รถไฟความเร็วสูงยังไม่สร้าง ราคาที่ดินในฮานอยพุ่งสูงตาม

รถไฟความเร็วสูงเหนือ-ใต้คาดว่าจะมี 23 สถานี ครอบคลุม 20 จังหวัดและเมืองทั่วประเทศ ตามแผนดังกล่าว กลุ่มสถานีรถไฟหง็อกโหย ซึ่งเป็นสถานีหลักของรถไฟความเร็วสูงเหนือ-ใต้ จะถูกก่อสร้างบนพื้นที่ประมาณ 1.5 ตารางกิโลเมตร บนพื้นที่รวมทั้งหมด 1.7 ตารางกิโลเมตร

ข้อมูลดังกล่าวข้างต้นทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตThanh Tri (ฮานอย) เติบโตอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในตำบล Ngoc Hoi ซึ่งเป็นที่ตั้งของสถานี

นายทราน วัน ทัม นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเขตทานห์ตรี กล่าวว่า ตั้งแต่ต้นปีนี้ ราคาที่ดินในหลายๆ พื้นที่ในเขตทานห์ตรีพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว เนื่องจากที่ดินในฮานอยกำลัง "ร้อนแรง" มากขึ้น และล่าสุดหลังจากมีข่าวเรื่องสถานีรถไฟหง็อกหอย ราคาที่ดินในบริเวณนี้ก็เพิ่มสูงขึ้นอีก

หากต้นปี 2567 ราคาที่ดินซอยรถอยู่ที่ประมาณ 60 - 70 ล้านดอง/ตรม. ขณะนี้ราคาปรับขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 80 - 90 ล้านดอง/ตรม. ที่ดินขนาดใหญ่ติดถนนหลายแปลงที่มีทำเลดีมีราคาอยู่ที่ประมาณ 130 - 140 ล้านดอง/ตรม.

ตามข้อมูลของนายหน้ารายนี้ หากมีงบประมาณน้อยกว่า 4 พันล้านดอง จะเป็นเรื่องยากมากที่จะซื้อที่ดินรอบสถานีรถไฟหง็อกโหยพร้อมที่จอดรถหน้าประตู หากมีก็คงจะเป็นแปลงที่ดินที่เล็กเกินไปหรือมีฮวงจุ้ยที่จำกัด

ราคาที่ดินในอำเภอThanh Tri เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว "ตาม" การพัฒนารถไฟความเร็วสูง (ภาพประกอบ: VNN)

“ ในช่วงเดือนที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ง็อกฮอยมีการผันผวนอย่างมาก โดยที่ดินทุกแปลงมีราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 5% ส่วนที่ดินที่ติดถนนและซอยใหญ่มีราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 10-15% ที่น่าสังเกตคือ แม้ว่าราคาจะเพิ่มขึ้น แต่อุปทานในพื้นที่นี้ค่อนข้างหายาก ” นายทัมกล่าว

ตามข้อมูลจาก PropertyGuru Vietnam ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่นิยมมากที่สุดในตำบล Ngoc Hoi (เขต Thanh Tri) ในเดือนตุลาคมอยู่ที่ 124 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 69.9% เมื่อเทียบกับปีก่อน ถือเป็นราคาสูงสุดในรอบ 5 ปีอีกด้วย

ไม่เพียงแต่หง็อกหอยเท่านั้น ราคาที่ดินในพื้นที่อื่นๆ ของอำเภอทานห์ตรีก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเช่นกัน ตัวอย่างเช่น ราคาที่ดินในThanh Liet และ Ngu Hiep ผันผวนระหว่าง 30 ถึง 40 ล้านดองต่อตารางเมตร และอาจสูงถึงมากกว่า 50 ล้านดองต่อตารางเมตรในทำเลสวยงามใกล้ถนน

