Как разработать ТОД при строительстве высокоскоростной железной дороги?

Ожидается, что высокоскоростная железная дорога принесет около 22 миллиардов долларов США за счет услуг, рекламы и земли в районах городской застройки, ориентированной на транзит (TOD). Однако предстоит еще многое сделать, чтобы превратить ожидания в реальность.

Эксплуатация земельного фонда, открытие новых территорий под застройку

Проект высокоскоростной железной дороги (ВСМ) только что был представлен в Национальную ассамблею для рассмотрения и утверждения инвестиционной политики. Ожидается, что проект, общий объем инвестиций которого составит более 67 миллиардов долларов США, принесет огромную выгоду, открыв новые возможности для развития и новые ресурсы за счет эффективного использования земельных фондов.

Услуга процветает в районе станции Wok Wok Hakaniemi метрополитена Хельсинки (Финляндия).

Г-н Чу Ван Туан, заместитель директора Совета по управлению железнодорожными проектами (Министерство транспорта), заявил, что доходы от эксплуатации земель в районах TOD и коммерческой эксплуатации высокоскоростных железнодорожных линий могут составить около 22 млрд долларов США. Из них доход от услуг и рекламы составляет около 5 млрд долларов США; из земельного фонда стоимостью около 17 млрд долларов США.

Для развития ТОД к каждому месту расположения пассажирской станции будет спланирована прилегающая территория площадью от 200 до 500 га в зависимости от местоположения, включающая 3 функциональные зоны: территория, непосредственно предназначенная для посадки и высадки пассажиров, площадь и автостоянка площадью 6 - 8 га; Зона обслуживания и торговли площадью от 10 до 15 га; Площадь городской зоны обслуживания составляет 250–300 га.

Опыт других стран показывает, что в большинстве городов стоимость земли и недвижимости вдоль маршрутов общественного транспорта возрастет.

По словам г-на Чан Тьен Каня, директора департамента Вьетнамских железных дорог в метрополитене Хельсинки (Финляндия), недвижимость в районе пешей доступности от железнодорожного вокзала на 7,5% ценнее, чем в других районах, а наиболее удачное расположение может повысить стоимость на 11%. В Японии стоимость земли в городах с железнодорожными станциями увеличивается на 67% по сравнению с другими местами.

В Китае после ввода в эксплуатацию в 2011 году железной дороги Пекин-Шанхай протяженностью 1318 км со скоростью движения 380 км/ч стоимость земли на проектных территориях выросла на 13%. Всего через 10 лет после ввода в эксплуатацию маршрута Пекин — Шанхай ВРП населенных пунктов вдоль маршрута вырос вдвое.

Многие люди до сих пор неправильно понимают TOD.

Что касается направления использования преимуществ модели TOD, г-н Чу Ван Туан сказал, что государство будет напрямую инвестировать в запланированную территорию станции и прилегающие к ней районы для обслуживания функции эксплуатации железной дороги.

За 10 лет с момента ввода в эксплуатацию маршрута Пекин – Шанхай ВРП населенных пунктов вдоль маршрута увеличился вдвое.

Планирование зон городской застройки и торговых центров будет поручено населенным пунктам для реализации за счет местных бюджетов или общественных фондов.

Чтобы снизить нагрузку на центральный бюджет, правительство также предложило Национальной ассамблее рассмотреть специальный механизм: из суммы денег, собранных от эксплуатации земельных фондов в непосредственной близости от станций высокоскоростных железных дорог, после вычета сопутствующих расходов, населенному пункту разрешается удерживать 50% и выплачивать 50% в центральный бюджет для сбалансирования государственного бюджета на инвестиции в проект, вместо того, чтобы в соответствии с действующими правилами населенному пункту разрешалось удерживать 100%.

Доход от эксплуатации и развития земельного фонда в районе расположения станции (в основном городская застройка) является социально-экономической эффективностью, не входящей в финансовую эффективность проекта. При наличии окружающего земельного фонда можно развивать TOD, а инвестиционные ресурсы могут поступать из частного сектора или государственно-частного партнерства (ГЧП).

Эффективность освоения земельного фонда должна быть учтена в экономическом росте. После того, как проект одобрен в принципе, начинаются работы и необходимо расходовать бюджет. Но при этом у реализующих организаций и предприятий будут доходы, им придется платить налоги, а в бюджете появятся доходы.

В дальнейшем, по мере развития городских, коммерческих и сервисных зон, поступления в бюджет от налогов увеличатся.

Г-н Нгуен Ван Фук, бывший заместитель председателя Экономического комитета Национальной Ассамблеи

«Доходы TOD не будут включены в проектные инвестиции. Другими словами, это не источник компенсации более 67 миллиардов долларов США инвестиционного капитала, а канал получения дохода для государственного бюджета. Этот платеж будет объединен с центральным бюджетом. Распределение и последующее использование для каких работ будет решаться государством», - сообщил г-н Туан.

Директор железнодорожного департамента Чан Тьен Кань, принимавший непосредственное участие в рабочих группах по изучению высокоскоростной железной дороги Министерства транспорта, сообщил, что доходы от земельного фонда вдоль маршрута высокоскоростной железной дороги не будут использоваться для реинвестирования в проект, а будут направлены на другие проекты.

Согласно мировому опыту, на момент разработки проекта земельный фонд вдоль трассы еще не был сформирован, поэтому невозможно было определить, какая часть земельного фонда может быть задействована для компенсации бюджетных затрат на инвестиции в трассу. Доход TOD будет формироваться постепенно в процессе реализации или после ввода проекта в эксплуатацию.

По словам г-на Нгуена Нгок Донга, бывшего заместителя министра транспорта, доходы от TOD — это будущие доходы и их нельзя получить немедленно.

«В настоящее время многие люди не понимают, что развитие TOD даст достаточно денег на строительство железных дорог. На самом деле, нам сначала нужно построить железные дороги, а затем ожидать, что другие проекты и модели будут иметь предпосылки для развития. Ждать денег от TOD неизвестно, когда», - признал г-н Дун.

Ранние исследования правового коридора для приобретения земли и компенсации

По словам г-на Нгуена Нгок Донга, для того чтобы модель TOD оправдала возложенные на нее ожидания, особое внимание необходимо уделить планировке территории вокруг станции. Например, насколько большой должна быть территория застройки TOD и сколько метров должна находиться в радиусе от станции, чтобы она была привлекательной?

Что касается приобретения земли и расчистки ее под застройку TOD, властям необходимо в ближайшее время изучить механизмы, политику и правовые коридоры для переговоров с людьми.

Г-н Чу Ван Туан сказал, что в отчете о предварительном технико-экономическом обосновании предложен ряд конкретных механизмов, предоставляющих полномочия Народному комитету провинции для активной реализации положений, связанных с корректировками городского планирования.

В частности, провинциальному Народному комитету разрешено на местном уровне корректировать план строительства в районах, прилегающих к станции высокоскоростной железной дороги, маршрут, масштаб и местоположение станции, когда это необходимо, без необходимости проведения процедуры локальной корректировки ранее утвержденного проекта планирования строительства на более высоком уровне.

Для территорий станций и прилегающих территорий, не имеющих утвержденного компетентными органами плана строительства, провинциальный народный комитет должен разработать планы зонирования или подробные планы по реализации проекта и обновить скорректированное содержание в планах более высокого уровня в следующем периоде обзора планирования.

В непосредственной близости от станции провинциальный Народный комитет уполномочен принимать решения по вопросам планирования, архитектуры, технической инфраструктуры, социальной инфраструктуры, требований к пространству и землепользованию, помимо тех, которые указаны в национальных технических регламентах, в соответствии с ранее утвержденным провинциальным планированием.

Источник: https://www.baogiaothong.vn/phat-trien-tod-the-nao-khi-lam-duong-sat-toc-do-cao-192241125210014282.htm