В последнее время многие компании, занимающиеся недвижимостью, выражают обеспокоенность по поводу регулирования, связанного с жилищными кредитами.
В частности, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, заявил, что он и предприятия сферы недвижимости весьма обеспокоены положениями пункта а) пункта 11 статьи 2 циркуляра 41/2016/TT-NHNN (измененного и дополненного циркуляром 22/2023/TT-NHNN).
Предприятия сферы недвижимости только что пережили год, полный колебаний и трудностей.
Согласно этому постановлению, в случае кредитов, обеспеченных недвижимостью, для физических лиц на покупку домов, включая коммерческие дома, банкам разрешается выдавать кредиты физическим лицам только на покупку домов, строительство которых было завершено и сдано в эксплуатацию, т. е. готовых домов.
Таким образом, циркуляр 22/2023/TT-NHNN не позволяет банкам выдавать кредиты физическим лицам на покупку недостроенного коммерческого жилья для передачи (т.е. коммерческого жилья, которое будет сформировано в будущем) под залог (ипотеку) самого этого дома. Поэтому лицам, желающим взять кредит на покупку будущего коммерческого жилья, придется принять другие меры безопасности или обеспечить себя другими активами.
По данному поводу 31 января Госбанк дал ответ.
По данным Госбанка, циркуляр 41/2016/TT-NHNN (с изменениями и дополнениями, внесенными циркуляром 22/2023/TT-NHNN), регулирующий норматив безопасности капитала коммерческих банков (КБ) и филиалов иностранных банков, не является документом, регламентирующим деятельность кредитных организаций по предоставлению кредитов.
Пункт 10 статьи 2 циркуляра 41/2016/TT-NHNN гласит: «Кредит, обеспеченный недвижимостью, представляет собой кредит физическому или юридическому лицу для приобретения недвижимости, реализации проекта недвижимости и обеспечивается самой недвижимостью, проектом недвижимости, образованным из кредита в соответствии с положениями закона об обеспеченных сделках».
Государственный банк подтверждает, что циркуляр 22/2023/TT-NHNN не изменяет и не дополняет данное содержание. Организации и частные лица, которым необходимо купить дом и заложить (ипотеку) этот будущий дом, применяют коэффициент риска от 30 до 120% в зависимости от коэффициента обеспечения (LTV), рассчитываемого как отношение остатка по кредиту к стоимости заложенного актива; В случае отсутствия информации о коэффициенте LTV коэффициент риска составляет 150%.
Кредиты на покупку социального жилья не обязательно должны соответствовать условию, что дом готов к сдаче.
По данным Государственного банка, пункт 11 статьи 2 циркуляра 41/2016/TT-NHNN гласит: «Ипотечный кредит на жилье — это кредит, обеспеченный недвижимостью, для физических лиц на покупку дома. Полностью соответствовать следующим условиям: источником погашения задолженности не является источник арендного дохода, получаемого от кредита; Дом был достроен в соответствии с договором купли-продажи дома.
Социальное жилье в округе 12 (HCMC)
В соответствии с положениями закона об обеспеченных сделках банки и филиалы иностранных банков имеют полное законное право распоряжаться заложенным жильем, когда клиенты не могут погасить задолженность.
«Дом, приобретенный по данному ипотечному кредиту, должен быть оценен независимо (третьей стороной или отделом, независимым от отдела одобрения кредитов банка или филиала иностранного банка) с соблюдением принципа осмотрительности (цена не должна превышать рыночную цену на момент одобрения кредита) в соответствии с правилами банка или филиала иностранного банка».
Между тем, пункт 1 статьи 1 циркуляра 22/2023/TT-NHNN гласит: «1. Изменить и дополнить пункт 11 статьи 2 следующим образом: «11. Ипотечный кредит на покупку жилья — это кредит, обеспеченный недвижимостью, выданный физическому лицу на покупку дома, в том числе кредит, обеспеченный недвижимостью, выданный физическому лицу на покупку дома, который соответствует следующим условиям: источник средств для погашения задолженности не является источником средств для сдачи дома в аренду, полученных от кредита; Дом готов к сдаче в соответствии с договором купли-продажи дома.
Банки и филиалы иностранных банков имеют полное законное право распоряжаться заложенным жильем, когда клиенты не могут погасить задолженность в соответствии с положениями закона об обеспеченных сделках и закона о жилье.
Дом, сформированный с помощью этого ипотечного кредита, должен быть оценен независимо (третьей стороной или отделом, независимым от отдела одобрения кредитов банка или филиала иностранного банка) с соблюдением принципа осмотрительности (стоимость не должна превышать рыночную цену на момент одобрения кредита) в соответствии с правилами банка или филиала иностранного банка...».
Государственный банк
Для ипотечных жилищных кредитов это будет включать: ипотечные жилищные кредиты на покупку домов, которые соответствуют установленным условиям, включая условие завершения строительства для передачи, а также кредиты на покупку социального жилья, покупку домов в рамках программ и проектов поддержки правительства.
Фактор риска, применяемый к ипотечному кредиту, будет варьироваться от 20 до 100% в зависимости от коэффициента LTV и коэффициента дохода (DSC). Для кредитов на покупку социального жилья, покупку домов в рамках программ и проектов государственной поддержки нет необходимости соблюдать условие о том, что дом готов к сдаче, а коэффициент риска ниже, чем по другим ипотечным жилищным кредитам, и составляет всего 20–50%, чтобы реализовать политику правительства по стимулированию строительства социального жилья.
По данным Госбанка, условие о наличии готового дома по договору купли-продажи жилья распространяется только на ипотечные кредиты (которые имеют более низкий коэффициент риска, чем другие права требования, обеспеченные недвижимостью).
В случае, если организация или физическое лицо имеет потребность в строительстве или покупке будущего дома и берет будущий дом в ипотеку, это будет случай кредита, обеспеченного недвижимостью, как предписано в пункте 10 статьи 2 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN, и соответствующий коэффициент риска будет применяться, как предписано в пункте 10 статьи 9 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN.
«Таким образом, данное положение не ограничивает права организаций и граждан на приобретение будущего жилья и не противоречит действующим нормативным актам (Гражданскому кодексу, Жилищному кодексу, Закону о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, Закону об инвестициях 2020 года, Закону о кредитных организациях 2024 года)», — заявили в Госбанке.
Ссылка на источник
Комментарий (0)