ราคาอสังหาฯ เริ่ม “เย็นลง” หลังกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาฯ มีผลบังคับใช้

กลุ่มอสังหาฯ คอนโดมิเนียม ในเดือน พ.ค. 67 ไม่เกิดปรากฏการณ์ราคาพุ่งขึ้นและปรับตัวเพิ่มขึ้นเหมือนไตรมาสแรกอีกต่อไป ธุรกรรมลดลงอย่างรวดเร็ว นักลงทุนกำลังเปลี่ยนมาใช้ทัศนคติรอดูท่าที โดยรอการเคลื่อนไหวใหม่ๆ เนื่องจากกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขกำลังจะมีผลบังคับใช้และส่งผลกระทบต่อตลาด

ข้อมูล การระบายความร้อน จาก Batdongsan.com.vn (ช่องทางข้อมูลบริการด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของเวียดนาม) ที่เพิ่งประกาศเมื่อปลายเดือนพฤษภาคม 2024 แสดงให้เห็นว่าจำนวนผู้คนที่ค้นหาเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในฮานอยในไตรมาสแรกของปี 2024 เพิ่มขึ้นจนถึงจุดสูงสุดที่ใกล้เคียงกันในเดือนสิงหาคม 2023 โดยจำนวนการค้นหาและราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกสัปดาห์ อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่เดือนเมษายนถึงพฤษภาคม พ.ศ.2567 เนื่องจากมีผู้ขายจำนวนมาก ความต้องการจึงลดลง

ราคาอพาร์ตเมนท์เริ่ม 'เย็นลง' เนื่องจากกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้

ในเดือนเมษายน จำนวนการค้นหาอพาร์ทเมนท์ทั่วประเทศลดลง 13% จำนวนรายการประกาศก็ลดลงเล็กน้อย 3% เมื่อเทียบกับเดือนมีนาคม 2567 ในเดือนพฤษภาคม 2567 ดัชนีเหล่านี้ลดลงสอดคล้องกับเดือนเมษายน 2567 นี่แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อกำลังรอผลกระทบจากนโยบายใหม่ที่จะเริ่มมีผลบังคับใช้จากกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาด เจ้าของบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์หลายรายในเขตด่งอันห์และหว่ายดึ๊ก (ฮานอย) กล่าวว่าในไตรมาสแรกของปี 2567 ข้อมูลที่หน่วยงานบริหารของรัฐกำหนดความเข้มงวดในการวางผังการใช้ที่ดินสำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงขึ้น 15-20% เมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริง โดยโครงการต่างๆ มากมายถูกผลักดันให้ขึ้นราคา "เสมือนจริง" ที่ไม่สมดุลกับโครงสร้างพื้นฐาน อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่เดือนเมษายน 2563 สภาพคล่องของอพาร์ตเมนต์เริ่มแสดงสัญญาณชะลอตัวลง โดยอยู่เพียงประมาณครึ่งหนึ่งของช่วง "พีค" เท่านั้น นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า ผู้บริโภคควรระบุวัตถุประสงค์ในการลงทุนอย่างชัดเจน หากซื้อเพื่ออยู่อาศัย พวกเขาจะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ สำหรับการลงทุนระยะสั้น พวกเขายังต้องสังเกตสภาพคล่องของตลาดด้วย หากลงทุนระยะยาวและลงทุนเพื่อจุดประสงค์ในการเช่าเพื่อสร้างกระแสเงินสด กลุ่มอพาร์ตเมนท์ยังคงเป็นประเภทที่ให้ผลตอบแทนสูงเมื่อเทียบกับการลงทุนประเภทอื่น เช่น หุ้น ทองคำ เงินออม เงินตราต่างประเทศ... ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ระบุว่า 10 โครงการอพาร์ตเมนท์ที่ถูกค้นหามากที่สุดในฮานอยในช่วง 5 เดือนที่ผ่านมา ได้แก่ Vinhomes Ocean Park Gia Lam, Vinhomes Smart City, Vinhomes Green Bay Me Tri, Thanh Ha Muong Thanh Urban Area, Xa La New Urban Area, Viet Hung Urban Area, Trung Hoa - Nhan Chinh Urban Area, Geleximco - Le Trong Tan Urban Area, Van Phu New Urban Area และ Linh Dam New Urban Area โครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่มีราคาค่อนข้างย่อมเยา โดยมีอุปทานหลักจำนวนมากและกระจุกตัวอยู่ในภูมิภาคตะวันตก ในนครโฮจิมินห์ ผู้ที่กำลังมองหาอพาร์ทเมนท์มักให้ความสนใจโครงการต่อไปนี้มากที่สุด: Vinhomes Grand Park, Vinhomes Central Park, Celadon City, Q7 Saigon Riverside, Mizuki Park, Masteri Thao Dien, Vinhomes Golden River Ba Son, Sunrise City, Eco Green Saigon, CityLand Park Hills... ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่น เกี่ยวกับประเด็นนี้ ดร.เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (Vnrea) ให้ความเห็นว่าในอนาคตอันใกล้นี้ เมื่อมีกฎหมายใหม่ที่เกี่ยวข้องกับตลาดมีผลบังคับใช้ ก็สามารถช่วยขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการต่างๆ มากมายได้ และช่วยเพิ่มอุปทานในตลาดได้ เมื่ออุปทานเพิ่มขึ้น ราคาอพาร์ทเมนต์จะลดลงไม่มากนัก แต่จะคงที่ คาดว่ากฎหมายจะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ เมื่อวันที่ 27 พฤษภาคม พ.ศ. 2567 รัฐบาลได้ออกมติฉบับที่ 79/NQ-CP เกี่ยวกับข้อเสนอในการจัดทำกฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดินฉบับที่ 31/2024/QH15 กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับที่ 27/2023/QH15 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับที่ 29/2023/QH15 และกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อฉบับที่ 32/2024/QH15

