เสนอเก็บภาษีที่ดินสูงจากเจ้าของที่ดินที่ไม่ได้ใช้ที่ดิน

ในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา ความคิดเห็นของประชาชนถูกกระตุ้นอย่างต่อเนื่องเกี่ยวกับการพัฒนาและผลการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอย เช่น Thanh Oai และ Hoai Duc ซึ่งมีผู้ยื่นคำร้องจำนวนมากและราคาประมูลที่พุ่งสูงขึ้นหลายสิบเท่าของราคาเริ่มต้น การพัฒนาและผลลัพธ์ดังกล่าวทำให้เกิดคำถามใหญ่ว่ามีสัญญาณของการแสวงกำไรหรือไม่?

การเสนอราคาที่ชนะสูงเกินไปถือเป็นเรื่อง "ผิดปกติ" หรือไม่?

เมื่อวันที่ 10 สิงหาคมที่ผ่านมา อำเภอThanh Oai ได้จัดการประมูลที่ดินจำนวน 68 แปลง ในพื้นที่ Ngo Ba หมู่บ้านThanh Thanh ตำบลThanh Cao (Thanh Oai ฮานอย) โดยมีพื้นที่ตั้งแต่ 60 ตรม. ถึง 85 ตรม. โดยมีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 8.6 ล้านดอง/ตรม. ถึง 12.5 ล้านดอง/ตรม. การประมูลมีผู้เสนอราคากว่า 4,600 ราย แต่มีเพียง 4,201 รายที่มีคุณสมบัติผ่านจากผู้เข้าร่วมประมูลทั้งหมด 1,545 ราย

ที่น่าสังเกตคือ เมื่อการประมูลสิ้นสุดลง พื้นที่มุมที่มีราคาชนะสูงที่สุดอยู่ที่เกือบ 100.5 ล้านดองต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 8 เท่า โดยทั่วไปแล้วที่ดินแต่ละแปลงจะมีราคาที่ชนะอยู่ที่ประมาณ 63-80 ล้านดอง/ตรม. ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นประมาณ 5-6.4 เท่า

ความคิดเห็นของประชาชนมักให้ความสนใจอย่างต่อเนื่องเกี่ยวกับการพัฒนาและผลการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอย เช่น Thanh Oai และ Hoai Duc (ภาพ: VARS)

หลังจากการประมูลที่ดินในอำเภอThanh Oai สร้างความปั่นป่วนในความคิดเห็นของประชาชน ล่าสุดเมื่อวันที่ 19 สิงหาคม การประมูลที่ดิน 19 แปลงในพื้นที่ LK04 หมู่บ้าน Long Khuc ตำบล Tien Yen อำเภอ Hoai Duc กรุงฮานอย ยังคงดึงดูดความสนใจและมีประชาชนจำนวนมากเข้าร่วม

ที่ดินจำนวน 19 แปลงที่นำออกประมูลมีขนาดตั้งแต่ 74ตรม. – 118ตรม. ราคาประมูลเริ่มต้นที่ 7.3 ล้านบาท/ตรม. เงินฝากมีตั้งแต่ 109 - 172 ล้านดองต่อแปลง

หลังจากการประมูลยาวนานถึง 19 ชั่วโมง สินค้าจำนวน 19 ชิ้นได้ถูกขายสำเร็จ ราคาที่ถูกชนะสูงสุดอยู่ที่ 133.3 ล้าน VND/m2 สูงกว่าราคาเริ่มต้นเกือบ 20 เท่า ในขณะที่ล็อตที่ต่ำที่สุดก็สูงถึง 91.3 ล้าน VND/m2 สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 12.5 เท่า

VARS เชื่อว่าการพัฒนาและผลลัพธ์ของการประมูลที่ดินนี้ถือเป็นเรื่องปกติและผิดปกติ เพราะในปัจจุบันเส้นแบ่งระหว่างสิ่งที่ปกติและผิดปกติดูไม่มีความชัดเจน สิ่งที่ไม่ปกติก็กลายเป็นปกติ และยังคงมีอยู่ "ตามปกติ" ในลักษณะที่ไม่ปกติต่อไป

อันที่จริงแล้วนี่ไม่ใช่ปรากฏการณ์ใหม่ ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 แม้ตลาดที่ดินโดยรวมยังคงเงียบสงบ แต่การประมูลที่ดินในบางพื้นที่ยังคงดึงดูดผู้เข้าร่วมได้หลายพันถึงหลายหมื่นคน โดยส่วนใหญ่เป็นนักลงทุน ผลการประมูลในบางสถานที่ยังบันทึกราคาที่ชนะการประมูลสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 10 เท่า

