รายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์และประเด็นที่ต้องพิจารณา

การรักษาราคาให้สอดคล้องกับตลาดถือเป็นสิ่งสำคัญ

ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 อนุญาตให้ท้องถิ่นใช้รายการราคาที่ดินเดิมได้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 และใช้รายการราคาที่ดินใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 รายการราคาใหม่จะไม่ได้รับการควบคุมโดยกรอบราคาที่ดินและจะต้องก่อสร้างใกล้เคียงกับราคาตลาด

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นครโฮจิมินห์เป็นพื้นที่แรกที่ขอความเห็นเกี่ยวกับร่างบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว ราคาในบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วจะสูงกว่าบัญชีราคาเดิมมาก เช่น ที่เมืองทูดึ๊กที่เพิ่มขึ้น 10-15 เท่า อำเภอนาเบ้ อำเภอบิ่ญชาน อำเภอเกิ่นเส่อ อำเภอกู๋จี เพิ่มขึ้น 10 - 20 เท่า เฉพาะในอำเภอฮอกมอนก็มีถนนหลายสายที่คาดว่าราคาที่ดินจะปรับเพิ่มขึ้น 15 - 30 เท่า

เกี่ยวกับประเด็นนี้ ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวว่ารายการราคาที่ดินในนครโฮจิมินห์ไม่ได้ปรับตัวตามทันและมักจะต่ำกว่ามูลค่าตลาดที่แท้จริงอย่างมาก ความแตกต่างของราคาที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องนี้ได้สร้างระบบ “สองราคา” ซึ่งนำไปสู่ผลที่ร้ายแรงต่างๆ มากมาย

นางสาว Do Thi Thu Giang ผู้อำนวยการบริษัท Savills Consulting Services ในนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ปัญหานี้ทำให้การบริหารจัดการที่ดินของรัฐมีความยากลำบากและซับซ้อน “ตัวอย่างเช่น ความแตกต่างระหว่างราคาที่ประกาศในสัญญาที่รับรองโดยผู้รับรองและราคาธุรกรรมจริง มักใช้เพื่อลดภาษีการโอนที่ดิน หรือในกรณีอื่น การจ่ายค่าเช่าที่ดินรายปีตามรายการราคาที่ดินที่ต่ำกว่าราคาตลาดทำให้งบประมาณของรัฐเสียหาย” นางสาวเกียงกล่าว

นางสาว Do Thi Thu Giang ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษา Savills HCMC

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ยังกล่าวอีกว่าการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงการจัดซื้อที่ดินและการเคลียร์พื้นที่ การชดเชยตามบัญชีราคาที่ดินที่ไม่ใกล้เคียงกับราคาตลาด ทำให้เกิดความล่าช้า ความไม่พอใจ และสูญเสียทางการเงินแก่ผู้ที่ได้รับผลกระทบ นำไปสู่ข้อพิพาทที่ดินและการฟ้องร้องเป็นเวลานาน

ด้วยปัญหาที่ยังคงค้างอยู่เหล่านี้ คุณเกียงจึงเชื่อว่าการใช้บัญชีราคาที่ดินตามหลักตลาดเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้และจำเป็น การเปลี่ยนแปลงเชิงก้าวหน้าครั้งนี้จะช่วยเอาชนะข้อจำกัดเดิมๆ ได้ และทำให้เกิดความโปร่งใสและยุติธรรมในระบบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งรายการราคาที่ดินที่ใกล้เคียงกับราคาตลาด จะช่วยอำนวยความสะดวกในกระบวนการชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ โดยส่งเสริมให้ฉันทามติจากประชาชนเกี่ยวกับระดับของการสนับสนุนและการชดเชย

เมื่อแสดงความเห็นเกี่ยวกับรายการราคาที่ดินที่เสนอ ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ยังกล่าวอีกว่า ยังคงมีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญระหว่างราคาที่ดินที่เสนอกับราคาธุรกรรมจริง ตัวอย่างเช่น บนถนน Cao Thang (เขต 3) ราคาซื้อขายในตลาดอยู่ที่ประมาณ 525 ล้านดอง/ตร.ม. ในขณะที่ราคาที่ดินที่เสนออยู่ที่เพียง 330 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น บนถนน Tan Thang (เขต Tan Phu) ราคาซื้อขายอยู่ที่ประมาณ 150 ล้าน VND/m2 และราคาที่เสนอคือ 90 ล้าน VND/m2 โดยทั่วไปราคาที่ดินที่เสนอมาจะอยู่ที่ประมาณ 60% เท่านั้น พื้นที่อื่นๆ บางแห่งก็สูงถึง 70% เมื่อเทียบกับราคาตลาด แสดงให้เห็นว่ายังมีความแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ

ประเด็นที่ต้องพิจารณาก่อนการสมัคร

นางสาวโด ทิ ทู เกียง กล่าวว่า ตามมาตรา 159 ของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 บัญชีราคาที่ดินใช้บังคับ 11 กรณี นอกจากนี้ มาตรา 109 และมาตรา 111 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 ว่าด้วยการสนับสนุนและจัดการการตั้งถิ่นฐานใหม่ ยังใช้ราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินอีกด้วย ดังนั้นรายการราคาที่ดินที่เสนอของนครโฮจิมินห์จะส่งผลโดยตรงต่อกลุ่มคนสองกลุ่มที่แตกต่างกัน ทั้งกลุ่มที่เป็นประโยชน์และกลุ่มที่เป็นอันตราย

กลุ่มผู้รับประโยชน์ ได้แก่ ผู้ที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐ เมื่อมีการเรียกคืนที่ดินและจัดเตรียมการตั้งถิ่นฐานใหม่ (ตามมาตรา 109 และ 111 ของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567)

กลุ่มที่ได้รับผลกระทบ ได้แก่ ครัวเรือนและบุคคลที่ได้รับการยอมรับและได้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2557 ฉบับก่อนหน้านี้ ภาระผูกพันทางการเงินระหว่างที่ดินที่อยู่ในและนอกขีดจำกัดได้รับการประมาณการแตกต่างกัน โดยที่ดินในขีดจำกัดจะคำนวณตามรายการราคาที่ดิน และที่ดินนอกขีดจำกัดจะคำนวณตามราคาที่ดินที่ระบุไว้

อย่างไรก็ตาม กฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน พ.ศ. 2567 ไม่มีการแบ่งแยกเรื่องนี้อีกต่อไป และพื้นที่ทั้งหมดจะใช้ราคาตามบัญชีราคาที่ดิน ดังนั้น เมื่อรายการราคาที่ดินที่เสนอมีราคาสูงกว่ารายการราคาที่ดินในปัจจุบันหลายเท่า ภาระทางการเงินในพื้นที่ภายในขีดจำกัดก็จะเพิ่มขึ้น โดยที่ราคาที่ดินที่เสนอไว้สูงกว่าราคาที่ดินในปัจจุบันหลายเท่า จะทำให้ต้นทุนภาระทางการเงินในพื้นที่นี้เพิ่มสูงขึ้น

การใช้รายการราคาที่ดินใหม่ในเมืองโฮจิมินห์โดยทันทีจะส่งผลกระทบต่อกลุ่มคนจำนวนมาก

รายการราคาที่ดินที่นครโฮจิมินห์เสนอ ซึ่งคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 ได้ถูกเลื่อนออกไปเพื่อพิจารณาเพิ่มเติม ผู้เชี่ยวชาญของ Savills เชื่อว่าการล่าช้าในการสมัครครั้งนี้มีความสมเหตุสมผล เนื่องจากรายการราคาที่เสนอมีการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับรายการราคาเดิม และมีการเสนอให้สมัครภายในระยะเวลาสั้นๆ ส่งผลให้เกิดแรงกดดันทางการเงินมหาศาลต่อกลุ่มที่ได้รับผลกระทบ ดังนั้นการจัดทำและการใช้ตารางราคาที่ดินต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อให้เกิดความสมดุลกับผลประโยชน์ของทุกฝ่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งการให้ความสำคัญกับการคุ้มครองสิทธิของประชาชน

นอกจากนี้ วิธีการที่นำมาใช้ในการกำหนดราคาที่ดินยังคงไม่สม่ำเสมอและไม่เรียบง่าย ในพื้นที่ที่มีมูลค่าสูงบางแห่ง วิธีในการสร้างตารางราคาที่ดินดูเหมือนว่าจะเป็นเพียงตัวคูณสัมประสิทธิ์คงที่สำหรับทุกเส้นทาง

ตัวอย่างเช่น ในเขตที่ 1 จะใช้ตัวคูณ 5.0 ทั่วทั้งสถานที่และเส้นทาง ดังนั้น โครงการถนน Dong Khoi จึงมีข้อเสนอให้ก่อสร้างในราคา 810 ล้านดองต่อตารางเมตร (เทียบกับปัจจุบันที่ราคา 162 ล้านดองต่อตารางเมตร) และโครงการถนน Hai Ba Trung (จากท่าเรือ Bach Dang ถึง Nguyen Thi Minh Khai) ในราคา 484 ล้านดองต่อตารางเมตร (เทียบกับปัจจุบันที่ราคา 96.8 ล้านดองต่อตารางเมตร) ในทำนองเดียวกัน เขตที่ 4 มีตัวคูณเท่ากับ 11.3 และเขตที่ 5 คือ 5.58

“แนวทางนี้โดยพื้นฐานแล้วไม่แตกต่างอะไรกับการใช้รายการราคาเดิมและคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K ดังนั้น จึงไม่สะท้อนมูลค่าตลาดของแต่ละเส้นทางอย่างแท้จริงตามเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ดิน” นางสาวเกียงกล่าว

โดยสรุป นางสาวโด ทิ ทู เกียง กล่าวว่า แม้การปรับปรุงรายการราคาที่ดินเพื่อให้สะท้อนมูลค่าตลาดจะเป็นก้าวสำคัญ แต่ข้อเสนอปัจจุบันยังต้องได้รับการปรับปรุงเพิ่มเติม วิธีดังกล่าวจำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงให้ละเอียดและเฉพาะเจาะจงมากขึ้นสำหรับแต่ละพื้นที่แทนที่จะใช้เพียงค่าสัมประสิทธิ์ทั่วไปเท่านั้น การเปลี่ยนแปลงที่ค่อยเป็นค่อยไปและโปร่งใสซึ่งรับประกันผลประโยชน์ของผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกฝ่ายถือเป็นสิ่งสำคัญเพื่อประกันความสำเร็จในระยะยาวของระบบใหม่นี้

ที่มา: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html