ธุรกิจอสังหาฯ ยังวิตกกังวลกระแสเงินทุนไหลเข้าไม่เพียงพอ

หนังสือเวียนที่ 06/2023 เรื่อง ควบคุมดูแลกิจกรรมการปล่อยสินเชื่อของสถาบันสินเชื่อและสาขาธนาคารต่างประเทศแก่ลูกค้า มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2566 เป็นต้นไป

ทั้งนี้ กำหนดไว้ว่า สถาบันสินเชื่อไม่อาจปล่อยกู้เงินเพื่อชำระค่าเงินทุน ซื้อหรือรับโอนเงินทุนของบริษัทจำกัดหรือห้างหุ้นส่วนจำกัดได้ บริจาคทุน ซื้อหรือรับโอนหุ้นของบริษัทมหาชนจำกัดที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์หรือไม่ได้จดทะเบียนซื้อขายในระบบซื้อขาย UPCoM

ตามคำสั่งของธนาคารแห่งรัฐ กฎเกณฑ์นี้ใช้ได้เฉพาะกับวัตถุประสงค์ในการจ่ายเงินสมทบทุน การซื้อและรับโอนเงินสมทบทุนของบริษัทจำกัดและห้างหุ้นส่วนจำกัดเท่านั้น บริจาคทุน ซื้อหรือรับโอนหุ้นของบริษัทมหาชนจำกัดที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์หรือไม่ได้จดทะเบียนซื้อขายในระบบซื้อขาย UpCOM เพื่อวัตถุประสงค์ในการสมทบทุน การซื้อหรือการรับโอนทุนในบริษัทมหาชนจำกัดจดทะเบียน สถาบันสินเชื่อต้องให้สินเชื่อตามระเบียบข้อบังคับ

หนังสือเวียนที่ 06 เป็นการเพิ่มเติมข้อกำหนดที่สถาบันสินเชื่อไม่อนุญาตให้ปล่อยกู้เพื่อชำระเงินสมทบทุนตามสัญญาสมทบทุน สัญญาความร่วมมือด้านการลงทุน หรือสัญญาความร่วมมือทางธุรกิจ เพื่อดำเนินโครงการลงทุนที่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขการดำเนินธุรกิจตามบทบัญญัติของกฎหมายในขณะที่สถาบันสินเชื่อตัดสินใจที่จะปล่อยกู้

ธนาคารแห่งรัฐ ยืนยันว่า กฎเกณฑ์นี้ใช้บังคับเฉพาะโครงการลงทุนที่ไม่เข้าเงื่อนไขการดำเนินกิจการตามที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น สำหรับโครงการลงทุนที่เข้าข่ายสามารถดำเนินธุรกิจได้ตามบทบัญญัติของกฎหมาย สถาบันสินเชื่อยังคงพิจารณาปล่อยกู้ให้กับลูกค้าเพื่อชำระค่าลงทุนตามสัญญาลงทุน สัญญาร่วมลงทุน หรือสัญญาร่วมธุรกิจ ตามระเบียบที่กำหนด

ภายในเวลาเพียงเดือนเศษ กฎระเบียบข้างต้นจะมีผลบังคับใช้

ในบริบทของความยากลำบากและ "ความยุ่งยากทางกฎหมาย" ที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความกังวลว่าข้อบังคับในหนังสือเวียนหมายเลข 06 อาจทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้าถึงเงินทุนได้ยากยิ่งขึ้น

จำเป็นต้องคำนวณใหม่

นาย Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการบริษัทร่วมทุนเพื่อการพัฒนาและการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (EZ Property) ให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าวของ VietnamNet ว่า ในช่วงเวลาที่ยากลำบากซึ่งควรจะได้รับการแก้ไขนั้น กฎระเบียบในประกาศ 06 กลับเพิ่มความยากลำบากให้กับธุรกิจโดยไม่ได้ตั้งใจ “มีประเด็นหลายประการที่ธนาคารแห่งรัฐจำเป็นต้องคำนวณใหม่ในหนังสือเวียนที่ 06” นายโตน กล่าว

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความกังวลว่าการไหลเวียนของเงินทุนที่ยากลำบากจะจำกัดอุปทานของอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น (ภาพ : ฮวง ฮา)

ตามคำกล่าวของผู้นำ EZ Property การเพิ่มจำนวนกลุ่มคนที่ไม่ได้รับอนุญาตให้กู้ยืมทุน ส่งผลให้กระแสเงินทุนไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เข้มงวดยิ่งขึ้น โดยเฉพาะธุรกิจที่ต้องการร่วมมือด้านการลงทุนและจำเป็นต้องเป็นบริษัทจดทะเบียน