VARS อธิบายเหตุผลว่า ประการแรก ในอนาคตอันใกล้นี้ เงินจะ "ไหล" เข้าสู่ที่ดินประมูลในเขตเมืองและเขตที่อยู่อาศัยอย่างแน่นอน เมื่อท้องถิ่นจัดการประมูลหลายครั้งเพื่อเพิ่มรายได้งบประมาณ เพราะเป็นที่ดินประเภทสะอาด ไม่เกิดปัญหาข้อพิพาท มีหนังสือปกแดง มีสาธารณูปโภคพร้อมปลูกสร้างบ้านเพื่อทำธุรกิจ ปล่อยเช่า และสร้างรายได้ประจำเดือน

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา กรุงฮานอยมีความน่าดึงดูดใจเป็นพิเศษ เนื่องจากมีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นน้อยมาก และคาดว่าอุปทานที่ดินจะค่อยๆ ขาดแคลนมากขึ้นเรื่อยๆ เมื่อกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินใน 105 เมืองและเทศบาล ทำให้ธุรกิจต่างๆ ต้องสร้างบ้านบนที่ดินที่ขายในพื้นที่เหล่านี้ ขณะเดียวกันความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงที่อยู่อาศัยและการลงทุนจากประชาชนก็มีมากและมีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ประการที่สอง ราคาเพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า ซึ่งฟังดูผิดปกติมาก แต่ในความเป็นจริงแล้ว เป็นผลมาจากราคาเริ่มต้นของที่ดินที่ประมูลต่ำ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ก่อนหน้านี้ กฎระเบียบเกี่ยวกับการกำหนดราคาที่ดินอนุญาตให้มีการจ้างที่ปรึกษา

ที่ดินที่ประมูลในวันที่ 10 สิงหาคม ในเขตThanh Oai ก็ได้รับการว่าจ้างให้เป็นที่ปรึกษา โดยที่ปรึกษาได้กำหนดราคาเริ่มต้นที่ 40-45 ล้านดอง/ตร.ม. อย่างไรก็ตาม พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12 (พระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราหลายมาตราในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 เกี่ยวกับแนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556) ซึ่งปัจจุบันคือ พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71 (พระราชกฤษฎีกาควบคุมราคาที่ดิน ที่ออกโดยรัฐบาลเมื่อวันที่ 27 เมษายน พ.ศ. 2567) ได้ยกเลิกกฎระเบียบการจ้างที่ปรึกษา และเปลี่ยนมาใช้การกำหนดค่าสัมประสิทธิ์ K คูณด้วยรายการราคาที่ดินของเมืองแทน

ในขณะเดียวกัน ตามมติที่ 46 ลงวันที่ 18 กรกฎาคม พ.ศ. 2567 ของคณะกรรมการประชาชนนครฮานอย ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินของเขตThanh Oai อยู่ที่ 2.35 ราคาที่ดินที่ออกในปัจจุบันปี 2563 อยู่ในช่วง 3.6 - 5.3 ล้านดอง/ตร.ม. ดังนั้นเมื่อคูณค่าทั้งสองนี้เข้าด้วยกันจะได้ราคาเพียง 8.6 - 12.5 ล้าน VND/m2 เท่านั้น

สินค้าปลอดภัยราคาเริ่มต้นต่ำและเงินฝากขั้นต่ำ (100 ถึง 200 ล้านดอง) สร้างความดึงดูดใจให้กับผู้ซื้อได้เป็นอย่างดี ดังนั้นจึงไม่ยากที่จะเข้าใจว่าเหตุใดการประมูลนี้จึงดึงดูดผู้ลงทะเบียนได้เป็นจำนวนมาก จำนวนผู้เข้าร่วมที่มากขนาดนี้ถือเป็นเรื่องปกติ

ภาษีที่ดินสูง

VAR เชื่อว่าราคาที่สูงนี้สะท้อนความเป็นจริงของช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ เมื่อจำนวนใบสมัครที่เข้าร่วมประมูลมีมากกว่าจำนวนที่ดินในการประมูลหลายเท่า

อย่างไรก็ตาม ความจริงที่ว่าราคาที่ดินในทำเลที่มีโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคธรรมดาๆ ในเขตชานเมืองที่มีศักยภาพที่ราคาจะเพิ่มขึ้นตามปกติ มีราคาสูงถึงมากกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งเท่ากับราคาที่ดินในเขตเมืองและพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่น ถือเป็นเรื่องผิดปกติ และสูงเกินกว่ามูลค่าที่แท้จริงมาก อันเป็นผลจากเจตนาไม่ดี

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นักลงทุนจำนวนมากที่เข้าร่วมการประมูลเหล่านี้คือผู้ที่มี "อาชีพ" ในการประมูลที่ดิน พวกเขามักเข้าร่วมด้วยจุดประสงค์ "ง่ายๆ" คือการ "เล่นเน็ต" ไม่สนใจมูลค่าที่แท้จริง เพียงแค่ชนะแล้วซื้อและขายทันทีเพื่อทำกำไร หรือพร้อมที่จะเสียเงินมัดจำหากตลาดไม่ตอบสนอง

