อพาร์ทเมนต์ราคา 25 ล้านดองต่อตรม. ในฮานอยและโฮจิมินห์กำลัง "สูญพันธุ์"

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้กำลัง “สูญพันธุ์” อพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพง

รายงานตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ของกระทรวงก่อสร้าง ประจำไตรมาส 3 ระบุว่า จำนวนการซื้อขายสำเร็จประเภทห้องชุดและบ้านเดี่ยวมีจำนวน 38,398 รายการ เพิ่มขึ้นร้อยละ 48 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ในด้านราคา ราคาคอนโดมิเนียมในฮานอยยังคงปรับเพิ่มขึ้นทั้งในโครงการใหม่และเก่า โดยราคาโครงการใหม่ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 4-6% ในไตรมาส และ 22-25% ต่อปี ราคาอพาร์ตเมนท์ก็เพิ่มขึ้นเช่นกันโดยเฉพาะในบางพื้นที่ โดยเพิ่มขึ้นในพื้นที่ประมาณ 35-40% ขึ้นอยู่กับทำเล เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

กลุ่มอพาร์ทเมนต์ราคาจับต้องได้ที่มีราคาขายต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตรม. แทบไม่มีการซื้อขายหรือมีสินค้าใดๆ ออกสู่ตลาด อพาร์ทเมนท์ระดับกลางที่มีราคาตั้งแต่ 25 ล้านดอง/ตร.ม. ถึงต่ำกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. ยังคงมีสัดส่วนการทำธุรกรรมและอุปทานสูงในตลาด ส่วนที่เหลือเป็นอพาร์ทเมนท์ระดับหรูและระดับซูเปอร์ลักชัวรี (ราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม.)

ข้อมูลการวิจัยของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่ากลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) หรือที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ได้ "สูญพันธุ์" ไปในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และเป็นเรื่องยากมากหรือแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะกลับมาเกิดขึ้นอีกครั้งในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสถิติจากหน่วยนี้แสดงให้เห็นว่าในช่วงปี 2561-2566 ไม่เพียงแต่ปริมาณจะลดลงอย่างต่อเนื่อง แต่โครงสร้างของอุปทานอพาร์ตเมนต์ในสองเขตเมืองพิเศษก็ยังไม่สมดุลมากขึ้นด้วย โครงสร้างอุปทานมีแนวโน้ม "โน้มเอียง" ไปทางกลุ่มไฮเอนด์และหรูหราเพิ่มมากขึ้น สัดส่วนอุปทานอพาร์ทเมนท์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ในกลุ่มราคาจับต้องได้ลดลงอย่างต่อเนื่อง และจะ “หายไป” อย่างเป็นทางการในนครโฮจิมินห์ในปี 2564 และกรุงฮานอยในปี 2566

ในฮานอย สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดที่เพิ่งเปิดตัวใหม่สูงถึง 35% ในปี 2561 ลดลงเหลือ 20% ในปี 2562 และเหลือเพียง 12% ในปี 2563 ในปี 2564 และ 2565 อุปทานของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดในฮานอยยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเหลือเพียงประมาณ 4% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดที่เปิดตัวขาย ไม่มีอพาร์ตเมนท์ราคาถูกขายอีกต่อไป

ในนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่ปี 2018 สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดลดลงอย่างรวดเร็วจาก 20% ในปี 2018 เหลือเพียง 0.5% ในปี 2020 และในปี 2021 กลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดในนครโฮจิมินห์ก็หายไป

โครงการบ้านพักอาศัยสังคมดงโมไดคิม ในเขตฮวงมาย ฮานอย (ภาพ: ฮาฟอง)

ในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา อุปทานอพาร์ทเมนท์ในฮานอยฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์มีความรุนแรงมากขึ้น เนื่องจากประมาณ 80% ของอุปทานอพาร์ทเมนท์ที่ขายในฮานอยและโฮจิมินห์มีราคา 50 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นไป

ราคาอพาร์ตเมนต์มีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและสร้างระดับใหม่ ๆ ขึ้นในระดับสูงทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ซึ่งสูงเกินกว่าความสามารถในการซื้อและอัตราการเติบโตของรายได้ของคนส่วนใหญ่มาก

