เหตุใดราคาอสังหาฯ ยังคง “ยึด” อยู่ในระดับสูง?

ความมุ่งมั่น ของรัฐบาล

นายกรัฐมนตรีเพิ่งออกเอกสารด่วนหมายเลข 527/TB-VPCP ประกาศผลการประชุมของนายกรัฐมนตรีเกี่ยวกับแนวทางแก้ไขเพื่อขจัดความยากลำบากในการเติบโตของสินเชื่อเพื่อการผลิตและธุรกิจ ส่งเสริมการเติบโตและเสถียรภาพเศรษฐกิจมหภาค

ที่น่าสังเกตคือในประกาศดังกล่าว นายกรัฐมนตรีได้ขอให้กระทรวงก่อสร้างให้คำแนะนำแก่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในการปรับโครงสร้างกลุ่มธุรกิจและลดต้นทุนผลิตภัณฑ์ มีแนวทางแก้ไขที่เหมาะสม ทันท่วงทีและมีประสิทธิผลในการปรับโครงสร้างกลุ่มต่างๆ สำหรับผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริง บ้านพักสังคม บ้านพักสำหรับคนงาน และคนที่มีรายได้น้อย

อสังหาฯ - เหตุใดราคาอสังหาฯ จึงยังคง “ทรงตัว” อยู่ในระดับสูง? — ความเคลื่อนไหวต่างๆ มากมายในตลาดเป็นเครื่องพิสูจน์ความมุ่งมั่นของรัฐบาลในการขจัดความยากลำบากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

การเคลื่อนไหวดังกล่าวข้างต้นยังคงแสดงให้เห็นถึงความพยายามอันเข้มแข็งของรัฐบาลในการขจัดความยากลำบากเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวและพัฒนาอย่างปลอดภัย สุขภาพแข็งแรง และยั่งยืน

ก่อนหน้านี้ ในการประชุมเกี่ยวกับแนวทางแก้ไขเพื่อขจัดความยากลำบากในการเติบโตของสินเชื่อเพื่อการผลิตและธุรกิจ การส่งเสริมการเติบโต และการรักษาเสถียรภาพของเศรษฐกิจมหภาค ในเช้าวันที่ 7 ธันวาคม นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh ระบุอย่างชัดเจนว่า ธนาคารและบริษัทต่างๆ อยู่ในระบบนิเวศทางเศรษฐกิจ เมื่อเศรษฐกิจพัฒนาเท่านั้น ธนาคารและธุรกิจจึงจะพัฒนาได้ และในทางกลับกัน เมื่อธนาคารและธุรกิจพัฒนาเท่านั้น ประเทศจึงจะพัฒนาได้ แต่ละคน ทุกๆ หน่วยงาน จะต้องร่วมรับผิดชอบ “ช่วยกันฝ่าพายุ” เพื่อให้ประเทศผ่านพ้นความยากลำบากไปได้ จากนั้น แต่ละคน ทุกๆ หน่วยงาน ก็จะสามารถผ่านพ้นความยากลำบากไปได้ และการพัฒนาก็จะเกิดร่วมกัน

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังบ่นถึงความยากลำบากในการเข้าถึงเงินทุน แต่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาราคาอสังหาริมทรัพย์กลับเพิ่มขึ้นโดยทั่วไป หากเกิดความยากลำบากแต่ยังคงราคาขายเท่าเดิมและยังคงมีความต้องการแบบ “ทางเดียว” จะมีความรับผิดชอบร่วมกันหรือไม่

ตามที่นายกรัฐมนตรีได้กล่าวไว้ ในยามปกติก็มีนโยบายปกติ แต่ในยามไม่ปกติก็จะต้องมีนโยบายที่ไม่ปกติ ในช่วงเวลาแห่งความยากลำบาก นโยบายที่ยึดหลัก “การประสานผลประโยชน์และแบ่งปันความเสี่ยง” จะต้องเหมาะสม ถูกต้อง และส่งเสริมการพัฒนา

เพราะเหตุใดราคาขายจึงเพิ่มขึ้น?

