ต้องประสานผลประโยชน์ของทุกฝ่าย

นักลงทุนต้องดิ้นรนเพื่อ "แบกรับ" ต้นทุนและจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้

Nguoi Dua Tin (NDT): ในปัจจุบัน ในขณะที่คนที่มีรายได้น้อยและปานกลางหลายล้านคนใฝ่ฝันที่จะมีบ้านเป็นของตัวเอง อุปทานของที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและที่อยู่อาศัยสังคมก็แทบจะหมดลงแล้ว คุณคิดว่าสาเหตุของสถานการณ์ข้างต้นคืออะไร?

คุณโว ฮ่อง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการ กลุ่มบริษัท DKRA: ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและที่อยู่อาศัยสังคมเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางเกิดขึ้นและกินเวลานานหลายปี

มีปัจจัยหลายประการที่ส่งผลกระทบต่อส่วนนี้ แต่มีปัจจัยหลักสองประการที่ส่งผลโดยตรงต่อการจัดหาของส่วนนี้

ประการแรก ต้นทุนปัจจัยการผลิตสูง แม้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มมีสัญญาณลดลงในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แต่ต้องยอมรับว่าวงจรการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก่อนหน้านี้ประมาณปี 2557-2563 ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับสูง

ส่งผลให้นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ต้องลงทุนและก่อสร้างในราคาที่สูงมาก เนื่องจากการซื้อที่ดิน วัตถุดิบ แรงงาน ฯลฯ ล้วนเพิ่มขึ้นในแนวตั้ง จึงเป็นเรื่องยากมากที่จะลดราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว

คุณโว ฮ่อง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการ DKRA Group

ประการที่สอง สถานะทางกฎหมายของโครงการอสังหาริมทรัพย์มีระยะเวลายาวนานและต้องใช้ระยะเวลาในการแก้ไขนาน ตั้งแต่ขั้นตอนการถือครองที่ดิน นักลงทุนยังต้องยื่นขอเอกสารอนุมัติจากหน่วยงานภาครัฐหลายระดับ รวมถึงการพัฒนาแผนการชดเชยสำหรับการเคลียร์พื้นที่... ซึ่งทำให้การดำเนินโครงการตามกฎหมายต้องใช้เวลานานหลายปี

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจเฉพาะอย่างเช่น อสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่ใช้เลเวอเรจทางการเงินสูง การกู้ยืมจากช่องทางพันธบัตรและธนาคารจึงมีจำนวนมาก แม้ว่าโครงการจะล่าช้าเนื่องจากขั้นตอนทางกฎหมายที่ยังไม่ครบถ้วน แต่บริษัทก็ยังต้อง "แบกรับ" ดอกเบี้ยจากหนี้สินจำนวนมหาศาล สิ่งที่แนบมาทั้งหมดข้างต้นจะรวมอยู่ในราคาผลิตภัณฑ์เมื่อเสร็จสิ้น

ดังนั้น จึงเป็นเรื่องยากมากที่ธุรกิจจะลดราคาสินค้าให้อยู่ในระดับต่ำ หรือตอบสนองต่อแนวคิดเรื่อง “ราคาที่เอื้อมถึง” ตามความต้องการของคนส่วนใหญ่ โดยเฉพาะในบริบทปัจจุบันที่ต้นทุนสูงมากอยู่แล้ว

นักลงทุน: การพูดแบบนั้นแสดงให้เห็นว่านักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์กำลังมี “ความปวดหัว” กับปัญหาเรื่องต้นทุน โปรดแบ่งปันค่าใช้จ่ายบางส่วนที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องแบกรับให้ชัดเจนยิ่งขึ้น และค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะส่งผลต่อการลดลงของราคาที่อยู่อาศัยอย่างไร

นายโว ฮ่อง ทัง: ต้นทุนปัจจัยการผลิต เช่น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ ดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร ค่าแรง ค่าจัดซื้อวัสดุก่อสร้าง... ล้วนแต่เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แม้ว่าจะเพิ่มสูงขึ้นหลายเท่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาก็ตาม

โดยทั่วไปแล้ว โครงการต่างๆ นับตั้งแต่มีนโยบายการก่อสร้างจนกระทั่งแล้วเสร็จตามกฎหมายจะใช้เวลาเพียงประมาณ 3 ปีเท่านั้น แต่ในความเป็นจริงแล้ว ธุรกิจต่างๆ ที่ต้องการก่อสร้างอย่างเป็นทางการอาจต้องใช้เวลากับเอกสารต่างๆ นานถึง 10 ปี ซึ่งเป็นการสิ้นเปลืองทรัพยากรโดยเปล่าประโยชน์

