มาตรการคว่ำบาตรยังไม่สามารถยับยั้งได้เพียงพอหรือ?

การบิดเบือนและเบี่ยงเบนของกิจกรรมการประมูลที่ดินทำให้เกิดความไม่พอใจของประชาชน และเชื่อว่าหน่วยงานบริหารจัดการที่มีความสามารถจำเป็นต้องเข้ามาแทรกแซงและดำเนิน "การดำเนินการที่เข้มแข็งยิ่งขึ้น" เพื่อแก้ไขปัญหานี้อย่างทั่วถึง...

ในเรื่องการประมูลที่ดิน ในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์พบว่าราคาประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอยพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์

โดยทั่วไป การประมูลใช้เวลา 19 ชั่วโมง โดยสิ้นสุดเวลา 04.30 น. ของวันที่ 20 สิงหาคม ที่ดินจำนวน 19 แปลงในตำบลเตี๊ยนเยน เขตหว่ายดึ๊ก กรุงฮานอย ได้รับการขายสำเร็จ โดยที่ดินที่มีราคาสูงสุดชนะการประมูลในราคา 133.3 ล้านดองต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาเริ่มต้นประมาณ 30 เท่า นอกจากแปลงที่ดินข้างต้นแล้ว ยังมีแปลงอื่นอีก 11 แปลงที่มีราคาสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตรม. ที่ดิน 2 แปลงที่มีราคาชนะประมูลต่ำที่สุดในรอบนี้คือ 91.3 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งยังคงสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 12.5 เท่า

ผลลัพธ์ดังกล่าวถือว่าผิดปกติอย่างมาก เพราะตามข้อมูลจาก Batdongsan.com ราคาขายทั่วไปของที่ดินในตำบลเตียนเยนในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 อยู่ที่เพียง 43 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น นอกจากนี้ราคาขายในตำบลใกล้เคียงในอำเภอหว่ายดึ๊กยังผันผวนจากเพียง 22 ล้านดอง/ตรม. ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 อีกด้วย

ก่อนหน้านี้เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม ที่ผ่านมา ยังมีการประมูลที่ดินจำนวน 68 แปลง ในพื้นที่โงบา หมู่บ้านถันทาน ตำบลถันเคา อำเภอถันโอาย กรุงฮานอยด้วย หลังจากการประมูลสิ้นสุดลง ที่ดินที่มีราคาชนะสูงที่สุดมีราคาสูงกว่า 100 ล้านดอง/ตรม. สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 8 เท่า ล็อตปกติจะมีราคาที่ชนะตั้งแต่ 63 - 80 ล้านดอง/ตรม. สูงกว่าราคาเริ่มต้น 5 ถึง 6.4 เท่า

ดังนั้น เมื่อเปรียบเทียบกับราคาขายทั่วไปที่ 27 ล้านดอง/ตรม. ในไตรมาสที่ 2 ราคาประมูลที่ชนะที่ 63 - 100 ล้านดอง/ตรม. สำหรับที่ดินในตำบลThanh Cao ในการประมูลเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม สูงกว่า 2.3 ถึง 3.7 เท่า

การประมูลที่ดิน 2 ครั้งที่มีราคาสูงเป็นพิเศษดังที่ได้กล่าวมาข้างต้นไม่เพียงดึงดูดความสนใจของสาธารณชนเท่านั้น แต่ยังทำให้ผู้คนนึกถึงการประมูล "ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน" ที่เขตเมือง Thu Thiem นครโฮจิมินห์ เมื่อปลายปี 2564 อีกด้วย

โดยเฉพาะเมื่อวันที่ 10 ธันวาคม 2564 บริษัท Ngoi Sao Viet Real Estate Investment Company Limited (บริษัทในเครือ Tan Hoang Minh Group) ชนะการประมูลที่ดินขนาดพื้นที่กว่า 10,000 ตร.ม. ใน Thu Thiem ในราคา 24,500 พันล้านดอง สร้างสถิติใหม่ที่ไม่เคยมีมาก่อนด้วยราคา 2.4 พันล้านดอง/ตร.ม. ที่ดินสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 8 เท่า สร้างความฮือฮาในตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน

จะเห็นได้ว่าการประมูลใน Hoai Duc, Thanh Oai และ Thu Thiem ถึงแม้จะมีความแตกต่างกันในแง่ของสถานที่ เวลา ราคาเริ่มต้น ฯลฯ แต่สิ่งหนึ่งก็มีความเหมือนกัน นั่นคือราคาที่ชนะการประมูลจะสูงกว่าค่าเฉลี่ยหลายเท่า ราคาที่ดินที่สูงเกินมูลค่าที่แท้จริงไม่เพียงแต่ทำให้เกิดความยากลำบากในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการประมูลครั้งต่อไปในสถานที่ประมูลเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบเป็นวงกว้างในหลายพื้นที่ทั่วประเทศอีกด้วย

จากความเป็นจริงดังกล่าว ประชาชนจึงสงสัยว่ามี "การจัดการ" โดยนักเก็งกำไรและนายหน้าที่ดินเพื่อสร้างสภาพคล่องให้กับพื้นที่โดยรอบที่กำลัง "จำศีล" อยู่ การประมูลที่ดินครั้งนี้ไม่ได้เป็นการแสดงราคาตลาดร่วมและอาจกลายเป็นเครื่องมือของนักเก็งกำไรในการดันราคาที่ดินให้สูงขึ้น พฤติกรรมดังกล่าวมีความเสี่ยงที่จะส่งผลกระทบเชิงลบต่อความพยายามของรัฐบาลที่จะลดราคาที่อยู่อาศัย รับประกันหลักประกันทางสังคม และอาจทำให้เศรษฐกิจโดยรวมชะงักงันเนื่องมาจากการรอขายที่ดินราคาสูง

การบิดเบือนและเบี่ยงเบนในกิจกรรมการประมูลที่ดินทำให้เกิดความไม่พอใจของประชาชน หลายความเห็นระบุว่า หน่วยงานบริหารจัดการที่มีความสามารถจำเป็นต้องเข้ามาแทรกแซงอย่างรวดเร็วและแก้ไขการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินโดยเร็ว โดยจะต้องจัดการอย่างเคร่งครัดในการใช้ประโยชน์จากการประมูลเพื่อก่อกวนตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อจุดประสงค์ในการแสวงหากำไรเกินควร

ในฐานะนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ คุณ Le Minh Trung (อาศัยอยู่ในเขต Cau Giay ฮานอย) กล่าวว่าเมื่อเร็วๆ นี้ เขาได้ติดตามการประมูลที่ดินหลายรายการ และตั้งคำถามกับตัวเองว่าใครอยู่เบื้องหลังและทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นในการประมูลเหล่านั้น? เพราะหลังการประมูลที่ดินที่ไม่โปร่งใส มีผู้ได้รับประโยชน์เพียงไม่กี่คน ส่วนนักลงทุนส่วนใหญ่รวมถึงนายหน้าต้องสูญเสียรายได้

“ความจริงก็คือว่ากำไรจากอสังหาริมทรัพย์นั้นน่าดึงดูดใจมาก จนถึงขนาดว่าเพียงแค่ช่วงเช้าของวันประมูล กำไรนั้นก็เท่ากับรายได้รวมของคนงานธรรมดาหลายๆ ปีแล้ว ดังนั้นนักลงทุนจึงยังคงแห่เข้ามาอยู่ดี” นาย Trung กล่าวและเน้นย้ำว่าเพื่อจัดการพฤติกรรมการประมูลที่ดินเพื่อเก็งกำไรและราคาที่พุ่งสูงขึ้น เราไม่สามารถพึ่งพาการรับรู้ของนักลงทุนได้ แต่ต้องพึ่งพาการตัดสินใจของหน่วยงานบริหารของรัฐเป็นอย่างมาก

ในทำนองเดียวกัน นางสาว Tran Kim Nga (อาศัยอยู่ในเขต Go Vap เมืองโฮจิมินห์) ซึ่งประสบทั้งผลกำไรและขาดทุนในช่วงที่ฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์แตก ก็เชื่อเช่นกันว่าเพื่อความอยู่รอด นักลงทุนจะต้องต่อสู้ด้วยตนเอง แต่เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใส บทบาทการจัดการของรัฐจึงไม่สามารถถูกแทนที่ได้

“แทนที่จะวิ่งไล่ตามไข้เสมือนจริง ซึ่งหมายถึงการรอให้ไข้เสมือนจริงกำเริบเสียก่อนจึงจะประกาศและให้คำแนะนำ หน่วยงานท้องถิ่นควรมีความโปร่งใสเกี่ยวกับการวางแผนและโครงการต่างๆ ตั้งแต่เริ่มต้น” “เมื่อโปร่งใสแล้ว นายหน้าหรือผู้เก็งกำไรก็ไม่สามารถปล่อยข่าวลือที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ เกิดความวุ่นวายและไม่มั่นคงได้อีกต่อไป” นางสาวงา กล่าว