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐบาลมีมติเอกฉันท์เห็นชอบข้อเสนอในการพัฒนากฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ หลายมาตราของกฎหมายที่ดินเลขที่ 31/2024/QH15 กฎหมายที่อยู่อาศัยเลขที่ 27/2023/QH15 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เลขที่ 29/2023/QH15 กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อเลขที่ 32/2024/QH15 ตามที่เสนอโดยกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ในเอกสารยื่นที่ 58/TTr-BTNMT ลงวันที่ 26 พฤษภาคม 2024 และเอกสารที่แนบมา ไทย รัฐบาลมอบหมายให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงยุติธรรมซึ่งได้รับมอบอำนาจจากนายกรัฐมนตรี ลงนามในนามของรัฐบาลในคำร้องของรัฐบาลที่ขอให้คณะกรรมาธิการถาวรของรัฐสภาพิจารณาและเสนอต่อรัฐสภาในการจัดทำกฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดินเลขที่ 31/2024/QH15 กฎหมายที่อยู่อาศัยเลขที่ 27/2023/QH15 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เลขที่ 29/2023/QH15 กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อเลขที่ 32/2024/QH15 ให้กับโครงการพัฒนากฎหมายและข้อบังคับปี 2024 เสนอให้รัฐสภาพิจารณาวินิจฉัยตัดสินใจในการจัดทำร่างและประกาศใช้กฎหมายตามวิธีการง่าย ๆ ; เพื่อให้แสดงความเห็นและอนุมัติในการประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ครั้งที่ 7 ครั้งที่ 15 (พฤษภาคม 2567) ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม 2024 รองนายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha ได้ลงนามในเอกสารเผยแพร่ทางการฉบับที่ 53/CD-TTg ของนายกรัฐมนตรีเกี่ยวกับการเร่งรัดความคืบหน้าในการร่างและประกาศใช้เอกสารรายละเอียดการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ ในรายงานอย่างเป็นทางการ รองนายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha ได้ร้องขอให้ประธานสภาประชาชนและประธานคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองที่ดำเนินการโดยส่วนกลางกำกับดูแลการเร่งพัฒนาและประกาศเอกสารที่ให้รายละเอียดเกี่ยวกับการปฏิบัติตามกฎหมายดังกล่าวข้างต้น เพื่อสร้างระเบียงกฎหมายที่สมบูรณ์และสอดประสานกัน และนำไปปฏิบัติอย่างรวดเร็วทันทีหลังจากที่รัฐสภาอนุมัติกฎหมายที่ดิน ที่อยู่อาศัย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และสถาบันสินเชื่อ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ (คาดว่าจะเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567) ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ได้รับข้อมูลดังกล่าว เชื่อว่าหากมีการบังคับใช้กฎหมายใหม่อย่างจริงจังและมีประสิทธิผล ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปและในแต่ละกลุ่มโดยเฉพาะจะลดลง ในความเป็นจริงราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิต เช่น ราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง ต้นทุนการลงทุน ... ทั้งหมดนี้เพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ปัญหาทางกฎหมายทำให้ระยะเวลาการดำเนินโครงการยาวนานขึ้นและมีต้นทุนการลงทุนสูงกว่าที่วางแผนไว้เดิม ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในแต่ละปี ตามที่ตัวแทน Vnrea กล่าว ในบริบทปัจจุบัน วิธีแก้ปัญหาเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างโปร่งใสคือการบังคับใช้กฎหมายใหม่ๆ อย่างเหมาะสม หวังว่ากฎหมายใหม่เหล่านี้จะถูกนำไปปฏิบัติอย่างรวดเร็วและบังคับใช้อย่างเด็ดขาดและมีประสิทธิผล

หนังสือพิมพ์วันซอน/ทินทัค

ที่มา: https://baotintuc.vn/kinh-te/gia-chung-cu-ha-nhiet-khi-cac-luat-lien-quan-den-thi-truong-bat-dong-san-co-hieu-luc-20240601080958117.htm