ประเด็นใหม่ของ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไข ปี 2566 : นักศึกษาซื้อบ้านราคาถูกได้

ล่าสุดสภานิติบัญญัติแห่งชาติชุดที่ 15 ได้ผ่านกฎหมายที่อยู่อาศัยแก้ไขใหม่เมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน ในรายงานการวิเคราะห์อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งเผยแพร่ บริษัท Vietcap Securities ชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญระหว่างกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2013 และกฎหมายที่อยู่อาศัยที่แก้ไขใหม่ปี 2023

กองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านอยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ในพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2556 ไม่ได้กำหนดข้อกำหนดในการจัดเตรียมที่ดินที่อยู่อาศัยสาธารณะในโครงการเชิงพาณิชย์ไว้โดยเฉพาะ อย่างไรก็ตาม พระราชกฤษฎีกา 49/2021/ND-CP (มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2564) กำหนดว่า โครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมืองที่มีขนาดการใช้ที่ดิน 2 เฮกตาร์ขึ้นไป ในเขตเมืองพิเศษและเขตเมืองประเภท I หรือ 5 เฮกตาร์ขึ้นไป ในเขตเมืองประเภท II และประเภท III จะต้องสำรองพื้นที่ที่อยู่อาศัยทั้งหมดร้อยละ 20 ในโครงการวางผังรายละเอียดที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ และต้องลงทุนในระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคด้านอาคารสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม

พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไข พ.ศ. 2566 กำหนดไว้อย่างชัดเจนว่า คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะต้องจัดสรรกองทุนที่ดินที่เพียงพอสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมตามแผนและโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของจังหวัดที่ได้รับอนุมัติ

ในเขตเมืองประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 ตามกฎข้อบังคับของรัฐบาล คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดมีมติว่าผู้ลงทุนในโครงการลงทุนก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ จะต้องสำรองพื้นที่ดินที่อยู่อาศัยในโครงการที่ได้ลงทุนก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม หรือจัดให้มีกองทุนที่ดินที่อยู่อาศัยทางสังคมที่ได้ลงทุนก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในสถานที่อื่นนอกเหนือจากขอบเขตของโครงการลงทุนก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในเขตเมืองนั้น หรือจ่ายเงินเทียบเท่ากับมูลค่าของกองทุนที่ดินที่ได้ลงทุนก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม

ดังนั้น จะเห็นได้ว่านักลงทุนสามารถมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการปฏิบัติตามภาระผูกพันในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม เนื่องจากไม่จำเป็นต้องก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมภายในโครงการเชิงพาณิชย์ แต่สามารถเลือกทางเลือกอื่นๆ เช่น การจัดหาที่ดินบ้านพักอาศัยสังคมภายนอกโครงการเชิงพาณิชย์ หรือจ่ายเงินให้กับหน่วยงานท้องถิ่น

แรงจูงใจสำหรับนักลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคม

พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2556 กำหนดให้ผู้ลงทุนได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (LET) และค่าเช่าที่ดินสำหรับพื้นที่ดินที่รัฐจัดสรรหรือให้เช่าเพื่อการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง นักลงทุนบางรายจำเป็นต้องรอขั้นตอนการกำหนดราคาที่ดิน คำนวณสิทธิการใช้ที่ดิน และค่าเช่าที่ดิน ก่อนที่จะยื่นขอการยกเว้น

สำหรับพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยแก้ไข พ.ศ. 2566 ผู้ลงทุนได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับพื้นที่ทั้งหมดของโครงการ นอกจากนี้ ผู้ลงทุนไม่จำเป็นต้องดำเนินการตามขั้นตอนในการกำหนดราคาที่ดิน การคำนวณสิทธิการใช้ที่ดิน ยกเว้นค่าเช่าที่ดิน และไม่จำเป็นต้องดำเนินการตามขั้นตอนในการขอยกเว้นสิทธิการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

ตามการประเมินของ Vietcap การระบุชัดเจนในกฎหมายว่าไม่จำเป็นต้องมีขั้นตอนในการกำหนดสิทธิการใช้ที่ดิน จะช่วยลดขั้นตอนสำหรับนักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม

Điểm mới của Luật Nhà ở sửa đổi 2023: Sinh viên được mua nhà giá rẻ - 1 — นักลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้รับโอกาสในการย่นระยะเวลาและเพิ่มอัตรากำไร (ภาพ: Hai Long)