VAR เสนอให้เก็บภาษีสะสมที่ดินให้สูง (ภาพ: VS)

หรือจุดประสงค์ที่ “อันตราย” มากกว่านั้น ก็คือการสร้าง “ไข้” ขึ้น บุคคลเหล่านี้ใช้ประโยชน์จากเงินฝากการประมูลเพื่อปรับราคาที่ดินที่เกี่ยวข้องให้สูงขึ้น ถึงแม้จะมองข้ามความเสี่ยง แต่การกำหนดราคาให้ถูกกฎหมาย โดยชำระเงินเต็มจำนวนตามราคาที่ประมูลได้ เพื่อใช้ราคาดังกล่าวเป็นเกณฑ์ในการกระตุ้นราคาที่ดินในเขตชานเมือง ส่งผลให้ราคาที่ดินในหลายพื้นที่พุ่งสูงขึ้นจนแทบจะเรียกว่าเป็น “ไข้” เลยทีเดียว

ผลที่ตามมาจากสถานการณ์เหล่านี้ก็คือราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงอยู่แล้วกลับปรับสูงขึ้น ทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านกลายเป็นเรื่องห่างไกลสำหรับผู้คน โดยเฉพาะคนรุ่นเยาว์ ราคาประมูลที่สูง "เกิน" มูลค่าที่แท้จริงมากไม่เพียงแต่ทำให้เกิดความยากลำบากในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินสำหรับการประมูลครั้งต่อไปในสถานที่ประมูลในท้องถิ่นเท่านั้น แต่ยังเกิดขึ้นในหลายๆ สถานที่ทั่วประเทศอีกด้วย

ควบคู่ไปกับการแพร่หลายของสื่อ เมื่อเห็นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเป็นเวลานานเพียงพอ ก็จะเกิดความรู้สึก FOMO (กลัวถูกทิ้งไว้ข้างหลัง) นักลงทุนจะคาดหวังว่าราคาจะยังคงเพิ่มขึ้น จากนั้นจึงตัดสินใจที่มีความเสี่ยง

การตัดสินใจครั้งนี้ยังได้รับแรงผลักดันจากการรับรู้ว่าการปรับรายการราคาที่ดินในท้องถิ่นที่กำลังจะมีขึ้นจะผลักดันให้ราคาที่ดินสูงขึ้นโดยอ้อม ส่งผลให้ผู้ลงทุนจำนวนมากต้องสูญเสียเงินทุนไปโดยปริยาย ส่งผลให้เกิดพื้นที่รกร้างว่างเปล่า ส่งผลกระทบต่อกระบวนการฟื้นฟู และพัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัยและมีสุขภาพดี

เพื่อให้กิจกรรมการประมูลสามารถเกิดขึ้นได้อย่างโปร่งใส และเพิ่มรายได้ให้กับงบประมาณ รัฐต้องมีกลไกเพิ่มเติมเพื่อควบคุมกิจกรรมเก็งกำไรในเร็วๆ นี้ เพื่อแก้ปัญหาการเก็งกำไรและการขึ้นราคา ส่งผลให้ราคาบ้านในเมืองลดลง จำเป็นต้องเปลี่ยนความคิดของผู้คนเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย เพื่อให้ที่อยู่อาศัยเป็นสถานที่สำหรับอยู่อาศัยที่ตอบสนองความต้องการในการดำรงชีวิตของผู้คน ไม่ใช่เป็นทรัพย์สินที่สะสม

โดยการเก็บภาษีจากผู้ที่สะสมและเก็งกำไรแทนที่ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการดำรงชีพหรือเพื่อจัดการการผลิตและธุรกิจ จะทำให้ปัจจัยของสินทรัพย์ที่สะสมลดลง

อัตราภาษีอาจเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ สำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีระยะเวลาถือครองระยะสั้นหรือหากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้นำอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่กิจกรรมทางธุรกิจหรือไม่ทำการก่อสร้างหลังจากได้รับที่ดิน...

การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ในทิศทางที่ถูกต้องจะจำกัดหรือขจัดแรงจูงใจของผู้คนในการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรมีความเสี่ยงมากขึ้น นอกเหนือไปจากต้นทุนดอกเบี้ยและต้นทุนโอกาสอื่นๆ การซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์อีกครั้งเพื่อแสวงหากำไร หรือการสร้างอุปทานและอุปสงค์เสมือนเพื่อกระตุ้นราคาอสังหาริมทรัพย์กำลังค่อยๆ ไร้ความหมายไป

เงินที่ไม่ได้ใช้ของประชาชนจึงจะถูกนำมาใช้ในภาคการผลิตและธุรกิจ สร้างผลิตภัณฑ์และเพิ่มมูลค่าให้กับสังคม สิ่งนี้ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาได้อย่างแข็งแรงและมีประสิทธิภาพมากขึ้นในระยะยาว แทนที่จะเกิดภาวะเงินเฟ้อและราคาผันผวน

ที่มา: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html