Рынок складских и производственных помещений процветает

После периода стагнации рынок готовых складов и фабрик на Юге начал демонстрировать много сделок и демонстрирует много положительных перспектив в долгосрочной перспективе.

Спрос более позитивен

В третьем квартале 2024 года сегмент современных готовых складов в Южном регионе будет насчитывать более 103 000 м2 новых складов, разработанных BWID и Vietnam Industrial Park.

В частности, BWID обозначила свое присутствие в Лонг Ане завершением проекта двухэтажного склада общей площадью 64 000 м2. Тем временем Vietnam Industrial Parks одновременно запустила вторую фазу проектов в промышленном парке Хо Най (Донг Най) и промышленном парке Фу Ан Тхань (Лонг Ан), предоставив около 40 000 квадратных метров многофункциональных площадей, используемых как для складирования, так и для производства.

В последнем квартале продолжилась тенденция конвертации активов. В отчете компании JLL Vietnam говорится, что в северной части провинции Биньзыонг зафиксировано переоборудование более 18 000 квадратных метров готового складского помещения в готовую фабрику. К концу третьего квартала 2024 года общий объем предложения современных готовых складов увеличился до 2 млн м2, что на 4,4% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 14,7% больше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Из них на долю BWID и Mapletree приходится 30% и 20% от общего объема поставок соответственно.

Рынок промышленной недвижимости раньше был традиционным рынком, развивавшимся в основном отечественными инвесторами. Однако в последние годы мы наблюдаем рост интереса и инвестиций со стороны иностранных инвесторов из Сингапура, Кореи и Таиланда.

- Г-жа Фам Нгок Тьен Тхань, руководитель отдела исследований и консалтинга CBRE в Хошимине

Предложение увеличилось, заполняемость также положительная. По данным JLL, после периода стагнации рынок логистики Юга вошел во вторую половину года с положительным чистым поглощением, достигнув почти 160 000 м2 в третьем квартале 2024 года. Новые договоры аренды были подписаны в основном арендаторами, работающими на внутреннем рынке, включая производителей и сторонних поставщиков логистических услуг (3PL). Соответственно, объекты, расположенные в основных районах, имеющих удобное сообщение с Хошимином, продолжают пользоваться спросом.

В последнем квартале CBRE также зафиксировала активную деятельность по аренде как складских помещений, так и готовых заводов. Средний показатель заполняемости складов увеличился на 7% по сравнению с предыдущим кварталом и составил 68%; Заполняемость готовых заводов выросла на 3% по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 84%. Потребителями готовых складских помещений на Юге являются производители в сфере высоких технологий, электронных компонентов, логистики, а также компании, расширяющиеся в сфере электронной коммерции.

Г-н Алекс Крейн, генеральный директор Knight Frank Vietnam, прокомментировал, что из-за внешних факторов инвесторы подходят к рынку осторожно, но рынок все еще демонстрирует некоторые признаки восстановления. По его словам, улучшение предложения, а также небольшое повышение запрашиваемой арендной платы свидетельствуют о росте уверенности предприятий в долгосрочных перспективах рынка.

«Продолжающееся развитие и эксплуатация готовых заводов является позитивным сигналом, дающим арендаторам больше мотивации рассматривать Вьетнам как подходящее место для инвестиций или расширения бизнеса», — сказал г-н Алекс Крейн.

При этом, по мнению эксперта, южный рынок складских помещений в основном зависит от экспортного спроса и роста внутреннего потребления. После 2024 года, когда закончатся выборы в мире, особенно президентские выборы в США, спрос на рынке станет более четким и может повысить спрос на складские помещения на Юге.

Скидка для стимулирования ликвидности

Рыночная ликвидность в сегменте складских и производственных помещений значительно улучшилась, однако г-жа Транг Ле, старший директор по консалтингу и исследованиям (JLL Vietnam), признала, что спрос по-прежнему относительно низок по сравнению с концом прошлого года. «Экспорт еще не полностью восстановился, поэтому распределительные центры сохраняют свои текущие размеры вместо того, чтобы расширяться в ожидании обычного всплеска товаров в конце года».

Г-жа Транг отметила, что для поддержания ликвидности некоторые проекты с низкой эффективностью аренды применили более жесткую стратегию стимулирования за счет снижения цен на аренду. В частности, в развивающихся районах за пределами центрального района цены на аренду в третьем квартале существенно снизились по сравнению с предыдущим кварталом, тогда как цены в основном районе остались стабильными.

Средняя запрашиваемая арендная плата за современные готовые склады на юге немного снизилась до 4,85 долл. США/м2/месяц, снизившись на 0,4% в квартальном исчислении, но все еще увеличившись на 3,1% в годовом исчислении.

«Арендодатели сохраняют гибкость и содействуют переговорам, чтобы поддержать арендаторов в условиях медленного рынка. «Одним из существенных стимулов в некоторых недавно построенных складах является период бесплатной аренды более 6 месяцев при трехлетнем договоре аренды», — добавила г-жа Транг. Ожидается, что ситуация с арендой в последние месяцы года улучшится, поскольку четвертый квартал обычно является пиковым сезоном, однако ожидаемое улучшение не будет слишком существенным.

Разделяя эту точку зрения, г-н Алекс Крейн заявил, что в краткосрочной перспективе рынок складских помещений столкнется с некоторыми трудностями из-за увеличения предложения и сокращения поглощения, однако этот эксперт считает, что среднесрочные и долгосрочные перспективы промышленной недвижимости на Юге по-прежнему весьма позитивны, с большим количеством высококачественных проектов с доступными ценами на аренду.

Эксперты Knight Frank прогнозируют, что к 2025 году рынок существенно восстановится. Несколько проектов, реализация которых была отложена в предыдущий период, теперь завершены, а доверие инвесторов растет, что, как ожидается, приведет к росту спроса на промышленные земли. Стратегическое расположение региона, развитая инфраструктура и льготная политика будут продолжать играть ключевую роль в привлечении прямых иностранных инвестиций и содействии экономическому росту.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html