โฮจิมินห์ซิตี้ต้องพัฒนาอะไรบ้าง?

นายเล ฮวง เจา ได้เสนอกลไกพิเศษหลายประการเพื่อช่วยให้นครโฮจิมินห์เติบโตได้

-คุณคิดว่ากลไกเหล่านั้นคืออะไร?

*อันดับแรก สัญญา BOT ไม่ควรนำไปใช้กับโครงการลงทุนเพื่อปรับปรุง ขยาย และปรับปรุงงานถนนที่มีอยู่แล้วในนครโฮจิมินห์ วิธีนี้จะหลีกเลี่ยงความขัดแย้งทางผลประโยชน์ระหว่างนักลงทุนในโครงการกับผู้ใช้ถนน BOT ซึ่งต้องเสียค่าธรรมเนียม ซึ่งอาจก่อให้เกิดจุดเชื่อมต่อทางสังคมได้ ดังนั้น จึงควรดำเนินโครงการลงทุนเพื่อปรับปรุง ขยาย และปรับปรุงถนนที่มีอยู่ภายใต้สัญญา BOT โดยใช้เงินงบประมาณของเมืองในการจ่ายเงินให้กับนักลงทุน

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องพิจารณาให้นครโฮจิมินห์เริ่มโครงการลงทุนก่อสร้างใหม่ภายใต้รูปแบบสัญญาบีที โดยใช้ทุนงบประมาณแผ่นดินจ่ายนักลงทุน และจะไม่จ่ายด้วยกองทุนที่ดินให้นักลงทุนดำเนินโครงการอื่นอย่างแน่นอน ขณะเดียวกัน รัฐยังสร้างทุนงบประมาณผ่านกิจกรรมการลงทุนในการพัฒนากองทุนที่ดิน กองทุนพัฒนาที่ดิน องค์กรพัฒนากองทุนที่ดิน และการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ตามบทบัญญัติของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) เพื่อระดมทรัพยากรจากภาคเอกชนไปลงทุนในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในเมือง งานจราจร เป็นต้น

-เกี่ยวกับปัญหาคอขวดในตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบัน คุณมีข้อเสนอแนะอย่างไรในการแก้ไขปัญหาและสร้างความก้าวหน้าให้กับการพัฒนานครโฮจิมินห์?

*ปัจจุบันปัญหาที่ใหญ่ที่สุดอยู่ที่เรื่องของกฎหมายโดยเฉพาะการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน โครงการส่วนใหญ่ไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากไม่สามารถชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินโดยใช้วิธีการคำนวณในปัจจุบัน จึงเสนอให้โครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์นำค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) มาใช้ และนำเสนอให้สภาประชาชนนครโฮจิมินห์พิจารณาอนุมัติการนำค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินไปใช้กับแปลงที่ดินและแปลงที่ดินทั้งหมด (ไม่ว่าจะมีค่าที่คำนวณตามบัญชีราคาที่ดินเป็นเท่าใดก็ตาม)

เพราะในปัจจุบันวิธีการส่วนเกินนิยมนำมาใช้ในการกำหนดราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ บ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ และเขตเมือง แต่การใช้วิธีนี้ทำให้ผลการประเมินมูลค่าที่ดินไม่น่าเชื่อถือ ตามการคำนวณของผู้เชี่ยวชาญ สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เดียวกัน หากบริษัทประเมินราคาเพียงบริษัทเดียวใช้สองวิธีประเมินราคาที่ดินที่แตกต่างกัน ก็จะได้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันสองแบบ โดยมีค่าต่างกันประมาณ 17% หากโครงการอสังหาริมทรัพย์เดียวกันได้รับการประเมินโดยบริษัทประเมินราคาสองบริษัทที่ต่างกันโดยใช้วิธีประเมินที่ดินแบบเดียวกัน ผลลัพธ์ที่ได้จะแตกต่างกัน โดยมีค่าต่างกันประมาณ 17% ดังนั้นการนำวิธีการปรับราคาที่ดินมาคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง

-การใช้ค่าสัมประสิทธิ์ K มีประโยชน์อย่างไรบ้างครับ?

