Цены на недвижимость вряд ли снизятся, эксперты прогнозируют два сценария развития рынка на 2025 год, новый прейскурант цен на землю в Ханое вызовет цепную реакцию, активизируя цены на жилье... - последние новости рынка недвижимости.
 |
| В ближайшие 2–3 года рынок недвижимости станет более прозрачным, произойдут существенные изменения, включая колебания цен и корректировки спроса как со стороны инвесторов, так и со стороны покупателей жилья. (Фото: Ань Фыонг) |
Предложение увеличивается, цены на недвижимость по-прежнему трудно снизить
Предложение новых квартир за весь 2024 год составит около 35 000 единиц, что выше предыдущего прогноза в 22 000 - 24 000 единиц. Прогнозируется, что к 2025 году это число увеличится до 40 000 квартир на обоих основных рынках — в Ханое и Хошимине. Однако эксперты в целом сходятся во мнении, что даже при значительном увеличении предложения «охладить» цены на недвижимость будет все равно сложно.
Прогнозируя рынок недвижимости в 2025 году, генеральный директор CBRE Vietnam Дуонг Туи Зунг заявил, что цены на жилье не снизятся, но и не будут расти такими быстрыми темпами, как в последний период. Рост может составить от 5 до 8% по сравнению с 2024 годом. Как установить цену, доступную для людей, по-прежнему остается сложным вопросом, большой проблемой для рынка, на которую в настоящее время нет ответа.
Согласно анализу г-жи Дунг, индекс цен на квартиры в Ханое вырос на 64% по сравнению со вторым кварталом 2019 года, что вдвое превышает рост в Хошимине. Средняя первичная цена продажи приближается к 60 млн донгов/м2.
Согласен, доцент, доктор наук. Экономический эксперт Дин Чонг Тхинь отметил, что в 2024 году на рынке квартир в Ханое ожидается стремительный рост цен. Цены на квартиры выросли с 40 млн донгов за м2 в среднем в 2022 году до более чем 70 млн донгов за м2 к концу третьего квартала 2024 года. Примечательно, что на рынке больше нет проектов стоимостью менее 60 млн донгов/м2, многие проекты средней ценовой категории даже имеют цены свыше 100 млн донгов/м2.
В жаркие периоды цены продажи имеют тенденцию расти ежедневно и еженедельно, но ликвидность остается высокой. Долго сдерживаемый спрос на жилье и инвестиции получил возможность вырваться на свободу, поскольку существует множество стимулов для восстановления доверия потребителей и инвесторов к рынку. Растущий спрос на фоне дефицита предложения привел к росту цен.
Эксперты утверждают, что хотя рост цен на квартиры в Ханое замедлился, в 2025 году снизить цены продажи будет сложно из-за роста затрат на землю. Фактически рынок Ханоя следует сценарию роста города Хошимин. В ближайшие 2–3 года рынок недвижимости станет более прозрачным, произойдут существенные изменения, включая колебания цен и корректировки спроса как со стороны инвесторов, так и со стороны покупателей жилья. Прогнозируется, что в 2025 году все первичное предложение в Ханое будет приходиться на сегменты элитного и люксового жилья; из которых на долю роскоши приходится 36%.
С точки зрения бизнеса, г-н Нго Хыу Труонг, заместитель генерального директора корпорации Hung Thinh, заявил, что в предстоящий период цены на недвижимость будет очень сложно снизить. Одной из причин является процесс утверждения проекта, который часто занимает много времени, увеличивая инвестиционные затраты.
Что касается цен на недвижимость, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама Нгуен Ван Динь также прокомментировал, что с настоящего момента и до конца 2025 года положения нового закона не будут применяться в полной мере, а по-прежнему будут использовать старые проблемы. Поэтому ожидается, что цены на землю останутся разумными. Однако в период 2026–2027 годов, если с настоящего момента и до этого момента не будет соответствующей корректировки, на цену будет «оказано» большее давление.
По словам г-на Диня, на рынке недвижимости будет два сценария развития событий. При хорошем регулировании рынок продолжит оставаться стабильным в 2026–2027 годах. Без надлежащего технического согласования цены на недвижимость могут вырасти до более высоких и необоснованных уровней. И тогда рынок снова станет сложным.
Рынок переживает самые трудные времена.
Министерство строительства только что объявило 10 основных показателей строительной отрасли в 2024 году. Из них 2024 год станет важной вехой роста, достигнув примерно 7,8–8,2%, что является самым высоким показателем с 2020 года и превышает целевой показатель, установленный правительством в постановлении № 01 (6,4–7,3%).
Это также самые высокие темпы роста, достигнутые строительной отраслью с 2020 года, которая является движущей силой общего роста ВВП экономики. Уровень урбанизации достиг 44,3%, что превышает целевой показатель Национальной ассамблеи в 43,7%. Строительная отрасль также достигла двух других целевых показателей, поставленных правительством, в том числе: уровень сбора и очистки сточных вод составил 18% и средняя площадь жилья по стране составила 26,5 м2 на человека.
Оценивая рынок недвижимости в прошлом году, Министерство строительства заявило, что было реализовано много синхронных решений для устранения трудностей на рынке. Рабочая группа премьер-министра по устранению трудностей и препятствий при реализации проектов в сфере недвижимости работала с местными органами власти и предприятиями сферы недвижимости, чтобы собрать информацию и изучить ситуации, а также рассмотреть каждый конкретный проект с целью обсуждения, руководства и ответов на вопросы по устранению трудностей и препятствий при реализации.
«На рынке недвижимости произошли позитивные изменения, он преодолел самый сложный период, набрал обороты для восстановления и развития», — подчеркнули в Минстрое.
