Для вступления Закона о земле в силу необходимо устранить множество барьеров.

По некоторым данным, после периода реализации Закона о земле все еще существует много препятствий и трудностей в процессе внедрения новых нормативных актов.

По некоторым данным, после периода реализации Закона о земле все еще существует много препятствий и трудностей в процессе внедрения новых нормативных актов.

Ожидается, что Закон о земле 2024 года улучшит управление и использование земель во Вьетнаме, способствуя социально-экономическому развитию и защите законных прав людей.

Однако после определенного периода внедрения все еще существует множество препятствий и трудностей в процессе внедрения новых правил. Эти проблемы возникают не только из-за отсутствия согласованности между правовыми документами, но и из-за механизмов правоприменения, управленческого потенциала и местной практики.

Медленная выдача руководящих документов по внедрению

Несмотря на то, что правительство и министерства предприняли усилия по разработке документов, регулирующих реализацию, многие положения Закона о земле не были полностью реализованы.

Цена на землю является одним из важных факторов, влияющих на развитие рынка недвижимости и инвестиционных проектов. Однако действующий механизм определения цены на землю по-прежнему имеет много недостатков, что легко приводит к спорам между сторонами земельных сделок.

На сегодняшний день лишь около 59/63 провинций и городов выпустили подробные руководящие документы, в то время как постановления и циркуляры министерств и ведомств все еще находятся в процессе завершения. Это затрудняет местным органам власти исполнение Закона, влияя на процесс решения вопросов, связанных с правами землепользования, компенсациями, поддержкой переселения и выдачей сертификатов на право землепользования (красных книг).

Одной из основных проблем при реализации пересмотренного Закона о земле является выявление и признание прав граждан на землепользование. Процедуры выдачи сертификатов на право землепользования (красные книги) по-прежнему сталкиваются со многими трудностями из-за дублирующих друг друга положений и отсутствия синхронизации между уровнями управления. Кроме того, планирование землепользования на местах по-прежнему осуществляется неэффективно, что приводит к растрате земельных ресурсов и медленному прогрессу в реализации проектов.

По словам г-на Нгуена Ван Диня, вице-президента Ассоциации недвижимости Вьетнама (VnREA), выпуск красных книг по-прежнему сталкивается со многими трудностями, многие проекты не имеют полных и четких юридических документов, что приводит к трудностям для людей при сделках с землей.

Г-н Динь предложил завершить создание национальной базы данных по земле и синхронизировать систему земельной информации между населенными пунктами, чтобы минимизировать административные процедуры. В то же время органам государственного управления необходимо разработать конкретные инструкции и упростить процедуру выдачи актов на право пользования землей, создав благоприятные условия для населения и бизнеса.

Еще одной проблемой, на которую указывают многие эксперты и управленцы, является сложность расчистки земель под проекты застройки. ТС. Нгуен Минь Фонг, экономический эксперт, сказал, что расчистка земель является сложной проблемой, поскольку она включает в себя такие сложные вопросы, как компенсация, переселение и согласие людей.

Это один из факторов, который может замедлить реализацию проектов развития инфраструктуры. Многие крупные проекты застопорились, поскольку не удалось договориться с людьми о разумных ценах компенсаций.

По словам г-на Фонга, для решения этой проблемы необходимо выстроить прозрачный и справедливый механизм компенсации, а также одновременно проводить пропагандистскую и мобилизационную работу, чтобы люди понимали и соглашались с политикой приобретения земель. Наряду с этим необходимо построить районы переселения с полной инфраструктурой, чтобы гарантировать людям возможность стабилизировать свою жизнь сразу после возвращения им земель.

Проблемы с механизмом ценообразования на землю

Цена на землю является одним из важных факторов, влияющих на развитие рынка недвижимости и инвестиционных проектов. Однако действующий механизм определения цены на землю по-прежнему крайне несовершенен, что легко приводит к спорам между сторонами земельных сделок.

Г-жа Ле Тхи Тхань Ха, директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, поделилась тем, что цены на землю в разных районах часто меняются, а неясные факторы ценообразования вызывают беспокойство у людей и инвесторов.

Г-жа Ха считает, что необходим стабильный и прозрачный механизм цен на землю. Публикация информации о ценах на землю, ее регулярное обновление и размещение в единой системе данных поможет снизить инфляцию цен на землю и повысить прозрачность сделок. Наряду с этим необходимо предусмотреть льготную политику для проектов социальной недвижимости, особенно жилья для малообеспеченных слоев населения.

В Ханое, по признанию руководителей Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды, в некоторых местах прейскурант цен на землю ниже рыночной цены, недостаточной для компенсации затрат и инвестиционных ресурсов на создание земельных фондов (включая расходы на расчистку территории, инвестиции в инфраструктуру...).

Чтобы преодолеть ситуацию, когда прейскурант цен на землю ниже рыночной цены, народные комитеты районов, поселков и городов регулируют шаг цен и проводят несколько раундов аукциона (с обязательным количеством раундов), чтобы гарантировать, что начальная цена следующего раунда близка к рыночной цене.

Однако Закон о земле и Закон об имущественных торгах еще не в полной мере урегулировали такие вопросы, как низкий размер задатка (равный 20% от начальной цены); Не существует никаких правил, запрещающих сговор с целью повышения цен или «завышения» цен, что приводит к ситуации, когда участники аукциона делают ставки выше рыночной цены, чтобы выиграть аукцион, а затем не платят победившую ставку (теряют задаток) или не продолжают делать ставки в следующем раунде, что приводит к провалу аукциона и хаосу на рынке цен.

Действующий аукцион по продаже прав на землепользование для частных лиц с целью строительства собственных домов не содержит положений, требующих завершения строительства домов в течение определенного периода времени, что приводит к ситуации, когда земля не вводится в эксплуатацию, остается под паром, возникают трудности в планировании управления, теряется красота городской среды и растрачиваются земельные ресурсы.

Некоторые районы, поселки и города по-прежнему испытывают давление из-за необходимости собирать бюджетные поступления от аукционов по продаже прав на землю для покрытия потребностей в капитале на социально-экономическое развитие, поэтому они продолжают организовывать аукционы по выделению земли частным лицам для строительства домов.

Помимо проблем с административными процедурами и ценами на землю, мониторинг и проверка использования земли также сталкиваются со многими трудностями. Г-н Нгуен Чонг Хоай, заместитель директора Департамента землепользования (Министерство природных ресурсов и окружающей среды), заявил, что в настоящее время на местах отсутствуют эффективные механизмы мониторинга, что приводит к расточительству земель, заброшенности земель или их нецелевому использованию.

Г-н Хоай заявил, что необходимо иметь строгий, прозрачный и справедливый механизм мониторинга для обеспечения надлежащего и эффективного использования земли.

Органам землепользования также необходимо применять информационные технологии в управлении земельными данными, что поможет более эффективно контролировать и проверять проекты землепользования.

Некоторые компании в ответ на вопрос отметили, что одним из основных препятствий для проектов в сфере недвижимости и развития инфраструктуры являются задержки в юридических процедурах и расчистке участков. Многие проекты, особенно жилищные, были приостановлены из-за административных процедур и отсутствия консенсуса по вопросам компенсаций и переселения.

По мнению некоторых экспертов, для эффективной реализации Закона о земле 2024 года властям необходимо приложить больше усилий для решения вышеуказанных проблем.

В частности, необходимо увеличить выпуск подробных методических документов и организовать курсы обучения для должностных лиц всех уровней по новым положениям пересмотренного Закона о земле. Это поможет местным органам власти лучше понимать информацию и эффективно обеспечивать соблюдение правовых норм.

Полная база данных по земельным участкам, обеспечение синхронизации и точности. Применение информационных технологий в управлении земельными ресурсами поможет сэкономить время, затраты и ограничить количество ошибок в управленческой работе.

Издать более четкие и подробные правовые документы о методах определения цен на землю и компенсации при приобретении земли. Властям также необходимо усилить контроль и проверку землепользования.

Думается, что только при синхронной и кардинальной реализации этих решений Закон о земле 2024 года сможет максимально повысить свою эффективность, создав благоприятные условия для развития страны.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html