ความมุ่งมั่น ของรัฐบาล
นายกรัฐมนตรีเพิ่งออกเอกสารด่วนเลขที่ 527/TB-VPCP ประกาศผลการประชุมของนายกรัฐมนตรีเกี่ยวกับแนวทางแก้ไขเพื่อขจัดความยากลำบากในการเติบโตของสินเชื่อเพื่อการผลิตและธุรกิจ ส่งเสริมการเติบโตและสร้างเสถียรภาพให้กับเศรษฐกิจมหภาค
ที่น่าสังเกตคือในประกาศดังกล่าว นายกรัฐมนตรีได้ขอให้กระทรวงก่อสร้างให้คำแนะนำแก่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในการปรับโครงสร้างกลุ่มธุรกิจและลดต้นทุนผลิตภัณฑ์ มีแนวทางแก้ไขที่เหมาะสม ทันท่วงทีและมีประสิทธิผลในการปรับโครงสร้างกลุ่มต่างๆ สำหรับผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริง ที่อยู่อาศัยทางสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน และคนที่มีรายได้น้อย
ความเคลื่อนไหวต่างๆ มากมายในตลาดเป็นเครื่องพิสูจน์ความมุ่งมั่นของรัฐบาลในการขจัดความยากลำบากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
การเคลื่อนไหวดังกล่าวข้างต้นยังคงแสดงให้เห็นถึงความพยายามอันเข้มแข็งของรัฐบาลในการขจัดความยากลำบากเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวและพัฒนาอย่างปลอดภัย สุขภาพแข็งแรง และยั่งยืน
ก่อนหน้านี้ ในการประชุมเกี่ยวกับแนวทางแก้ไขเพื่อขจัดความยากลำบากในการเติบโตของสินเชื่อเพื่อการผลิตและธุรกิจ การส่งเสริมการเติบโต และการรักษาเสถียรภาพของเศรษฐกิจมหภาค ในเช้าวันที่ 7 ธันวาคม นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh กล่าวว่า ธนาคารและบริษัทต่างๆ อยู่ในระบบนิเวศทางเศรษฐกิจ เมื่อเศรษฐกิจพัฒนาเท่านั้น ธนาคารและธุรกิจจึงจะพัฒนาได้ และในทางกลับกัน เมื่อธนาคารและธุรกิจพัฒนาเท่านั้น ประเทศจึงจะพัฒนาได้ ทุกๆ คน ทุกๆ ราษฎร จะต้องร่วมรับผิดชอบ “ช่วยกันฝ่าพายุ” เพื่อให้ประเทศผ่านพ้นความยากลำบากไปได้ ทุกๆ คน ทุกๆ ราษฎร จึงจะผ่านพ้นความยากลำบากไปได้ และการพัฒนาก็จะเกิดร่วมกัน
ประเด็นปัญหาธุรกิจอสังหาฯ ร้องเรียนปัญหาการเข้าถึงเงินทุน แต่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาฯ โดยรวมมีแนวโน้มสูงขึ้น หากเกิดความยากลำบากขึ้น แต่ราคาขายยังคงเท่าเดิม และยังคงมีความต้องการแบบ “ทางเดียว” จะมีการรับผิดชอบร่วมกันหรือไม่
ตามที่นายกรัฐมนตรีได้กล่าวไว้ ในยามปกติก็มีนโยบายปกติ แต่ในยามไม่ปกติก็จะต้องมีนโยบายที่ไม่ปกติ ในช่วงเวลาแห่งความยากลำบาก นโยบายที่ยึดหลัก “การประสานผลประโยชน์และแบ่งปันความเสี่ยง” จะต้องเหมาะสม ถูกต้อง และส่งเสริมการพัฒนา
เพราะเหตุใดราคาขายจึงเพิ่มขึ้น?
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนสูง แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคง "ตรึง" อยู่ที่ระดับสูง ข้อมูลการวิจัยจากสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นหลายสิบเท่าในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา เฉพาะในปี 2021 ราคาบ้านโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นสองหลัก
ตลาดอสังหาฯ ถือว่าแข็งแกร่ง แต่ราคาอสังหาฯ ยังคง “ยึด” อยู่ในระดับสูง แม้แต่กลุ่มอพาร์ตเมนท์ในเมืองใหญ่ๆ ก็ยังมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น (ภาพประกอบ)
VARS คาดการณ์ว่าในปี 2567 ราคาคอนโดมิเนียมหลักจะยังคงเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 3 – 8% เพราะปัญหาการจัดหาระยะสั้นยังไม่ได้รับการแก้ไข การขาดแคลนอุปทานใหม่ทำให้ตลาดขาดการแข่งขัน บริษัทที่มีโครงการอพาร์ตเมนต์เปิดขายในช่วงนี้ถือเป็น "ราชา" หากไม่ประสบปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน นักลงทุนจะยังคงตั้งราคาให้สูงต่อไปเพื่อเพิ่มผลกำไรสูงสุด ในขณะเดียวกัน โครงสร้างพื้นฐานที่ปรับปรุงอย่างต่อเนื่องจะผลักดันให้ราคาสูงขึ้นต่อไป
ราคาอพาร์ทเมนต์สูงขึ้นไม่เพียงแต่เนื่องจากนักลงทุนพยายามรักษาราคาให้อยู่ในระดับสูง แต่ยังเป็นเพราะต้นทุนการลงทุนและการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากราคาของวัตถุดิบ ต้นทุนแรงงาน และต้นทุนการเข้าถึงทางการเงินที่เพิ่มขึ้นด้วย นอกจากนี้ ต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดินยังสูงเกินไป รวมถึงค่าใช้จ่าย “ที่ไม่ได้ระบุชื่อ” จำนวนมากที่เกิดขึ้นในการดำเนินการลงทุน ก่อสร้าง และพัฒนาโครงการ ทำให้ผู้ลงทุนประสบปัญหาในการลดราคา
อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและอัตราเงินเฟ้อที่สูงเป็นประวัติการณ์ส่งผลให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นเช่นกัน แต่ปัญหาหลักอยู่ที่การขาดแคลนอุปทาน
อุปทานเริ่มขาดแคลนมากขึ้น
ทั้งนี้ จำนวนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่ได้รับใบอนุญาตใหม่จึงมีน้อยมาก และมีแนวโน้มลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มราคาประหยัดและระดับกลาง โดยเฉพาะตามข้อมูลที่กระทรวงก่อสร้างเผยแพร่เกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2565 ทั้งประเทศมีโครงการที่ได้รับใบอนุญาตใหม่ 126 โครงการ ลดลงเพียง 52.7% เมื่อเทียบกับปี 2564 และลดลง 17% เมื่อเทียบกับปี 2563
ที่น่าสังเกตคือ ไม่มีโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคตในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) ที่เข้าเงื่อนไขการระดมทุนและธุรกรรมที่อยู่อาศัยในปี 2564 และ 2565 สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ระดับกลาง (25-50 ล้านดอง/ตร.ม.) ที่เข้าเงื่อนไขการระดมทุนและธุรกรรมที่อยู่อาศัยก็ลดลงอย่างต่อเนื่องเป็นสองเท่าตั้งแต่ปี 2563
ข้อมูลการวิจัยของ VARS ยังแสดงให้เห็นอีกว่าจำนวนอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงและระดับกลางที่ขายได้ลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2019 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงที่ขายได้ทั้งหมดในปี 2022 มีเพียง 10% เมื่อเทียบกับปี 2019
สัดส่วนอุปทานอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดต่ออุปทานอพาร์ทเมนท์ทั้งหมดที่เปิดขายก็ลดลงอย่างต่อเนื่องเช่นกัน จาก 30% ในปี 2019 เหลือ 7% ในปี 2022 ในช่วงปี 2019-2022 สัดส่วนอพาร์ทเมนท์ระดับกลางก็ลดลงเหลือ 54%, 46%, 34% และ 27% ตามลำดับ
จะปรับโครงสร้างกลุ่มผลิตภัณฑ์และลดต้นทุนผลิตภัณฑ์ได้อย่างไร
ตามที่ VARS กล่าวไว้ เพื่อปรับโครงสร้างส่วนต่างๆ และลดต้นทุนผลิตภัณฑ์ จำเป็นต้องมี “ความพยายามร่วมกัน” รวมมุมมอง วิธีดำเนินการ และการประสานงานเรื่องและส่วนประกอบต่างๆ มากมาย ตั้งแต่หน่วยงานบริหารระดับรัฐไปจนถึงบริษัทและธนาคาร
ในส่วนของหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ ก่อนอื่นจำเป็นต้องศึกษาทางเลือกในการย่นระยะเวลาขั้นตอนและกระบวนการบริหารการลงทุนและการก่อสร้าง พิจารณาตัวเลือกเพื่อสนับสนุนธุรกิจในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและการเคลียร์พื้นที่ ในปัจจุบันสิ่งเหล่านี้เป็นสองรายการที่กินต้นทุนของนักลงทุนจำนวนมาก ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อราคาอสังหาริมทรัพย์
พร้อมกันนี้จำเป็นต้องใช้มาตรการที่เข้มงวดเพื่อรับมือกับการกระทำทั้งหมดที่ “ก่อให้เกิดความยากลำบาก” ต่อธุรกิจในกระบวนการลงทุนและพัฒนาโครงการ หลีกเลี่ยงการเกิด “ค่าจารบี” ที่จะเพิ่มเข้าไปในต้นทุนผลิตภัณฑ์โดยที่มองไม่เห็น
ธนาคารแห่งรัฐจำเป็นต้องวิจัยและพัฒนาโปรแกรมสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษโดยเฉพาะสำหรับธุรกิจที่ลงทุนและพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและผู้ซื้อบ้าน จำเป็นต้องมีกลไกและนโยบายที่เฉพาะเจาะจงและชัดเจนเพื่อสนับสนุนนักลงทุนหากต้องการปรับโครงสร้างโครงการจากระดับไฮเอนด์ไปเป็นโครงการราคาประหยัดหรือโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม
สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีการทบทวนพอร์ตโครงการลงทุนอย่างจริงจัง ขายโครงการบางส่วนหรือทั้งหมดที่ไม่สอดคล้องกับทรัพยากรที่มีอยู่ ปรับโครงสร้างหนี้และวางแผนกระแสเงินสดอย่างเชิงรุก มุ่งเน้นเงินทุนไปที่โครงการที่มีความมั่นคงทางกฎหมาย มีแผนเงินกู้ที่เป็นไปได้ สามารถเสร็จสิ้นได้ก่อนกำหนด และชำระบัญชีได้ง่าย
ลดความคาดหวังกำไรลง หรืออาจยอมขายขาดทุน ใช้กำไรจากปีก่อนๆ เพื่อรักษาการดำเนินงาน สำหรับโครงการใหม่ในช่วงการวิจัย ให้เน้นไปที่กลุ่มราคาที่ไม่แพงเกินไป เพื่อให้แน่ใจว่าจะมีศักยภาพในการดูดซับเมื่อเปิดตัวผลิตภัณฑ์สู่ตลาด
นอกจากนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องพัฒนานวัตกรรม วิจัย และนำความสำเร็จทางเทคโนโลยีมาประยุกต์ใช้อย่างต่อเนื่อง เพื่อปรับปรุงศักยภาพการบริหารจัดการ ควบคุมความเสี่ยง และลดต้นทุน
น.เกียง
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)