Еще одним важным событием прошедшего года стало особое внимание, уделяемое развитию социального жилья. 24 мая Секретариат издал Директиву № 34 об усилении руководства партии развитием социального жилья в новых условиях.
Минстрой вносит в Правительство проект постановления о льготных источниках финансирования строительства социального жилья. Соответственно, предлагается реализовать льготный пакет в размере 100 000 млрд донгов для социальных жилищных кредитов за счет облигационного капитала, действующий в течение 5 лет. Вышеуказанные усилия станут предпосылкой для ускорения развития социального жилья по всей стране в ближайшее время.
Влияние нового прейскуранта цен на землю в Ханое
Согласно скорректированному прейскуранту цен на землю в Ханое, который был только что опубликован и вступит в силу с 20 декабря 2024 года, цены на землю в некоторых районах Ханоя в 2–6 раз выше, чем в прейскуранте цен на землю, опубликованном с 2019 года. В частности, самая высокая цена на землю приходится на некоторые дороги в районе Хоанкьем и достигает почти 700 млн донгов/м2.
По некоторым данным, введение Ханоем нового прейскуранта цен на землю может привести к дальнейшему росту цен на жилье.
Отчет Министерства строительства показывает, что если будет применен прейскурант цен на землю 2024 года, расходы на землепользование для проектов в сфере недвижимости значительно возрастут по сравнению с предыдущими годами. Причина в том, что основные расходы, влияющие на цены на жилье и недвижимость, включают в себя: компенсационные расходы на расчистку участка, сборы за землепользование, расходы на строительство таких проектов, как жилье, недвижимость, налоги, сопутствующие сборы...
В частности, расходы, связанные с платой за пользование землей, часто составляют значительную долю общей стоимости жилищного проекта: от 7 до 20% для проектов многоквартирных домов и от 25 до 50% для проектов вилл и таунхаусов.
По данным Минстроя, применение нового прейскуранта цен на землю будет иметь цепной эффект, вызвав рост цен на недвижимость и жилье на 15–20% по сравнению с предыдущими годами.
Г-н Ву Куонг Кует, генеральный директор Dat Xanh Mien Bac, сказал, что для предприятий наличие прейскуранта цен на землю поможет на этапах оценки стоимости земли точно отслеживать рыночные цены. Скорректированный прейскурант цен на землю является важной основой для предприятий при определении налога на землю.
Однако если земельный налог определяется на основе рыночной цены, то налог на перевод земли для предприятий будет выше, а значит, и цена продажи недвижимости для покупателей будет выше.
Могу ли я продать квартиру, оплата которой производится в рассрочку по новым правилам?
Покупка квартиры в рассрочку — это тенденция, когда многие люди предпочитают иметь жилье, не тратя сразу большую сумму денег. Какие же правила необходимо соблюдать при покупке квартиры в рассрочку?
Купля-продажа квартир с рассрочкой платежа регулируется статьей 167 Жилищного закона 2023 года следующим образом:
- Согласовано сторонами и четко указано в договоре купли-продажи жилья.
- В период рассрочки платежа покупатель имеет право пользоваться квартирой и несет ответственность за ее содержание, если иное не согласовано или в течение гарантийного срока на квартиру.
В частности, пункт 2 статьи 167 Закона о жилье 2023 года гласит: Покупатель жилья, оплачивающий его частями или в рассрочку, может совершать сделки по купле-продаже, дарению, обмену, ипотеке или внесению капитала в это жилье с другим лицом только после полной оплаты стоимости жилья, если сторонами не достигнуто иное соглашение.
Согласно этому постановлению, если покупатель квартиры, выплачивающий ее в рассрочку, захочет продать ее кому-то другому, он должен выплатить продавцу полную стоимость дома, если стороны не договорились об ином.
Таким образом, при покупке квартиры с рассрочкой платежа с инвестором или с рассрочкой платежа с продавцом, только после уплаты полной суммы покупной цены квартиры покупатель имеет право продать ее другому лицу, если сторонами не согласовано иное.
Аналогично, при ипотеке банковского кредита с рассрочкой платежа, если вы хотите продать его другому лицу, согласно пункту 5 статьи 321 Гражданского кодекса 2015 года залогодатель может продать заложенную банку квартиру другому лицу с согласия банка или в соответствии с положениями закона.
Соответственно, если стороны договорились или банк согласен продать квартиру с рассрочкой платежа, то могут быть использованы следующие способы:
- Инвестор подписал Акт приема-передачи Договора купли-продажи квартиры, не подав заявление в Государственный орган на получение Сертификата.
- Стороны подписывают соглашение о расторжении старого договора купли-продажи квартиры в рассрочку, а продавец напрямую подписывает договор купли-продажи квартиры с новым покупателем (если старый покупатель не передал Красную книгу) или составляет письменное соглашение о купле-продаже квартиры в рассрочку между тремя сторонами: старым покупателем, продавцом и новым покупателем.
- Заключить трехстороннее соглашение между банком, покупателем и продавцом, по которому банк обязуется продать квартиру, оплачиваемую по частям, другому лицу. Одновременно с этим осуществите снятие ипотеки с объекта недвижимости, переоформите договор купли-продажи и передайте Красную книгу новому покупателю.
В этом случае стороны вправе передать обязательство банка по кредиту другому лицу в соответствии с положениями статьи 370 Гражданского кодекса 2015 года.
Таким образом, покупатель может продать квартиру, оплаченную в рассрочку, при наличии согласия продавца согласно вышеизложенному анализу или после полной оплаты рассрочки, либо по соглашению сторон.
Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html
Comment (0)