ในช่วงที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ มีความยากลำบาก แต่ราคาอสังหาฯ ยังคง “ทรงตัว” อยู่ในระดับสูง ข้อมูลการวิจัยของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นหลายสิบเท่าในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา เฉพาะในปี 2021 ราคาบ้านเฉลี่ยเติบโตขึ้นสองหลัก

อสังหาฯ - เหตุใดราคาอสังหาฯ จึงยังคง “ทรงตัว” อยู่ในระดับสูง? (รูปที่ 2) — ตลาดอสังหาฯ ถือว่าแข็งแกร่ง แต่ราคาอสังหาฯ ยังคง “ยึด” อยู่ในระดับสูง แม้แต่กลุ่มอพาร์ตเมนท์ในเมืองใหญ่ๆ ก็ยังมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น (ภาพประกอบ)

VARS คาดการณ์ว่าในปี 2567 ราคาคอนโดมิเนียมหลักจะยังคงเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 3 – 8% เพราะปัญหาอุปทานระยะสั้นยังไม่ได้รับการแก้ไข ความขาดแคลนของอุปทานใหม่ทำให้ตลาดขาดการแข่งขัน ธุรกิจที่มีโครงการอพาร์ตเมนต์เปิดขายในระยะนี้ถือเป็น "ราชา" ถ้าไม่ประสบปัญหาสภาพคล่อง นักลงทุนจะยังคงตั้งราคาให้สูงต่อไปเพื่อเพิ่มผลกำไรสูงสุด ในเวลาเดียวกันโครงสร้างพื้นฐานที่ปรับปรุงอย่างต่อเนื่องจะผลักดันให้ระดับราคาสูงขึ้นต่อไป

ราคาอพาร์ทเมนต์สูงขึ้นไม่เพียงแต่เนื่องจากนักลงทุนพยายามรักษาราคาให้อยู่ในระดับสูง แต่ยังเป็นเพราะต้นทุนการลงทุนและการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากราคาของวัตถุดิบ ต้นทุนแรงงาน และต้นทุนการเข้าถึงทางการเงินที่เพิ่มขึ้นด้วย นอกจากนี้ ต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดินยังสูงเกินไป รวมถึงค่าใช้จ่าย “ที่ไม่ได้ระบุชื่อ” จำนวนมากที่เกิดขึ้นในการดำเนินการลงทุน ก่อสร้าง และพัฒนาโครงการ ทำให้ผู้ลงทุนประสบปัญหาในการลดราคา

อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและอัตราเงินเฟ้อที่สูงเป็นประวัติการณ์ในอดีตส่งผลให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นเช่นกัน แต่แก่นของปัญหาคือการขาดแคลนอุปทาน

อุปทานเริ่มขาดแคลนมากขึ้น

ทั้งนี้ จำนวนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่ได้รับใบอนุญาตใหม่จึงมีน้อยมาก และมีแนวโน้มลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มราคาประหยัดและระดับกลาง โดยเฉพาะตามข้อมูลที่กระทรวงก่อสร้างเผยแพร่เกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2565 ทั้งประเทศมีโครงการที่ได้รับใบอนุญาตใหม่ 126 โครงการ ลดลงเพียง 52.7% เมื่อเทียบกับปี 2564 และลดลง 17% เมื่อเทียบกับปี 2563

ที่น่าสังเกตคือ ไม่มีโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคตในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) ที่เข้าเงื่อนไขการระดมทุนและธุรกรรมที่อยู่อาศัยในปี 2564 และ 2565 สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ระดับกลาง (25-50 ล้านดอง/ตร.ม.) ที่เข้าเงื่อนไขการระดมทุนและธุรกรรมที่อยู่อาศัยก็ลดลงอย่างต่อเนื่องเป็นสองเท่าตั้งแต่ปี 2563

ข้อมูลการวิจัยของ VARS ยังแสดงให้เห็นอีกว่าจำนวนอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงและระดับกลางที่ขายได้ลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2019 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงที่ขายได้ทั้งหมดในปี 2022 มีเพียง 10% เมื่อเทียบกับปี 2019

