็มใจที่จะซื้อมีมาก แต่ทำไมผู้ขายจึงขายไม่ได้หรือขายได้ยาก และธนาคารไม่สามารถยึดทรัพย์ได้ นักลงทุนต้องถามตัวเองว่าการปรับราคาครั้งนี้สอดคล้องกับตลาดจริงหรือเป็นเพียงการปรับราคาในท้องถิ่นเท่านั้น ” นาย Hien ยกประเด็นนี้ขึ้นมา

นายเฮียน กล่าวว่า หากตลาดอสังหาฯ เติบโตจริงและยังคงเติบโตต่อไป แสดงว่าตลาดมีความแข็งแกร่งมาก ธุรกิจในอุตสาหกรรมไม่กังวลเรื่องการชำระหนี้ และไม่จำเป็นต้องได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล ในขณะเดียวกันหากซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ผู้ซื้อจะต้องตั้งคำถามว่าทำไมต้องซื้อโครงการใหญ่ๆ อยู่ไกลๆ ราคาอาจสูงถึง 70-80 ล้านดอง/ตรม. หรือมากกว่านั้น ในขณะที่ตามที่เขากล่าว มีอพาร์ทเมนต์รองในใจกลางเมืองที่ราคาถูกกว่าด้วยซ้ำ

“ นี่แสดงให้เห็นว่าตลาดอสังหาฯ ไม่ได้คึกคักเหมือนที่ลือกัน ผู้ซื้อที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงๆ สามารถมองหาที่อยู่อาศัยที่ราคาเหมาะสมได้อย่างสบายๆ ” คุณเฮียนแนะนำ

ผู้เชี่ยวชาญเหงียน มินห์ ฟอง ยังกล่าวอีกว่า ขณะนี้หน่วยงานทั้งหมดในตลาดต่างยืนยันว่าราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินสมควร อย่างไรก็ตาม เส้นทางกฎหมายของเวียดนามยังคงไม่มีเครื่องมืออย่างเป็นทางการที่จะพิสูจน์ว่าการขึ้นราคาครั้งนี้ไม่สมเหตุสมผล

เพื่อการบริหารจัดการและการควบคุมอย่างทันท่วงที นาย Phong แนะนำว่าเวียดนามควรพัฒนาดัชนีราคาที่อยู่อาศัย ดัชนีราคาที่ดิน และดัชนีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เพื่อวัดความผันผวนของราคาในแต่ละช่วงเวลา ดัชนีชุดเหล่านี้ได้รับการพัฒนาและใช้โดยหลายประเทศสำหรับการวิเคราะห์เศรษฐกิจมหภาค ไม่เพียงแต่สะท้อนการเติบโตทางเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ยังช่วยวัดความเสี่ยงและสนับสนุนการตัดสินใจสำหรับบุคคลและธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

นอกจากนี้ นายฟอง ยังเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการมีฐานข้อมูลขนาดใหญ่และแม่นยำ เพื่อให้มั่นใจว่าการดำเนินการตลาดจะโปร่งใส การมีคลังข้อมูลที่มีขนาดใหญ่เพียงพอจะช่วยในการวิจัยตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ จึงสร้างกลไกและนโยบายการกำกับดูแลที่ถูกต้อง ซึ่งมีบทบาทสำคัญในการควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ นอกเหนือจากการเพิ่มอุปทาน

ตามรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยในไตรมาสที่ 3 ของ Savills Vietnam ระบุว่าราคาหลักอยู่ที่ประมาณ 69 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และเพิ่มขึ้น 28% เมื่อเทียบเป็นรายปี
ราคารองเฉลี่ยอยู่ที่ 51 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 10 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 41 เมื่อเทียบกับปีก่อน
รายงานจากกระทรวงก่อสร้างระบุว่าราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นทั้งในโครงการใหม่และเก่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาเฉลี่ยของห้องชุดในโครงการใหม่มีการปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 4-6% ในแต่ละไตรมาส และ 22-25% ต่อปี ราคาขายห้องชุดเก่าก็เพิ่มขึ้นเช่นกันโดยเฉพาะในบางพื้นที่ โดยเพิ่มขึ้นในพื้นที่ประมาณ 35-40% ขึ้นอยู่กับทำเล เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ที่น่าสังเกตคือมีช่วงหนึ่งที่ราคาอพาร์ทเม้นท์เพิ่มขึ้นถึงหลายร้อยล้านบาทต่อเดือน ข้อมูลตลาดจาก PropertyGuru Vietnam แสดงให้เห็นว่าตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอยมี "ช่วงเวลาเงียบสงบ" เพียงครั้งเดียวนับตั้งแต่ต้นปี โดยอยู่ในเดือนเมษายนและพฤษภาคม ในช่วงที่เหลือของปีราคาขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะในช่วงเดือนสุดท้ายของปี

เจา อันห์

แหล่งที่มา