ทางด้านธุรกิจ นายทราน คานห์ กวาง กรรมการผู้จัดการบริษัท เวียดอันฮวา เรียลเอสเตท ยืนยันว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะไม่ได้รับประโยชน์จากกระแสคลั่งไคล้ในอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากต้องใช้เวลาหลายปีในการลงทุนในโครงการหนึ่งๆ ตั้งแต่เวลาวางแผนเปิดตัวโครงการ ไปจนถึงการดำเนินขั้นตอนทางกฎหมายเพื่อเปิดขายโครงการ ราคาที่ดินในหลายพื้นที่และโครงการที่ยังไม่เสร็จสิ้นการชดเชยอาจทำให้ธุรกิจได้รับผลกระทบ

ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ Phan Dung Khanh ได้วิเคราะห์ว่า อสังหาริมทรัพย์โดยเนื้อแท้แล้วเป็นช่องทางหนึ่งสำหรับลูกค้าที่เลือกเฟ้น เนื่องจากต้องใช้เงินทุนจำนวนมากและเป็นจำนวนมาก ดังนั้น ภาพลักษณ์ของผู้คนที่เข้าแถวตั้งแต่เช้าจรดค่ำเพื่อปิดการขายที่ดิน ปิดการขายที่ดิน โอนกรรมสิทธิ์ รับเงินมัดจำ ฯลฯ จึงเป็นเพียงสถานการณ์ที่เตรียมไว้ล่วงหน้า ซึ่งไม่เพียงทำให้ผู้คนติดกับดักและสูญเสียเงินเท่านั้น แต่ยังผลักดันตลาดให้มีความเสี่ยงต่อการหยุดชะงัก เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ถูกดันขึ้นไปอยู่ในระดับที่ไม่สามารถจินตนาการได้

“การประมูลที่ดินนั้น ในระยะสั้นอาจเพิ่มระดับเงินมัดจำ เรียกเก็บค่าธรรมเนียมสำหรับที่ดินที่โอนก่อนกำหนดหลังการประมูล เป็นต้น แต่ในระยะยาว เพื่อเป็นการป้องกันที่เพียงพอ วิธีแก้ปัญหาที่ครอบคลุมและเป็นสากลที่สามารถนำไปปฏิบัติได้คือการดำเนินคดีความรับผิดทางอาญาสำหรับการบิดเบือนข้อมูล” นายคานห์เน้นย้ำ

ทนายความ Le Thu Thao จากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ ซึ่งมีมุมมองตรงกัน ให้ความเห็นว่า การกระทำที่เข้าครอบงำตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นอันตรายอย่างยิ่ง แต่การกำหนดมาตรการคว่ำบาตรยังไม่เพียงพอที่จะยับยั้งได้

ตามที่ทนายความ Le Thu Thao กล่าว ปัจจุบันกฎหมายของเวียดนามมีบทบัญญัติเกี่ยวกับความผิดฐาน "การปั่นหุ้น" ซึ่งระบุชัดเจนถึงสัญญาณของการปั่นหุ้นและการรบกวนตลาดเป็นพื้นฐานสำหรับการจัดการกับความรับผิดทางอาญาสำหรับการละเมิด ดังนั้น ด้วยพฤติกรรมการรบกวนตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก่อให้เกิดผลกระทบอันเป็นอันตรายต่อสังคม จึงอาจพิจารณาทำให้พฤติกรรมดังกล่าวกลายเป็นอาชญากรรมได้

“ในความเห็นของฉัน จำเป็นต้องค้นคว้าและพัฒนาแนวทางการก่ออาชญากรรมใหม่ๆ ในประมวลกฎหมายอาญาที่เกี่ยวข้องกับการกระทำการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อประโยชน์ส่วนตัว อย่าปล่อยให้กระแสข่าวซุบซิบ สงสัย และวิตกกังวลเกี่ยวกับการประมูลที่ดินที่สงสัยว่า “บิดเบือน” โดยเด็ดขาด เพราะจะทำให้ประชาชนไม่ไว้วางใจเจ้าหน้าที่ และไม่จริงจังกับการบังคับใช้กฎหมาย” - ทนายท้าว แนะนำ

09:28 18 กันยายน 2567

ที่มา: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html