กระทรวงก่อสร้าง มองว่าปัจจุบันตลาดอสังหาฯ เริ่มมีข้อจำกัดและจุดบกพร่อง เริ่มมีสัญญาณความไม่แน่นอนและสภาพเศรษฐกิจไม่ดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงสร้างของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ไม่สมเหตุสมผลเมื่อกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางและระดับไฮเอนด์และอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวแสดงสัญญาณการเกินดุล ในขณะเดียวกัน ยังมีการขาดแคลนบ้านพักสังคม บ้านพักสำหรับคนงาน และบ้านพักเชิงพาณิชย์ในราคาที่เหมาะสมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางอย่างรุนแรง

“ราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะบ้านและที่ดิน มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและสูงกว่ารายได้ของประชาชน ทำให้แรงงานรายได้น้อยในเขตเมืองและแรงงานในเขตอุตสาหกรรมเข้าถึงและสร้างที่อยู่อาศัยได้ยาก ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ แทบไม่มีอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดองต่อตารางเมตรเลย” กระทรวงก่อสร้างกล่าว

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เนื่องมาจากปัญหาทางกฎหมาย และโครงสร้างของผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยก็ไม่สมดุลกัน มีบ้านหรูอยู่จำนวนมาก แต่ขาดแคลนบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์ราคาไม่แพง ส่งผลให้ราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ทำให้คนที่มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยในเขตเมืองซึ่งมีความต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริงประสบความยากลำบากอย่างยิ่ง

แนวทางในการนำอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดกลับเข้าสู่ตลาด

เพื่อแก้ไขปัญหาการขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัด คุณ Giang Huynh ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills เชื่อว่าจำเป็นต้องมีโซลูชันที่ครอบคลุมซึ่งผสมผสานจุดแข็งของทั้งภาคส่วนสาธารณะและเอกชนเข้าด้วยกัน

“ในบริบทของงบประมาณของรัฐที่มีจำกัด การจัดสรรงบประมาณสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสาธารณะจะต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย ในขณะเดียวกัน ภาคเอกชนก็ต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านเงินเฟ้อต่อต้นทุนปัจจัยการผลิต ดังนั้น ความร่วมมือที่มีประสิทธิภาพระหว่างทั้งสองฝ่ายจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง นอกจากนี้ การเพิ่มความหนาแน่นของการก่อสร้างและการวางแผนที่เหมาะสมจะมีบทบาทสำคัญในการจัดหาแนวทางแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง” เธอกล่าว

นางสาวเกียง ฮวีญ กล่าวว่า รัฐบาลเมืองจำเป็นต้องนำเสนอนโยบายจูงใจที่แข็งแกร่งเพื่อดึงดูดความร่วมมือจากเจ้าของที่ดิน เพื่อสร้างเขตที่อยู่อาศัยยั่งยืนแห่งใหม่

อาคารอพาร์ทเมนท์ในกรุงฮานอย (ภาพ: ฮาฟอง)

“การปรับปรุงพื้นที่ดินให้เหมาะสม ผสมผสานกับสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะและพื้นที่สีเขียว จะช่วยให้เราสามารถแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยที่เร่งด่วนมากขึ้นได้ทีละน้อย การประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างรัฐบาลและนักลงทุนจะเป็นกุญแจสำคัญในการทำให้แนวคิดเหล่านี้เป็นจริง” ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวเน้นย้ำ

ดร.เหงียน วัน ดิงห์ ประธาน VARS ซึ่งมีความเห็นตรงกัน กล่าวว่า จำเป็นต้องมีการแทรกแซงที่เข้มแข็งจากรัฐบาล

ประการแรก รัฐจำเป็นต้องวิจัยและพัฒนานโยบายเพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุนในการพัฒนาอพาร์ตเมนท์เชิงพาณิชย์ราคาประหยัด เช่น การใช้มาตรการยกเว้นหรือลดภาษีที่ดินและภาษีนิติบุคคล หรือเพิ่มความหนาแน่นของการก่อสร้างหรือค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินเมื่อเทียบกับมาตรฐานสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด

พร้อมกันนี้ยังมีนโยบายการให้สิทธิพิเศษในการอนุมัติการวางแผนและการอนุญาตก่อสร้าง ช่วยย่นระยะเวลาในการพัฒนาโครงการและลดต้นทุนการลงทุนได้ นอกจากนี้ ยังมีการเสนอให้ “ให้คะแนนความสำคัญ” เมื่อเลือกนักลงทุนในการดำเนินโครงการลงทุนโดยใช้ที่ดินสำหรับนักลงทุนที่ได้สร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ประการที่สอง จำเป็นต้องส่งเสริมโครงการความร่วมมือระหว่างภาครัฐและภาคเอกชนในการสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคเอกชนจะดำเนินการก่อสร้างและพัฒนาเป็นส่วนใหญ่ ในขณะที่รัฐบาลให้แรงจูงใจด้านที่ดินและการสนับสนุนทางกฎหมาย

ประการที่สาม หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐต้องมีนโยบายรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชน รัฐบาลควรพิจารณาจัดตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการพัฒนาและบำรุงรักษาอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัด กองทุนนี้สามารถเสริมได้จากงบประมาณแผ่นดินและจากนักลงทุนเอกชน

กองทุนจะเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่อยู่อาศัยและราคาค่าเช่าอย่างเปิดเผยและโปร่งใส ช่วยให้ประชาชนเข้าถึงและเปรียบเทียบได้ง่าย จึงเลือกผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยที่ตรงกับความต้องการและความสามารถทางการเงินของตนเองได้ ขณะเดียวกัน กองทุนยังเป็นหน่วยงานบริหารจัดการ โดยดำเนินการตรวจสอบทั่วไปกับบุคคลที่ซื้อ/เช่าโครงการที่กองทุนนี้พัฒนา และนำบ้านกลับคืนหากพบว่าซื้อ/ขายโดยฝ่าฝืนกฎระเบียบ ปลอมแปลงเอกสารรายได้ และไม่แสดงทรัพย์สินอย่างถูกต้อง

นอกจากนี้ รัฐต้องมีนโยบายจำกัดแรงจูงใจในการเก็งกำไร และควรศึกษาวิธีจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์โดยเร็ว โดยมุ่งเป้าไปที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้นำอสังหาริมทรัพย์ไปประกอบธุรกิจ หรือไม่ดำเนินการก่อสร้างหลังจากได้รับที่ดิน... นอกจากนี้ รัฐยังต้องจัดตั้งหน่วยงานหรือคณะกรรมการเพื่อติดตามดูแลที่อยู่อาศัย และมีมาตรการลงโทษที่เข้มงวดต่อกรณีการเก็งกำไร การจัดการราคา หรือการขึ้นราคาผิดกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้นโยบายด้านกฎระเบียบมีประสิทธิภาพอย่างแท้จริงและเพื่อให้มั่นใจได้ว่าตลาดดำเนินงานอย่างปลอดภัยและมีสุขภาพดีในระยะยาว รัฐบาลจำเป็นต้องทำให้ระบบข้อมูลและข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์และระบบการจัดการที่อยู่อาศัยที่ระบุไว้เสร็จสมบูรณ์โดยเร็ว

ระบบสารสนเทศและข้อมูลในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะข้อมูลราคา จะเป็นรากฐานสำคัญในการบริหารจัดการ/ติดตามราคาอสังหาริมทรัพย์ ช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ได้ในราคาที่เอื้อมถึง หลีกเลี่ยงการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยกะทันหันอันเกิดจากการเก็งกำไรหรือปัจจัยทางการตลาดอื่นๆ

ระบบการจัดการที่อยู่อาศัยแบบบูรณาการพร้อมฐานข้อมูลระดับชาติเกี่ยวกับจำนวนประชากร รวมถึงสถานะการชำระสวัสดิการสังคม บันทึกการจำนอง ฯลฯ จะช่วยให้หน่วยงานต่างๆ ระบุประวัติการทำธุรกรรม สถานะที่อยู่อาศัยของแต่ละบุคคล แยกแยะนักเก็งกำไรจากผู้ซื้อบ้านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm