Четко регулировать депозиты для защиты людей

УВЕЛИЧИТЬ СТОИМОСТЬ ДЕПОЗИТА НА 20 - 30%

Согласно статье 23 проекта Закона о торговле недвижимостью (с изменениями), обсуждаемого в Национальном собрании, законопроектный орган предложил два варианта принципов ведения жилищного бизнеса и будущих строительных работ. Вариант 1: Инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешается собирать депозиты от клиентов только после того, как дома и строительные объекты соответствуют всем условиям для ввода в эксплуатацию и по ним были проведены транзакции в соответствии с положениями настоящего закона. Вариант 2. Инвестору проекта в сфере недвижимости разрешается взимать задатки по согласованию с заказчиком только при наличии у проекта эскизного проекта, прошедшего государственную экспертизу, и у инвестора имеется один из документов на право пользования землей. Максимальная сумма депозита не превышает 10% от цены продажи, лизинга и выкупа.

Quy định rõ việc đặt cọc để bảo vệ người dân - Ảnh 1. — Депозиты должны быть четко регламентированы, чтобы защитить людей при покупке недвижимости.

Юрист Нгуен Данг Ту из Trilaw LLC проанализировал вариант 1, согласно которому сущность депозита в соответствии с Гражданским кодексом заключается в обеспечении исполнения гражданских обязательств. Соответственно, одна сторона (вкладодатель) передает другой стороне (вкладополучателю) в определенный срок денежную сумму или имущество в подтверждение соглашения сторон и обеспечение заключения или исполнения гражданско-правового договора. При сделках с недвижимостью задаток необходим для обеспечения подписания договора купли-продажи недвижимости. Если регулирование соответствует варианту 1 выше, то оно больше не нужно, поскольку, как только проект будет готов к вводу в эксплуатацию, стороны могут сразу же подписать договор купли-продажи недвижимости без необходимости внесения задатка. Таким образом, данный вариант 1 направлен на ограничение рисков для клиентов, повышение ответственности инвесторов и отсеивание инвесторов, не имеющих достаточных финансовых возможностей, однако применять его к депозитам нецелесообразно. Условие о том, что проект пригоден для коммерческой эксплуатации, должно применяться только к подписанию договора купли-продажи.

Вариант 2 более «открыт» для инвесторов в плане совершения депозитных операций. Однако в целях защиты прав клиентов в проект следует добавить положения, ограничивающие депозиты соответствующим уровнем (около 20–30%). Поскольку действующий Гражданский кодекс не устанавливает минимальный или максимальный размер залога при покупке недвижимости. Это привело к недавнему хаотичному размещению недвижимости на рынке. Есть инвесторы, которые посредством депозитов требуют от клиентов вносить до 95% от стоимости недвижимости, чтобы мобилизовать замаскированный капитал. Однако при возникновении спора инвестор не может выплатить клиенту депозит и задерживает возврат денег клиенту. Многим клиентам также сложно вернуть свой капитал, не говоря уже о том, чтобы просить инвестора выплатить депозит. Как правило, во многих случаях мобилизации для купли-продажи земельных проектов юридические процедуры не завершены, а задаток составляет до 95% от стоимости, но договор не подписан вовремя и больше нет возможности погасить долг, сообщают люди, инвестор подвергается судебному преследованию, и люди теряют деньги. Также существует множество случаев, когда инвесторы принимают депозит в размере 10%, однако, когда цены на землю и жилье растут, многие инвесторы готовы вернуть депозит, не продолжая подписывать договор купли-продажи. Бывают также случаи низких депозитов, когда недвижимость замораживается и цены падают, и клиенты также готовы отказаться от своих депозитов. «В проекте следует предусмотреть, что для заключения депозита инвестор должен предоставить банковское гарантийное письмо, обязывающее его вернуть депозит клиенту в случае нарушения инвестором договора. Это предложение создаст более благоприятные условия для привлечения инвестором капитала, а также обеспечит права клиентов в случае нарушения инвестором своих обязательств», — предложил юрист Ту.

Депозиты будут приниматься только в том случае, если проект соответствует требованиям для ведения бизнеса.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин, при варианте 1 целью депозита является обеспечение исполнения договора, однако на самом деле после подписания договора редко бывают случаи, когда депозитор оказывается обманутым получателем депозита. Причина в том, что договор часто тщательно проверяется сторонами и реализуется в соответствии с положениями закона. При заключении договора задаток обычно вычитается из первоначального платежа по сделке. Вариант 2 предназначен для внесения депозита в обеспечение контракта. На самом деле, еще до подписания договора часто возникают ситуации, когда вкладчик обманывается получателем вклада и не исполняет договор, нанося ущерб вкладчику. В настоящее время оба варианта 1 и 2 являются правильными, поэтому необходимо объединить оба варианта в одно положение о залогах в обеспечение заключения договора или залогах в обеспечение исполнения договора, чтобы защитить законные права и интересы клиентов, которые покупают, арендуют с правом выкупа недвижимость, имеющееся жилье или жилье, формируемое в будущем.

Соответственно, г-н Чау предложил объединить два варианта в один в направлении: «Инвесторам проектов разрешается собирать депозиты с клиентов, когда дома и строительные работы квалифицированы для ввода в эксплуатацию и провели сделки в соответствии с правилами в целях обеспечения исполнения контракта, или инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешается собирать депозиты только для обеспечения подписания контракта в соответствии с соглашением с клиентами, когда проект имеет базовый проект, оцененный государственным органом, и у инвестора есть один из документов на право пользования землей, указанных в пункте 2 статьи 24 настоящего Закона. В соглашении о депозите должна быть четко указана цена продажи, цена аренды-купли продажи дома или строительных работ. Максимальная сумма депозита определяется постановлениями Правительства, но не превышает 10% от стоимости недвижимости».

«Законы о торговле недвижимостью 2006 и 2014 годов не регулируют депозиты, возникающие до того момента, когда проект недвижимости становится пригодным для заключения договора или мобилизации капитала для продажи будущего жилья, особенно земли. Поэтому возникла ситуация, когда спекулянты, земельные брокеры и нечестные предприниматели воспользовались пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса 2015 года, который не регулирует стоимость и ставку депозитов, поэтому они получили депозиты от клиентов на большие суммы, в некоторых случаях до 90–95% от стоимости продаваемой недвижимости. Спекулянты, земельные брокеры и нечестные предприниматели даже создавали «призрачные» проекты без законных оснований с целью мошенничества, что наносило огромные убытки клиентам и нарушало общественный порядок, типичным примером чего является случай мошенничества в компании Alibaba», — сказал г-н Ле Хоанг Чау.

Доктор Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, заявил, что проект пересмотренного Закона о бизнесе в сфере недвижимости должен содержать более четкие положения о депозитах, особенно о сроках внесения депозитов, чтобы инвесторы не могли воспользоваться этой лазейкой для незаконного сбора средств. «Мы изучили депозиты на рынке недвижимости во многих странах мира, все страны разрешают депозиты. Но депозит переводится на совместный счет для управления и надзора третьей стороны, например, банка. Если инвестор не выполняет свои обязательства, например, не строит, не может подписать договор в соответствии с законом, то клиент может полностью вернуть свои деньги», - сказал г-н Динь.

Клиенты могут получать проценты по сумме вклада в течение всего времени ее хранения в банке, им не нужно беспокоиться о потере денег. Сумма депозита не превышает 20% от стоимости контракта. Это ограничивает ситуацию, когда инвесторы получают большие деньги от клиентов, ничего не делая, по принципу «поймать вора голыми руками».

Доктор Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама

Ссылка на источник