ผู้เชี่ยวชาญออกความเห็นแปลกใจเกี่ยวกับราคาอพาร์ตเมนต์ในปีนี้

ราคาอพาร์ทเม้นท์เพิ่มสูงอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีมานี้

รายงานตลาดอสังหาฯ ปี 2567 กระทรวงก่อสร้าง เผยว่า ในเมืองใหญ่ ราคาอสังหาฯ จะเพิ่มขึ้นสูงมากเมื่อเทียบกับปี 2566

ระดับราคาใหม่จะถูกสร้างขึ้นสำหรับทุกกลุ่ม โดยเฉพาะกลุ่มต้นทุนต่ำที่มีราคาต่ำกว่า 30 ล้านดอง/ตรม. ตอนนี้ได้ปรับราคาเป็น 45 ล้านดอง/ตรม. แล้ว กลุ่มราคากลางเดิมมีราคาขายอยู่ที่ 30-45 ล้านดอง/ตรม. ตอนนี้ได้เพิ่มเป็น 45-70 ล้านดอง/ตรม. แล้ว กลุ่มไฮเอนด์เดิมราคา 50-70 ล้านดอง/ตรม. ตอนนี้เพิ่มเป็น 70-100 ล้านดอง/ตรม. กลุ่มซูเปอร์ลักชัวรีปรากฏตัวในตลาดในหลายโครงการด้วยราคาที่สูงกว่า 200 ล้านดองต่อตรม.

กระทรวงก่อสร้างเผยปี 67 ราคาอพาร์ตเมนท์ในเมืองใหญ่บางเมืองจะยังคงปรับเพิ่มต่อเนื่อง ในฮานอย ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 40-50% เมื่อเทียบกับราคาในปี 2566 โดยมีบางโครงการที่เพิ่มขึ้นในระดับที่สูงขึ้น

ตามการสำรวจของ ผู้สื่อข่าว Dan Tri พบว่า ในตลาดฮานอย อพาร์ทเมนท์เช่น Ecolife Tay Ho มีราคาขายประมาณ 72 ล้านดองต่อตารางเมตร ราคา Sunshine Garden ประมาณ 54 ล้านดอง/ตรม. โครงการ Chelsea Park - Cau Giay ราคาขายอยู่ที่ประมาณ 62 ล้านดอง/ตรม. ราคาขายโครงการ Trang An Complex ประมาณ 70 ล้านดอง/ตรม. ราคาขายโครงการ Legend Tower อยู่ที่ประมาณ 72 ล้านดอง/ตรม. ราคาข้างต้นเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับต้นปี 2024

อาคารอพาร์ทเมนท์ในฮานอย (ภาพถ่าย: Tran Khang)

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เหงียน กว็อก อันห์ กล่าวว่า มีหลายสาเหตุที่ทำให้ราคากลุ่มอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ประการแรก ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นวัฏจักร โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาอพาร์ทเม้นท์เพิ่มขึ้น เนื่องจากธรรมชาติของตลาดอยู่ในช่วงฟื้นตัว ก่อนหน้านี้ในช่วงกลางปี ​​2567 หน่วยงานนี้คาดการณ์การฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท โดยประเภทแรกที่ฟื้นตัวจะเป็นผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัย

หลังจากผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบาก ความรู้สึกของนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็อ่อนแอมาก สิ่งที่น่ากลัวที่สุดเมื่อลงทุนไม่ใช่ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง แต่เป็นความกลัวว่าผลิตภัณฑ์จะไม่มีสภาพคล่อง ดังนั้นนักลงทุนจึงมองหาประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีสถานะทางกฎหมาย มีกระแสเงินสด และอย่างน้อยก็สามารถให้เช่าได้ เช่น อพาร์ทเมนท์

เหตุผลที่สองคืออุปทานไม่สอดคล้องกับความต้องการของตลาด ทั้งที่ความต้องการมีสูงมาก ตัวอย่างเช่น ในฮานอย จำเป็นต้องมีอพาร์ทเมนต์ใหม่ประมาณ 100,000-170,000 ยูนิตต่อปี ในขณะที่อุปทานในปี 2024 จะเพียงพอเพียง 30,000 ยูนิต และในปี 2023 จะเพียงพอเพียง 10,000 ยูนิต