ในเขตทูเฮียบ ราคาที่ดินในซอยกว้างๆ มักจะผันผวนระหว่าง 70 - 80 ล้านดองต่อตารางเมตร ที่ดินบางแปลงในหมู่บ้าน Huynh Cung, Yen Nguu (Tam Hiep) อาจมีราคาสูงถึง 70 - 90 ล้านดองต่อตารางเมตร และในพื้นที่พิเศษอาจสูงถึงเกิน 100 ล้านดองต่อตารางเมตรด้วยซ้ำ ที่ดินในพื้นที่ที่ติดกับอำเภอThanh Oai มีราคาตั้งแต่ 11 ถึง 52 ล้านดองต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง

ราคาที่ดินในตำบลง็อกหอยเพิ่มสูงอย่างรวดเร็ว (ภาพหน้าจอ)

ตามข้อมูลของ CBR พบว่าอสังหาริมทรัพย์ใกล้สถานีรถไฟจะมีราคาเฉลี่ยสูงกว่าบริเวณอื่นประมาณ 10 – 20% ในกรณีที่ตลาดอสังหาฯเกิดวิกฤต โครงการบ้านจัดสรรที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้าได้ดีก็สามารถฟื้นตัวได้เร็วเช่นกัน

เมื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับผลกระทบของรถไฟความเร็วสูงเหนือ-ใต้ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าตั้งแต่เริ่มต้นโครงการ มูลค่าของกองทุนที่ดินจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วตลอดแนวทางหลวง แม้จะกระจุกตัวอยู่บริเวณสถานีและบริเวณโดยรอบก็ตาม การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของราคาอสังหาริมทรัพย์อาจดึงดูดนักเก็งกำไร ทำให้ราคาสูงขึ้น และอาจมีความเสี่ยงที่จะเกิด "ฟองสบู่" ในอสังหาริมทรัพย์ได้

ลองพิจารณาเส้นทางรถไฟลอยฟ้าสายกัตลินห์-เยนเงียในตัวเมืองดูสิ ฮานอยเริ่มเปิดให้บริการในเดือนพฤศจิกายน 2021 โดยส่วนต่างๆ ภายในรัศมี 500 เมตรของสถานีเพิ่มขึ้นมากกว่า 40% ภายใน 1 ปี ขณะเดียวกันราคาอพาร์ตเมนท์โดยรอบก็สูงกว่าราคาตลาดทั่วไปประมาณ 5-15% อีกด้วย

นายเหงียน ฮู เกวง ประธานชมรมอสังหาริมทรัพย์ฮานอย (HNREA) วิเคราะห์ว่า เป็นเรื่องปกติที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นตามการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง ก่อนหน้านี้ เมื่อมีข้อมูลการก่อสร้างถนนวงแหวนรอบที่ 4 นักลงทุนจะแข่งขันกันซื้อที่ดินรอบถนนเพื่อเตรียมการล่วงหน้า

“ ถือเป็นเรื่องปกติที่ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นก่อนที่จะมีข้อมูลผังเมืองอย่างเป็นทางการจากหน่วยงานของรัฐ โดยเฉพาะกรณีของระบบรถไฟความเร็วสูงเหนือ-ใต้ นี่เป็นโครงการสำคัญ ดังนั้นไม่เพียงแต่ผู้ลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ทุกคนต่างก็ตื่นเต้นกับข้อมูลต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับโครงการที่ยอดเยี่ยมนี้ ” นายเกืองกล่าวแสดงความคิดเห็น

อย่างไรก็ตาม นายเกือง กล่าวว่า ผู้ซื้อควรระมัดระวังอย่างยิ่งในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก่อนการวางแผน เนื่องจากหากไม่มีข้อมูลการวางแผนที่แม่นยำ ผู้ซื้อก็จะซื้อที่ดินที่อยู่ในพื้นที่การวางแผนและอยู่ระหว่างการขออนุญาตใช้พื้นที่ได้ง่าย

นอกจากนี้ นักลงทุนต้องพิจารณาถึงสุขภาพทางการเงินของตนเองด้วย โดยที่ดินที่ “ตาม” การวางแผนนั้นจะเหมาะสมกับนักลงทุนระยะกลางและระยะยาว และไม่ต้องพึ่งพาการกู้ยืมทางการเงินมากนัก

เจา อันห์

แหล่งที่มา