Определение цен на землю: даже аудит сложен

18 октября в Ханое состоялся Форум «Содействие экономическому восстановлению и развитию: ключевые моменты и роль государственного аудита». Одной из важных тем Форума является «Управление землей и оценка земли — недостатки, выявленные на практике и в ходе государственного аудита». Форум проведут заместитель государственного генерального аудитора Ха Тхи Ми Дунг и заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды Ле Минь Нган.

На Форуме не только представители инвесторов в недвижимость «жаловались» на трудности, но и некоторые крупные провинции и города также поделились трудностями, с которыми столкнулись эти органы власти.

Таким образом, ожидается, что семинар «выявит» трудности и проблемы в определении цен на землю и на их основе предложит решения совместно с Государственным аудитом.

«Управление землей и оценка земли — недостатки, выявленные на практике и в ходе государственного аудита» под председательством заместителя государственного генерального аудитора Ха Тхи Ми Дунг и заместителя министра природных ресурсов и окружающей среды Ле Минь Нгана. Фото: Хоанг Ту

Провинции и города также испытывают трудности с определением цен на землю.

На семинаре Народный комитет Ханоя заявил, что в последнее время это агентство тщательно осуществило децентрализацию и делегирование полномочий для повышения инициативы Народных комитетов районного уровня в работе по восстановлению земель; расчистка земель; Определить конкретные цены на землю в качестве основы для компенсации и переселения; оперативно решать вопросы, связанные с изъятием земель, компенсациями, поддержкой, переселением, реализацией государственных инвестиционных проектов на территории города (проекты КАД-3 и КАД-4, железнодорожные проекты и т. д.).

На практике Народный комитет города Ханоя пришел к выводу, что применение цен на жилые земли для определения цен на аренду земли для государственных предприятий, перешедших на финансовую автономию в соответствии с положениями пункта d, пункта 3 Указа правительства 44/ND-CP от 15 мая 2014 года, является нецелесообразным.

Тем временем Народный комитет провинции Кханьхоа также сталкивается с трудностями «исправления ошибок» при определении цен на землю для многих предыдущих проектов.

Народный комитет провинции Кханьхоа отметил, что оценка земли — это оценка стоимости земли в денежной форме для определенной цели использования в указанное время. Оценка земли играет важную роль как в экономике, так и в деятельности государства по управлению земельными ресурсами.

Помимо определения конкретных цен на землю для целей сбора платы за пользование землей, арендной платы за землю, а также компенсаций и поддержки переселения в этом районе, провинция Кханьхоа также должна определить цены на землю для устранения нарушений в проектах в соответствии с заключениями Центрального инспекционного комитета и Правительственной инспекции. Это новая, особая и очень сложная задача для работы по определению цен на землю в провинции.

Это агентство разделило работу по определению конкретных цен на землю для исправления незаконных проектов и проектов по взиманию платы за пользование землей. Постоянный комитет провинциального комитета партии и провинциальный народный комитет осуществляли тесное руководство, однако оно все еще идет медленно и не отвечает требованиям поставленных задач из-за следующих проблем: проекты, связанные с корректировкой планирования, изменением структуры и формы землепользования, должны пересмотреть цены на землю; Проблемы с юридическими документами по инвестициям, земле, планированию строительства, деталями и типами земель; Данные о рыночных ценах на землю отсутствуют,…

Департамент планирования и развития земельных ресурсов Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды оценил, что структура цен на землю и прейскурант цен на землю были сформированы в соответствии с нормативными актами с учетом общих цен на землю на рынке.

Однако, из обобщенных результатов Постановления № 19-NQ/TW, подводящего итоги реализации Закона о земле 2013 года, следует, что до настоящего времени некоторые правовые положения о ценах на землю на практике уже не действуют, что свидетельствует о некоторых ограничениях, таких как: некоторые методы определения цен на землю не соответствуют реальным условиям информации на рынке прав землепользования, не подходят для государственного управления ценами на землю в условиях неполной базы данных о ценах на землю;

Инвесторы «жалуются» на трудности

Выступая на семинаре, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), дал оценку текущему статусу «определения цен на землю» с целью «определения конкретных цен на землю» в соответствии с положениями Закона о земле 2013 года.

В рамках Форума «Содействие экономическому восстановлению и развитию: узкие места и роль государственного аудита» состоялся семинар «Управление землей и оценка земли. Недостатки, выявленные на практике и в ходе государственного аудита». Фото: Хоанг Ту.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, Закон о земле 2013 года и Указ 44/2014/ND-CP предусматривают «5 методов оценки земли» и «применение методов оценки земли», но они не являются полными, конкретными, не соответствуют практической ситуации, а некоторые положения на самом деле не являются «стандартными», например, предусмотрен «метод вычитания», хотя это всего лишь метод расчета «метода сравнения»; или еще не урегулировало «метод массовой оценки земли», в то время как на самом деле государство применило «метод массовой оценки земли» для построения цен на землю «рамки цен на землю» или «прейскуранта цен на землю»; или применять «метод коэффициента корректировки цены на землю» только к проектам, где стоимость земли или земельного участка составляет менее 30; 20; 10 млрд донгов согласно «прейскуранту цен на землю», который не распространяется на проекты, где земельный участок или площадь земельного участка имеют более высокую стоимость.