นอกจากนี้ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ยังกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มราคาสูงเพิ่มมากขึ้น หลักฐานก็คือในช่วงต้นปี 2563 กลุ่มไฮเอนด์ขึ้นไป (ราคาเกิน 55 ล้านดอง/ตร.ม.) คิดเป็นเพียงประมาณ 6% ของอุปทานทั้งหมดเท่านั้น ภายในไตรมาสที่ 3 ปี 2024 ผลิตภัณฑ์เหล่านี้จะมีสัดส่วนประมาณ 60%

ตามที่เขากล่าวไว้ ในบริบทของอุปทานที่ต่ำในตลาด หลังจากขจัดปัญหาทางกฎหมายและเปิดตัวผลิตภัณฑ์แล้ว นักลงทุนจะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มระดับกลางขึ้นไป (ราคาที่สูงกว่า 35 ล้านดอง/ตร.ม.) เป็นหลัก “การเปิดตัวโครงการใช้เวลานานมาก ในขณะที่ราคาที่ดินยังคงเพิ่มขึ้นทุกวัน ดังนั้น จึงเป็นเรื่องสมเหตุสมผลที่นักลงทุนจะตัดสินใจเปิดตัวอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาตั้งแต่ระดับกลางไปจนถึงระดับสูง” นาย Quoc กล่าว

เหตุผลที่สาม คือ จิตวิทยาการตลาด โดยเฉพาะเมื่อราคาอพาร์ตเมนท์ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก ผู้คนก็มักจะรอให้ราคาลดลง แต่เมื่อเห็นว่าราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 10-20% ทุกคนก็แห่เข้ามาซื้อเพราะกลัวว่าราคาจะเพิ่มขึ้นต่อไปอีก นี่เป็นการโจมตีทางจิตวิทยาที่ส่งผลให้ตลาดพุ่งสูงขึ้นอีกครั้ง

“อันที่จริงแล้ว ตลาดมียอดขายร้อนแรงมากในช่วงปีที่ผ่านมา สาเหตุก็มาจากผู้คนที่รอราคาอพาร์ตเมนต์ลดลงอย่างใจร้อนเช่นกัน” นาย Quoc กล่าว และสรุป

นางสาวเหงียน ทิ ฮ่อง วัน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์อีกรายหนึ่ง กล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยยังคงเติบโตโดยอัตโนมัติเนื่องมาจากปัจจัยทางธรรมชาติ เช่น ความต้องการและรายได้ที่เพิ่มขึ้น การเติบโตของประชากร และการขยายตัวของเมือง อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นกะทันหันในอนาคตอันใกล้นี้คงไม่น่าจะเกิดขึ้น

ตามที่เธอได้กล่าวไว้ เหตุผลที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยสูงในช่วงก่อนหน้านี้ ส่วนใหญ่เป็นเพราะการซื้อและขายต่อเพื่อเก็งกำไร กลุ่มนี้จะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบมากขึ้นในการเข้าสู่ตลาดเมื่อการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์จะต้องสูงกว่าต้นทุนของเงินทุน ต้นทุนการใช้เลเวอเรจทางการเงิน รวมถึงต้นทุนภาษีเงินได้ ค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์จะถูกคำนวณ ในรายการราคาที่ดินใหม่ใกล้ตลาดมากขึ้น

ปีนี้ราคาอพาร์ทเม้นท์จะยังปรับขึ้นอีก?

นายหวู่ เกือง กวีเยต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ Dat Xanh North กล่าวว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยในปี 2567 จะมีความผันผวนด้านราคาอย่างมาก มีอพาร์ทเม้นท์บางแห่งที่ราคาเพิ่มขึ้น 40-50% หรือแม้แต่ 60% เมื่อเทียบกับปี 2023 ซึ่งเมื่อเทียบกับราคาในปี 2023 แล้ว ราคาอพาร์ทเม้นท์ก็เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ประการที่สอง โครงการใหม่ยังมีระดับราคาใหม่ที่กำหนดโดยนักลงทุนอีกด้วย โครงการใหม่ทั้งหมดมีมูลค่า 70-90 ล้านดองต่อตรม. หรือแม้แต่ 110-120 ล้านดองต่อตรม. ก็ตาม

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าในปีนี้อุปทานอพาร์ทเมนท์ราคาถูกจะดีขึ้น (ภาพประกอบ: Tran Khang)

