ผู้เชี่ยวชาญ: ราคาอพาร์ตเมนต์ที่สูงลิ่วในฮานอยยังไม่ถึงจุดสูงสุด

จากรายงานของศูนย์วิจัยตลาด OneHousing และข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในปี 2025 จะมีอพาร์ตเมนต์ใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 30,000 ยูนิต ซึ่งเทียบเท่ากับช่วงพีคระหว่างปี 2016 - 2019 โดยคาดว่าราคาอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดใหม่จะอยู่ที่เฉลี่ย 72 ล้านดองต่อตารางเมตร (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) ซึ่งเท่ากับราคาในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 และเพิ่มขึ้น 75% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2022

อย่างไรก็ตาม นาย Tran Quang Trung ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจของ OneHousing ให้ความเห็นว่า “ ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงเวลาสั้นๆ แต่ในการเดินทางสู่ปี 2030 นี้ ถือเป็นเพียงจุดเริ่มต้นของวัฏจักรการเติบโตใหม่เท่านั้น ” นาย Trung คาดว่าอุปทานหลักทั้งหมดในฮานอยในปี 2568 จะเป็นกลุ่มสินค้าระดับไฮเอนด์และหรูหรา ซึ่งกลุ่มสินค้าหรูหราคิดเป็น 36%

นอกจากนี้ ด้วยการเปลี่ยนแปลงกฎหมายฉบับใหม่ ต้นทุนปัจจัยการผลิตของโครงการต่างๆ ก็เพิ่มขึ้น นักลงทุนไม่ให้ความสำคัญกับกลุ่มระดับกลางอีกต่อไป แต่หันมาพัฒนาโครงการในกลุ่มระดับไฮเอนด์และระดับหรูหราแทน เพื่อให้บรรลุความคาดหวังด้านกำไรของนักลงทุนและตอบสนองความต้องการของชนชั้นกลางที่กำลังเติบโตในเวียดนาม

เมื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับราคาอพาร์ตเมนต์ในช่วงเวลาข้างหน้านี้ คุณ Nguyen Quoc Anh รองกรรมการผู้จัดการทั่วไปของ PropertyGuru Vietnam กล่าวว่าภายในไตรมาสแรกของปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเข้าสู่ช่วงของการรวบรวมทรัพยากรทางการเงินและการดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมาย จากไตรมาสที่ 2 ถึงไตรมาสที่ 4 ปี 2568 ตลาดจะเติบโตและเข้าสู่วิถีการพัฒนาที่มั่นคงในปี 2569 โดยแนวโน้มดังกล่าวอาจทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงเพิ่มขึ้นในช่วงถัดไป

ราคาอพาร์ทเม้นท์ในฮานอยยังไม่ถึงจุดสูงสุด (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

“ ปัญหาปัจจุบันเกี่ยวกับราคาอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ต้นทุนที่ดินที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเมื่อมีการบังคับใช้กฎเกณฑ์ราคาที่ดินฉบับใหม่ นอกจากนี้ ต้นทุนการก่อสร้างยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีกด้วย ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงมีสูง ในขณะที่อุปทานในตลาดไม่น่าจะเพิ่มขึ้นอีกในช่วงเวลาสั้นๆ ” นาย Quoc Anh กล่าว

นางสาวเหงียน ฮ่วย อัน กรรมการบริหาร CBR ฮานอย ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยกำลังบรรเทา "ความกระหาย" ของการขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยลงทีละน้อย ราคาจะไม่ลดลง แต่ก็จะไม่เพิ่มขึ้นแบบ “ร้อนแรง” เหมือนในช่วงที่ผ่านมา โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 5-8% เมื่อเทียบกับปี 2567 ปัจจุบันผลิตภัณฑ์ประเภทอพาร์ตเมนต์เพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุนมีความหลากหลายค่อนข้างมาก โดยระดับราคาก็สูงขึ้นจากปีก่อนๆ เช่นกัน ดังนั้นการรอให้ราคาบ้านลดลงจึงไม่ใช่เรื่องที่ทำได้

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ ราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลงได้ก็ต่อเมื่อมีอุปทานส่วนเกิน อุปสงค์เติบโตช้าลง ส่งผลต่อสภาพคล่องในตลาด ส่งผลต่อราคาขาย หรือเกิดความผันผวนอย่างรุนแรงในเศรษฐกิจมหภาค ตลาดการเงิน การเติบโตทางเศรษฐกิจ...

แม้ว่าในปัจจุบันเศรษฐกิจของเวียดนามจะเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่ในขณะเดียวกันอัตราดอกเบี้ย อัตราเงินเฟ้อ และอัตราการแลกเปลี่ยนก็ยังถูกควบคุมให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม แต่ในขณะเดียวกันอุปทานที่อยู่อาศัยก็ยังอยู่ในภาวะขาดแคลนและไม่สมดุลระหว่างกลุ่มต่างๆ ดังนั้น ในระยะสั้น การที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลงนั้นเป็นเรื่องยากมาก

รายงานของ CBRE คาดการณ์อีกว่าภายในปี 2568 จำนวนอพาร์ทเมนต์ใหม่จะสูงถึง 30,000 ยูนิต ราคาจะไม่ลดลงแต่จะไม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในช่วงล่าสุด โดยอาจเพิ่มขึ้นเพียง 5-8% เมื่อเทียบกับปี 2567 ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ฮานอยมีราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วติดต่อกัน 4 ไตรมาส โดยแตะระดับ 26% เมื่อเทียบเป็นรายปี

ในทำนองเดียวกัน นางสาวเหงียน ถิ ฮ่อง วัน รองผู้อำนวยการ แผนกการประเมินราคาและที่ปรึกษาทางการเงิน Savills ฮานอย กล่าวอีกว่า ในระยะสั้น ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะราคาอพาร์ตเมนต์ จะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องมาจากอุปทานใหม่ในตลาดมีจำกัด ทั้งนี้ อุปทานจึงลดลงร้อยละ 34 เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และร้อยละ 25 เมื่อเทียบเป็นรายปี เหลือประมาณ 2,700 หน่วยในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 98% ของอุปทานมาจากโครงการที่มีอยู่ แทบไม่มีโครงการใหม่เลย

นายเหงียน ดุง มินห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ MIKGroup กล่าวว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โครงการขนาดใหญ่สร้างมูลค่าเพิ่มมหาศาล มีโครงการที่เมื่อ 4 ปีก่อนราคาห้องชุดอยู่ที่ประมาณ 40 ล้านดอง/ตรม. แต่ตอนนี้ราคาพุ่งเป็น 80-90 ล้านดอง/ตรม. แล้ว ปัญหาในระยะสั้น เช่น อุปทานที่มีจำกัด เป็นปัจจัยหนึ่งที่มีผลต่อราคาขาย

“ ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปีและต้นปีหน้า ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป ในอนาคต กฎหมายใหม่จะสร้างโอกาสให้นักลงทุนรายใหญ่มีโครงการขนาดใหญ่ใหม่ๆ ที่จะนำมาซึ่งมูลค่าที่แท้จริงให้กับสังคม ” นายมินห์กล่าว

เจา อันห์

แหล่งที่มา