Земля считается видом собственности: чем дольше она находится во владении, тем ценнее она становится. Между тем, квартиры, особенно с ограниченным сроком аренды, являются потребительским товаром, который со временем теряет стоимость. Однако рынок недвижимости Вьетнама парадоксален: стоимость квартир растет с каждым днем, превращаясь в актив, который можно инвестировать и передавать.
В беседе с журналистами газеты Journalist and Public Opinion Newspaper г-н Та Ван Мунг, руководитель отдела развития отдела продаж OneHousing Transfer, поделился: «В 2022 году цена продажи квартир на трансферном рынке выросла на 20% по сравнению с тем же периодом, во многих местах зафиксирован рост на 30% в год». Причина в том, что предложение новых квартир в 2022 году и первой половине 2023 года «падает», а спрос на квартиры со стороны населения растет, из-за чего трансфертная цена колеблется и растет.
Сэр, по мере того, как первичное предложение становится все более дефицитным, какие возможности появятся у инвесторов на трансферном рынке?
- В условиях дефицита предложения с конца 2022 года и отсутствия явных изменений в настоящее время рынок трансферов станет выбором инвесторов, которым необходимо найти безопасное убежище для денежных потоков до того, как инфляция перестанет показывать признаки улучшения, а у многих семей возникнут реальные потребности в жилье.
Те, у кого есть деньги, будут обеспокоены тем, как их сохранить? Если процентная ставка в банке очень низкая, соотношение доллара США и донгов большое, а вьетнамская валюта обесценивается, то выбор недвижимости станет для них самым безопасным выбором в это время. Потому что хорошая недвижимость всегда со временем дорожает.
Между тем, переданные продукты всегда способны генерировать денежный поток, поскольку это активы, которые были сформированы, имеют полную юридическую документацию, особенно розовые книги, и могут быть проданы немедленно.
В частности, фактор ликвидности передаваемой недвижимости всегда высоко ценится, поскольку он соответствует реальным потребностям, поэтому при необходимости денежный поток может быть легко ликвидирован.
На рынке существует множество видов трансферных транзакций. Какой вид транзакций, по вашему мнению, наиболее активен в Ханое?
- Раньше считалось, что покупка квартиры и ее последующая перепродажа легко обернется потерей денег из-за обесценивания с течением времени. Однако в настоящее время из-за дефицита первичного предложения инвестиции в переведенные квартиры стали дорогими и интересными. В 2022 году объемы передачи проектных квартир, особенно квартир, значительно выросли — на 20–30%, и даже с начала этого года, когда рынок в целом был довольно спокойным, объемы передачи проектных квартир все равно выросли примерно на 3–5%.
Во-вторых, цена на первичные квартиры 5–7 лет назад составляла 27–28 млн донгов/м2, что считалось высокой. Однако в настоящее время первичные цены непрерывно растут с каждым годом, средняя цена достигает 47–50 млн донгов/м2 и может достигать даже 60–70 млн донгов/м2.
Таким образом, квартиры, переданные до 2022 года, уже достаточно долгое время «спрессованы», цены на них в предыдущие годы не росли, эти объекты оцениваются ниже рыночной стоимости, поэтому волна купли-продажи переданных квартир идет очень сильно.
Что касается жилой недвижимости на рынке Ханоя в частности, то она всегда торгуется на довольно стабильном уровне и уже закреплена на высоком уровне. Рост цен будет колебаться от 5 до 7% без какого-либо взрыва, но и не будет слишком тихим или «замороженным».
В настоящее время из-за дефицита первичного предложения инвестиции в перепрофилированные квартиры стали дорогими и интересными. (Фото: XD)
Считаете ли вы, что трансфертный рынок обеспечивает необходимую ликвидность для дальнейшего повышения эффективности рынка недвижимости?
- Трансфертные транзакции играют роль в «поддержании огня», когда рынок падает, не допуская сильного взрыва, но этим искрам нужно только дождаться «восточного ветра», чтобы помочь всему рынку вспыхнуть.
На трансферном рынке никогда не было понятия «заморозка». Даже когда первичный рынок заморожен из-за отсутствия предложения или ограниченного капитала, трансфертный рынок все еще очень высок из-за реального спроса, поэтому всегда есть транзакции и регулярные сделки, хотя и не такие активные, как в периоды хорошего денежного потока. Тот факт, что на трансфертном рынке всегда происходят стабильные транзакции, отчасти помогает рынку недвижимости в целом поддерживать денежный поток и создавать множество рабочих мест, а также оказывать положительное влияние на другие отрасли, связанные с развитием недвижимости.
При передаче хороших сделок это также окажет влияние и стимулирование инвесторов, поможет им оценить ситуацию на рынке и увидеть возможности для поиска новых проектов, создавая предложение для первичного рынка.
С какими рисками обычно сталкиваются участники сделки (владелец жилья, покупатель, брокер) до и во время процесса передачи недвижимости?
- Сделки с недвижимостью на трансфертном рынке относительно сложны, причем не только с жилыми домами, но и с квартирами. Поскольку здесь необходимо уделять внимание множеству вопросов, этот рынок не подходит для «новичков»-инвесторов, здесь необходимо иметь большой опыт или эффективную поддержку добросовестных брокеров.
На трансферном рынке риск для домовладельца заключается в том, что рынок слаб, сложно найти клиентов, сложно производить платежи, а клиенты уже внесли депозиты, но затем ушли. Риски могут исходить от недобросовестных брокеров, брокеров, которые не знают, как выполнять свою работу, не имеют навыков консультирования, не имеют навыков оценки... что может привести к ущербу для владельца жилья.
Есть владельцы жилья, которые не владеют полной информацией, не интересуются ценами и оценивают недвижимость ниже рыночной стоимости. Они позвонили брокеру и хотели продать этот дом за 3 миллиарда. По опыту добросовестного брокера, этот дом можно продать за 3,5 миллиарда. Они в ответ дадут совет домовладельцу. Что касается недобросовестного брокера, то он будет счастлив, потому что если домовладелец продаст по низкой цене, то он быстро и легко продаст. Они могут даже купить задаток, чтобы снять задаток или продать по более высокой цене, чем покупатель, воспользовавшись ситуацией и получив прибыль.
Риск покупателя аналогичен. У покупателей возникнут проблемы с рынком, рынок пойдет вверх, купить дом станет трудно. Во-вторых, это риск брокерской деятельности, установления цен с владельцем жилья: брокер не понимает рынок, у него нет большого количества хороших продуктов, он непрофессионален, не консультирует и не знакомит клиентов со многими продуктами, не оказывает поддержку, не сопровождает клиентов в завершении процедур смены владельца. Риск также возникает в случае, если домовладелец получает депозит от покупателя, но не продает дом; Если не продавать и не возвращать депозит клиентам, клиентам будет сложно потребовать возврат денег.
Что касается брокера, то здесь часто существует риск отключения. Владелец и клиент встречаются, а затем разрывают связь, чтобы вести бизнес друг с другом, поскольку не хотят платить брокерские сборы.
Спасибо!
Источник
Комментарий (0)