“ผมมองว่าราคาอพาร์ตเมนท์ปัจจุบันได้พุ่งถึงระดับหนึ่งแล้ว และยากที่จะปรับขึ้นให้สูงขึ้น เพราะหากปรับขึ้นต่อไปอีกก็จะเกินกำลังซื้อของประชาชนและเกิดปัญหาสภาพคล่อง แต่การปรับลดราคาลงก็เป็นเรื่องยากเช่นกัน “เนื่องจากปัจจุบันต้นทุนในการดำเนินโครงการมีสูงมาก ทั้งต้นทุนเงินทุน อัตราดอกเบี้ย ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง และโดยเฉพาะต้นทุนการใช้ที่ดินที่ประเมินตามราคาตลาด” เขากล่าว

นาย Quyet แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับแนวโน้มอพาร์ตเมนต์ในปีนี้ว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดของนครโฮจิมินห์และฮานอยจะทรงตัว อย่างไรก็ตามในปีนี้ราคาอพาร์ตเมนท์ในต่างจังหวัด โดยเฉพาะจังหวัดที่เป็นนิคมอุตสาหกรรมมีแนวโน้มดีขึ้น เนื่องจากราคาในต่างจังหวัดอยู่ในระดับค่อนข้างเหมาะสม

นายเหงียน อันห์ เกว๋ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในช่วงปี 2563-2567 อุปทานอพาร์ตเมนต์มีจำกัด เนื่องจากขั้นตอนการลงทุนมีความยากลำบากหลายประการ ส่งผลให้ราคาปรับขึ้นอย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม ทุกสิ่งทุกอย่างมีวัฏจักรและกฎของอุปสงค์และอุปทาน ดังนั้นเมื่อราคาสูงเกินไป ตลาดก็จะปรับตัว

ตามที่เขากล่าว ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยถึงจุดสูงสุดในเดือนตุลาคม 2024 ทั้งในแง่ของปริมาณธุรกรรมและราคาขาย นับตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2567 ตลาดแสดงสัญญาณการกลับตัว นักลงทุนเริ่มลดราคา ปริมาณธุรกรรมลดลง และความเชื่อมั่นในการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของราคาอพาร์ตเมนต์แทบจะหายไป

ภายในปี 2568 ขั้นตอนการลงทุนได้รับการปรับปรุงและมีอุปทานอพาร์ตเมนต์เพิ่มมากขึ้น รวมถึงบ้านพักสังคมด้วย ด้วยการมีอพาร์ทเมนต์ใหม่เพิ่มขึ้นกว่า 10,000 ยูนิตในพื้นที่เช่น ด่งอันห์, เมลินห์, ทันตรี, นามตูเลียม และเขตอื่นๆ อีกหลายแห่ง ผู้คนจะมีทางเลือกมากขึ้น

ดังนั้น ในปีนี้ คาดว่าราคาขายอพาร์ตเมนท์เชิงพาณิชย์ใหม่จะลดลง 5-10% เมื่อเทียบกับปี 2024 และภายในปี 2026 อาจลดลงถึง 10-15% และอุปทานใหม่จะถึงจุดสูงสุดในปี 2026 ส่วนปี 2027 จะเห็นได้ว่าราคา ลดลง 20-30% โดยเฉพาะในพื้นที่เขต 3.5

เห็นด้วยกับสิ่งนั้นครับ ดร. เหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) คาดการณ์ว่าในปีนี้ อุปทานที่อยู่อาศัยจะยังคงเติบโตต่อไป โดยส่วนใหญ่มาจากเขตชานเมือง คาดว่าอุปทานอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยและเมืองบริวารจะอยู่ที่ประมาณ 37,000 ผลิตภัณฑ์ ในขณะที่ในนครโฮจิมินห์และเขตชานเมืองจะอยู่ที่ประมาณ 18,000 ผลิตภัณฑ์ อุปทานอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยลดความแตกต่างในแต่ละภูมิภาค

โครงสร้างการจัดหายังคงเป็นสินค้าระดับไฮเอนด์และหรูหราเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม อุปทานของกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะปรับปรุงดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเจนมากขึ้น เนื่องจากโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเพิ่มมากขึ้น

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-gia-chung-cu-trong-nam-nay-20250201202144681.htm