อัตรากำไรสำหรับนักลงทุน

พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2556 ไม่มีการกำหนดอัตรากำไรของโครงการบ้านพักอาศัยสังคมไว้ชัดเจน อย่างไรก็ตาม มีคำแนะนำโดยละเอียดมากขึ้นในพระราชกฤษฎีกา 100/2558 (มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 10 ธันวาคม พ.ศ. 2558) ซึ่งกำหนดให้ราคาขายบ้านพักอาศัยสังคมกำหนดโดยผู้ลงทุนโครงการโดยคำนวณจากต้นทุนทั้งหมดเพื่อคืนทุนการลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ดอกเบี้ยเงินกู้ (ถ้ามี) และกำไรมาตรฐานของทั้งโครงการไม่เกินร้อยละ 10 ของต้นทุนการลงทุนทั้งหมด โดยไม่รวมสิทธิประโยชน์ตามที่รัฐกำหนด ส่วนธุรกิจเชิงพาณิชย์จะต้องรวมอยู่ในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมทั้งหมด และต้องรับประกันหลักการกำไรสูงสุด 10 เปอร์เซ็นต์

ประเด็นใหม่ในกฎหมายที่อยู่อาศัยแก้ไขปี 2566 คือ ผู้ลงทุนมีสิทธิได้รับผลกำไรสูงสุด 10% ของต้นทุนการลงทุนก่อสร้างทั้งหมดสำหรับพื้นที่ก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม และได้รับอนุญาตให้สงวนพื้นที่ดินที่อยู่อาศัยทั้งหมดสูงสุด 20% ภายในพื้นที่โครงการเพื่อลงทุนในการก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค เพื่อลงทุนในการก่อสร้างธุรกิจ บริการ พาณิชยกรรม และงานที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ผู้ลงทุนโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมสามารถบัญชีแยกได้ โดยไม่รวมต้นทุนการลงทุนก่อสร้างของโครงการบริการนี้ โครงการพาณิชยกรรมและบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ ในราคาบ้านพักอาศัยสังคม และมีสิทธิได้รับผลกำไรทั้งหมดสำหรับพื้นที่ของโครงการบริการนี้ โครงการพาณิชยกรรมและบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ กรณีลงทุนก่อสร้างอาคารพาณิชย์ผู้ลงทุนต้องเสียภาษีที่ดินสำหรับบริเวณก่อสร้างอาคารพาณิชย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

ดังนั้นนักลงทุนจึงสามารถได้รับผลกำไรเพิ่มเติมจากการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมผ่านพื้นที่เชิงพาณิชย์

ขยายกลุ่มผู้มีสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยสงเคราะห์

พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยแก้ไข พ.ศ. 2566 แก้ไขและเพิ่มเติมกลุ่มวิชา 2 กลุ่มที่มีสิทธิได้รับนโยบายสนับสนุนที่อยู่อาศัยทางสังคม

ประการแรก นักศึกษาจากมหาวิทยาลัย สถานศึกษา วิทยาลัย วิทยาลัยอาชีวศึกษา และวิทยาลัยเฉพาะทาง ตามที่กฎหมายกำหนด นักเรียนโรงเรียนประจำของรัฐ

ประการที่สอง คือ วิสาหกิจ สหกรณ์ สหภาพแรงงานในเขตอุตสาหกรรม

หลักการขาย การเช่าซื้อ และการให้เช่าซื้อที่อยู่อาศัยสังคม

ภายใต้บทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2556 ผู้เช่าหรือผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมจะไม่ได้รับอนุญาตให้ขายบ้านต่อภายในระยะเวลาขั้นต่ำ 5 ปี นับจากวันที่ชำระเงินค่าเช่าซื้อหรือค่าซื้อบ้านเต็มจำนวน

ในกรณีที่ภายในระยะเวลา 5 ปีนับจากวันที่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าได้ชำระเงินค่าซื้อหรือเช่าบ้านครบถ้วนแล้วและต้องการขายบ้านนั้น บ้านนั้นสามารถขายให้กับหน่วยบริหารจัดการบ้านพักอาศัยสังคมได้เท่านั้น หรือขายให้กับบุคคลที่มีสิทธิ์ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมได้หากหน่วยดังกล่าวไม่ได้ซื้อในราคาขายสูงสุดเท่ากับราคาขายของบ้านพักอาศัยสังคมประเภทเดียวกันในสถานที่และเวลาขายเดียวกัน

ภายใต้พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไข พ.ศ. 2566 ภายในระยะเวลา 5 ปี ผู้ซื้อและผู้เช่าซื้อจะได้รับอนุญาตให้ขายต่อให้กับผู้ลงทุนในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมหรือให้กับบุคคลที่เข้าเงื่อนไขซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้เท่านั้นในราคาขายสูงสุดเท่ากับราคาขายของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมดังกล่าวในสัญญาซื้อขายกับผู้ลงทุนในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

แหล่งที่มา