“จำนวนธุรกิจที่ดำเนินการในตลาดหลักทรัพย์นั้นน้อยมากเมื่อเทียบกับปริมาณที่ดำเนินการภายนอกที่ไม่ได้จดทะเบียน” นายโทอัน กล่าว

นอกจากนี้ การไม่ให้สินเชื่อเพื่อชำระเงินสมทบทุนตามสัญญาสมทบทุน สัญญาร่วมลงทุน หรือสัญญาร่วมธุรกิจ เพื่อดำเนินโครงการลงทุนที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขการดำเนินธุรกิจ นายโตน กล่าวว่า กฎระเบียบดังกล่าวทำให้ธุรกิจที่ต้องการเข้าถึงเงินทุนประสบความยากลำบากอย่างยิ่ง

ตามที่ผู้นำของบริษัทนี้กล่าวไว้ เมื่อโครงการมีสิทธิ์ขาย นั่นหมายความว่าบริษัทได้ดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมาย การอนุมัติพื้นที่ การก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน และการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน... หลังจากผ่านขั้นตอนนั้นแล้ว บริษัทแทบจะไม่เคยกู้ยืมเงินอีกเลย

“การเติบโตของสินเชื่อในช่วง 6 เดือนแรกของปีนั้นต่ำมาก ในขณะเดียวกัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ใช้เงินทุนที่มีเลเวอเรจสูง นอกจากเงินทุนของตนเองแล้ว แหล่งเงินทุนอื่นๆ เช่น เงินกู้จากธนาคาร การระดมเงินทุนจากพันธมิตร ลูกค้า การออกพันธบัตร ฯลฯ ต่างก็ถูกระงับ กฎระเบียบนี้ทำให้ธุรกิจต่างๆ ในปัจจุบันต้องเผชิญความยากลำบากมาก” นายโทอันเน้นย้ำ

นายหวู่ คิม เซียง ประธานกรรมการบริหารบริษัท เอสจีโอ กรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น (เอสจีโอ กรุ๊ป) ยังเปิดเผยกับผู้สื่อข่าวด้วยว่า กังวลว่าการเพิ่มกรณีที่ไม่มีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ตามประกาศ 06 จะทำให้การเข้าถึงเงินทุนสำหรับความร่วมมือด้านการลงทุนและการโอนโครงการมีจำกัด

“โครงการก่อนหน้าที่ยังไม่ได้ดำเนินการหรือแม้แต่โครงการใหม่ที่กำลังเตรียมดำเนินการลงทุนและกำลังมองหาพันธมิตรที่จะร่วมมือหรือถ่ายโอน ล้วนประสบปัญหาการไหลเวียนของเงินทุน ซึ่งจะทำให้การดำเนินโครงการล่าช้าลง” นายเกียงกล่าว

นายเกียงกล่าวว่าสำหรับโครงการที่ดินนั้น ผู้ลงทุนจะต้องดำเนินการให้เสร็จสิ้นทั้งโครงสร้างพื้นฐาน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ ฯลฯ ในเวลานั้น การให้สินเชื่อเพื่อความร่วมมือด้านการลงทุนจะไม่สมเหตุสมผลอีกต่อไป เมื่อถึงเวลานั้นบริษัทก็จะขายให้ลูกค้าปลีกเก็บเงินตามความคืบหน้าโดยไม่จำเป็นต้องร่วมลงทุน

โดยประธานกลุ่มบริษัท SGO เปิดเผยว่า ความร่วมมือด้านการลงทุนระหว่างหน่วยงานต่างๆ ส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นก่อนที่โครงการจะมีสิทธิ์ขาย เพราะเป็นช่วงที่แต่ละหน่วยงานต้องการศักยภาพของกันและกัน โดยเฉพาะด้านเงินทุน

“ในบริบทของอุปทานอสังหาริมทรัพย์ที่มีจำกัดเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายและกฎหมายที่ซ้ำซ้อน การใช้ Circular 06 จะจำกัดอุปทานเพิ่มเติมเนื่องจากปัญหาทางการเงิน ในเวลานี้ ธุรกิจต่างๆ ยังเผชิญกับความยากลำบากมากมายและต้องการแหล่งเงินทุนอื่นๆ อย่างยิ่งผ่านการควบรวมและซื้อกิจการและการโอนโครงการ อย่างไรก็ตาม หากคู่ค้าที่ร่วมมือไม่มีเงินกู้และใช้เงินทุนของตนเองเท่านั้น การร่วมมือกันลงทุนจะเป็นเรื่องยากมากในบริบทของกระแสเงินสดที่ตึงตัว” นาย Giang กังวล

ข้อเสนอเพื่อแก้ไขหนังสือเวียน

กรรมการผู้จัดการใหญ่ EZ Property กล่าวว่า นอกเหนือจากภาคอสังหาริมทรัพย์แล้ว Circular 06 ยังเกี่ยวข้องกับโครงการ PPP โครงสร้างพื้นฐานการพัฒนาเมือง เกษตรกรรมและป่าไม้...

เมื่อจำเป็นต้องลงรายการ การปฏิบัติตามเงื่อนไขทางธุรกิจ เช่น โครงการ PPP หมายความว่าถนนจะต้องเสร็จสมบูรณ์ แม้ว่าการดำเนินโครงการนี้จะต้องใช้เงินทุนจำนวนมหาศาล แต่การไม่สามารถเข้าถึงเงินทุนได้นั้น จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อกิจกรรมการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมของระบบเศรษฐกิจ

คุณโตน อธิบายว่า EZ Property กำลังดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐานในเมืองหลายโครงการและต้องการเงินเป็นอย่างยิ่ง ในอดีตที่ผ่านมา ธุรกิจต่างๆ ประสบปัญหาในการเข้าถึงเงินทุนจากธนาคาร และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ก็สูง เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง ธุรกิจต่างๆ วางแผนที่จะเข้าถึงเงินทุนนั้นผ่านทางพันธมิตรและเงินกู้ แต่ด้วยเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในหนังสือเวียนที่ 06 บริษัทแทบจะถูกตัดออกจากรายชื่อสินเชื่อที่ได้รับอนุญาตแล้ว

“หนังสือเวียนดังกล่าวได้ออกแล้วแต่ยังไม่ได้รับการดำเนินการ จึงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบและควรเอาเงื่อนไขที่ไม่เหมาะสมในเงื่อนไขปัจจุบันออกไป” นายโตน เสนอ

นายหวู่ คิม เซียง ประธานกลุ่ม SGO กล่าวว่า จำเป็นต้องพิจารณาแผนการที่จะช่วยให้ธุรกิจต่างๆ เข้าถึงเงินทุน เพื่อให้สามารถดำเนินโครงการต่างๆ ได้ดียิ่งขึ้น และสามารถปรับปรุงการจัดหาเงินทุนสู่ตลาดได้

อย่างไรก็ตาม หากมีกลไกสนับสนุนสินเชื่อก็จะช่วยเพิ่มอำนาจซื้อและเพิ่มอุปสงค์รวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้

ก่อนหน้านี้ สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ยังได้ส่งเอกสารเพื่อขอพิจารณาปรับปรุงกฎระเบียบ ซึ่งรวมถึงเนื้อหาของ 4 กรณีที่ลูกค้า “ที่ต้องการเงินทุนไม่สามารถกู้ยืมสินเชื่อได้”

ตามที่ HoREA ระบุไว้ มาตรา 8, 9 และ 10 จะนำไปสู่สถานการณ์ที่ธุรกิจบางแห่งในภาคส่วนต่างๆ ของเศรษฐกิจที่จำเป็นต้องกู้ยืมเงินทุน รวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อบ้าน และนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จะประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ

นอกจากนี้สมาคมยังระบุด้วยว่า มีการออกหนังสือเวียนฉบับที่ 06 ของธนาคารแห่งรัฐก่อนมติฉบับที่ 97 จึงจำเป็นต้องพิจารณาแก้ไขเพื่อให้ธนาคารแห่งรัฐสามารถดำเนินการตามแนวทางแก้ไขในการดำเนินนโยบายการเงินได้เชิงรุก ยืดหยุ่น และสอดคล้องกับนโยบายการคลังแบบขยายตัวที่สมเหตุสมผล...

ด้วยความกังวลเกี่ยวกับการเพิ่ม "อุปสรรค" ให้กับการกู้ยืมทุน HoREA จึงเสนอที่จะแก้ไข หนังสือเวียน สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งส่งคำร้องถึงนายกรัฐมนตรีและธนาคารแห่งรัฐ โดยเสนอแก้ไขกฎระเบียบหลายฉบับที่จะมีผลบังคับใช้ในเดือนกันยายนปีหน้า เนื่องจากความกังวลเกี่ยวกับการเพิ่ม "อุปสรรค" ต่อการกู้ยืมเงินทุน

แหล่งที่มา