ในการเป็นเจ้าของที่ดิน วิสาหกิจจะต้องจ่ายเงินชดเชยและค่าใช้จ่ายในการเคลียร์พื้นที่หลายรายการ เช่น การรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน การชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และค่าธรรมเนียมการคุ้มครองที่ดินปลูกข้าวให้แก่รัฐ

นอกจากนี้ ต้นทุนการก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นค่าแรง ค่าวัสดุ ฯลฯ ต่างก็เพิ่มขึ้นตามกาลเวลา สำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์ ต้นทุนการก่อสร้างคิดเป็นประมาณ 50% ทาวน์เฮาส์ประมาณ 30% และวิลล่าประมาณ 20%

ไม่ต้องพูดถึงภาระทางการเงินเมื่อธุรกิจต้องจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ยเงินกู้ ยิ่งโครงการใช้เวลานานในการดำเนินการให้เสร็จ ค่าใช้จ่ายทางการเงินก็จะสะสมสูงขึ้นตามไปด้วย และสุดท้ายต้นทุนเหล่านี้ก็รวมอยู่ในราคาขายที่ลูกค้าต้องจ่ายเมื่อซื้อบ้าน

เป็นไปไม่ได้ที่ธุรกิจจะยอมรับการขาดทุนเพียงเพื่อผลักดันสินค้าของตนออกไป

ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มซบเซาในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา นักลงทุนจำนวนมากพยายามเสนอแรงจูงใจที่น่าดึงดูดใจให้กับผู้ซื้อบ้านและขยายระยะเวลาการชำระเงินเพื่อกระตุ้นความต้องการ

จริงๆแล้วมันเป็นนโยบายที่ทำลายผลกำไรของผู้ลงทุนแต่พวกเขาก็ยังยอมรับมันเพื่อพยายามสร้างสภาพคล่อง เนื่องจากขณะนี้ต้นทุนสูงเกินไป ธุรกิจต่างๆ จึงทำได้เพียงลดราคาสินค้าลงเพื่อให้สมดุลกับผลประโยชน์ของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายในระดับปานกลางเท่านั้น

เป็นเรื่องยากมากที่จะบังคับให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ลดราคาบ้านลงมาเหลือในระดับที่ "เอื้อมถึงได้" เนื่องจากธุรกิจจำเป็นต้องทำกำไร เป็นไปไม่ได้เลยที่จะคาดหวังว่าธุรกิจจะยอมรับการขาดทุนเพียงเพื่อขายผลิตภัณฑ์ของตน

ในอดีตนักลงทุนจำนวนมากคาดหวังผลกำไรสูงถึงสิบเปอร์เซ็นต์ก่อนที่จะเริ่มดำเนินการใดๆ แต่ในปัจจุบัน พวกเขาคาดว่าจะเสมอทุนหรืออาจสูญเสียเงินในช่วงเริ่มต้นบางอย่าง เป้าหมายสูงสุดของนักลงทุนในปัจจุบัน คือ ราคาขายที่ต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ การรวบรวมเงินให้เร็วที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เพื่อสร้างกระแสเงินสด ซึ่งเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับลูกค้าที่ต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

ความคาดหวังของอุปทานที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นจากนโยบาย

นักลงทุน: ความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าแม้ในบริบททั่วไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 จะดูมืดมน แต่กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังคงได้รับความสนใจเป็นพิเศษจากลูกค้า และโครงการในกลุ่มนี้มักจะมีปริมาณการซื้อขายที่มีเสถียรภาพอยู่เสมอ

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนดูเหมือนจะสนใจในการพัฒนาทาวน์เฮาส์หรูและอพาร์ทเมนต์ระดับไฮเอนด์....ทำไมคุณถึงคิดว่าความขัดแย้งนี้เกิดขึ้น?

นายโว ฮ่อง ทัง: ปัญหาทางกฎหมายที่เกิดขึ้นพร้อมๆ กันในโครงการนับพันโครงการทั่วประเทศ ส่งผลให้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีโครงการที่เข้าเงื่อนไขที่จะเปิดตัวได้น้อยมาก โดยอยู่ในกลุ่มบางส่วนเท่านั้น

เนื่องจากโครงการที่มีราคาเหมาะสมและมีปริมาณน้อย ความเร็วในการขายจึงสูงขึ้นอย่างแน่นอน และธุรกรรมที่คึกคักทำให้เราเข้าใจผิดได้ง่ายว่าผู้คนจะสนใจเฉพาะโครงการต้นทุนต่ำเท่านั้น