Применение «методов оценки земли» не дает надежных результатов. Например, для одного и того же проекта одно и то же консалтинговое подразделение по оценке земли применяет 2 разных «метода оценки земли» для «определения цены земли», что часто дает 2 разных результата с разницей в стоимости около 20%; Или проект, реализуемый двумя консалтинговыми подразделениями по оценке земли и применяющий один и тот же «метод оценки земли» для «определения цены земли», также даст два совершенно разных результата.

Г-н Чау привел пример проекта городской территории в провинции Биньтхуан, где первое государственное агентство оценило стоимость земли в 900 миллиардов донгов, второе государственное агентство провело проверку и оценило стоимость земли в 1800 миллиардов донгов, а третье государственное агентство провело повторную проверку и оценило стоимость земли в более чем 3000 миллиардов донгов.

Поскольку определение цен на землю вызывает трудности у многих инвесторов, г-н Ле Хоанг Чау оценил очень важную роль Государственного аудита в выполнении задачи аудита работы по «определению цен на землю, оценке цен на землю, принятию решений по ценам на землю» для «определения конкретных цен на землю для расчета платы за землепользование, арендной платы за землю для проектов с использованием земли, для «оценки и подтверждения точности и честности государственной финансовой информации, государственных активов или финансовых отчетов, связанных с управлением и использованием государственных финансов, государственными активами, соблюдением закона и эффективностью в управлении и использовании государственных финансов и государственных активов».

Даже аудит представляет собой проблему.

Государственный аудит области I сообщил, что в настоящее время, согласно нормативным актам, у нас существует 5 методов оценки земли. Практика аудита показывает, что: в основном населенные пункты используют метод сравнения для расчета удельных цен на землю при компенсации за землю; метод прироста стоимости земель планируемых территорий; Доходный метод оценки сельскохозяйственных земель и метод коэффициента корректировки цены земли для небольших малоценных земельных участков.

Во многих населенных пунктах наблюдаются задержки в проведении конкретной оценки земли. Срок утверждения цен на землю для взимания платы за пользование землей часто намного позже срока выделения земли. Есть проекты, которые длились 2–3 года без утверждения цены на землю.

Во многих случаях цены на землю не корректируются или не корректируются своевременно, когда корректировки планирования влияют на цены на землю или когда заканчивается пятилетний цикл стабилизации цен на аренду земли. Задержка оценки земли приводит к тому, что сборы за пользование землей не поступают вовремя в государственный бюджет.

Аудиты показывают, что во многих проектах цены на землю установлены ненадлежащим образом — они намного ниже аукционной цены или рыночной справочной цены на момент оценки. Во многих случаях выбор разнородных сопоставимых объектов недвижимости в сочетании с неправильной количественной оценкой и корректировкой различных факторов привел к снижению стоимости оцениваемой земли.

Существуют проекты, в которых осуществляется выбор сопоставимых активов в момент времени, далекий от момента оценки, но не учитывается фактор корректировки сравнительной цены до уровня на момент оценки. Во многих проектах информация о ценах сопоставимых активов принимается по договорам купли-продажи в нотариальных конторах, что не обеспечивает достоверности и точности информации о ценах в договоре по сравнению с фактической ценой сделки.

Кроме того, многие факторы, включаемые в оценку, не имеют четкой основы или не определены как соответствующие действительности, например: инвестиционная ставка, уровень заполняемости, стандартная норма прибыли инвестора, коэффициент себестоимости продаж, коэффициент дисконтирования денежных потоков...

Оценка практики, проведенная Государственным аудиторским управлением округа I, выявила трудности и несоответствия в определении затрат на инвестиции в развитие при использовании метода добавочной стоимости при оценке земли. В ходе аудита было выявлено, что между населенными пунктами отсутствует согласованность: некоторые населенные пункты устанавливают ставки в соответствии с инвестиционными ставками, некоторые населенные пункты устанавливают ставки в соответствии с подробными оценками; Имеются местные предварительные оценки и подробные требования к расчетам.

Роль государственного аудита

Доктор Ву Динь Ань оценил, что оценка земли в целом и методы оценки земли в частности являются одними из ключевых тем государственного аудита в последнее время.

Аудиторская деятельность по данному содержанию должна строго соответствовать требованиям Центрального постановления об отмене рамок цен на землю (рамки цен на землю, предусмотренные в Указе 96/2019/ND-CP, являются основой для местных органов власти при выпуске прейскурантов цен на землю на период 2020–2024 годов), иметь механизмы и методы определения цен на землю в соответствии с рыночными принципами и определять функции, задачи и обязанности органа, ответственного за определение цен на землю.

Соответственно, центральное правительство разрабатывает критерии и процедуры для проверки и надзора за местными органами власти при составлении прейскурантов на землю. Народные советы провинций принимают решения, проверяют и контролируют реализацию цен на землю.

«Государственный аудит проводит аудит оценки земли, независимости совета по оценке земли, возможностей консультационных организаций по оценке земли, возможностей и этики оценщиков, а также соблюдения правил, обеспечивающих гласность и прозрачность, таких как: государственные цены на землю, обязательные транзакции через торговые площадки, оплата через банки, отсутствие наличных денег;…» - д-р Ву Динь Ань высказал свое мнение о роли Государственного аудита в определении цен на землю.

Источник: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html