สัดส่วนอุปทานอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดต่ออุปทานอพาร์ทเมนท์ทั้งหมดที่เปิดขายก็ลดลงอย่างต่อเนื่องเช่นกัน จาก 30% ในปี 2019 เหลือ 7% ในปี 2022 ในช่วงปี 2019-2022 สัดส่วนอพาร์ทเมนท์ระดับกลางก็ลดลงเหลือ 54%, 46%, 34% และ 27% ตามลำดับ

จะปรับโครงสร้างกลุ่มผลิตภัณฑ์และลดต้นทุนผลิตภัณฑ์ได้อย่างไร

ตามที่ VARS กล่าวไว้ เพื่อปรับโครงสร้างส่วนต่างๆ และลดต้นทุนผลิตภัณฑ์ จำเป็นต้องมี “ความพยายามร่วมกัน” รวมมุมมอง วิธีดำเนินการ และการประสานงานเรื่องและส่วนประกอบต่างๆ มากมาย ตั้งแต่หน่วยงานบริหารระดับรัฐไปจนถึงบริษัทและธนาคาร

ในส่วนของหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ ก่อนอื่นจำเป็นต้องศึกษาทางเลือกในการย่นระยะเวลาขั้นตอนและกระบวนการบริหารการลงทุนและการก่อสร้าง พิจารณาตัวเลือกเพื่อสนับสนุนธุรกิจในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและการเคลียร์พื้นที่ ในปัจจุบันสิ่งเหล่านี้เป็นสองรายการที่กินต้นทุนของนักลงทุนจำนวนมาก ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อราคาอสังหาริมทรัพย์

พร้อมกันนี้จำเป็นต้องใช้มาตรการที่เข้มงวดเพื่อรับมือกับการกระทำทั้งหมดที่ “ก่อให้เกิดความยากลำบาก” ต่อธุรกิจในกระบวนการลงทุนและพัฒนาโครงการ หลีกเลี่ยงการเกิด “ค่าจารบี” ที่จะเพิ่มเข้าไปในต้นทุนผลิตภัณฑ์โดยที่มองไม่เห็น

ธนาคารแห่งรัฐจำเป็นต้องวิจัยและพัฒนาโปรแกรมสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษโดยเฉพาะสำหรับธุรกิจที่ลงทุนและพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและผู้ซื้อบ้าน จำเป็นต้องมีกลไกและนโยบายที่เฉพาะเจาะจงและชัดเจนเพื่อสนับสนุนนักลงทุนหากต้องการปรับโครงสร้างโครงการจากระดับไฮเอนด์ไปเป็นโครงการราคาประหยัดหรือโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีการทบทวนพอร์ตโครงการลงทุนอย่างจริงจัง ขายโครงการบางส่วนหรือทั้งหมดที่ไม่สอดคล้องกับทรัพยากรที่มีอยู่ ปรับโครงสร้างหนี้และวางแผนกระแสเงินสดอย่างเชิงรุก มุ่งเน้นเงินทุนไปที่โครงการที่มีความมั่นคงทางกฎหมาย มีแผนเงินกู้ที่เป็นไปได้ สามารถเสร็จสิ้นได้ก่อนกำหนด และชำระบัญชีได้ง่าย

ลดความคาดหวังกำไรลง หรืออาจยอมขายขาดทุน ใช้กำไรจากปีก่อนๆ เพื่อรักษาการดำเนินงาน สำหรับโครงการใหม่ในช่วงการวิจัย ให้มุ่งเน้นไปที่กลุ่มราคาที่ไม่แพงเพื่อให้แน่ใจว่ามีศักยภาพในการดูดซับเมื่อเปิดตัวผลิตภัณฑ์สู่ตลาด

นอกจากนี้ วิสาหกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องพัฒนานวัตกรรม วิจัย และประยุกต์ใช้ความสำเร็จทางเทคโนโลยีอย่างต่อเนื่อง เพื่อปรับปรุงศักยภาพการบริหารจัดการ ควบคุมความเสี่ยง และลดต้นทุน

น.เกียง

แหล่งที่มา