อพาร์ทเม้นท์ตั้งแต่ 5

ความท้าทายมากมายในระยะสั้น

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโฮจิมินห์ซิตี้ประจำไตรมาสที่ 4 ปี 2023 ของ Savills ที่เพิ่งเผยแพร่เมื่อไม่นานมานี้ แสดงให้เห็นว่ากลุ่มอพาร์ตเมนต์กำลังเผชิญกับความท้าทายในระยะสั้นหลายประการ

ทั้งนี้ อุปทานขั้นต้นในปี 2566 จะอยู่ที่เพียง 10,700 หน่วย ซึ่งเป็นจำนวนที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา เฉพาะไตรมาสที่ 4 ของปี 2566 อุปทานหลักอยู่ที่ 7,600 หน่วย ไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส แต่ลดลง 5% เมื่อเทียบเป็นรายปี อุปทานใหม่คิดเป็นร้อยละ 37 ของอุปทานหลัก โดยมี 2 โครงการที่โดดเด่น คือ The Privia และเฟสถัดไป The Glory Heights เป็นผู้นำอุปทานใหม่ถึง 88% ขณะเดียวกัน รายงานไม่ได้บันทึกอุปทานเกรด A ใหม่ในไตรมาสนี้

นอกจากนี้ ปริมาณธุรกรรมการซื้ออพาร์ตเมนต์ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาก็ลดลงอย่างต่อเนื่องปีละ 7% ภายใต้บริบทอุปทานที่ไม่เพียงพอและราคาขายที่สูงในปี 2566 ตลาดบันทึกการซื้อขายเพียง 6,200 รายการ เฉพาะไตรมาสที่ 4 สถานการณ์การซื้อขายปรับตัวดีขึ้น โดยมียอดซื้อขาย 3,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 52% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 120% เมื่อเทียบกับปีก่อน

ปริมาณอุปทานขั้นต้นที่บันทึกไว้ในปี 2566 ถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา

นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการ Savills Vietnam ให้ความเห็นว่า “ความท้าทายในระยะสั้นของกลุ่มอพาร์ตเมนต์ยังคงมาจากการขาดแคลนอุปทานใหม่และราคาขายที่สูง เมื่อความรู้สึกของผู้ซื้อบ้านดีขึ้นและไม่มีทางเลือกการลงทุนทางเลือกมากนัก ตลาดที่อยู่อาศัยก็จะฟื้นตัว”

อัตราการดูดซึมปรับปรุงดีขึ้น 14 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส และ 23 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นรายปีเป็น 40% อุปทานใหม่คิดเป็น 78% ของปริมาณธุรกรรมและถูกดูดซับไป 84% โครงการเหล่านี้ขายดีเนื่องจากมีเอกสารทางกฎหมายที่ชัดเจนก่อนเปิดตัว เงื่อนไขการชำระคืนที่ยาวนาน มีการสนับสนุนสินเชื่อจากธนาคาร และราคาที่เข้าถึงได้ตั้งแต่ 2,000-5,000 ล้านดองต่อหน่วย หากไม่รวมอุปทานใหม่ การทำธุรกรรมในตลาดยังคงอ่อนแอ โดยมีการขายเพียง 670 ยูนิต ซึ่งสอดคล้องกับอัตราการดูดซับ 14%

รายงานการทำธุรกรรมห้องชุดตามข้อมูลของ Savills

ข้อดีอย่างหนึ่งของข้อมูลของ Savills ก็คือคาดว่าอุปทานใหม่จะเพิ่มขึ้นสี่เท่าในปี 2024 เมื่อเทียบกับปี 2023 โดยเกรด B จะมีส่วนแบ่งการตลาด 44% เกรด A จะมี 37% ในขณะที่เกรด C จะมีส่วนแบ่งการตลาดเพียง 19% เท่านั้น ภายในปี 2569 คาดว่าจะเปิดขาย 40,800 ยูนิต จาก 116 โครงการ

อพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงมีเฉพาะในจังหวัดรอบๆ นครโฮจิมินห์เท่านั้น

นอกจากนี้ ตามรายงานของ Savills ราคาขายหลักในไตรมาสที่สี่ของปี 2566 กลับมาอยู่ที่ระดับปี 2563 ที่ 69 ล้านดองต่อตารางเมตร ลดลง 36% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส และลดลง 45% เมื่อเทียบเป็นรายปี หลังจากโครงการราคาแพงหลายโครงการต้องปิดพอร์ตผลิตภัณฑ์ชั่วคราว นอกจากนี้ สินค้าราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองก็หายไปจากตลาดโดยสิ้นเชิงในปีที่แล้ว ราคาจำหน่ายตั้งแต่ 2,000-5,000 ล้านดองเป็นผู้นำตลาดโดยมีส่วนแบ่งเกือบ 90%

ในช่วงปี 2567-2569 อุปทานห้องชุดราคา 2,000-5,000 ล้านดองจะลดลงอย่างมาก ขณะที่สินค้าราคา 5,000-10,000 ล้านดองจะเกิดขึ้นและครองตลาด ผู้ซื้อในนครโฮจิมินห์สามารถเลือกสำรวจจังหวัดใกล้เคียงเพื่อค้นหาตัวเลือกที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง คาดว่าภายในปี 2567 บิ่ญเซือง ด่งนาย และลองอานจะมีสัดส่วน 96% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 5 พันล้านดอง

จากการสำรวจของ Savills ในปี 2023 ในโครงการเกรด A และ B จำนวน 30 โครงการ พบว่าอัตราผลตอบแทนจากการเช่าคงที่เมื่อเทียบเป็นรายปีที่ 4.8% แต่การเติบโตของมูลค่าสินทรัพย์ลดลง 1.9 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นรายปีเหลือ 2.9% ต่อปี ส่งผลให้ผลตอบแทนรวมจากการลงทุนในอพาร์ตเมนต์ในปี 2566 ลดลง 1.7 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นรายปี เหลือประมาณ 7.7% ต่อปี

นางสาว Giang Huynh รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและ S22M Savills HCMC วิเคราะห์ว่า “ผลกำไรจากการลงทุนอพาร์ทเมนท์ในโฮจิมินห์มีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยในช่วงปี 2019-2023 ตามข้อมูลของเรา พื้นที่เช่น เขต 2 เขต 3 และเขต 10 เดิมมีผลตอบแทนจากการลงทุนสูงที่สุดในช่วงเวลาที่ผ่านมา

นางสาว Giang Huynh รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและ S22M Savills HCMC

ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา อุปทานอพาร์ทเมนท์ใหม่ใน 22 เขตของนครโฮจิมินห์ลดลง 253,000 ยูนิต ที่น่าสังเกตคือ อุปทานในพื้นที่เขต 9 เก่าลดลงร้อยละ 21 โดยมีอัตราการเพิ่มราคาร้อยละ 15 ต่อปี อุปทานในเขตที่ 1 ลดลงร้อยละ 2 แต่ราคาเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบเป็นรายปีถึงร้อยละ 39

ผู้เชี่ยวชาญรายนี้ยังกล่าวอีกว่า แม้ว่ากำไรรวมจะลดลงในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา แต่ก็ยังคงสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก นี่แสดงให้เห็นว่าการลงทุนในอพาร์ตเมนท์ยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่ทำกำไรได้ ในระยะสั้น คาดว่าผลตอบแทนจากการเช่าจะเพิ่มขึ้น เนื่องจากจำนวนอพาร์ทเมนต์ที่ส่งมอบลดลง และอัตราดอกเบี้ยเงินฝากจะยังคงอยู่ในระดับต่ำ

แหล่งที่มา: https://www.congluan.vn/can-ho-chung-cu-gia-tu-5--10-ty-dong-se-chiem-linh-thi-truong-giai-doan-2024-den-2026-post281674.html