อย่างไรก็ตาม ยังจำเป็นต้องรับรู้ข้อเท็จจริงว่าสำหรับโครงการที่ตั้งอยู่ใน "จุดสำคัญ" เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ จำนวนอพาร์ทเมนท์ที่มีราคาต่ำกว่า 50 ล้านดองต่อตรม. แทบไม่มีเลย โครงการดังกล่าวข้างต้นทั้งหมดจะมีต้นทุนอยู่ที่ 70-80 ล้านดองต่อตารางเมตร หรืออาจสูงถึง 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งเรียกกันว่าอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูหรา

โครงการทั้งหมดข้างต้นตั้งอยู่ในทำเลที่ดี จึงทำให้ผู้ลงทุนยากที่จะลดราคาสินค้าได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จำนวนโครงการหรูหราที่มีสิทธิ์เปิดตัวมีน้อยมาก ซึ่งทำให้ปริมาณธุรกรรมในส่วนนี้ต่ำเช่นกัน

ดังนั้น จึงไม่สามารถมองจากจำนวนธุรกรรมในตลาดเพื่อยืนยันได้ว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูได้รับความสนใจน้อยกว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดหรือที่อยู่อาศัยสังคม

ถ้าต้นทุนลดลงราคาอสังหาฯก็จะลดลงทันที

นอกจากนี้ สำหรับนักลงทุนบางราย หลายๆ ธุรกิจก็ได้วางตำแหน่งตัวเองมาตั้งแต่เริ่มต้นเพื่อพัฒนากลุ่มทาวน์เฮาส์และบ้านมูลค่าสูง และมีกลยุทธ์ระยะยาวในการพัฒนากลุ่มนี้ ดังนั้น แม้ว่าพวกเขาต้องการพัฒนากลุ่มที่มีมูลค่าต่ำกว่าเพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดจริงๆ แต่พวกเขาก็ยังต้องยอมรับแนวทางเดิมๆ อยู่ดี

นอกจากนี้ ยังมีโครงการบางส่วนที่ยังดำเนินการไม่เสร็จโดยใช้เงินลงทุนจำนวนมาก จึงทำให้ผู้ลงทุนยากที่จะเปลี่ยนไปลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อื่นได้ง่าย

นักลงทุน: ดังนั้น ในความเห็นของคุณ คุณคิดว่าต้องมีแนวทางแก้ไขอย่างไรเพื่อแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง? กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขได้รับการผ่านแล้วและจะนำมาใช้ในทางปฏิบัติ คุณประเมินว่าสิ่งนี้จะส่งผลกระทบต่ออุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างไร

นายโว ฮ่อง ทัง: จากนโยบายหลักของรัฐ เราสามารถคาดหวังได้ว่าในอีก 3-5 ปีข้างหน้า อุปทานของบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านราคาประหยัดจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก ชดเชยกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่ขาดแคลนของคนส่วนใหญ่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

เพื่อจะทำเช่นนี้ บทบาทของรัฐยังคงมีความสำคัญที่สุด โดยถือครองภารกิจหลักในการดำเนินงานและกำหนดทิศทางการพัฒนาตลาดผ่านนโยบาย สถาบัน และกลยุทธ์...

สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายทั้งหมดของโครงการ การย่นระยะเวลาขั้นตอนทางการบริหารเพื่อให้ธุรกิจสามารถดำเนินการก่อสร้างได้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งกฎหมายที่แก้ไขใหม่นี้จะส่งผลดีต่ออุปทานในตลาดทันทีหลังจากมีการบังคับใช้อย่างเป็นทางการ

ประการที่สอง จำเป็นต้องทบทวนต้นทุนการใช้ที่ดิน และควรมีโปรแกรมสนับสนุนภาษีเพิ่มเติมสำหรับธุรกิจที่พัฒนากลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยสังคม

ประการที่สาม เวียดนามควรพิจารณาจัดตั้งกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมสำหรับเจ้าของบ้านครั้งแรก เช่น สิงคโปร์

และสุดท้ายในประเทศของเราเราควรสร้างกองทุนที่ดินที่สะอาดมากขึ้นและประมูลเพื่อให้ธุรกิจสามารถเข้าถึงที่ดินได้อย่างง่ายดาย

ในส่วนของธุรกิจนั้นธรรมชาติยังคงเป็นความสัมพันธ์แบบอุปทาน-อุปสงค์ หากต้นทุนปัจจัยการผลิตเพิ่มขึ้น ราคาขายก็จะเพิ่มขึ้น และในทางกลับกัน หากต้นทุนลดลง ราคาผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์สำเร็จรูปก็จะลดลงทันทีเช่นกัน เพื่อควบคุมต้นทุนดังกล่าว รัฐบาลยังคงมีบทบาทสำคัญในการตัดสินใจเพิ่มหรือลดตลาด อสังหาริมทรัพย์

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html