*เท่าที่ฉันทราบ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เคยออกเอกสารขออนุญาตนำวิธีค่าสัมประสิทธิ์ K มาคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ทั้งหมดโดยไม่คำนึงว่าโครงการนั้นจะมีมูลค่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเกินหรือต่ำกว่า 30,000 ล้านดองหรือไม่ แทนที่จะจ้างหน่วยที่ปรึกษาการประเมินค่าที่ดินอย่างที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน หากใช้ค่าสัมประสิทธิ์ K ในการกำหนดค่าใช้ที่ดิน อาจใช้เวลาไม่เกิน 6 เดือน ให้มั่นใจว่าการจัดเก็บงบประมาณแผ่นดินครบถ้วน ถูกต้อง และตรงเวลา พร้อมทั้งให้สิทธิแก่นักลงทุนโครงการ

หลายโครงการไม่สามารถดำเนินการได้เพราะไม่สามารถชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้

พร้อมกันนี้ หากนำไปปฏิบัติตามข้อเสนอของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ จะทำให้การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และเขตเมืองเป็นทางการ โดยให้มีความโปร่งใส เพื่อให้ทั้งรัฐและบริษัทต่างๆ สามารถคาดการณ์จำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่จะต้องชำระให้กับงบประมาณของรัฐได้

การก้าวข้ามสถานการณ์ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ยังไม่ชัดเจนในปัจจุบัน ขณะเดียวกันก็หลีกเลี่ยงความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับเจ้าหน้าที่รัฐ ข้าราชการ และลูกจ้างของรัฐในการปฏิบัติหน้าที่ราชการและผู้ที่เกี่ยวข้อง อีกทั้งยังทำให้หน่วยงานของรัฐมีอำนาจเต็มในการตัดสินใจเกี่ยวกับจำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่จะต้องชำระเข้างบประมาณแผ่นดิน (โดยมีสิทธิ์ในการตัดสินใจเกี่ยวกับค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K4) เป็นประจำทุกปีหรือเมื่อตลาดผันผวนและเหมาะสมกับโครงการอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ พื้นที่ในเมือง เพื่อทำหน้าที่เป็นรัฐที่เป็นผู้นำตลาด ไม่ใช่รัฐที่เป็นผู้ตามตลาด) พร้อมกันนี้ยังรับประกันการจัดเก็บงบประมาณแผ่นดินให้ครบถ้วน ถูกต้อง และตรงเวลา พร้อมทั้งรับประกันสิทธิของนักลงทุนโครงการอีกด้วย

-ปัญหาที่ธุรกิจต้อง “เผชิญ” อยู่ในปัจจุบัน คือ ขั้นตอนการอนุมัติแผนการลงทุนและการอนุมัติผู้ลงทุน นี่คือสองขั้นตอนแรกในการทำโครงการ คุณมีคำแนะนำใด ๆ ในการแก้ปัญหาหรือไม่

*เราตระหนักดีว่าขั้นตอนการอนุมัตินโยบายการลงทุนพร้อมกับการอนุมัตินักลงทุนนั้นเป็นเพียงขั้นตอนเริ่มต้นของ "ห่วงโซ่" ขั้นตอนการลงทุนและการก่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์และบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์เท่านั้น ดังนั้นการ “ปิดกั้น” ขั้นตอนดังกล่าวจึงส่งผลให้เกิดการ “ปิดกั้น” ต่อโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ในช่วงที่ผ่านมา ดังนั้นจึงจำเป็นต้องขจัดอุปสรรคนี้ไม่เพียงแต่สำหรับนครโฮจิมินห์เท่านั้นแต่สำหรับทั้งประเทศด้วย

นอกจากนี้ปัญหาในปัจจุบันคือการปรับผังโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 1/2000 หลายโครงการไม่สามารถดำเนินการได้ เนื่องจากโครงการบ้านพักอาศัยสังคมส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่ดัดแปลงมาจากที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ หากมีการสร้างบ้านพักอาศัยสังคม สัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินจะเพิ่มขึ้น 1.5 เท่า นั่นหมายความว่าการวางแผน 1/2000 แบบเก่าจะต้องได้รับการปรับเปลี่ยนให้สอดคล้องกัน

การปรับผังเมืองมาตราส่วน 1/2000 อยู่ภายใต้ความรับผิดชอบและอำนาจหน้าที่ของหน่วยงานของรัฐ และมีการปรับผังเมือง “เป็นระยะ” ตามกฎหมายว่าด้วยผังเมืองและการก่อสร้าง แต่ไม่ได้กำหนดว่า “ผังเมืองและผังรายละเอียดต้องได้รับอนุมัติหรืออนุมัติให้ปรับผังเมืองตามกฎหมายเสียก่อน จึงจะจัดทำรายงานการศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนก่อสร้างและดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปของโครงการได้” ดังนั้น นักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมต้องรอโดยไม่ทราบว่าต้องรออีกนานเท่าใด แม้ว่าโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจะไม่ทำให้จำนวนประชากรในจังหวัดเพิ่มขึ้นก็ตาม เพราะผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมจะต้องเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรหรือชั่วคราวอย่างน้อย 6 เดือน และมีประกันสังคม ซึ่งจะเพิ่มจำนวนประชากรในพื้นที่ที่ตั้งโครงการเท่านั้น

ลิงค์ที่มา: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm